城鎮(zhèn)上山土地置換及房屋建設(shè)成本與收益指標(biāo)研究

崔紅茶，劉 華

（云南師范大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，昆明 650500）

城鎮(zhèn)上山土地置換及房屋建設(shè)成本與收益指標(biāo)研究

崔紅茶，劉 華

（云南師范大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，昆明 650500）

城鎮(zhèn)上山過(guò)程中土地置換與房屋建設(shè)的成本與收益分析，有利于找出土地利用過(guò)程中的優(yōu)勢(shì)與不足，本文首先指出土地置換與房屋建設(shè)成本與收益的衡量指標(biāo)，并進(jìn)一步說(shuō)明其含義與核算方法，最后構(gòu)建出土地置換的相關(guān)指標(biāo)。

城鎮(zhèn)上山；土地置換；房屋建設(shè)；成本與收益；核算

1 引言

城市建設(shè)用地研究，既是地理學(xué)者也是規(guī)劃學(xué)者關(guān)注的熱點(diǎn)，許多學(xué)者在這個(gè)領(lǐng)域做了大量的研究工作。地理學(xué)者主要從城市人口與用地之間的關(guān)系著手，研究城市人口與城市建設(shè)用地的異速增長(zhǎng)情況。曹春華（2003）提出了當(dāng)前山地城市土地開發(fā)利用中存在的問(wèn)題，以及提出了解決這些問(wèn)題的措施；葛丹東等（2009）通過(guò)構(gòu)建數(shù)學(xué)模型，對(duì)山坡地城鎮(zhèn)建設(shè)用地進(jìn)行評(píng)價(jià)；趙子瑜（2004）也提出類似的劃分方法，指出開發(fā)間接費(fèi)主要是管理費(fèi)、利息以及行政事業(yè)性收費(fèi)；朱云東（2006）提出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用大致分為開發(fā)成本、期間費(fèi)用、稅費(fèi)，同時(shí)對(duì)這3項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行了更詳細(xì)地劃分；楊倩詩(shī)、關(guān)勝學(xué)（2007）認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本主要由開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用和稅金3部分組成，包括項(xiàng)目前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售5個(gè)階段的成本；張茹（2006）從財(cái)務(wù)管理的角度進(jìn)行分析，認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本主要包括土地成本、規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期費(fèi)用、建筑安裝成本、稅賦、融資成本、銷售管理成本等。以上研究或者根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的流程，或者按成本性質(zhì)，或者從財(cái)務(wù)管理角度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本進(jìn)行大致劃分。本文的研究按成本性質(zhì)把房屋建設(shè)成本劃分為開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用和稅費(fèi)3個(gè)部分。

但過(guò)去的研究中并沒(méi)有具體到城鎮(zhèn)上山的過(guò)程中，山坡土地的利用所節(jié)約的壩區(qū)耕地帶來(lái)的土地置換收益方面，本文通過(guò)構(gòu)建土地置換的相關(guān)指標(biāo)，以及指標(biāo)的差異性分析，來(lái)具體研究城鎮(zhèn)上山過(guò)程中所帶來(lái)的土地置換收益和成本，找出城鎮(zhèn)上山在土地利用方面的優(yōu)勢(shì)與不足，從而為政策制訂提供決策支持。

2 城鎮(zhèn)上山土地置換和房屋建設(shè)成本指標(biāo)定義與核算方法

2.1 土地置換成本指標(biāo)定義與核算方法

2.1.1 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出機(jī)會(huì)成本的定義與核算方法

（1）經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出機(jī)會(huì)成本的定義。經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出機(jī)會(huì)成本是指如果土地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，其產(chǎn)出的食物、原料和林木的貨幣度量。

（2）經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出機(jī)會(huì)成本的核算方法。

式中：Vc為耕地資源的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值；Qti為第t年第i種作物的年產(chǎn)量；Pti為第t年第i種作物的價(jià)格；m為耕地的使用年期；n為作物種類；Cti為第t年第i種作物的所有成本；rt為第t年的貼現(xiàn)率。

2.1.2 生態(tài)服務(wù)機(jī)會(huì)成本的定義與核算方法

2.1.2.1 生態(tài)服務(wù)機(jī)會(huì)成本的定義

生態(tài)服務(wù)機(jī)會(huì)成本是指如果土地作為農(nóng)業(yè)用途，則土地及其中的生物所構(gòu)成的生態(tài)系統(tǒng)，具有調(diào)節(jié)氣候、保持土壤、涵養(yǎng)水源的功能，這些功能價(jià)值就是生態(tài)服務(wù)機(jī)會(huì)成本。

2.1.2.2 生態(tài)服務(wù)機(jī)會(huì)成本的核算方法

（1）土地生態(tài)系統(tǒng)調(diào)節(jié)大氣價(jià)值的評(píng)估方法。土地生態(tài)系統(tǒng)的調(diào)節(jié)大氣功能主要就是，土地上農(nóng)作物或植物通過(guò)光合作用吸收CO2和釋放O2，從而起到凈化大氣、供應(yīng)O2的作用，其計(jì)算步驟如下：

①計(jì)算植物吸收CO2的量，根據(jù)植物光合作用方程式可得：QCO2=Qcs×1.63

式中：QCO2為每年土地上植物對(duì)CO2的吸收量；Qcs為每年土地上農(nóng)作物的生長(zhǎng)總量。

②將計(jì)算出的CO2的吸收量折合為純碳，根據(jù)CO2分子式和原子量，得：

式中：Qc為折合純碳量。

③將純碳量換算為市場(chǎng)價(jià)格，國(guó)際上一般采用碳稅法來(lái)計(jì)算CO2的價(jià)值，計(jì)算公式為：

式中：Vea為土地調(diào)節(jié)大氣價(jià)值；fc為碳稅率。

（2）土地生態(tài)系統(tǒng)保持土壤維持土壤養(yǎng)分價(jià)值的評(píng)估方法。計(jì)算公式如下：

式中：Qser為現(xiàn)實(shí)土壤侵蝕量；Qsep為潛在土壤侵蝕量；Qsm為土壤保持量；R為降雨侵蝕力指標(biāo)；K為土壤可蝕性因子；LS為坡長(zhǎng)坡度因子；C為地表植被覆蓋因子；P為土壤保持措施因子。

降雨侵蝕力指標(biāo)R的值，可通過(guò)周伏建等根據(jù)實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)提出的R值計(jì)算公式來(lái)進(jìn)行估算，計(jì)算公式如下：

式中：R為年降雨侵蝕力指標(biāo)；Pi為第i月的降雨量。

土壤可蝕性因子K的值，可通過(guò)我國(guó)各類土壤質(zhì)地及其有機(jī)質(zhì)含量實(shí)測(cè)資料，查找美國(guó)Wischmeier等建立的土壤可蝕性K值諾模圖獲得。

坡長(zhǎng)坡度因子LS可根據(jù)黃炎和建立的方程式獲得：

式中：α為坡長(zhǎng)；β為百分比坡度。

土壤保持量估算出來(lái)之后，即可根據(jù)以下公式計(jì)算土地生態(tài)系統(tǒng)維持土壤養(yǎng)分的價(jià)值：

式中：Ves為土地生態(tài)系統(tǒng)維持土壤養(yǎng)分的價(jià)值；Qsm為土壤保持量；Qei為土壤中 N、P、K 的含量；Pei為 N、P、K 的價(jià)格。

（3）土地生態(tài)系統(tǒng)涵養(yǎng)水源價(jià)值的評(píng)估方法。土地生態(tài)系統(tǒng)具有涵養(yǎng)水源的作用，其涵養(yǎng)水源的價(jià)值計(jì)算公式如下：

式中：Vew為土地生態(tài)系統(tǒng)涵養(yǎng)水源的價(jià)值；Qwm為水源涵養(yǎng)量；Pw為水價(jià)；R為平均降雨量；E為平均蒸發(fā)量；Sa為區(qū)域面積。

土地生態(tài)服務(wù)價(jià)值為：

2.1.3 社會(huì)保障機(jī)會(huì)成本的定義與核算方法

（1）社會(huì)保障機(jī)會(huì)成本的定義。社會(huì)保障機(jī)會(huì)成本是指如果土地用于農(nóng)業(yè)用途，則耕地資源將提供兩個(gè)層次的社會(huì)保障功能，一是國(guó)家層次的糧食安全功能，二是農(nóng)民層次的社會(huì)保障功能。

（2）社會(huì)保障機(jī)會(huì)成本的核算方法。具體計(jì)算公式如下：

式中：Eb為基本生活保障價(jià)值；Ee為失業(yè)保障價(jià)值；An為耕地資源總面積（hm2）；Aa為人均耕地資源面積（hm2／人）；Ea為每人平均生活保障價(jià)值（元／人）；Ym為男性公民保險(xiǎn)費(fèi)躉繳金額基數(shù)；Yw為女性公民保險(xiǎn)費(fèi)躉繳金額基數(shù)；b為男性人口占總?cè)丝诘谋壤籧為女性人口占總?cè)丝诘谋壤?；M1為農(nóng)民基本生活費(fèi)（月保險(xiǎn)費(fèi)領(lǐng)取標(biāo)準(zhǔn)）；M0為月保險(xiǎn)費(fèi)基數(shù)；Ec為單位耕地資源的失業(yè)保障價(jià)值 （元／hm2）；m為單位面積耕地資源承載的人口數(shù)（5 人 ／hm2）；f為單位勞動(dòng)力的培訓(xùn)費(fèi)（元 ／人）；A 為人均每年培訓(xùn)費(fèi)（元／人·年）；r為還原利率，取20年長(zhǎng)期國(guó)債利率。

2.2 房屋建設(shè)成本指標(biāo)定義與核算方法

2.2.1 土地出讓金的定義與核算方法

（1）土地出讓金的定義。土地出讓金是指土地出讓金總價(jià)款，包括地租（土地凈收益）、征地費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用。

（2）土地出讓金的核算方法。土地出讓金的計(jì)算公式如下：

式中：Sc為土地出讓金；Sd為地租；Sz為征地費(fèi)用；Sk為土地開發(fā)費(fèi)用。

2.2.2 前期工程費(fèi)的定義與核算方法

（1）前期工程費(fèi)的定義。前期工程費(fèi)是指項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用和“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用，其中“三通一平”是指地上原有建筑物及構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路等的費(fèi)用。

（2）前期工程費(fèi)的核算方法。

前期工程費(fèi)=規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)+地質(zhì)勘查費(fèi)+園林景觀綠化設(shè)計(jì)費(fèi)+“三通一平”費(fèi)+原有建筑物的拆除費(fèi)+施工圖審查費(fèi)+勘查成果審查費(fèi)+監(jiān)理費(fèi)

2.2.3 建安工程費(fèi)的定義與核算方法

（1）建安工程費(fèi)的定義。建安工程費(fèi)是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)（建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。

（2）建安工程費(fèi)的核算方法。

建安工程費(fèi)=直接費(fèi)+間接費(fèi)+利潤(rùn)

其中：直接費(fèi)包括直接工程費(fèi)和措施費(fèi)；間接費(fèi)包括規(guī)費(fèi)和企業(yè)管理費(fèi)；利潤(rùn)是指施工企業(yè)的盈利。

2.2.4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的定義與核算方法

（1）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的定義?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用。

（2）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的核算方法。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)=室外給排水系統(tǒng)費(fèi)+室外采暖系統(tǒng)費(fèi)+室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)+室外消防系統(tǒng)費(fèi)+綠化建設(shè)費(fèi)+道路廣場(chǎng)建造費(fèi)+室外照明建造費(fèi)

2.2.5 公共配套設(shè)施費(fèi)的定義與核算方法

（1）公共配套設(shè)施費(fèi)的定義。公共配套設(shè)施費(fèi)主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，主要包括水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車棚等。

（2）公共配套設(shè)施費(fèi)的核算方法。此部分核算需要根據(jù)公共配套設(shè)施建設(shè)的具體情況，參照建安工程費(fèi)計(jì)算方法進(jìn)行核算。

2.2.6 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的定義與核算方法

（1）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的定義。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)是指基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。

（2）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的核算方法。

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)=（建安工程費(fèi)+前期工程費(fèi)+公共配套設(shè)施費(fèi)）×3%或以上

2.2.7 開發(fā)期間稅費(fèi)的定義與核算方法

（1）開發(fā)期間稅費(fèi)的定義。開發(fā)期間稅費(fèi)是指項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中，所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。

（2）開發(fā)期間稅費(fèi)的核算方法。

開發(fā)期間稅費(fèi)=營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育附加稅+印花稅+交易管理費(fèi)

其中：營(yíng)業(yè)稅為銷售收入×5%；城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅×7%；教育附加稅為營(yíng)業(yè)稅×4%；印花稅為銷售收入×0.05%；交易管理費(fèi)為銷售收入×0.5%。

2.2.8 管理費(fèi)的定義與核算方法

（1）管理費(fèi)的定義。管理費(fèi)是指開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位為組織開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必需發(fā)生的費(fèi)用。

（2）管理費(fèi)的核算方法。管理費(fèi)的計(jì)算公式如下：

管理費(fèi)用=（建安工程費(fèi)+前期工程費(fèi)+配套設(shè)施費(fèi)）×3%

2.2.9 財(cái)務(wù)費(fèi)的定義與核算方法

（1）財(cái)務(wù)費(fèi)的定義。財(cái)務(wù)費(fèi)是指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用（如匯兌損失等）。

（2）財(cái)務(wù)費(fèi)的核算方法。該項(xiàng)費(fèi)用會(huì)隨著總成本的變化而變化，可以通過(guò)總成本和當(dāng)前市場(chǎng)利率進(jìn)行估計(jì)。

3 城鎮(zhèn)上山土地置換和房屋建設(shè)收益指標(biāo)定義與核算方法

3.1 土地置換收益指標(biāo)定義與核算方法

3.1.1 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出收益的定義與核算方法

（1）經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出收益的定義。經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出收益是指節(jié)約的土地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，其產(chǎn)出的食物、原料和林木的貨幣度量。

（2）經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出收益的核算方法。核算方法同經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出機(jī)會(huì)成本的核算方法一致。

3.1.2 生態(tài)服務(wù)收益的定義與核算方法

（1）生態(tài)服務(wù)收益的定義。生態(tài)服務(wù)收益是指節(jié)約土地用于農(nóng)業(yè)用途，則土地及其中的生物所構(gòu)成的生態(tài)系統(tǒng)，具有調(diào)節(jié)氣候、保持土壤、涵養(yǎng)水源的功能。

（2）生態(tài)服務(wù)收益的核算方法。核算方法同生態(tài)服務(wù)機(jī)會(huì)成本的核算方法一致。

3.1.3 社會(huì)保障收益的定義與核算方法

（1）社會(huì)保障收益的定義。社會(huì)保障收益是指節(jié)約土地用于農(nóng)業(yè)用途，則耕地資源將提供國(guó)家層次的糧食安全功能，及農(nóng)民層次的社會(huì)保障功能。

（2）社會(huì)保障收益的核算方法。核算方法同社會(huì)保障機(jī)會(huì)成本的核算方法一致。

3.2 房屋建設(shè)收益指標(biāo)定義與核算方法

房屋建設(shè)收益包括城鎮(zhèn)上山過(guò)程中所節(jié)約的壩區(qū)土地的土地出讓金，以及搬遷上山后壩區(qū)原有房屋的殘值。

3.2.1 壩區(qū)土地出讓金的定義與核算方法

土地出讓金的定義與核算方法同房屋建設(shè)成本。

3.2.2 原有房屋殘余價(jià)值的定義與核算方法

（1）原有房屋殘余價(jià)值的定義。原有房屋殘余價(jià)值分為兩種情況。一種情況為已經(jīng)使用了t年，在城鎮(zhèn)山上后雖然企業(yè)或者人員已經(jīng)搬遷，但原有房屋還要繼續(xù)使用；另外一種情況是搬遷后原有房屋將被拆除。兩種情況下的殘余價(jià)值不盡相同。

（2）原有房屋殘余價(jià)值的核算方法。采用直線折舊法假設(shè)建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限期間每年的折舊額相等，其每年折舊額的計(jì)算公式為：

式中：D為建筑物的年折舊額；N為建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限；C為建筑物的重置（或重建）價(jià)格；R為建筑物的殘值率。

設(shè)年利率為r，建筑物已使用t年，則房屋的殘余價(jià)值Z為：

上式適用于原有房屋還要繼續(xù)使用的情況下其殘余價(jià)值的計(jì)算。如果在城鎮(zhèn)上山的過(guò)程中原有房屋不再繼續(xù)使用，而必須將其拆除，則其殘余價(jià)值為CR。

其中各類建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限如下：①鋼結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房70年；②受腐蝕的生產(chǎn)用房50年；③非生產(chǎn)用房80年。各類建筑物的殘值率如下：①鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0；②磚混結(jié)構(gòu)一等為2%；③磚混結(jié)構(gòu)二等為2%；④磚木結(jié)構(gòu)一等為6%；⑤磚木結(jié)構(gòu)二等為4%；⑥磚木結(jié)構(gòu)三等為3%；⑦簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)為0。

［1］曹春華.西部山地城市土地開發(fā)利用思考［J］.規(guī)劃師，2003，19（7）：72－74.

［2］葛丹東，華晨，王紀(jì)武，等.基于多維集成與適宜性視角的山坡地城鎮(zhèn)建設(shè)用地評(píng)價(jià)模型［J］.浙江大學(xué)學(xué)報(bào)：工學(xué)版，2009，43（2）.

［3］趙子瑜.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理體系設(shè)計(jì)［D］.長(zhǎng)春：吉林大學(xué)，2005.

［4］朱云東.工程建設(shè)項(xiàng)目投資的合理控制［J］.科技信息：科學(xué)教研，2007（24）.

［5］楊倩詩(shī)，關(guān)勝學(xué).房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制對(duì)策［J］.建筑管理現(xiàn)代化，2007（1）.

［6］張茹.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的幾點(diǎn)實(shí)踐［J］.安徽建筑，2006（3）.

10.3969/j.issn.1673-0194.2015.15.098

F293.30

A

1673-0194（2015）13-0174-04

2015-04-16

云南省科技計(jì)劃項(xiàng)目（2012CA024）。