公租房融資模式新探索

自黨的十九大以來，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給等政策深入人心。尤其是在最近半個(gè)月的時(shí)間里，中央層面就房地產(chǎn)調(diào)控和住房保障問題多次表態(tài)，并召開了加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議。其重點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)以人口凈流入城市為重點(diǎn)，落實(shí)城市主體責(zé)任，加快發(fā)展保障性租賃住房。然而保障性租賃住房資產(chǎn)規(guī)模大、投資回收期長的問題，一直困擾著公租房的發(fā)展。

8月18日，全國首單公共租賃住房類REITs產(chǎn)品在北京成功發(fā)行——“國開-北京保障房中心公租房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（下稱“專項(xiàng)計(jì)劃”）。專項(xiàng)計(jì)劃為公租房資產(chǎn)開展私募REITs融資所涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)包括資產(chǎn)估值、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、稅務(wù)處理等方面，為公租房資產(chǎn)合法合規(guī)開展REITs融資開啟了新篇章。

專項(xiàng)計(jì)劃得到了北京市政府和相關(guān)單位的高度重視與大力支持，得到了證監(jiān)會、上交所等主管部門的悉心指導(dǎo)。由國家開發(fā)銀行和北京金控集團(tuán)擔(dān)任統(tǒng)一協(xié)調(diào)人，北京保障房中心擔(dān)任專項(xiàng)，底層資產(chǎn)為北京保障房中心持有的遠(yuǎn)洋沁山水公共租賃住房。發(fā)行總額為4億元，其中，優(yōu)先級規(guī)模3.8億元，次級規(guī)模0.2億元，期限18 （3+3+3+3+3+3）年，優(yōu)先級證券評級為AAA。發(fā)行時(shí)獲得銀行、公募基金等投資人踴躍認(rèn)購，最終，本期產(chǎn)品優(yōu)先級票面利率3.35%，創(chuàng)今年以來不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品新低，創(chuàng)公租房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品有史以來最低。

作為擔(dān)任專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的北京保障房中心，資產(chǎn)總額超1200億元，所有者權(quán)益超520億元，持有公租房項(xiàng)目120余個(gè)，房源近13萬余套，投入運(yùn)營項(xiàng)目百余個(gè)，代持共有產(chǎn)權(quán)住房政府產(chǎn)權(quán)份額近5萬套，累計(jì)幫助20多萬居民改善了居住生活條件，是全國最大的保障房建設(shè)投資企業(yè)。在全國持續(xù)推進(jìn)保障性租賃住房發(fā)展中，此舉將產(chǎn)生重要的引導(dǎo)作用。有利于進(jìn)一步探尋發(fā)展公租房政策落地平臺和實(shí)施平臺，增加各類保障性住房的有效供給，提升公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房等運(yùn)營管理能力。特別是在解決好大城市住房突出問題的投融資中發(fā)揮重要作用，為提升城市競爭力提供堅(jiān)實(shí)保障。