經(jīng)濟(jì)法視角下的商品房限購(gòu)令分析

王雪穎

摘要：當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀較為畸形，而為了能夠向人民群眾提供健康的商品房交易環(huán)境，國(guó)家出臺(tái)了商品房限購(gòu)令。為此，針對(duì)商品房限購(gòu)令存在的問(wèn)題，本文提出了相應(yīng)的策略思考，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康轉(zhuǎn)型，也為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供充足動(dòng)力。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)法;商品房;限購(gòu)

作為與普通民眾利益相關(guān)的內(nèi)容，商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)畸形增長(zhǎng)速度，嚴(yán)重阻礙我國(guó)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展，并降低人民群眾幸福感。所以，各地政府都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，試圖抑制房地產(chǎn)上揚(yáng)趨勢(shì)，尋求房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。雖然在這種背景下誕生的商品房限購(gòu)令有效避免炒房投資者，但是卻存在一定問(wèn)題，導(dǎo)致普通民眾對(duì)政府干預(yù)市場(chǎng)行為產(chǎn)生一定恐慌。所以，針對(duì)商品房限購(gòu)令存在問(wèn)題分析、解決問(wèn)題是當(dāng)前政府應(yīng)當(dāng)做的重要工作。

1商品房限購(gòu)令的基本概述

自國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)文件對(duì)樓市新政策印發(fā)出臺(tái)后，中國(guó)多個(gè)城市也就房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，用于遏制房?jī)r(jià)不正常增長(zhǎng)。各地政府對(duì)于房?jī)r(jià)相關(guān)措施而制定一系列政策、規(guī)定，統(tǒng)稱為商品房限購(gòu)令[1]。雖然各地對(duì)于商品房限購(gòu)令側(cè)重點(diǎn)與規(guī)定不相同，但多數(shù)方法是利用控制二套房首付款比例，以及購(gòu)房貸款利率等進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)控。對(duì)于二套及以上住房民眾進(jìn)行限制，對(duì)于“炒房團(tuán)”等投資者行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。商品房限購(gòu)令在宏觀調(diào)控方面，做到對(duì)住房供求關(guān)系短期調(diào)節(jié)，并展示政府部門對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)整治的決心與信心。

2經(jīng)濟(jì)法視角下的商品房限購(gòu)令存在的問(wèn)題

2.1合法性問(wèn)題

各地政府限購(gòu)令基本以文件、通知等形式存在，并沒(méi)有通過(guò)全國(guó)人大以及常委會(huì)頒布法令程序，所以法律框架不完善，文件落實(shí)沒(méi)有法律背書(shū)。在我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)缺少宏觀調(diào)控，基于市場(chǎng)規(guī)則立法工作不完善，所以限購(gòu)令制定程序不透明，缺少告知、參與具體機(jī)制。更有部分城市限購(gòu)令以“突襲”等方式存在，引起負(fù)面社會(huì)輿論。而且限購(gòu)令以戶籍作為捆綁，導(dǎo)致不同戶籍享受待遇不同，違背合同法契約原則。

2.2調(diào)控效果問(wèn)題

房?jī)r(jià)高漲需要從兩方面考慮，居民收入增長(zhǎng)導(dǎo)致現(xiàn)有住房無(wú)法滿足實(shí)際需求，而新開(kāi)發(fā)商品房也因城市土地面積供給受限，導(dǎo)致新增土地出現(xiàn)“供應(yīng)負(fù)增長(zhǎng)”問(wèn)題，引起房?jī)r(jià)呈現(xiàn)病態(tài)式上漲。還有部分開(kāi)發(fā)商大規(guī)模囤地，例如由李嘉誠(chéng)創(chuàng)建的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)，從1955年就將廣州黃埔區(qū)的御湖名邸項(xiàng)目雪藏，直至2020年才投入市場(chǎng)。所以，限購(gòu)令僅能對(duì)短期投資進(jìn)行打擊，但是無(wú)法對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)供給關(guān)系有效平衡[2]。而且，限購(gòu)令沒(méi)有改變房地產(chǎn)已經(jīng)成為投資工具這一實(shí)際問(wèn)題。在2020年突發(fā)公共衛(wèi)生事件剛有所緩解，深圳市便曝出了天價(jià)房產(chǎn)交易，可見(jiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的豐厚利潤(rùn)，這顯然是限購(gòu)令無(wú)法有效阻止投資者投資房地產(chǎn)的表征。

2.3政府角色問(wèn)題

各地政府對(duì)于限購(gòu)令無(wú)法避開(kāi)政府管控經(jīng)濟(jì)發(fā)展的怪問(wèn)題，即“緊死松亂”問(wèn)題，一刀切現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生，導(dǎo)致宏觀調(diào)控政策存在波動(dòng)幅度大的反復(fù)調(diào)整。而且部分政府違背市場(chǎng)調(diào)節(jié)原則，導(dǎo)致越位缺位情況時(shí)常發(fā)生，缺少?gòu)慕?jīng)濟(jì)發(fā)展角度審視房地產(chǎn)長(zhǎng)久調(diào)控相關(guān)理念。而且限購(gòu)令被社會(huì)廣泛討論當(dāng)屬以戶口限制購(gòu)房問(wèn)題，迫使許多家庭只能承擔(dān)租房帶來(lái)租金上漲，地方政府也存在過(guò)分拓展權(quán)力問(wèn)題，影響經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展。

3經(jīng)濟(jì)法視角下完善商品房限購(gòu)令的策略

3.1完善內(nèi)容與程序

對(duì)于限購(gòu)令中戶籍限制一項(xiàng)內(nèi)容盡快取消。戶籍與商品房購(gòu)買綁定，與憲法賦予公民平等權(quán)產(chǎn)生沖突，導(dǎo)致許多反對(duì)限購(gòu)令團(tuán)體、個(gè)人不承認(rèn)限購(gòu)令合法性。尤其是2014年國(guó)務(wù)院公布戶籍制度改革相關(guān)意見(jiàn)，取消長(zhǎng)久以來(lái)存在的農(nóng)業(yè)非農(nóng)業(yè)戶籍制度的背景下，限購(gòu)令仍然以戶籍問(wèn)題限制正常商品房采購(gòu)，會(huì)留下破壞人民群眾追求自由平等權(quán)利的口實(shí)。所以，端正限購(gòu)令法律地位，就要取消戶籍捆綁限制。同時(shí)，也要對(duì)限購(gòu)令制定程序進(jìn)行合理規(guī)范。作為政府直接干預(yù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，限購(gòu)令是典型公權(quán)力介入私法案例。而且限購(gòu)令與人民群眾利益直接產(chǎn)生影響，屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)重大市場(chǎng)，所以應(yīng)該由法律對(duì)制定程序、權(quán)限管控等內(nèi)容作出明確規(guī)定。但從限購(gòu)令實(shí)施至今，從未有任何法律議案提到相關(guān)日程。所以限購(gòu)令想要得到人民群眾認(rèn)可，就需要按照相關(guān)規(guī)章制度，參照優(yōu)秀國(guó)內(nèi)外案例，穩(wěn)步落實(shí)。

3.2強(qiáng)化政府調(diào)控作用

對(duì)于房地產(chǎn)管控的立法體系進(jìn)行完善。雖然限購(gòu)令作為政府直接關(guān)于房?jī)r(jià)不正常發(fā)展有力措施，但是缺少相關(guān)法律依據(jù)，所以合法性存在很大整理。政府應(yīng)當(dāng)對(duì)社會(huì)公眾明確限購(gòu)令對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)起到規(guī)范作用，并對(duì)自身過(guò)分管控問(wèn)題進(jìn)行約束，避免利用限購(gòu)問(wèn)題過(guò)度拓展政府權(quán)力。所以，要在改正“側(cè)重政策，輕視法律”錯(cuò)誤思想的同時(shí)，對(duì)相關(guān)立法工作進(jìn)行強(qiáng)化，尤其是對(duì)于《房地產(chǎn)稅法》等要盡快通過(guò)法案，從而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)建立完善法律體系?？梢詤⒄杖毡緦?duì)住房相關(guān)法律，對(duì)現(xiàn)有法律進(jìn)行完善。政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須將“政府”與“市場(chǎng)”兩者關(guān)系明確，充分尊重市場(chǎng)規(guī)律，明確政府權(quán)力范圍，避免政府直接對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行直接管控。對(duì)于應(yīng)該干預(yù)內(nèi)容加強(qiáng)力度，對(duì)于不應(yīng)該參與活動(dòng)的內(nèi)容則保持觀望態(tài)度。只有在明確政府權(quán)力范圍后，才能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效規(guī)范，增強(qiáng)房地產(chǎn)交易過(guò)程中相關(guān)信息披露，改變以往房地產(chǎn)交易雙方信息不對(duì)等問(wèn)題，構(gòu)建健康、有序房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，政府部門在房地產(chǎn)調(diào)控環(huán)節(jié)中應(yīng)該作為服務(wù)者存在，從人民實(shí)際需求出發(fā)，才能有效落實(shí)房地產(chǎn)相關(guān)政策。地方政府應(yīng)對(duì)房產(chǎn)供需關(guān)系有深刻理解，以當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況為主，需求新房開(kāi)發(fā)與房源供應(yīng)調(diào)節(jié)比例，力圖達(dá)到供需關(guān)系平等效果。對(duì)于北京、上海等超一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該花費(fèi)額外精力，進(jìn)行有效監(jiān)控指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)，避免因超一線城市房?jī)r(jià)上漲，造成波浪式全國(guó)地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)生新一步價(jià)格上浮。

3.3強(qiáng)化與經(jīng)濟(jì)制度的結(jié)合

在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，地方政府依靠土地買賣獲取高額收入，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)存在利益相關(guān)角色。部分地方政府土地收益卻占據(jù)財(cái)政收入近50%，所以采取合適手段解決土地與財(cái)政經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)問(wèn)題至關(guān)重要。例如在稅收方面，中央與地方政府應(yīng)當(dāng)采取分稅制，重新審視我國(guó)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展問(wèn)題;可以加快房產(chǎn)稅征收行為，采用透明、公開(kāi)行為，落實(shí)房產(chǎn)稅應(yīng)用，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)回到原本健康狀態(tài);地方政府可以利用合理方式，調(diào)整房地產(chǎn)供需關(guān)系。根據(jù)李克強(qiáng)總理在兩會(huì)閉幕后，召開(kāi)新聞發(fā)揮會(huì)講話，我國(guó)有6億人月收入不足1000元，說(shuō)明低收入家庭仍然是我國(guó)巨大經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。所以，地方政府應(yīng)當(dāng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)力度增加，并適度提高廉租房供應(yīng)能力，從多方面對(duì)低收入群體住房需求進(jìn)行保障。而讓高昂房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)理性回歸，穩(wěn)定下落，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行結(jié)構(gòu)層面調(diào)整，系統(tǒng)化改進(jìn)，并對(duì)稅收體系進(jìn)行完善，穩(wěn)步推動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)稅法出行。利用房產(chǎn)稅政策壓力，迫使部分房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)重心轉(zhuǎn)移到公租房等保障住房方面，降低房地產(chǎn)瘋狂投資與炒作，幫助我國(guó)經(jīng)濟(jì)從房地產(chǎn)陷阱中離開(kāi)，進(jìn)入高新產(chǎn)業(yè)研究新時(shí)代。

結(jié)語(yǔ)

住房問(wèn)題關(guān)乎我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)是否可以穩(wěn)定發(fā)展，社會(huì)是否穩(wěn)定的大計(jì)。但是房地產(chǎn)目前發(fā)展畸形，導(dǎo)致房?jī)r(jià)已經(jīng)占據(jù)國(guó)民消費(fèi)重要內(nèi)容，商品房限購(gòu)令也只能起到緩解作用。所以，應(yīng)該盡快落實(shí)房地產(chǎn)稅，做好房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)落地工作。

參考文獻(xiàn)

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