園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算相關(guān)探討

王保坤

摘要：房地產(chǎn)成本控制作為園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)中主要的工作內(nèi)容，全面貫穿于整個(gè)項(xiàng)目施工過(guò)程中，為了給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)造更好的效益，就要充分注重成本控制工作，加大成本控制力度，實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本控制質(zhì)量的提升，在減少不必要成本投放的基礎(chǔ)上，促進(jìn)園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè);開(kāi)發(fā)成本;成本核算

園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算是指企業(yè)將為開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)品所支付的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程。開(kāi)發(fā)成本通常分為六個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容：土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。近年來(lái)市場(chǎng)上非?；鸨男℃?zhèn)項(xiàng)目，項(xiàng)目占地面積大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，多采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，而且產(chǎn)品類(lèi)別多樣，各產(chǎn)品之間成本差異非常大。因此，成本核算工作亟需引起園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高度重視，發(fā)現(xiàn)其存在的問(wèn)題，并積極采取有效的解決方案及對(duì)策，規(guī)范核算、強(qiáng)化管理，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的成本精細(xì)化管控目標(biāo)。

1.園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算存在的問(wèn)題及成因

1.1成本管理體系不健全

園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算大多采用財(cái)務(wù)軟件系統(tǒng)進(jìn)行了信息化建設(shè)，但針對(duì)成本核算的業(yè)務(wù)信息化管理建設(shè)不健全，整體成本控制機(jī)制尚待完善。除財(cái)務(wù)核算軟件，還需將設(shè)計(jì)、施工及營(yíng)銷(xiāo)各方面工作進(jìn)行全面整合，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況建立合適成本核算框架，通過(guò)業(yè)務(wù)部門(mén)的系統(tǒng)錄入，及時(shí)反饋成本核算情況，以便通過(guò)核算系統(tǒng)加強(qiáng)成本控制。目前，大多數(shù)園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算與其他環(huán)節(jié)系統(tǒng)是單獨(dú)的，沒(méi)有任何關(guān)聯(lián)性，設(shè)計(jì)、工程及營(yíng)銷(xiāo)等業(yè)務(wù)管理情況未能及時(shí)反映到財(cái)務(wù)核算中，成本核算結(jié)果也未及時(shí)錄入信息系統(tǒng)，導(dǎo)致成本反饋功能有限，影響了企業(yè)成本核算活動(dòng)的高效開(kāi)展。構(gòu)建有效的成本核算信息系統(tǒng)，使得成本信息能在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)得到有效記錄、控制和動(dòng)態(tài)管控，是園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)亟須加強(qiáng)的工作。

1.2成本分?jǐn)偪趶讲唤y(tǒng)一

園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本分為直接成本、間接成本和共同成本。直接成本是專(zhuān)門(mén)為特定對(duì)象發(fā)生的，如土地成本、建安成本，則直接歸屬該成本對(duì)象。在間接成本中，能分清成本對(duì)象的直接歸屬該成本對(duì)象，不能分清成本對(duì)象的則需合理分?jǐn)傊料鄳?yīng)成本對(duì)象。而那些共同成本無(wú)法對(duì)應(yīng)專(zhuān)屬成本對(duì)象，是為整個(gè)小區(qū)或小區(qū)中某幾個(gè)特定項(xiàng)目發(fā)生的，往往沒(méi)有統(tǒng)一的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，核算口徑不統(tǒng)一，分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)成本比較隨意，導(dǎo)致行業(yè)之間會(huì)計(jì)成本核算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、可比性不夠。

1.3成本管控意識(shí)缺失

在財(cái)務(wù)管理中，往往存在無(wú)法避免和控制的風(fēng)險(xiǎn)，而在傳統(tǒng)的成本控制理念背景下，部分園區(qū)開(kāi)發(fā)的企業(yè)往往將“節(jié)約”作為工作的重要環(huán)節(jié)，僅關(guān)注生產(chǎn)和制造的環(huán)節(jié)，并沒(méi)有從根本上具備成本管控的意識(shí)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，如果企業(yè)只把重點(diǎn)放在“節(jié)約”，一方面，阻礙了企業(yè)工作中創(chuàng)新思維的形成，另一方面，會(huì)局限整體的戰(zhàn)略目標(biāo)，并對(duì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生一定的影響。另外，在成本控制中只將成本的管理放在生產(chǎn)和制造的環(huán)節(jié)，針對(duì)后期銷(xiāo)售過(guò)程，卻沒(méi)有進(jìn)行合理化成本管控，因此，做好成本管理的各項(xiàng)工作是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的必經(jīng)之路，否則將難以達(dá)成所計(jì)劃的管理目標(biāo)。

2.加強(qiáng)園區(qū)開(kāi)發(fā)產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算的對(duì)策建議

2.1建立完善的成本核算管理體系

企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)成本控制體系認(rèn)識(shí)和建設(shè)，將成本管控落實(shí)到項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中的方方面面。根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，貫徹動(dòng)態(tài)管控指導(dǎo)思想，建立健全成本管控體系，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行事前、事中、事后全方位、系統(tǒng)化管理。比如，在項(xiàng)目建設(shè)前期，就要做好風(fēng)控、預(yù)算等工作準(zhǔn)備，將開(kāi)發(fā)成本、人力成本、資金成本等一系列涉及資金的都要提前做好資金使用計(jì)劃，建立目標(biāo)成本完成情況明細(xì)表，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中做到動(dòng)態(tài)成本分析，確保動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本差異不要太大，在項(xiàng)目清算后，核算項(xiàng)目實(shí)際成本與目標(biāo)成本之間的差異，總結(jié)分析原因，完善企業(yè)后期的成本控制體系。在此過(guò)程中，還可以發(fā)現(xiàn)各種節(jié)約成本的方法。以精細(xì)化管理的方式對(duì)成本進(jìn)行管控，以最優(yōu)的成本獲得更高的企業(yè)效益，不斷提高園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)的抵御風(fēng)險(xiǎn)能力和盈利能力，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2.2加強(qiáng)成本管控意識(shí)

園區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中對(duì)成本的管控，是一項(xiàng)嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的考核，這個(gè)考核結(jié)果不單單是影響到每一個(gè)部門(mén)以及所有員工的日常工作，同時(shí)，還關(guān)乎員工的切身利益。因此，想要從整體上提升園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理水平，首先，應(yīng)該強(qiáng)化全員成本管控意識(shí)，同時(shí)在企業(yè)樹(shù)立成本管控理念，將成本管理上升到企業(yè)管理。科學(xué)規(guī)劃每一筆投入與支出，不僅如此，園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)注重項(xiàng)目參與單位的利益，科學(xué)建立一種共贏模式，在保證本企業(yè)利益的同時(shí)，保證其他參與單位的利益，才能更好地推動(dòng)成本管控工作。

2.3加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研和可行性研究

由于園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)受市場(chǎng)環(huán)境、國(guó)家政策的變化影響大，可以成立專(zhuān)門(mén)部門(mén)或者有專(zhuān)人進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和收集相關(guān)政策，若有必要也可以外聘專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行指導(dǎo)，收集行業(yè)數(shù)據(jù)，形成月報(bào)讓企業(yè)管理人員了解學(xué)習(xí)。在進(jìn)行新項(xiàng)目投資時(shí)，成立可行性研究專(zhuān)項(xiàng)小組，組員應(yīng)包括各個(gè)部門(mén)，各個(gè)部門(mén)共同參與配合，一同進(jìn)行可行性分析研究。經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研和全面預(yù)算進(jìn)行可行性分析研究，形成可行性研究報(bào)告，有效地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在全面預(yù)算和分析項(xiàng)目情況時(shí)，應(yīng)考慮到各種不同的情況，針對(duì)各種不同情況制定應(yīng)對(duì)措施，而不是單一情況研究分析，企業(yè)需要做到靈活的可行性研究分析。

3.結(jié)束語(yǔ)

為了讓園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)良性發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中應(yīng)重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)先進(jìn)的管理方法建立完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)控管理體系，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，不斷加強(qiáng)管理人員財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平，并加強(qiáng)信息化建設(shè)，以此來(lái)降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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