“房價如蔥”的時代為什么還沒來？

蟲二

從當(dāng)年的牛任之爭開始，關(guān)于房子的妙論層出不窮，樊綱的六個錢包，馬光遠(yuǎn)的三個邏輯，白巖松的“不會吧”，站在各自立場都能自圓其說，公眾卻是一頭霧水。

每次“房住不炒”的表述一出現(xiàn)，就會引來一波高潮，全不管后面還有一句，“穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預(yù)期”，“穩(wěn)”與“降”，一字之差，妙到毫巔。

房子是中國人一生最大的怨念，但很多人未必想明白一件事：

我們愿意為“房價如蔥”付出多大代價？

沒必要幻想“玉石俱焚”的極端情況，當(dāng)年美國“兩房事件”雖然讓房價6年中猛跌了40%，但大量房屋止贖，拖累金融系統(tǒng)，所有人都付出代價，沒人獨(dú)善其身。

美國的股票，中國的房子，捆綁了大量社會財富，2019年央行做過統(tǒng)計，城鎮(zhèn)居民戶均資產(chǎn)317.9萬元，房產(chǎn)占比近7成，一旦負(fù)資產(chǎn)化，“天下寒士”是否“俱歡顏”不知道，很多人幾十年的積蓄化為烏有，倒是大概率事件了。

所以我們期待的“房價如蔥”其實是有前提的。

即在總體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，個人收入向好，其他商品和服務(wù)價格可控的情況下，只有房子作為一種資產(chǎn)出現(xiàn)了相對貶值，也就是所謂的陰跌。

顯然，這個判斷的定語有點多。

任澤平認(rèn)為房地產(chǎn)“短期看金融，中期看土地，長期看人口”，最近幾年，這三個因素確實有一些變化。

首先，加杠桿炒房基本鎖死。

中國房價1999年起飛，中間一度回調(diào)，又受到4萬億計劃的支撐，迅速成為造富神器，所以后來每次調(diào)控多半都是從金融入手。

2010年限購令，2011年二套首付60%，2012年嚴(yán)打小產(chǎn)權(quán)房，2013年房貸新政等等，房價一直在多空搏奕中緩慢走高。

厲以寧此前判斷，只要守住多套房貸，中國房價就在可控范圍之內(nèi)，所以嚴(yán)管資金鏈永遠(yuǎn)是房住不炒的精髓。

年初央行召集24家主要銀行座談信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化，5家觸及房貸紅線的銀行被責(zé)令整改，下半年，各地陸續(xù)出現(xiàn)二手房停貸、緩貸現(xiàn)象，雖然新房暫時未受影響。

對投機(jī)者來說，加杠桿炒房，以小搏大的機(jī)會正在消失。

其次，開發(fā)商頭上的緊箍咒越來越嚴(yán)。

三條紅線早已落地：不計預(yù)收款，開發(fā)商的負(fù)債率達(dá)到70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。過去長袖善舞的開發(fā)商，在資本市場逐漸玩不轉(zhuǎn)了。

潘石屹當(dāng)年說過，“三分之一的開發(fā)商只倒地不開發(fā)”，所以地王多，房價降不下來，現(xiàn)在的土拍規(guī)則比雙11優(yōu)惠還復(fù)雜，以北京為例，大部分地塊有配建，有限價，銷售還下了新規(guī)，嚴(yán)禁“貨不對板”，新房交付后，樣板間保留3個月，開發(fā)商很可能賠本賺吆喝。

最近多地土拍推遲，深圳重啟時限制了溢價率，下調(diào)了最高銷售限價，杭州推出“競品質(zhì)”，北京是“競高標(biāo)準(zhǔn)”，本意都是抑制開發(fā)商圍獵優(yōu)質(zhì)地塊，人為推高房價。

開發(fā)商在土拍中拿地越發(fā)審慎，產(chǎn)品力不夠或成本控制力稍差，回本就有一定風(fēng)險，特別是同地塊多個項目競爭的情況下。

去年深圳甚至出現(xiàn)了萬科上午拿地，下午開工的情況，北京融創(chuàng)的某項目，創(chuàng)下了從拿地到開盤不足百天的記錄，以往的“捂盤惜售”一變而為“搶跑入市”。

強(qiáng)如恒大當(dāng)年可以為?；◢u豪擲1600億，如今也在收縮戰(zhàn)線，一邊各地拋出大額折扣，加快回籠資金，一邊放棄造車等燒錢新業(yè)務(wù)。

最大變數(shù)還是人口紅利的消失，接盤俠少了。

大城市離婚率增加，生育率下降，很多家庭放棄提前為子女買房，在二胎、三胎能提供人口增量之前，樓市缺乏需求支撐。

此外，住宅庫存高位運(yùn)行，似乎也說明中國不缺房子。

按易居研究院的數(shù)據(jù)，全國百城新建商品房庫存連漲3年，二手房去化周期增加，一線城市普遍在1.5年以上，更別說沈陽、南京、天津那種掛牌量踩踏的城市了。

政策工具的精準(zhǔn)打擊不斷強(qiáng)化，先被按住的就是學(xué)區(qū)房，一度逼得深圳中介拿水果暗語報價，很多城市出臺交易指導(dǎo)價，不管投資、改善還是剛需都受到抑制。

公眾關(guān)心的是調(diào)控會不會乘勝追擊？

很多人對“房價如蔥”的理解很樸素，就是沒房的可以買房了，剛需的可以改善了，改善的可以豪宅了，豪宅的歇菜了。

但這不是調(diào)控的邏輯。

政策的本質(zhì)是“損有余而補(bǔ)不足”，最忌諱的就是過猶不及，所以不會用干掉一些人的方式成全另一些人。

房地產(chǎn)這盤大棋上，除了望“房”興嘆的普羅大眾，還有開發(fā)商、相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，以及整個金融系統(tǒng)，就算是人人喊打的中介，按照中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長杜鵑的估計，從業(yè)人數(shù)也有120多萬，背后牽連著多少家庭？

去年全國賣地收入8.41萬億，占全國全年財政收入18萬億的44%，占地方財政收入的84%，擺脫土地財政仍然需要時間。

房地產(chǎn)在價值回歸的過程中仍然有強(qiáng)大的社會慣性支撐。

華為搬到松山湖的時候，東莞房主歡欣鼓舞；快手上市，小米股權(quán)解禁，北京西二旗、后廠村的房主比碼農(nóng)還興奮，更別說螞蟻金服IPO了。

去年6月杭州二手房掛牌量已有12萬套，新房供應(yīng)是14萬套，螞蟻金服的員工就算再多兩倍，人人都買房，每人買兩套，也消化不完，但房價仍然聞風(fēng)先動。

各種市井傳說里，也充滿了心理暗示，比如我們沒少聽說某位街頭賣麻辣燙的小販回鄉(xiāng)買房的故事，房子是衣錦還鄉(xiāng)的重要意象。

所以有錢就買房是一種跨階層、跨性別、跨年齡、跨知識水平的集體認(rèn)知，上至科技互聯(lián)網(wǎng)新貴，下至販夫走卒，大家都本能追求資金的資產(chǎn)化。

房地產(chǎn)成了各領(lǐng)域創(chuàng)富奇跡的最終受益者和沉淀資金的終端漏斗。

屁股決定腦袋的心智影響也不可忽視。

最近蔚來自動駕駛出了事故，500位車主發(fā)布的聯(lián)合聲明，讓人見識了品牌粉絲化的威力，但比起房地產(chǎn)，這真是小巫見大巫。

我見過不少一本正經(jīng)控訴高房價的人，轉(zhuǎn)身掏空6個錢包買房之后，立刻變成房地產(chǎn)支柱論的擁躉，分析區(qū)位價值也是頭頭是道了。

房子是需要花光一生積蓄購買的商品，如果你是剛需，最近買了房，你愿意房子降價嗎？你愿意自己賠錢成全那些比你還困難的沒房者嗎？

那些在售樓處反對降價的消費(fèi)者經(jīng)常被嘲笑，其實短時間損失幾十萬上百萬，換成誰也不可能泰然處之，這事還是要有同理心，并不是每個人都是炒房客。

經(jīng)常被提及的房價收入比也不是絕對的，當(dāng)年謝國忠說北京房價5000元是泡沫，就是看到這一點，但后來也表示還有流動性和土地供應(yīng)規(guī)模等因素，而且大城市是經(jīng)濟(jì)引擎，很難把庫存與過剩簡單掛鉤。

郎咸平說房地產(chǎn)泡沫不可怕，泡沫破滅才可怕，當(dāng)房產(chǎn)固化為個人財富的標(biāo)志性符號后，經(jīng)濟(jì)價值就注入了社會屬性。

此外，中國人安土重遷，房子已經(jīng)外化出部分家庭和情感價值，所帶來的歸屬感無可替代，不像美國人蓋個房子就像搭積木，動不動換個房車周游四海。

所以調(diào)控本質(zhì)是在平衡木上跳舞，既要抑制房價過快上漲，又不誤傷真實需求，這就需要政策工具老練純熟，思路清晰。

我們只要明白三點就夠了。

第一，“房住不炒”的另一層意思，其實是沒必要人人買房。

人人買房與人人買車一樣，不是資源配置的最優(yōu)化，“居者有其屋”的核心是釋放“居住權(quán)”，具體來說就是公租房、廉租房。

所以“租購?fù)瑱?quán)”，“租售并舉”是重點，買房不破租賃，同時防止長租公寓等跨界資本擾亂市場，然后對租金水平進(jìn)行合理管控。

《北京住房租賃條例（征求意見稿）》出臺，已經(jīng)提到了必要時可能推出租金和傭金的指導(dǎo)價，租客權(quán)益有保障，甚至連民宿的管理也加強(qiáng)了監(jiān)管。

但調(diào)控不會收緊到傷害實體經(jīng)濟(jì)的程度，所以開發(fā)商和相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈不會倒掉，房子也不可能變成人人能買的大白菜，因為公租房足以解決最基本的居住需求。

第二，住房和住房保障是兩種完全不同的需求。

換句話說，產(chǎn)權(quán)可以也應(yīng)該有不同的表現(xiàn)形式。

收入低又想買房的那部分人，對應(yīng)的是限競房、共產(chǎn)房，這兩種房子過去因為質(zhì)量瑕疵造成一些糾紛，但也說明矮化供給是消化需求的有效方式。

未來限競房退場，改由限價房和新型共產(chǎn)房接盤，前者設(shè)定了最高指導(dǎo)價，后者放松了購買資格，加大了個人產(chǎn)權(quán)比例，房子質(zhì)量卻比原來更有保證。

這個模式經(jīng)常被拿來與新加坡模式對比，其實不太一樣。

彈丸之地的新加坡，由建屋發(fā)展局牽頭，大力建設(shè)名為“組屋”的保障住宅，占比超過80%，私人住宅僅為20%，組屋品質(zhì)比李嘉誠發(fā)明的“劏房”好得多，相當(dāng)于國內(nèi)的普通小區(qū)，但面積一般只有70多平米，還有特定的收回條款。

組屋解決的是“居者有其屋”，但不改善居住體驗，我們的限價房和新型共有產(chǎn)權(quán)房從定位上看，肯定會超過組屋，有些已經(jīng)有改善型商品房的特征了，比如今年5月北京集中土拍的地塊中，朝陽區(qū)的金盞和崔各莊都有此類項目。

第三，改善請選不限價商品房，沒有“房價如蔥”了。

當(dāng)年龍永圖說，“把交通方便的地段留下來給老百姓蓋房子，富人有錢，可以把房子建到郊區(qū)，讓他們開奔馳寶馬去自己的房子”。

不限價商品房比這招更高明。

拿地就有公租房、幼兒園、醫(yī)療、養(yǎng)老、商業(yè)等配建，每個項目都打破了不同收入群體的物理界限，無圍墻、無隔斷小區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)。

去年北京石景山區(qū)的某些新建純商品房小區(qū)就采用了開放式布局，僅以綠植進(jìn)行象征性隔離，商品房與公租房“互通有無”。

不限價商品房仍然有更好的戶型，更高的精裝，更貼心的物業(yè)服務(wù)，但外部觀感上已經(jīng)做不出什么豪宅基因了。

如此一來，以后的置業(yè)思路就清晰了。

囊中羞澀的，公租房是最好選擇；低價買房的，有限價房和共產(chǎn)房；升級改善的，有不限價商品房；錢包充裕的土豪，深圳灣一號、湯臣一品、霄云路8號一直都在，從未離開。

需求分層，各歸其位。

最后的大招是房地產(chǎn)稅。

各種調(diào)控措施引導(dǎo)行業(yè)回歸理性之后，房地產(chǎn)稅取代土地財政就水到渠成了，房屋作為一項資產(chǎn)不再依賴規(guī)模管制，完全市場化時代來臨。

這對大家都是好事。

房價腰斬，股票暴漲，她還愛我，這三件大事里，至少房子是唯一只靠個人奮斗就能邁過的門檻，知足吧。