“紅色物業(yè)”助力社區(qū)服務(wù),提升基層治理水平

甄彩從

【摘? ? 要】黨的十九大報(bào)告指出，要加強(qiáng)社會(huì)治理制度建設(shè)，加大黨建引領(lǐng)基層治理路徑探索，這對(duì)基層黨建和基層治理的發(fā)展創(chuàng)新，有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)的歷史意義?；鶎又卫硎侵竾?guó)家部門(mén)對(duì)基層地區(qū)（如城市社區(qū)、農(nóng)村等）的治理?；鶎又卫砩婕懊鎸挕⒘看?、事多，直接面對(duì)群眾，可以說(shuō)基層治理是國(guó)家治理的基石，基層治理是否有效，直接決定著經(jīng)濟(jì)社會(huì)是否能持續(xù)發(fā)展、繁榮和穩(wěn)定。

【關(guān)鍵詞】紅色物業(yè)? 社區(qū)? 服務(wù)? 基層治理

中圖分類(lèi)號(hào)：F2? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.3969/j.issn.1672-0407.2021.21.027

2021年10月，我們?cè)跓o(wú)極縣進(jìn)行“紅色物業(yè)”提升社區(qū)基層治理水平的專(zhuān)題調(diào)研，通過(guò)該縣打造“紅色物業(yè)”，實(shí)現(xiàn)全縣“紅色物業(yè)”全覆蓋的整個(gè)過(guò)程，了解“紅色物業(yè)”實(shí)施方式的不同模式和標(biāo)準(zhǔn)，深刻剖析基層治理水平的欠缺點(diǎn)、薄弱點(diǎn)，從而為進(jìn)一步健全理順基層治理體系提供思路和參考。

一、明確基層治理短板，找準(zhǔn)提升基層治理水平的方向

相比于農(nóng)村治理工作，城市社區(qū)治理存有更多的工作短板和薄弱點(diǎn)。例如，新型冠狀病毒肺炎疫情，來(lái)勢(shì)洶洶，不斷反復(fù)。部分城市社區(qū)的疫情防控工作鋪開(kāi)速度較緩慢。這一方面暴露出了社區(qū)治理的短板，另一方面也顯現(xiàn)出了社區(qū)工作的難點(diǎn)。

社區(qū)居委會(huì)是基層群眾性自治組織，其職責(zé)任務(wù)是有明確規(guī)定的，但在實(shí)際工作中，社區(qū)居委會(huì)的定位不夠明確，職責(zé)不清的情況普遍存在。社區(qū)自治組織的自治功能淡化，行政化傾向日益嚴(yán)重。上級(jí)黨委、政府布置的各項(xiàng)工作任務(wù)以行政命令的方式分解到社區(qū)。人員少、任務(wù)重、工作量大、經(jīng)費(fèi)少是社區(qū)的普遍問(wèn)題。同時(shí)社區(qū)管轄范圍廣、居住人口多且雜，加上社區(qū)群眾的不配合，使社區(qū)基層治理更加難以有效提升。

隨著城市化進(jìn)程和城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷的推進(jìn)，樓房建設(shè)的不斷增進(jìn)衍生出物業(yè)行業(yè)。物業(yè)服務(wù)的發(fā)展一方面改變了傳統(tǒng)房屋管理簡(jiǎn)單低效的弊端，促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)的配套和有機(jī)結(jié)合，順應(yīng)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)展要求，帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。從另一方面來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理企業(yè)提供維護(hù)業(yè)主良好的居住環(huán)境、保障小區(qū)居民的生命財(cái)產(chǎn)安全、清潔公共區(qū)域衛(wèi)生、養(yǎng)護(hù)小區(qū)綠化、規(guī)范車(chē)輛停放等服務(wù)項(xiàng)目，這不僅增加了小區(qū)居民的幸福感和歸屬感，相應(yīng)也提高了房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。但是，物業(yè)與社區(qū)的矛盾也是一個(gè)值得注意的問(wèn)題。就社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司的關(guān)系而言，有關(guān)系比較融洽的，也有關(guān)系緊張、矛盾較大的。社區(qū)不是物業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)主管單位，兩者間缺少有效的監(jiān)督管理機(jī)制，有的物業(yè)公司只收費(fèi)不服務(wù)，沒(méi)有盡到服務(wù)職責(zé)，而產(chǎn)生的遺留問(wèn)題大多由社區(qū)居委會(huì)解決，導(dǎo)致雙方關(guān)系緊張，影響了社區(qū)的基層治理。

二、傳統(tǒng)自治管理模式看似省，實(shí)則費(fèi)

無(wú)極縣隸屬于河北省石家莊市，位于河北省中部，地處華北平原，西南距省會(huì)52千米，縣城區(qū)面積8.2平方千米，城區(qū)人口約9萬(wàn)人。縣域住宅大多為小、散、獨(dú)、多層住宅小區(qū)，住戶(hù)大多是同村、同單位人員，相對(duì)人口數(shù)量少、人群簡(jiǎn)單，且多數(shù)沒(méi)有入駐物業(yè)服務(wù)管理，大多以居民自治為主。根據(jù)小區(qū)規(guī)模的大小，一般每個(gè)小區(qū)普遍有2～3個(gè)牽頭管理者，大多數(shù)管理者為小區(qū)熱心居民、退休人員或德高望重者擔(dān)任。一般采取“各掃門(mén)前雪、大事共商籌”模式。自家哪里壞了就自行負(fù)責(zé)找人維修，如遇到小區(qū)外墻損壞、更換照明設(shè)備、安裝監(jiān)控等需要大家共同解決的問(wèn)題，就由小區(qū)牽頭人聯(lián)系各住戶(hù)征求意見(jiàn)，大家都同意后，所需費(fèi)用每戶(hù)均攤。

這種管理模式相對(duì)簡(jiǎn)單，省錢(qián)，沒(méi)有其他費(fèi)用。但也有很多不足之處，例如，公共區(qū)域的衛(wèi)生無(wú)人清掃、車(chē)輛亂停亂放無(wú)規(guī)劃、小區(qū)沒(méi)有綠化、安保問(wèn)題沒(méi)有保障等等。小區(qū)居住環(huán)境較為“臟、亂、差”，所謂眾口難調(diào)，有時(shí)涉及到的共同問(wèn)題，因無(wú)法統(tǒng)一意見(jiàn)而擱淺，或者部分住戶(hù)對(duì)均攤費(fèi)用有異議而導(dǎo)致問(wèn)題長(zhǎng)期無(wú)法得到解決，影響了居民的日常生活。

三、物業(yè)服務(wù)管理推動(dòng)小區(qū)大變化

隨著城市化建設(shè)速度的加快，高層、大型住宅小區(qū)如雨后春筍般拔地而起。短短幾年，無(wú)極縣高層、大型住宅小區(qū)已有三四十個(gè)。隨著樓房日益增多，小區(qū)居民群體也發(fā)生了質(zhì)的改變。由原來(lái)都彼此相熟的街坊鄰居變成了不相識(shí)的陌生人。老人越來(lái)越少，新人越來(lái)越多，傳統(tǒng)的管理模式已無(wú)法解決新形勢(shì)下的居住問(wèn)題。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為家居管家開(kāi)始走進(jìn)千家萬(wàn)戶(hù)，成為小區(qū)治理的重要一環(huán)。相比傳統(tǒng)自治管理，物業(yè)服務(wù)管理更為方便、高效、快捷、科學(xué)。小區(qū)的公共設(shè)施、綠化、車(chē)位、地下地上管道、線(xiàn)路、安保、供暖等等由物業(yè)企業(yè)專(zhuān)門(mén)統(tǒng)一管理，小區(qū)居住環(huán)境有了很大改善，公共區(qū)域干凈了、綠化有人照料了、財(cái)產(chǎn)安全有保障了，等等。老百姓有事直接聯(lián)系物業(yè)，有效減少了居民間的摩擦，提高了小區(qū)居民的幸福感，物業(yè)管理成為了改善小區(qū)居住環(huán)境，提升基層治理的重要幫手。

四、打造“紅色物業(yè)”，是惠及民生、強(qiáng)化基層治理的重要舉措

2020年6月以來(lái)，無(wú)極縣順應(yīng)時(shí)代發(fā)展，挖掘各方力量，凝聚合力，著重提升基層治理，按照省市委要求，聯(lián)合組織部、住建、社區(qū)、民政、城關(guān)鎮(zhèn)等部門(mén)全面啟動(dòng)了“紅色物業(yè)”工程。通過(guò)實(shí)施“紅色物業(yè)”，把黨的建設(shè)貫穿基層社會(huì)治理全過(guò)程，推動(dòng)基層黨組織全面進(jìn)步、全面過(guò)硬，打造黨在基層執(zhí)政的“強(qiáng)引擎”，確?；鶎诱?quán)堅(jiān)實(shí)穩(wěn)固，基層社會(huì)和諧穩(wěn)定。區(qū)別于傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)，“紅色物業(yè)”要凝聚紅色基因、發(fā)揮紅色力量?！凹t色物業(yè)”與民營(yíng)物業(yè)公司最大的區(qū)別在于，更加凸顯黨組織引領(lǐng)作用的發(fā)揮，更加傾向惠民性質(zhì)，更能提升企業(yè)社會(huì)價(jià)值，以“黨建引領(lǐng)”為鮮明主線(xiàn)，彰顯“紅”的特色，體現(xiàn)“治”的成效。

在物業(yè)企業(yè)中建立隸屬社區(qū)黨工委的黨組織，社區(qū)對(duì)物業(yè)企業(yè)就擁有了監(jiān)督管理權(quán)。后續(xù)通過(guò)抓學(xué)習(xí)、抓管理、抓經(jīng)營(yíng)，帶動(dòng)物業(yè)企業(yè)發(fā)揮黨建作用，切實(shí)提高物業(yè)服務(wù)人員綜合素質(zhì)，提高政治占位，增強(qiáng)社會(huì)職責(zé)意識(shí)，由被動(dòng)服務(wù)轉(zhuǎn)為主動(dòng)上門(mén)。以滿(mǎn)足城市社區(qū)居民對(duì)美好生活的需求為出發(fā)點(diǎn)，按照“黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、分類(lèi)施策、市場(chǎng)運(yùn)作、社會(huì)參與、多元共治”的原則整體推進(jìn)，將對(duì)“物”的管理轉(zhuǎn)變提升為對(duì)“人”的管理。

通過(guò)打造“紅色物業(yè)”帶動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)揮社會(huì)職責(zé)，參與到社區(qū)基層治理環(huán)節(jié)中來(lái)，更大限度地發(fā)揮物業(yè)企業(yè)服務(wù)職能，提升服務(wù)質(zhì)量，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)成為基層治理的重要抓手。

五、居民認(rèn)可是打造“紅色物業(yè)”提升基層治理的重要保障

首先，要做好前期宣傳和調(diào)查工作。在物業(yè)入駐之前，要進(jìn)行入戶(hù)走訪，了解居民對(duì)物業(yè)入駐的意向和對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題的意見(jiàn)和建議，并把意見(jiàn)作為日后開(kāi)展“紅色物業(yè)”工作具體實(shí)施的參考依據(jù)。

其次，要加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)管理。一是抓思想，通過(guò)在物業(yè)企業(yè)中建立黨組織、選派指導(dǎo)員等方式提升物業(yè)政治站位，從單純盈利性企業(yè)轉(zhuǎn)為有社會(huì)職責(zé)擔(dān)當(dāng)?shù)摹凹t色物業(yè)”。二是抓服務(wù)。既要改變小型物業(yè)公司普遍人員綜合素質(zhì)相對(duì)較低的局面;還要改變傳統(tǒng)物業(yè)管理僅停留在修修補(bǔ)補(bǔ)、收收費(fèi)用，缺乏成熟的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)概念的局面，使物業(yè)管理的職責(zé)從保潔、治安綜合治理、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)，拓展到與住戶(hù)共同營(yíng)造完善、溫馨、文明的現(xiàn)代生活氛圍。

最后，無(wú)極縣聯(lián)合住建、房管等部門(mén)對(duì)物業(yè)企業(yè)實(shí)行有效的監(jiān)督管理，建立考核機(jī)制，定期進(jìn)小區(qū)開(kāi)展問(wèn)卷調(diào)查。對(duì)于服務(wù)到位、收費(fèi)合理、群眾滿(mǎn)意度高的物業(yè)企業(yè)予以表?yè)P(yáng);對(duì)居民滿(mǎn)意度低、不作為、收費(fèi)和服務(wù)不成正比的物業(yè)企業(yè)掛上黑名牌，情節(jié)嚴(yán)重者暫停經(jīng)營(yíng)，限期整改，切實(shí)讓物業(yè)服務(wù)質(zhì)量上水平，進(jìn)而得到居民的認(rèn)可。

六、分門(mén)別類(lèi)實(shí)現(xiàn)“紅色物業(yè)”全覆蓋

打造“紅色物業(yè)”必須要結(jié)合本地實(shí)際情況，不能照搬照抄，要探索“紅色物業(yè)”不同經(jīng)營(yíng)模式，找到符合本地的方法，從而實(shí)現(xiàn)“紅色物業(yè)”全覆蓋。

（一）提升式管理模式

對(duì)于已引入物業(yè)服務(wù)管理的住宅小區(qū)，無(wú)極縣通過(guò)黨組織覆蓋，在物業(yè)企業(yè)中建立黨支部，發(fā)揮企業(yè)中黨員先進(jìn)作用，將黨性意識(shí)滲透到物業(yè)企業(yè)的管理中去，以服務(wù)百姓為宗旨，以提高群眾滿(mǎn)意度為目標(biāo)，切實(shí)提高物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和水平。

（二）滲透式管理模式

對(duì)于產(chǎn)權(quán)單位管理的小區(qū)，進(jìn)一步明確產(chǎn)權(quán)單位職責(zé)，制定工作方案，嚴(yán)格落實(shí)“5+3”工作機(jī)制，提升小區(qū)居住環(huán)境，保障居民生活需求。對(duì)于居民自治管理小區(qū)，通過(guò)選派社區(qū)工作者包聯(lián)模式，對(duì)自治管理小區(qū)加強(qiáng)監(jiān)督管理，落實(shí)“5+3”工作機(jī)制，對(duì)小區(qū)存在的問(wèn)題及時(shí)了解、及時(shí)處理，完善社區(qū)基層治理體系。

（三）兜底式管理模式

對(duì)于物業(yè)不愿接管的老舊、小、散、獨(dú)小區(qū)，由社區(qū)采取兜底模式為小區(qū)引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理。政府部門(mén)先為小區(qū)安裝門(mén)禁系統(tǒng)、攝像頭等硬件設(shè)施后，統(tǒng)一由社區(qū)物業(yè)企業(yè)接手管理。社區(qū)與物業(yè)企業(yè)實(shí)行交叉任職，加大對(duì)物業(yè)的監(jiān)督管理，定期召開(kāi)會(huì)議，共同協(xié)商解決小區(qū)治理問(wèn)題。

七、分級(jí)分標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)“紅色物業(yè)”全覆蓋

“人有高低，手有長(zhǎng)短”，如果照著一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)去推行“紅色物業(yè)”覆蓋實(shí)行難度太大，難免造成人力財(cái)力的浪費(fèi)。不同類(lèi)型的小區(qū)要根據(jù)實(shí)際情況，采取分積分標(biāo)準(zhǔn)模式，按照高服務(wù)高收費(fèi)、低服務(wù)低收費(fèi)原則提供物業(yè)管理服務(wù)。

祥和園小區(qū)建于2002年，住宅樓9棟，273戶(hù)，常住人口900余人。小區(qū)自建成以來(lái)就引入了物業(yè)企業(yè)管理，以每平1元標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)，后因管理模式混亂，維修不及時(shí)、不作為等問(wèn)題，物業(yè)遭到業(yè)主一致反對(duì)，相繼換了兩家物業(yè)公司，最終都因群眾不滿(mǎn)意而退出管理。通過(guò)黨建引領(lǐng)打造“紅色物業(yè)”，引入了安祥物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐小區(qū)提供管理服務(wù)。安祥物業(yè)入駐之后第一時(shí)間進(jìn)行了入戶(hù)調(diào)查，了解小區(qū)居民服務(wù)需求和收費(fèi)意向等情況。隨后根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，維持了原來(lái)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提升了服務(wù)項(xiàng)目和水平。首先，對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)明細(xì)做了公開(kāi)，讓居民能夠一目了然看到物業(yè)的具體工作。其次，安裝了門(mén)禁系統(tǒng)、監(jiān)控設(shè)備，后續(xù)經(jīng)過(guò)整理線(xiàn)路、清潔廣告、清理雜草、規(guī)劃停車(chē)位等一系列措施，大大提升了小區(qū)環(huán)境，小區(qū)居民切實(shí)感受到了物業(yè)服務(wù)的好處，小區(qū)居民滿(mǎn)意度高了，物業(yè)服務(wù)才能持續(xù)下去，物業(yè)費(fèi)才能收得上來(lái)，“紅色物業(yè)”才能有效的發(fā)揮作用，長(zhǎng)久地實(shí)行下去。

香河園小區(qū)建設(shè)于2005年，共有住宅樓2棟，36戶(hù)，常住人口150余人，屬于小型住宅小區(qū)。因?yàn)樽?hù)少，多數(shù)物業(yè)企業(yè)不愿意入駐該小區(qū)提供管理服務(wù)。小區(qū)長(zhǎng)期處于無(wú)人管理狀態(tài)，可以說(shuō)滿(mǎn)眼荒草、處處小廣告，小區(qū)的公共衛(wèi)生、安全措施等均得不到保障。針對(duì)這種類(lèi)型的小區(qū)，無(wú)極縣采取兜底管理模式實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理。

八、打造“紅色物業(yè)”提升基層治理水平

打造“紅色物業(yè)”是提升基層治理水平的重要舉措。在打造“紅色物業(yè)”過(guò)程中，必須以業(yè)主滿(mǎn)意為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，整合居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司等多方力量，形成信息和資源共享機(jī)制，提供便捷高效的物業(yè)服務(wù)，用優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得業(yè)主認(rèn)可。除了普通物業(yè)能夠提供的基本物業(yè)服務(wù)之外，“紅色物業(yè)”要把基層黨建工作與社區(qū)物業(yè)有機(jī)融合，把群眾呼聲與基層黨建工作的著力點(diǎn)有機(jī)融合，把社區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)打造成基層黨組織聯(lián)系服務(wù)群眾的工作平臺(tái)。

昌德小區(qū)建于1998年，距今已有二十余年，共有多層住宅5棟，住戶(hù)132，常住人口352人，屬于老舊住宅小區(qū)，現(xiàn)住戶(hù)多數(shù)為老年人，他們的子女大多在外地，小區(qū)長(zhǎng)期處于無(wú)人管理狀態(tài)，路壞了沒(méi)人修，燈壞了沒(méi)人換，嚴(yán)重影響到居民的日常生活。根據(jù)前期的調(diào)查民意，在今年的“紅色物業(yè)”工作中優(yōu)先把該小區(qū)列為重點(diǎn)打造對(duì)象。

一方面采取先服務(wù)、后收費(fèi)模式引入了物業(yè)服務(wù)公司入駐管理，安裝了監(jiān)控?cái)z像、門(mén)禁道閘，設(shè)置了門(mén)崗?fù)?，為小區(qū)提供了安全保障。又通過(guò)安裝路燈、修葺墻面、道路、清潔墻面、清除雜草、整理線(xiàn)路、規(guī)劃車(chē)位等服務(wù)提升了小區(qū)居住環(huán)境。另一方面，為進(jìn)一步加強(qiáng)黨建引領(lǐng)，能讓“紅色物業(yè)”發(fā)揮作用，轄區(qū)社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)企業(yè)實(shí)行了交叉任職，共同協(xié)商管理小區(qū)問(wèn)題，并從小區(qū)熱心黨員中推選出5名樓門(mén)長(zhǎng)，及時(shí)收集居民的意見(jiàn)和建議，通過(guò)上傳下達(dá)，成為社區(qū)、物業(yè)的“連心橋”。建立了黨群聯(lián)席會(huì)，將社區(qū)、物業(yè)、片警、樓門(mén)長(zhǎng)納入進(jìn)來(lái)，定期開(kāi)會(huì)，對(duì)小區(qū)存在的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行解決。同時(shí)昌德小區(qū)物業(yè)將社區(qū)工作者、物業(yè)經(jīng)理、維修人員、片警等人員照片和電話(huà)做成組織構(gòu)架圖張貼在小區(qū)顯眼位置，為小區(qū)居民有事尋求幫助提供方便。

九、結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)整合服務(wù)資源、集聚服務(wù)力量、健全服務(wù)機(jī)制，著力解決好居民群眾反映突出的物業(yè)問(wèn)題，使“紅色物業(yè)”既發(fā)揮物業(yè)服務(wù)功能，又發(fā)揮政治引領(lǐng)作用。把“紅色物業(yè)”打造成推動(dòng)基層治理的重要載體，把物業(yè)服務(wù)服務(wù)建設(shè)成了黨的工作隊(duì)伍，打通了聯(lián)系服務(wù)群眾的“最后一百米”?！凹t色物業(yè)”彰顯了黨的政治色彩，強(qiáng)化了黨的政治屬性，發(fā)揮了黨的政治功能，把牢了物業(yè)服務(wù)的正確方向，使社區(qū)與物業(yè)“化干戈為力量”，在社區(qū)工作中相互融合、相互合作，提升了物業(yè)企業(yè)的發(fā)展格局，強(qiáng)化了社區(qū)基層治理水平。