政府宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響分析

池至霖

【摘? 要】為更好地滿足當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展要求，論文對我國宏觀調(diào)控政策的內(nèi)容進(jìn)行了分析，明確政府宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響，研究我國房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象，分析房地產(chǎn)價格的具體變化情況，以期促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在社會中的穩(wěn)定發(fā)展。

【Abstract】In order to better meet the development requirements of the current real estate market， this paper analyzes the contents of China's macro-regulation policies， clarifies the influence of the government's macro-regulation policies on the development of the real estate market， studies the overheating phenomenon of China's real estate market， and analyzes the specific changes of real estate prices， so as to promote the stable development of China's real estate economy in society.

【關(guān)鍵詞】政府;宏觀調(diào)控政策;房地產(chǎn)市場;影響

【Keywords】government; macro-regulation policies; real estate m

1 引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主要組成部分，要想保證其發(fā)展的穩(wěn)定性，需要對政府宏觀調(diào)控政策進(jìn)行分析，結(jié)合其中的具體內(nèi)容，穩(wěn)定住房價格，更好地防范市場風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，控制商品房價格，減少其他因素對房地產(chǎn)市場的影響，完善政府宏觀調(diào)控政策方案。

2 我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展背景

新時期，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)得到了迅速發(fā)展。特別是進(jìn)入21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)行業(yè)不僅具有強(qiáng)大的發(fā)展能力，其迅速成為我國經(jīng)濟(jì)在社會發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。但是，急速飆升的房價也影響了廣大民眾的生活質(zhì)量，更成為整個社會以及學(xué)界重點(diǎn)關(guān)注的問題。因此，在此背景下，為了對當(dāng)前房價進(jìn)行控制，需要分析政府宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響，加大制度建設(shè)的力度，實(shí)施“限價房”方案[1]。

由表1可知，某區(qū)共成交了商品房1640套，同比減少了15.03%，實(shí)際的成交面積大約為14.30萬平方米，同比減少了18.87%。相關(guān)學(xué)者通過對最近3年房地產(chǎn)市場的商品房銷售以及實(shí)際情況的分析，讓其整體的發(fā)展處于穩(wěn)步上升的勢態(tài)，并且商品房價格也在穩(wěn)步上升。在目前經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其是推動我國經(jīng)濟(jì)增長以及轉(zhuǎn)型升級的主要抓手。如果站在房地產(chǎn)行業(yè)投資者的角度上，房地產(chǎn)的開發(fā)和投資還會對其他行業(yè)的經(jīng)濟(jì)帶來影響，所以需要對房產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展情況進(jìn)行分析，加快市場發(fā)展的進(jìn)程。

3 房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的主要內(nèi)容

3.1 限購政策

現(xiàn)如今，在我國整體經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景下，限制購買的范圍也在不斷擴(kuò)大，已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場中的主要內(nèi)容。在此基礎(chǔ)上，部分學(xué)者對限購政策內(nèi)容進(jìn)行了分析，無論一個家庭已經(jīng)擁有多少住房，都可以再購買一套住房，這種限購政策內(nèi)容并不完善，影響了對房價的控制。在新版的限購政策中，對之前的內(nèi)容進(jìn)行了完善，對于已經(jīng)擁有一套住房的戶籍居民家庭，需要提供當(dāng)?shù)氐哪晗藜{稅證明或者其他相關(guān)證明，并限購一套住房[2]。同時，已經(jīng)有兩套或者以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用瘢獣和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)買房，可以說新的限購政策更加嚴(yán)格，能夠?qū)θ蘸蠓康禺a(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展提供條件。此外，相關(guān)政策中存在一定的不合理之處，這會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場波動加劇。同時，國家的限購措施雖然可以在一定程度上控制房價，但是對此行業(yè)的整體發(fā)展會帶來一定的影響，并且當(dāng)前的限購政策只在北京等一線城市中得到了實(shí)施。因此，我國政府需要對宏觀調(diào)控政策進(jìn)行深入分析，結(jié)合房地產(chǎn)市場的實(shí)際發(fā)展情況，完善限購政策。

3.2 宏觀調(diào)控

在對國家政策進(jìn)行分析時，其主要規(guī)定地方政府需要切實(shí)調(diào)節(jié)當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況，促進(jìn)其在社會中的平穩(wěn)健康發(fā)展。當(dāng)前，受到我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，房地產(chǎn)市場在運(yùn)行中還存在一定的問題。在此背景下，實(shí)施宏觀調(diào)控，不僅可以更好地解決上述問題，還可以增加當(dāng)?shù)鼐用駥ζ胀ㄉ唐贩康男枰訌?qiáng)對土地資源的合理應(yīng)用，進(jìn)一步規(guī)范市場的秩序等。特別是在我國經(jīng)濟(jì)市場形勢不斷變化的背景下，國務(wù)院對地方調(diào)控下達(dá)了一些任務(wù)，主要是為了促進(jìn)市場的供求平衡，更好地穩(wěn)定房價格，為其發(fā)展提供更好的市場環(huán)境，保證政策的有效落實(shí)，更好地解決當(dāng)前人們的住房問題。在對新建住房價格進(jìn)行分析時，發(fā)現(xiàn)其上漲幅度正在不斷加大，如果其已經(jīng)超過了年度控制目標(biāo)，需要向有關(guān)部門作出報(bào)告，并且相關(guān)部門還需要根據(jù)規(guī)定，安排負(fù)責(zé)人對調(diào)控方案進(jìn)行修訂[3]。規(guī)范的房地產(chǎn)市場措施是提高地方政府執(zhí)政水平、城市經(jīng)濟(jì)水平的基礎(chǔ)。尤其是在當(dāng)前房價問題急需控制的情況下，之前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)已經(jīng)不能滿足購房者的發(fā)展要求，要對房價問題進(jìn)行整合，加強(qiáng)對此部分內(nèi)容的控制。此外，需要加大二手房轉(zhuǎn)讓征收個人所得稅的調(diào)控力度，主要是在此基礎(chǔ)上控制投機(jī)炒作。高房價會對人們的生活質(zhì)量帶來影響，需要積極引導(dǎo)居民選擇有效的消費(fèi)手段，更好地調(diào)控和規(guī)范當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場。

在對“國十一條”中的內(nèi)容進(jìn)行分析時，發(fā)現(xiàn)其要求二套房貸首付不可以低于40%，新的“國八條”中要求二套房的首付比例要提高到60%的高點(diǎn)，這種政策能夠有效抑制房價上漲，保證政府宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)市場中的有效實(shí)施。

4 政府宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響

4.1 房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期

在我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景下，之前的宏觀調(diào)控政策已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)市場的發(fā)展要求，需要對其進(jìn)行完善。同時，經(jīng)過我國房價十余年的增長，房屋存量也大幅度增加。但是，房地產(chǎn)市場在發(fā)展中受到了購買力和土地制度等因素的影響，整體城市購房率正在不斷降低。要想推動房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，需要結(jié)合國際經(jīng)驗(yàn)和房地產(chǎn)周期變化規(guī)律，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)整，結(jié)合具體的調(diào)控政策內(nèi)容，對其中的方案進(jìn)行調(diào)整[4]。

4.2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)

近年來，國民生產(chǎn)總值正在持續(xù)和高速增長，并且國民生產(chǎn)總值會對人民的收入帶來影響，需要對其供給增加情況進(jìn)行分析，滿足人們對品質(zhì)生活的追求。在此背景下，人們對購房產(chǎn)生了旺盛需求，這也是導(dǎo)致最近幾年國內(nèi)房價飛速上漲的主要因素。在此過程中，央行的存款儲備是我國宏觀調(diào)控的主要手段，可以在控制房地產(chǎn)資金來源的基礎(chǔ)上，讓部分房地產(chǎn)資金來源不受其他因素的影響，然后在此基礎(chǔ)上減少房地產(chǎn)投資和流動資金。

同時，要控制市場行為，分析其中的重點(diǎn)內(nèi)容，一般有股市和房地產(chǎn)市場，可以采取創(chuàng)新性措施，對存款利率進(jìn)行合理調(diào)整，調(diào)整其幅度和周期。并且完善的政府宏觀調(diào)控政策還可以對連續(xù)復(fù)利進(jìn)行上調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)可以隨之進(jìn)行調(diào)整。部分房地產(chǎn)行業(yè)可以在利率上調(diào)的情況下，獲得更多的市場發(fā)展機(jī)會，從而進(jìn)一步提高房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)市場中的核心價值[5]。

4.3 加快清理“僵尸企業(yè)”

新時期，房地產(chǎn)市場的競爭越來越激烈，要想保證其發(fā)展的穩(wěn)定性，需要建立過剩產(chǎn)能退出機(jī)制，或者市場出清機(jī)制，加快“僵尸企業(yè)”出清速度，及時發(fā)現(xiàn)政府宏觀調(diào)控政策中的不足。在此過程中，可以制定破產(chǎn)法實(shí)施細(xì)則，主要研究企業(yè)資產(chǎn)核銷和資產(chǎn)處置等問題，結(jié)合指導(dǎo)意見以及相關(guān)措施，出臺財(cái)政金融支持措施，更好地解決人員安置等問題。

在此過程中，還要結(jié)合國企改革要求，按照環(huán)保和技術(shù)等標(biāo)準(zhǔn)，加大房地產(chǎn)去庫存力度，然后在此基礎(chǔ)上不斷推進(jìn)保障性住房的貨幣化，可以采取發(fā)放租賃補(bǔ)貼等方式，更好地解決住房保障問題。例如，可以發(fā)展三、四線的城市旅游地產(chǎn)，成立政策性的住房銀行，并且還要綜合考慮將住房公積金作為資本金注入，為政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施提供基礎(chǔ)，進(jìn)而保障我國房地產(chǎn)市場在社會中發(fā)展的穩(wěn)定性。

5 政府宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)市場實(shí)施的措施

5.1 完善聯(lián)席會議機(jī)制

隨著政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況也得到了改善。更好地對房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行分析，對原本按城市劃分的“板塊”進(jìn)行分析，主要是對城市界限進(jìn)行優(yōu)化，強(qiáng)化其區(qū)域概念，可以從行政邊界角度出發(fā)，實(shí)施“一城一策”調(diào)控，結(jié)合市場的變化情況，在此基礎(chǔ)上建立新的創(chuàng)新型房企。之前的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤空間較大，然而隨著聯(lián)席會議機(jī)制的實(shí)施，對我國現(xiàn)行分稅制也進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整。在1994年，財(cái)政分稅體制進(jìn)行了改革，這在一定程度上有效地增加了財(cái)政收入，不僅解決了基本的房價問題，還增強(qiáng)了國家的宏觀調(diào)控能力。

5.2 確保財(cái)政平衡

相關(guān)調(diào)控政策雖然可以讓基層政府的財(cái)政壓力得到有效緩解，但是在具體的調(diào)控中，財(cái)政平衡仍存在問題。在此背景下提出了“中央少拿一點(diǎn)，地方多留一點(diǎn)”的分稅制方案，轉(zhuǎn)移支付規(guī)模也受到了較大的影響。因此，要想更好地緩解地方財(cái)政壓力，需要在此基礎(chǔ)上應(yīng)用地方財(cái)政，更好地?cái)[脫“土地財(cái)政”的情況。這種措施還能夠改變現(xiàn)行的官員政績考核標(biāo)準(zhǔn)，對現(xiàn)有的政績考核機(jī)制進(jìn)行完善。因此，需要從調(diào)控政策出發(fā)，積極落實(shí)房契稅等政策。由于住宅的專項(xiàng)維修資金一般由個人承擔(dān)，同時，商品房購買戶需要在繳交完契稅和住宅專項(xiàng)維修資金后，才可以網(wǎng)簽備案。在此過程中需要做到對風(fēng)險的防范，積極鼓勵和吸引國內(nèi)外實(shí)力強(qiáng)和信譽(yù)好的房地產(chǎn)企業(yè)，對其進(jìn)行投資和開發(fā)，可以通過“評選優(yōu)秀企業(yè)”等措施，提高商品房開發(fā)水平，對其中的風(fēng)險進(jìn)行有效預(yù)防。此外，需要積極調(diào)整對官員的考核標(biāo)準(zhǔn)，確保財(cái)政平衡，完善考核機(jī)制，加大政府宏觀調(diào)控的力度[6]。

5.3 健全房地產(chǎn)保障制度

政府宏觀調(diào)控政策較為復(fù)雜，其不僅僅是對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的保障，更是促進(jìn)其穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。通過對政府宏觀調(diào)控政策進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)其是一個完整和相互包容的系統(tǒng)。因此，需要在建立房地產(chǎn)保障制度的同時，綜合考量外部環(huán)境對企業(yè)發(fā)展的影響。在對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)狀況進(jìn)行分析時，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的整體框架還不夠完善，這就需要從房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況出發(fā)，對經(jīng)營的理念和架構(gòu)進(jìn)行完善，對戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)進(jìn)行完善，整合政府宏觀調(diào)控政策，對其中的重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行完善，健全房地產(chǎn)市場保障制度，這有利于政府宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響。在此背景下，需要對之前的固定模式進(jìn)行創(chuàng)新，保證房地產(chǎn)企業(yè)在社會中的穩(wěn)定發(fā)展。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，還需要從內(nèi)部和外部出發(fā)，創(chuàng)造適宜的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境，對管理機(jī)制進(jìn)行完善。加強(qiáng)對宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，不僅可以對會計(jì)、評估和法律等內(nèi)容進(jìn)行整合，還要積極發(fā)揮外部審計(jì)和信息傳遞等職能，在保障我國房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上，完善管理機(jī)制，控制好房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，保證其工作正常運(yùn)行。在此過程中，要制定戰(zhàn)略性管理規(guī)劃，通過建立績效評估制度等方式，保證政府宏觀調(diào)控政策的有效性，提前掌握房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況。此外，還要采取措施，加強(qiáng)我國房地產(chǎn)文化建設(shè)，預(yù)防房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的風(fēng)險，完善房地產(chǎn)保障制度，從而為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展提供政策支持。

5.4 優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加經(jīng)濟(jì)適用房供給

除了要完善房地產(chǎn)保障機(jī)制，還需要嚴(yán)格執(zhí)行土地回收中的相關(guān)規(guī)定，更好地遏制開發(fā)商囤積土地現(xiàn)象，并且在此基礎(chǔ)上完善土地儲備機(jī)制，推進(jìn)土地一級開發(fā)的市場化進(jìn)程，對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)[7]。此外，要合理實(shí)施金融政策，嚴(yán)格控制其中的信貸規(guī)模，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例的科學(xué)性，加強(qiáng)對其中風(fēng)險的管理。在此基礎(chǔ)上，需要完善稅收政策，通過對稅率的合理調(diào)節(jié)，積極引導(dǎo)中小戶型住房建設(shè)，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)銷售市場的調(diào)整，完善經(jīng)濟(jì)適用房制度，不斷滿足基本住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)市場的監(jiān)測工作，更加準(zhǔn)確地發(fā)布房地產(chǎn)供求信息，進(jìn)而有效增加經(jīng)濟(jì)適用房供給。

5.5 堅(jiān)持落實(shí)“三穩(wěn)”目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展

全面貫徹落實(shí)習(xí)近平總書記關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要講話精神，切實(shí)履行地方政府房地產(chǎn)調(diào)控主體責(zé)任，進(jìn)一步完善和落實(shí)調(diào)控措施，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。一是加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管。嚴(yán)格按照預(yù)售價格備案要求，一房一價，明碼標(biāo)價，實(shí)際對外銷售價格不得超過備案價格。二是實(shí)行價格會商制度。將轄區(qū)劃分為若干個調(diào)控片區(qū)，以“同地段、同區(qū)域、同品質(zhì)”樓盤近半年商品住房成交均價為基準(zhǔn)，分片區(qū)實(shí)施精準(zhǔn)控價。三是優(yōu)化土地供應(yīng)管理。2014年3月，習(xí)近平總書記在考察北京市時強(qiáng)調(diào)，城市規(guī)劃在城市發(fā)展中起著重要引領(lǐng)作用，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控方式和發(fā)展方向。嚴(yán)格落實(shí)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革政策，做好土地規(guī)劃，因地施策，優(yōu)化完善土地出讓方式，科學(xué)合理調(diào)控土地出讓價格，統(tǒng)籌兼顧房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)和房價穩(wěn)定。強(qiáng)化土地供應(yīng)計(jì)劃管理，加快閑置土地清理處置，合理安排住宅用地供應(yīng)，科學(xué)把握住房建設(shè)和上市節(jié)奏，形成有效供給，穩(wěn)定市場預(yù)期。四是強(qiáng)化動態(tài)監(jiān)測分析。進(jìn)一步建立健全市場動態(tài)監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)市場監(jiān)測分析，定期跟蹤市場運(yùn)行和房價變動狀況，及時預(yù)警預(yù)報(bào)，適時調(diào)整政策，穩(wěn)定市場。五是嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為。實(shí)施聯(lián)合懲戒，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)行為，并將企業(yè)及其責(zé)任人記入信用檔案，公開通報(bào);情節(jié)嚴(yán)重的，不予核發(fā)項(xiàng)目預(yù)售許可，暫停合同網(wǎng)簽備案，直至撤銷預(yù)售許可;情節(jié)特別嚴(yán)重的，暫停企業(yè)所有商品房項(xiàng)目的預(yù)售許可和網(wǎng)簽備案。六是加強(qiáng)輿論正面引導(dǎo)。引導(dǎo)居民理性消費(fèi)，防止虛假信息和不實(shí)猜測誤導(dǎo)群眾。七是金融監(jiān)管部門需要嚴(yán)格遵守《商品房預(yù)售資金暫行監(jiān)管辦法》，通過設(shè)置額度不低于項(xiàng)目的工程造價，并且還需要全程實(shí)施監(jiān)管，確保其中的預(yù)售資金可以得到有效應(yīng)用，更好地維護(hù)購房者的合法權(quán)益，保證市場發(fā)展的穩(wěn)定性。八是結(jié)合國家六部委專項(xiàng)整治住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象實(shí)施方案的通知，對漠視侵害群眾利益問題的二手市場亂象進(jìn)行集中整治，著力解決群眾最急最憂最盼的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題，為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展掃清障礙。九是針對近年來各地發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)樓盤問題，對房地產(chǎn)企業(yè)采取進(jìn)一步的管控措施，要成立房地產(chǎn)風(fēng)險樓盤化解工作領(lǐng)導(dǎo)小組、房地產(chǎn)風(fēng)險樓盤化解工作政策與方案協(xié)調(diào)小組、風(fēng)險樓盤化解工作掛包小組，針對各種矛盾糾紛進(jìn)行調(diào)解，為更好避免新樓盤老問題發(fā)生和更好化解歷史遺留的樓盤問題提供組織保障。

6 結(jié)語

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，需要對住房問題進(jìn)行綜合性分析，對民生工程進(jìn)行整合，制定合理的政府宏觀調(diào)控政策，讓房價保持在合理水平，將其控制在可控范圍之內(nèi)，從而促進(jìn)我房地產(chǎn)市場在社會中的健康發(fā)展。

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