探析房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問(wèn)題與對(duì)策

張爭(zhēng)艷 中維鑫晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（福建）有限公司

引言

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展全面預(yù)算管理工作，應(yīng)當(dāng)?shù)玫焦芾韺拥恼J(rèn)可與支持，并對(duì)當(dāng)前的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題進(jìn)行分析，建設(shè)完善的內(nèi)控體系，提出科學(xué)化的編制方案，順利地落實(shí)合理化的預(yù)算指標(biāo)。在開(kāi)展綜合預(yù)算管理工作的階段，應(yīng)當(dāng)編制完善的項(xiàng)目管控計(jì)劃，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)管控力度，做好現(xiàn)金流量預(yù)算編制、銷售預(yù)算編制、融資預(yù)算編制的工作，構(gòu)建全面財(cái)務(wù)管理體系，降低綜合成本支出。在此基礎(chǔ)上，建設(shè)完善的大數(shù)據(jù)平臺(tái)，動(dòng)態(tài)化地監(jiān)控財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)流程，獲取準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)與信息，做好預(yù)算指標(biāo)的調(diào)整工作，顯著地提升綜合預(yù)算管控效率，提升預(yù)算方案執(zhí)行力，保障房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理質(zhì)量。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理內(nèi)容與特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展全面預(yù)算管理工作，應(yīng)當(dāng)以加強(qiáng)資金預(yù)算管理、業(yè)務(wù)預(yù)算管理、財(cái)務(wù)預(yù)算管理作為核心內(nèi)容，并且建立完善的全面預(yù)算管理機(jī)制。在開(kāi)展各項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)算活動(dòng)的階段，不單單要做好現(xiàn)金流的把控工作，還要對(duì)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)發(fā)展情況進(jìn)行分析，了解實(shí)際的稅金、財(cái)務(wù)狀況、支出的費(fèi)用等。在開(kāi)展預(yù)算管理工作的階段，資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表都屬于工作范疇[1]。在促進(jìn)業(yè)務(wù)預(yù)算活動(dòng)開(kāi)展的同時(shí)，做好經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的預(yù)算工作，不僅包括銷售額預(yù)算、項(xiàng)目投資預(yù)算等，還與營(yíng)銷工作、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售流程等有著緊密的聯(lián)系。而對(duì)于資金預(yù)算的核心概念進(jìn)行分析，主要包括融資資金、資金拆借、流入流出等多方面的內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展全面預(yù)算管理工作階段，包括許多不同方面的內(nèi)容，存在較為緊密的聯(lián)系，形成了相對(duì)健全的全面預(yù)算管理機(jī)制。以年度項(xiàng)目投資作為核心內(nèi)容，分析實(shí)際的項(xiàng)目銷售預(yù)算，確保業(yè)務(wù)預(yù)算編制的科學(xué)性與合理性，并踐行管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金的管控標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)成本、收入預(yù)算進(jìn)行分析了解到，結(jié)合預(yù)售與交房不同時(shí)間點(diǎn)的特性，了解銷售收入，并結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)的銷售成本。而對(duì)于資金預(yù)算鏈來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行考慮，確保覆蓋融資活動(dòng)、預(yù)收款項(xiàng)、按揭回款等。在對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段資金需求量進(jìn)行分析的同時(shí)，做好業(yè)務(wù)預(yù)算活動(dòng)與資金預(yù)算活動(dòng)的把控力度，編制完善的預(yù)算報(bào)表。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)做好全面預(yù)算管理工作，就是針對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)、財(cái)務(wù)活動(dòng)等，做好一系列的規(guī)劃與管理的工作。大都是利用貨幣的方式，體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；還要生成與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有直接關(guān)系的報(bào)表，體現(xiàn)出財(cái)務(wù)報(bào)表的實(shí)際價(jià)值，為內(nèi)部資源配置奠定穩(wěn)固基礎(chǔ)。此外，還需要對(duì)未來(lái)一階段的運(yùn)營(yíng)管理工作進(jìn)行預(yù)測(cè)與分析，加強(qiáng)監(jiān)督把控力度[2]。在對(duì)結(jié)果進(jìn)行分析的同時(shí)，要了解全面預(yù)算管理存在的不足之處，并加強(qiáng)后續(xù)工作的把控力度。開(kāi)展全面預(yù)算管理工作，可以順利地達(dá)成財(cái)務(wù)目標(biāo)，并控制經(jīng)營(yíng)管理成本。全面預(yù)算管理工作，屬于企業(yè)關(guān)鍵的內(nèi)控方式，需要進(jìn)一步完善全面預(yù)算管理的功能。不僅僅需要協(xié)調(diào)早期的計(jì)劃，還需要將實(shí)際的控制功能發(fā)揮出來(lái)，促進(jìn)激勵(lì)評(píng)價(jià)工作順利開(kāi)展，將內(nèi)部管理的實(shí)際工作價(jià)值發(fā)揮到最大，具體特點(diǎn)如下。

（1）全面性。全面預(yù)算管理工作涉及許多經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、財(cái)務(wù)活動(dòng)、投資活動(dòng)等。不僅不局限于財(cái)務(wù)活動(dòng)，還應(yīng)當(dāng)包括其他的管理部門(mén)、業(yè)務(wù)部門(mén)工作等。

（2）全員性。房地產(chǎn)企業(yè)深化全面預(yù)算管理理念，應(yīng)當(dāng)獲得財(cái)務(wù)部門(mén)的支持，并且鼓勵(lì)營(yíng)銷人員、造價(jià)人員、管理人員參與其中。而覆蓋的范圍越廣、層次越多，越需要開(kāi)展預(yù)算目標(biāo)的分解工作，使得各個(gè)崗位的員工了解預(yù)算指標(biāo)，完成自身的崗位工作。

（3）全過(guò)程。在全面預(yù)算管理的過(guò)程中，要加強(qiáng)預(yù)算編制管控力度，并把控實(shí)際的預(yù)算執(zhí)行情況。除了了解需要監(jiān)督與控制的內(nèi)容之外，還需要分析實(shí)際預(yù)算結(jié)果與目標(biāo)的差異，并落實(shí)全面預(yù)算績(jī)效考評(píng)工作，體現(xiàn)全面預(yù)算管理的實(shí)際價(jià)值。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問(wèn)題

（一）預(yù)算管理與實(shí)際運(yùn)營(yíng)存在差異

房地產(chǎn)企業(yè)做好全面預(yù)算管理工作，可能會(huì)受到許多不同因素的影響，無(wú)法確保預(yù)算系統(tǒng)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，導(dǎo)致預(yù)算目標(biāo)與實(shí)際情況存在差異。尤其是近幾年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)受到我國(guó)相關(guān)部門(mén)頒布的宏觀政策影響，面臨一定的發(fā)展沖擊。若預(yù)算管理以及調(diào)整工作缺位，就可能出現(xiàn)與實(shí)際情況不符的問(wèn)題[3]。在預(yù)算管理執(zhí)行過(guò)程中，人員的綜合素養(yǎng)也存在一定的差異，可能引發(fā)預(yù)算與實(shí)際環(huán)節(jié)脫離的情況。例如，在設(shè)計(jì)圖紙的階段，如果設(shè)計(jì)人員不了解施工地點(diǎn)的環(huán)境、地貌等，也沒(méi)有做好實(shí)地考察的工作，就無(wú)法清晰地了解現(xiàn)場(chǎng)施工與預(yù)算數(shù)據(jù)存在差異的動(dòng)因，出現(xiàn)建筑返工的情況，影響施工的工期，占用大部分的建設(shè)資金。

（二）全面預(yù)算管理制度與預(yù)算編制方式不科學(xué)

房地產(chǎn)企業(yè)如果將注意力放在了如何提升綜合經(jīng)濟(jì)效益層面，就會(huì)忽視如何開(kāi)展全面預(yù)算管理的工作，認(rèn)為其屬于財(cái)務(wù)部門(mén)的工作范疇，忽視了開(kāi)展預(yù)算編制工作。而管理者的思想意識(shí)，也會(huì)影響員工的工作態(tài)度。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要?jiǎng)?chuàng)設(shè)良好的工作氛圍。在開(kāi)展預(yù)算編制工作的時(shí)候，沒(méi)有做好全局性的把控工作，沒(méi)有明確的了解預(yù)算管理工作，其他部門(mén)參與積極性不高，也沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行針對(duì)性管控，提出多元化的預(yù)算編制方法，而是參考上一年度的數(shù)據(jù)信息，開(kāi)展財(cái)務(wù)分析工作[4]。受到這些因素的影響，預(yù)算編制缺乏合理性，引發(fā)一系列經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)具有多樣化的特點(diǎn)，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也不固定，存在預(yù)算準(zhǔn)確性不高的問(wèn)題，影響預(yù)算管理的實(shí)際作用。若預(yù)算編制制度不健全，則無(wú)法體現(xiàn)出管控與約束作用?；诖耍康禺a(chǎn)企業(yè)在管理的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)柔性管理與剛性管理的融合，加快業(yè)務(wù)部門(mén)與財(cái)務(wù)部門(mén)的溝通速度，才能為全面預(yù)算編制工作開(kāi)展提供關(guān)鍵的參考數(shù)據(jù)。

（三）缺乏健全的全面預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督考核體系

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算數(shù)據(jù)較多，并且具有復(fù)雜性的特點(diǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)做好內(nèi)部管理工作的關(guān)鍵。然而，就實(shí)際情況進(jìn)行分析，企業(yè)沒(méi)有建設(shè)完善的內(nèi)控機(jī)制，也沒(méi)有建設(shè)完善的全面預(yù)算管理體系，進(jìn)而出現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行體系與發(fā)展情況不符的情況，影響實(shí)際的預(yù)算管理效果。

有些房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展預(yù)算監(jiān)督活動(dòng)，無(wú)法落到實(shí)處，管理者重視程度有待提升。在預(yù)算目標(biāo)考核的階段，普通制度無(wú)法順利達(dá)成預(yù)期目標(biāo)，甚至存在考核以及監(jiān)督不到位的現(xiàn)象，打消員工工作積極性。而缺乏健全的全面預(yù)算管理制度，職責(zé)劃分不清晰，會(huì)影響內(nèi)控約束力，無(wú)法發(fā)揮預(yù)算編制與預(yù)算執(zhí)行的實(shí)際效用。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的有效對(duì)策

（一）構(gòu)建與落實(shí)全面預(yù)算管理制度

第一，房地產(chǎn)企業(yè)需要建設(shè)完善的預(yù)算編制體系，還需要明確基本權(quán)責(zé)，對(duì)預(yù)算管理職能進(jìn)行合理的分配。如果發(fā)現(xiàn)了預(yù)算管理中存在問(wèn)題，就應(yīng)當(dāng)查找問(wèn)題的根源，追究第一責(zé)任人，并且利用這種方式，激發(fā)相關(guān)人員對(duì)預(yù)算管理的積極性，切實(shí)提高預(yù)算管理效率。第二，房地產(chǎn)企業(yè)要明確預(yù)算指標(biāo)，使得更多的人都能積極參與預(yù)算管理工作中，踐行工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)預(yù)算管理工作順利開(kāi)展[5]。第三，落實(shí)與預(yù)算管理相關(guān)的制度，并規(guī)范化員工的行為，對(duì)預(yù)算管理的過(guò)程進(jìn)行約束與監(jiān)督，提升預(yù)算管理的實(shí)效性。第四，房地產(chǎn)企業(yè)在促進(jìn)預(yù)算管理工作的階段，需要更加關(guān)注預(yù)算流程的設(shè)計(jì)工作，并且優(yōu)化預(yù)算管理流程，提升整體運(yùn)行效率。

（二）了解預(yù)算與戰(zhàn)略的關(guān)系

在企業(yè)預(yù)算管理階段，需要建立完善的監(jiān)督機(jī)制，實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管控預(yù)算管理與戰(zhàn)略計(jì)劃相聯(lián)系。如果預(yù)算管理偏離了戰(zhàn)略計(jì)劃，就需要提出更正措施，使得預(yù)算管理能夠?yàn)閼?zhàn)略計(jì)劃編制提供服務(wù)。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好預(yù)算管理關(guān)鍵點(diǎn)的把控工作，在實(shí)際的工程項(xiàng)目施工中，提升整體關(guān)注度，并加強(qiáng)重點(diǎn)環(huán)節(jié)的管控力度，促進(jìn)業(yè)務(wù)部門(mén)與財(cái)務(wù)部門(mén)的溝通與聯(lián)系，針對(duì)存在的問(wèn)題，提出相應(yīng)的更正策略[6]。此外，在預(yù)算編制的階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)與發(fā)展戰(zhàn)略的互相融合，并且以此為基礎(chǔ)，開(kāi)展預(yù)算編制的工作，深化全員意識(shí)，確保經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的合理性與可行性，順利地開(kāi)展各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。全面預(yù)算管理為房地產(chǎn)企業(yè)提供服務(wù)，創(chuàng)造出較高的經(jīng)營(yíng)價(jià)值，提升企業(yè)的綜合實(shí)力。

（三）做好資金鏈的管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展全面預(yù)算管理工作，應(yīng)當(dāng)以資金鏈管理作為核心內(nèi)容，適當(dāng)?shù)靥嵘龑?duì)資金鏈管理的關(guān)注度，提出全新的資金管理策略，以便于有效地提升資金使用效益，保障房地產(chǎn)企業(yè)資金的穩(wěn)定性。第一，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)一步開(kāi)拓廣闊的融資渠道，不僅要與銀行等金融機(jī)構(gòu)形成良好的合作關(guān)系，還需要在內(nèi)部建設(shè)完善的融資平臺(tái)，確保在出現(xiàn)資金風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的時(shí)候，能獲得充足的資金[7]。第二，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷優(yōu)化資金管理流程，顯著地提升資金效益。在減少經(jīng)營(yíng)成本消耗的同時(shí)，顯著地提升資金管理水平，創(chuàng)設(shè)良好的內(nèi)部環(huán)境與外部環(huán)境。通過(guò)不斷地提升資金管理水平，保障資金使用的安全性，并顯著的提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率。

（四）提升預(yù)算執(zhí)行水平，加強(qiáng)成本管理

在預(yù)算方案執(zhí)行的階段，預(yù)算編制屬于最關(guān)鍵的構(gòu)成內(nèi)容。要想提升預(yù)算結(jié)果的真實(shí)性與準(zhǔn)確性，就應(yīng)當(dāng)提升實(shí)施效率，并整合預(yù)算編制的結(jié)果，順利地開(kāi)展預(yù)算執(zhí)行工作，加強(qiáng)監(jiān)督管控力度。在建設(shè)完善預(yù)算審批體系的同時(shí)，結(jié)合上級(jí)部門(mén)下發(fā)的預(yù)算需求，順利地貫徹到實(shí)處，體現(xiàn)出預(yù)算管理的實(shí)際作用，不斷提升企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)效率。預(yù)算主要就是將某一個(gè)階段的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)，作為核心的調(diào)整優(yōu)化依據(jù)[8]。在預(yù)算執(zhí)行的階段，應(yīng)當(dāng)將預(yù)算審批工作作為核心內(nèi)容，細(xì)化年度預(yù)算工作，合理的劃分為季度預(yù)算、月度預(yù)算等，利用多元化的方式，順利地達(dá)成預(yù)算目標(biāo)。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)還要做好各個(gè)部門(mén)預(yù)算執(zhí)行情況的管理與監(jiān)督工作，還需要順利地開(kāi)展預(yù)算考核工作。以預(yù)算考核的結(jié)果為核心，提出一系列的激勵(lì)策略，激發(fā)員工的工作積極性，減少管理成本消耗。而預(yù)算管理的流傳，就是分解成本、合理設(shè)置目標(biāo)成本、分解成本等，確?？?jī)效考核到位。在此階段，需要將成本控制進(jìn)行細(xì)分處理，加強(qiáng)前期與中期的把控力度，控制前期成本消耗。針對(duì)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，需要將成本作為核心，完善預(yù)算管理機(jī)制，借鑒優(yōu)秀企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，提出低成本戰(zhàn)略管控體系，體現(xiàn)預(yù)算管理的價(jià)值。

（五）建設(shè)預(yù)算管理預(yù)警機(jī)制，提升財(cái)務(wù)管理效率

房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)提出政策調(diào)控的關(guān)鍵行業(yè)，其投入的開(kāi)發(fā)資金數(shù)額在不斷地提高。而在實(shí)際發(fā)展階段，企業(yè)可能會(huì)面臨多個(gè)層面的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在開(kāi)展資金管理工作的階段，如果資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，就表示房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)失敗。而建立健全的預(yù)算管理體系，可以及時(shí)洞察存在的風(fēng)險(xiǎn)，提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防控預(yù)案，促進(jìn)預(yù)警工作順利落實(shí)，反饋出預(yù)算指標(biāo)、執(zhí)行情況[9]。在建立預(yù)算管理預(yù)警機(jī)制的階段，需要對(duì)其他房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，搭建預(yù)警機(jī)制、信息化平臺(tái)，以此直觀地體現(xiàn)出企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況。采用建設(shè)預(yù)警模型的方式，做好全面分析工作，分析新的指標(biāo)，洞察可能存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。以定量分析與定性分析融合的方式，了解蘊(yùn)藏的預(yù)警因素，還可以發(fā)現(xiàn)存在的細(xì)節(jié)問(wèn)題，發(fā)揮預(yù)警機(jī)制的效用，促進(jìn)員工與管理者的雙向溝通，落實(shí)合理化的預(yù)警指標(biāo)。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)做好內(nèi)部控制工作，是基于全面預(yù)算管理作為核心的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。而對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)存在一定的不同之處。所以，企業(yè)開(kāi)展全面預(yù)素管理工作，應(yīng)當(dāng)將重心放在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目、政策、財(cái)務(wù)管理工作、資金運(yùn)轉(zhuǎn)等多個(gè)方面，制定完善的全面預(yù)算管理機(jī)制，不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率。通過(guò)合理化地利用資源，突出預(yù)防性、適用性的優(yōu)勢(shì)，顯著提升財(cái)務(wù)的管控水平，科學(xué)化地利用資源。企業(yè)需要分析預(yù)算管理的需求，了解實(shí)際的運(yùn)營(yíng)情況，以全面預(yù)算管理體系作為核心內(nèi)容，對(duì)外部因素、內(nèi)部因素進(jìn)行分析，加強(qiáng)成本管控與資金管控力度，落實(shí)完善的全面預(yù)算管理體系，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更高的效益。