居住權(quán)的行使范圍到底有多大？
——以房屋費(fèi)用與房屋用途為視角

苗惠雯

隨著《中華人民共和國(guó)民法典》的出臺(tái)，居住權(quán)正式作為一種設(shè)立在他人不動(dòng)產(chǎn)之上的用益物權(quán)被納入立法。本文通過對(duì)居住權(quán)的行使范圍與對(duì)所有權(quán)人的限制入手，多角度分析了由此可能出現(xiàn)的法律問題，通過對(duì)居住權(quán)人承擔(dān)房屋費(fèi)用和改變房屋用途兩方面進(jìn)行了探討，以期能為完善居住權(quán)法律制度提供理論支撐。

居住權(quán)與所有權(quán)究竟是什么關(guān)系？

隨著《中華人民共和國(guó)民法典》的頒布和實(shí)施，不動(dòng)產(chǎn)歸屬以及居住權(quán)的問題將又一次成為社會(huì)熱點(diǎn)。隨著立法將居住權(quán)納入民法典，就意味著我國(guó)民法正式確立了居住權(quán)這一法律制度，房屋所有權(quán)人可以通過訂立合同、設(shè)立遺囑等方式為自己的房屋設(shè)立居住權(quán)人，而居住權(quán)的最大特點(diǎn)就是具有無償性，它不同于租賃關(guān)系和借用關(guān)系，居住權(quán)的獨(dú)特性對(duì)于房屋所有權(quán)的影響，將再一次把不動(dòng)產(chǎn)歸屬問題推向高潮。

（一）居住權(quán)人對(duì)房屋費(fèi)用之承擔(dān)限度

民法典第三百六十八條規(guī)定：居住權(quán)無償設(shè)立，但當(dāng)事人另有約定的除外。在訂立居住權(quán)合同時(shí)，居住權(quán)人一般情況下無須支付使用房屋的費(fèi)用，這就意味著在居住權(quán)人對(duì)所有權(quán)人的房屋進(jìn)行占有和使用時(shí)，理論上并不以其支付相應(yīng)的費(fèi)用為對(duì)價(jià)。但在實(shí)際生活中，不可避免地會(huì)產(chǎn)生居住權(quán)人和所有權(quán)人對(duì)于房屋費(fèi)用的承擔(dān)問題，例如水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、房屋修繕費(fèi)用和裝修改造的費(fèi)用等等。這就將面臨著居住權(quán)人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這些因其使用和占有房屋以及房屋本身具有的特點(diǎn)而產(chǎn)生的費(fèi)用以及應(yīng)該在何種限度內(nèi)承擔(dān)的問題，對(duì)此法律并沒有進(jìn)行規(guī)定，而由此產(chǎn)生的糾紛涉及如何平衡好家庭關(guān)系以及保障少數(shù)弱勢(shì)群體的住房利益。探討和研究居住權(quán)人承擔(dān)費(fèi)用的范圍，對(duì)于理解民法典的體系以及我國(guó)的居住權(quán)法律制度的完善有著至關(guān)重要的作用。

（二）居住權(quán)人改變房屋用途之權(quán)限范圍

我國(guó)民法典第三百六十六條將居住權(quán)定義為：“對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要?！币?guī)定了居住權(quán)只具有所有權(quán)的兩項(xiàng)權(quán)能，即占有和使用。所有權(quán)具有占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能，而居住權(quán)作為一種新型他物權(quán)，面臨著應(yīng)當(dāng)在什么范圍內(nèi)行使，如何行使才能平衡好所有權(quán)人與居住權(quán)人之間的利益的問題。同時(shí)，設(shè)立居住權(quán)的目的是為了滿足生活居住的需要，但“生活居住的需要”這一概念法律沒有明確界定，居住權(quán)人利用房屋的目的是僅用于居住的需要還是可以用于保障生活的需要，直接導(dǎo)致居住權(quán)人以何種用途來使用房屋。探討這一問題直接關(guān)系到居住權(quán)的設(shè)立是否合法有效以及能否實(shí)現(xiàn)居住權(quán)本身的立法目的。

>>劉源制圖

居住權(quán)人的房屋費(fèi)用如何承擔(dān)？

居住權(quán)人與不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人簽訂居住權(quán)合同后，是否負(fù)擔(dān)房屋的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同的情形，因居住而產(chǎn)生的通常費(fèi)用由居住權(quán)人負(fù)擔(dān)。以下從日常必需開銷和房屋的重大修繕、裝修和改造所產(chǎn)生的費(fèi)用兩方面進(jìn)行討論。

（一）房屋的日常必要費(fèi)用

《物權(quán)法草案（征求意見稿）》（已失效）第一百八十二條規(guī)定：“居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)住房即附屬設(shè)施的日常維護(hù)費(fèi)用和物業(yè)管理費(fèi)用?！痹诰幼?quán)人使用合同標(biāo)的房屋進(jìn)行居住的過程中，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)居住房屋的日常開支，主要包括物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、供暖費(fèi)、稅費(fèi)以及房屋的日常維護(hù)和物業(yè)管理等發(fā)生的費(fèi)用。原因如下：

第一，居住權(quán)合同本質(zhì)上是一種無償合同，即合同約定的居住期間內(nèi)，居住權(quán)人無需承擔(dān)居住房屋所需要支付的價(jià)款，居住權(quán)人在取得居住權(quán)時(shí)沒有承擔(dān)房屋所有權(quán)人購(gòu)買房屋支付的對(duì)價(jià)以及房屋承租人所支付的租金，這本就是所有權(quán)人的一種“好意施惠”行為。但房屋所有權(quán)人原本承擔(dān)著房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)并且已經(jīng)為取得房屋所有權(quán)而支付了一定的對(duì)價(jià)，因此除非合同另有規(guī)定，否則房屋所有權(quán)人沒有義務(wù)再次承擔(dān)因設(shè)立居住權(quán)的善意行為而產(chǎn)生的居住權(quán)人的日常必要費(fèi)用。

第二，居住權(quán)的設(shè)立目的原本就是為居住權(quán)人滿足日常生活的需要，在房屋所有權(quán)人為居住權(quán)人設(shè)定居住權(quán)后，居住權(quán)人成為該房屋的實(shí)際使用者，居住權(quán)人享有占有和使用合同標(biāo)的房屋的權(quán)利，自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)在使用房屋過程中產(chǎn)生的房屋日常的必要費(fèi)用，這也屬于居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)的一部分，符合我國(guó)民法上的“公平原則”。

此外，居住權(quán)具有基于人身專屬性的家庭關(guān)系等出發(fā)而形成的特征，一般發(fā)生在家庭內(nèi)部的夫妻之間或者直系尊卑親屬以及所有權(quán)人與其陪同人員之間等等。居住權(quán)合同往往是依據(jù)當(dāng)事人之間人身性的特殊關(guān)系而建立的，當(dāng)事人雙方可以依據(jù)親屬關(guān)系、家庭關(guān)系、婚姻關(guān)系等自由約定合同內(nèi)容，這種日常費(fèi)用的分擔(dān)可以看作是家庭內(nèi)部事務(wù)，合同雙方可以通過約定排除該任意性規(guī)范，不宜強(qiáng)行通過民法通則中“等價(jià)有償”的原則予以規(guī)定，也能夠更好地發(fā)揮家庭的職能作用，保障社會(huì)弱勢(shì)群體的合法權(quán)益。

（二）房屋的重大修繕、裝修和改造費(fèi)用

在居住權(quán)人使用所有權(quán)人房屋居住期間，原則上所有權(quán)人只負(fù)有交付房屋以及履行登記手續(xù)的義務(wù)，并沒有為保障居住權(quán)人使用而積極作為的義務(wù)，所以通常情況下為了保存、管理和正常維護(hù)房屋的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由居住權(quán)人承擔(dān)。

但是對(duì)于房屋的重大修繕以及對(duì)房屋裝修和改造的承擔(dān)費(fèi)用，已經(jīng)超出了“滿足日常生活需要”的這一居住權(quán)的設(shè)立目的，不屬于居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的日常維護(hù)的范圍，也不屬于居住權(quán)的權(quán)利范圍?！段餀?quán)法草案（征求意見稿）》第一百八十二條中也規(guī)定，居住權(quán)人可以不支付住房使用費(fèi)，不承擔(dān)房屋重大修繕費(fèi)用。由于這種重大修繕和裝修改造行為可以改變房屋的平面結(jié)構(gòu)以及裝修風(fēng)格布局等，容易導(dǎo)致房屋整體結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，從而對(duì)房屋所有權(quán)產(chǎn)生重大影響，因此應(yīng)當(dāng)基于所有權(quán)人的意思表示作出決定，是通過其所享有的所有權(quán)而自愿作出對(duì)其所有的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分的行為，并且應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的一系列大修和裝改的費(fèi)用。

此外，該標(biāo)的房屋本身也屬于所有權(quán)人的所有物，如果該不動(dòng)產(chǎn)的毀損非因居住權(quán)人的故意或者重大過失而引起且其毀損程度已經(jīng)達(dá)到房屋建筑安全的修繕規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，可能造成人身危險(xiǎn)或者危害公共安全時(shí)，所有權(quán)人也有義務(wù)對(duì)房屋進(jìn)行重大修繕或者裝修改造并承擔(dān)費(fèi)用，如果裝修改造后房屋本身的價(jià)值得到了較高的提升，這部分收益也應(yīng)當(dāng)歸屬于花費(fèi)改造費(fèi)用和承擔(dān)改造風(fēng)險(xiǎn)的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人。符合民法上的“公平原則”。

>>根據(jù)我國(guó)民法典第三百六十九條的規(guī)定“設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租” 劉源制圖

但是，如因居住權(quán)人不履行合同約定義務(wù)，或者由于其故意或者重大過失而導(dǎo)致房屋毀損滅失并對(duì)所有權(quán)人造成重大損失，從而必須對(duì)房屋進(jìn)行重大修繕的，此時(shí)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)依據(jù)過錯(cuò)原則由居住權(quán)人承擔(dān)；或者如果居住權(quán)人沒有經(jīng)過所有權(quán)人同意或者合同沒有約定時(shí)便擅自利用其居住在所有權(quán)人房屋的外觀和承包方達(dá)成了房屋裝修改造合同，應(yīng)當(dāng)按照無權(quán)處分處理，居住權(quán)并不享有處分標(biāo)的物的權(quán)能，但居住權(quán)人卻擅自處分所有權(quán)人的所有物，屬于有過錯(cuò)的一方，應(yīng)當(dāng)由居住權(quán)人自行承擔(dān)合同所約定的裝修改造費(fèi)用。如果所有權(quán)人不同意裝修改造的，可以行使物上請(qǐng)求權(quán)請(qǐng)求居住權(quán)人排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀，所花費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由居住權(quán)人承擔(dān)，造成所有權(quán)人損失的，所有權(quán)人可以請(qǐng)求其賠償損失并承擔(dān)民事責(zé)任。但是當(dāng)事人另有約定的，從其約定。

居住權(quán)人能否改變房屋用途？

設(shè)立居住權(quán)的房屋用途多用于居住權(quán)人滿足日常生活中安身立命之所的剛性需要。居住權(quán)人改變所有權(quán)人房屋用途的行為是指利用所有權(quán)人的房屋進(jìn)行營(yíng)利活動(dòng)或其他合理收益的行為，例如在所有權(quán)人的房屋內(nèi)設(shè)立營(yíng)業(yè)場(chǎng)所、用作商業(yè)房等。一般而言，居住權(quán)人使用房屋應(yīng)當(dāng)基于居住的目的，雖然居住權(quán)人有權(quán)以滿足生活居住的需要使用房屋，但畢竟房屋的所有權(quán)歸屬于他人所有，作為一種附于他人所有權(quán)之上的他物權(quán)，居住權(quán)的行使應(yīng)當(dāng)處于合理的范圍之內(nèi)。那么，居住權(quán)的合理使用是否包括有權(quán)改變房屋的用途？對(duì)此問題具有以下兩種不同的觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，居住權(quán)的設(shè)立以權(quán)利取得人及其家屬居住所必要為限。居住權(quán)人行使使用權(quán)時(shí)，必須依據(jù)房屋的居住用途，在不毀損房屋本體或變更其性質(zhì)的前提下對(duì)房屋加以利用，以供生活的需要。居住權(quán)人不得將房屋用于經(jīng)營(yíng)用途。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)物權(quán)法上對(duì)于居住權(quán)人的這一義務(wù)不必限制過嚴(yán)，從居住權(quán)的權(quán)利范圍講，為居住的目的對(duì)房屋的各種使用都在居住權(quán)人的權(quán)利范圍之內(nèi)，因而“居住”，是對(duì)居住權(quán)人使用房屋的必要限定。在此范圍內(nèi)居住權(quán)人對(duì)房屋的各種使用均可。當(dāng)然，居住權(quán)人在不改變房屋的結(jié)構(gòu)或用途的條件下，還可以進(jìn)行某些必要的收益行為，如從事其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)而對(duì)房屋的使用，可以從事商業(yè)買賣，將貨物存放于房屋中。

筆者認(rèn)為，對(duì)于居住權(quán)人能否改變房屋的用途，不能一概而論，應(yīng)當(dāng)從房屋本身的性質(zhì)加以判斷。以下分別從兩方面進(jìn)行討論：

（一）設(shè)立居住權(quán)的房屋為居民住宅

民法典第二百七十九條規(guī)定：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。居民住宅本身的房屋性質(zhì)決定了其原則上不能用于從事商業(yè)活動(dòng)，例如利用設(shè)立居住權(quán)的公租房開設(shè)飯店、超市等經(jīng)營(yíng)性用途的場(chǎng)所，但符合法律法規(guī)以及相關(guān)規(guī)定并經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意的除外。

存在以下兩種可能的情況：第一，合同約定居住權(quán)人可以利用標(biāo)的住宅從事營(yíng)利性活動(dòng)或者改變房屋的用途進(jìn)行其他活動(dòng)，但不符合法律規(guī)定、社區(qū)管理規(guī)約或者沒有經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意的。雖然在這種情況下沒有侵犯房屋所有權(quán)人對(duì)于房屋的所有權(quán)，也即所有權(quán)人對(duì)于居住權(quán)人改變房屋用途這一行為知情且明知其利用房屋從事法律法規(guī)或管理規(guī)約所禁止的行為，并且侵害了有利害關(guān)系的業(yè)主的合法權(quán)益，那么居住權(quán)人和房屋所有權(quán)人對(duì)于這一違法行為均具有過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任，有利害關(guān)系的業(yè)主可以向其任意一人請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失。第二，所有權(quán)人與居住權(quán)人未達(dá)成合意，或者居住權(quán)人擅自改變所有權(quán)人的房屋的用途，從事法律法規(guī)所禁止行為或者沒有經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意的，居住權(quán)人既沒有履行合同約定的義務(wù)，也沒有遵守法律的相關(guān)規(guī)定，具有過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，而所有權(quán)人主觀上確為善意的，可以免于追究責(zé)任。

（二）設(shè)立居住權(quán)的房屋為經(jīng)營(yíng)性用房

根據(jù)我國(guó)民法典第三百六十九條的規(guī)定，“設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租”，在設(shè)立居住權(quán)后，所有權(quán)人不得將其住宅出租給第三人。那么居住權(quán)人能否利用所有權(quán)人的房屋進(jìn)行營(yíng)利活動(dòng)或其他合理收益呢？如果居住權(quán)人的房屋本身的性質(zhì)為商業(yè)用房或者辦公用房，是經(jīng)營(yíng)者為顧客提供商品交易服務(wù)的場(chǎng)所，例如寫字樓、門市部等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋，并且其營(yíng)業(yè)范圍和登記注冊(cè)程序均符合相關(guān)法律法規(guī)和管理?xiàng)l例的規(guī)定，就可以從事營(yíng)利性活動(dòng)。

如果合同約定或者所有權(quán)人委托居住權(quán)人利用其不動(dòng)產(chǎn)從事營(yíng)利性活動(dòng)。此時(shí)雙方應(yīng)當(dāng)在合同中約定或者協(xié)商一致經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的分配比例。由于居住權(quán)的設(shè)立基本上是一種無償?shù)?、帶有扶助、友善、幫助性質(zhì)的“恩惠”行為，盡管居住權(quán)人可能會(huì)承擔(dān)或者想居住權(quán)人支付一定的費(fèi)用，但這與房屋租賃的有償租金的雙務(wù)合同截然不同，并且居住權(quán)人的用益物權(quán)效力也遠(yuǎn)強(qiáng)于承租人的債權(quán)效力，基于民法上的“平等原則”，居住權(quán)人從應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人分配部分或者全部所得收益。而對(duì)于在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)的違法行為和對(duì)交易相對(duì)方造成的損失，如果所有權(quán)人和居住權(quán)人約定由居住權(quán)人獨(dú)立從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，則證明所有權(quán)人沒有參與該交易活動(dòng)，不存在過錯(cuò)的可能性，則應(yīng)當(dāng)由居住權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用；基于民法中合同的相對(duì)性原理以及善意取得制度，由于第三人無法得知法律關(guān)系雙方的真實(shí)情況，因此善意第三人可以向其中任意一人追究民事責(zé)任；如果雙方均從事相關(guān)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，第三人均可向雙方追究民事責(zé)任。

需要注意的是，上文所提到的從事營(yíng)利性活動(dòng)，不同于民法典三百六十九條規(guī)定的“設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租”，由于居住權(quán)具有人身專屬性，不得轉(zhuǎn)讓和繼承，是一種人役權(quán)?；诖耍幼?quán)人不能將房屋轉(zhuǎn)讓、出租給第三人以獲取利益；本文中提到的從事營(yíng)利性活動(dòng)，僅限于居住權(quán)人本人或者合同中約定的有權(quán)居住于標(biāo)的房屋的居住權(quán)人的親屬改變?cè)课萦猛荆鴱氖碌姆戏梢?guī)定和合同約定的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，而非對(duì)外出租或轉(zhuǎn)讓標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)。

此外，無論設(shè)立居住權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)是住宅還是經(jīng)營(yíng)性用房，基于我國(guó)民法典所規(guī)定的無償取得居住權(quán)的理由，居住權(quán)仍應(yīng)當(dāng)對(duì)所有權(quán)人的不動(dòng)產(chǎn)盡到善良管理人的注意義務(wù)，在房屋及其所有人的權(quán)利存在可能毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知房屋所有權(quán)人，也可以根據(jù)當(dāng)事人的約定履行此項(xiàng)義務(wù)。此外，居住權(quán)人有權(quán)使用和占有他人房屋的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維護(hù)所有權(quán)人房屋正常使用的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)合理使用房屋及其附屬設(shè)施，應(yīng)盡善良管理人的注意維護(hù)房屋的正常使用。并且，從所有權(quán)人的角度出發(fā)考慮，為了保障在居住權(quán)消滅時(shí)所有權(quán)人能夠原物取回房屋，居住權(quán)人也應(yīng)承擔(dān)保管房屋不受損害的義務(wù)。所以，居住權(quán)人不僅對(duì)于所有權(quán)人的房屋有合理使用的義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)以滿足生活居住的需要為限，在享受其權(quán)利使用住房時(shí)滿足善良管理人的原則性要求。

居住權(quán)制度還有哪些未竟事宜？

本文主要圍繞民法典新增的居住權(quán)制度結(jié)合相關(guān)立法草案和學(xué)理觀點(diǎn)，從居住權(quán)人承擔(dān)房屋費(fèi)用之限度、改變房屋用途之權(quán)限兩方面展開論述，根據(jù)民法和相關(guān)原理，為以上幾個(gè)方面中法律沒有規(guī)定的問題提供了解決辦法和建議，為實(shí)踐中個(gè)案的糾紛解決提供了理論依據(jù)。

總體上看，居住權(quán)的設(shè)立目的是為保障弱勢(shì)群體的剛性住房需要，以及完善現(xiàn)有的公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等住房保障體系，在抵押權(quán)、租賃權(quán)之上增加物權(quán)制度的彈性等。

作為一項(xiàng)新制度，居住權(quán)同樣還有不少未竟事宜。毫無疑問，居住權(quán)制度在民法典中被首次規(guī)定，為今后相關(guān)案件的審理提供了法律依據(jù)。但是，諸如新設(shè)居住權(quán)的房子落戶權(quán)益、入學(xué)權(quán)益的歸屬如何落實(shí)；居住權(quán)與抵押權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利的沖突如何解決；居住權(quán)能否分割分享、撤銷等，所有這些問題，都需要進(jìn)一步明確，都有必要通過法律解釋和漏洞填補(bǔ)等方法，實(shí)現(xiàn)法律推理邏輯和個(gè)案公平正義的平衡。

居住權(quán)到底是什么、從哪里來、到何處去，同樣可以稱為一個(gè)邏輯之問。通過房屋費(fèi)用與房屋用途這個(gè)視角，或許已經(jīng)可以看到居住權(quán)的廣闊世界。