不動產(chǎn)登記檔案在房屋征收中的利用價值

葉長如

摘要：房屋征收包含征收政策、補償制度等相關(guān)行政行為，如果被征收方存在異議，就會產(chǎn)生訴訟?？梢?，房屋征收和不動產(chǎn)登記之間存在極大的關(guān)聯(lián)，不動產(chǎn)登記檔案資料是房屋征收過程中的參考依據(jù)，房屋征收的各個階段也必須完成不動產(chǎn)登記，以便促進房屋征收的進行。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記檔案;房屋征收;辦理流程

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）09-0048-49 收稿日期：2021-07-15

1 房屋征收決定作出前的摸調(diào)階段

房屋征收決定作出之前，征收部門要全面了解征收區(qū)域內(nèi)房屋的狀況，根據(jù)《國有土地上房屋征收和補償條例》（以下簡稱《條例》）第15條，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。為了使調(diào)查結(jié)果準(zhǔn)確可靠，實際上征收部門除了依法向被征收人調(diào)查外，更重要的是向不動產(chǎn)登記部門申請調(diào)查房屋權(quán)屬等狀況。通過登記機構(gòu)調(diào)查得到的結(jié)果客觀準(zhǔn)確可信，當(dāng)實際房屋情況與登記簿記載不符時，通常以登記簿記載為準(zhǔn)。征收部門的前期調(diào)查也為接下來的發(fā)函、要求各相關(guān)單位暫停辦理手續(xù)提供依據(jù)。征收部門調(diào)查確定征收范圍并進行對外公布后，為防止被征收人不法建設(shè)增加補償費用，地方可以結(jié)合當(dāng)?shù)卣哂枰约?xì)化。在地方政策未有進一步明確的情況下，征收部門要求登記部門暫停辦理的登記類型不能超過《條例》所規(guī)范的范圍，如不能要求登記部門暫停為補征收人辦理買賣、抵押等手續(xù)。登記部門如果接到此類暫停辦理函，應(yīng)當(dāng)核對暫停辦理的內(nèi)容是否與《條例》規(guī)定不符、擴大暫停辦理登記的類型是否有其他政策依據(jù)。如果違反法規(guī)等規(guī)定作出函告要求，則應(yīng)復(fù)函告知征收部門：無法協(xié)助暫停辦理此類登記類型。此外，按照《條例》第16條第2款，暫停辦理最長不得超過一年，一年屆滿則函告失效，如果期限屆滿仍未作出征收決定，則不動產(chǎn)登記部門可以為當(dāng)事人辦理各種登記手續(xù)。

2 房屋征收決定作出后應(yīng)當(dāng)辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記

征收決定作出后，開始進行房屋補償然后拆除，該過程持續(xù)的時間視項目大小、難易程度，短則一年長則幾年。目前，大多數(shù)登記機構(gòu)的做法是：只要征收決定作出并送達登記部門，就把暫停辦理的期限取消，改為長期有效，相應(yīng)房屋不再辦理各種登記手續(xù)。這種做法其實是欠妥的，根據(jù)《民法典》第229條，征收決定生效時發(fā)生物權(quán)變更或轉(zhuǎn)讓效力。房屋征收決定自作出并公告后生效，但由于此時房屋依然未拆除，所以房屋應(yīng)辦理轉(zhuǎn)移登記到政府名下，而不是停辦了之。停辦不能改變權(quán)利主體，只有辦理了相應(yīng)的轉(zhuǎn)移登記，才是依法發(fā)生了物權(quán)變更。另外，由于房屋征收時土地隨之征收，被征收人的不動產(chǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)移到征收人名下，盡管屬于政府名下的土地使用權(quán)一般無需登記發(fā)證，因為土地使用權(quán)與土地所有權(quán)主體歸于同一個，土地所有權(quán)依據(jù)《民法典》可以不登記。在房地登記分離時代，土地征收則辦理注銷登記，房屋征收則辦理轉(zhuǎn)移登記或停辦一切登記，直到房屋拆除再辦理注銷登記。在現(xiàn)今房地一體登記時代，當(dāng)房屋征收時土地上尚有房屋的，登記類型應(yīng)隨房屋的變化性質(zhì)而定，即在征收決定生效時辦理轉(zhuǎn)移登記為好，征收人應(yīng)當(dāng)提供征收決定、免稅或繳稅憑證等申請轉(zhuǎn)移登記，但不知是慣有思維作怪，還是嫌轉(zhuǎn)移登記麻煩，很少有前來申請轉(zhuǎn)移登記的，只是要求登記部門停辦而已。以至于最終房屋拆除完成、土地整理后對外掛牌出讓時，就再也找不到申請人來主動申請注銷原有的房屋登記，登記機構(gòu)只能依職權(quán)辦理不動產(chǎn)注銷登記后再開始新一輪的出讓土地轉(zhuǎn)移登記。

3 房屋拆除后應(yīng)及時辦理不動產(chǎn)注銷登記

房屋及其土地隨征收而轉(zhuǎn)移到征收人名下，征收人對于征收范圍內(nèi)房屋是否已經(jīng)全部拆除是最為清楚的，因此對于注銷登記，最理想的申請方式是根據(jù)拆除進度及時申請注銷登記，這樣地塊的權(quán)屬情況現(xiàn)勢性就比較強，但對于征收人來說做到這樣的可能性不大，目前無法及時做到將征收范圍內(nèi)房屋全部拆除一并申請注銷登記。雖然舊房已經(jīng)拆除，新房已經(jīng)建成，但仍未申請舊有房屋的注銷登記，導(dǎo)致登記簿上仍記載有被征收人的房屋，影響其持有房屋信息的準(zhǔn)確性。要解決此類信息不準(zhǔn)確的問題，則當(dāng)征收人不申請注銷登記時，登記機構(gòu)可以依法依職權(quán)注銷，但登記機構(gòu)難以很好地掌握征收地塊的拆遷情況，需要其他相關(guān)部門及時反饋地塊動態(tài)。由于征收范圍內(nèi)地塊拆除房屋到后期進入土地一級市場對外出讓還有一個儲備階段，往往進入儲備土地范圍，需要修復(fù)等前期開發(fā)，以備后期供應(yīng)。根據(jù)《土地儲備管理辦法》，對于產(chǎn)權(quán)清晰、申請材料齊全的儲備土地，可以辦理土地登記。因此，取得土地的儲備機構(gòu)在申請土地使用權(quán)登記的同時可以申請注銷房屋所有權(quán)。

4 征收后保留的房屋應(yīng)當(dāng)辦理不動產(chǎn)登記

征收范圍內(nèi)保留的房屋有兩種：一種是文物類房屋，不能拆除移建，需在原址修復(fù)保留;另一類是非文物類房屋但有保留與再利用價值，可以和整塊土地一并轉(zhuǎn)讓給受讓方。對于前一種情形，根據(jù)《文物保護法》，不可移動文物可分為國有和非國有兩種，國有類文物建筑可參照其他國有不動產(chǎn)登記在地方政府名下，非國有類文物建筑應(yīng)由所有權(quán)人申請登記在其名下。當(dāng)文物建筑所占土地?zé)o法與整塊土地分割而單獨設(shè)宗時，整塊土地在一級市場拍賣出讓，應(yīng)在出讓合同中就保留文物建筑予以約定或說明，以便受讓人更好地對開發(fā)項目進行統(tǒng)籌考慮和設(shè)計。非文物保留建筑在土地出讓時屬于土地附屬物一并出讓給受讓方，受讓方在申請土地轉(zhuǎn)移登記時，保留房屋可以隨同該土地一并轉(zhuǎn)移登記在受讓方名下。保留建筑物如要進行修、改、擴建，則與新建建筑物一并申請規(guī)劃許可，竣工后一并申請登記。