自我孵化模式：房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型優(yōu)選項(xiàng)

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別增量高速增長(zhǎng)的時(shí)代，進(jìn)入存量化的下半場(chǎng)。存量市場(chǎng)趨勢(shì)帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈重塑，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等主體面臨新的市場(chǎng)環(huán)境。數(shù)字化或許是企業(yè)突破現(xiàn)狀的一大利器。無(wú)論是線上營(yíng)銷、還是智慧物業(yè)，亦或是智慧商業(yè)，數(shù)字化運(yùn)用在行業(yè)中日益深入。推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)重塑增長(zhǎng)和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的必然選擇。截至目前，TOP50房企中自我孵化科技企業(yè)數(shù)達(dá)147家，遠(yuǎn)超過(guò)對(duì)外投資科技企業(yè)數(shù)的63家。自身孵化模式具有產(chǎn)品自定義程度高，易于差異化，另外，孵化資源和環(huán)境優(yōu)質(zhì)且資金支持較為充沛等優(yōu)勢(shì)，此模式正成為房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型的優(yōu)先選擇項(xiàng)。

關(guān)鍵詞：數(shù)字化;自我孵化;對(duì)外投資

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）02-0010-13 收稿日期：2021-01-10

地產(chǎn)行業(yè)整體面臨下行趨勢(shì)背景下，數(shù)字化轉(zhuǎn)型成為2020年房地產(chǎn)行業(yè)繞不開的話題。

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別增量高速增長(zhǎng)的時(shí)代，進(jìn)入存量化的下半場(chǎng)。存量市場(chǎng)趨勢(shì)帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈重塑，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等主體面臨新的市場(chǎng)環(huán)境。特別是用戶需求的持續(xù)變化和新技術(shù)滲透帶來(lái)的變革，更是沖擊著傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)模式。

去年，TOP50房企在數(shù)字化方面的投入明顯加大，數(shù)字化投入較2019年增長(zhǎng)的比例達(dá)到了60%。這意味著，數(shù)字化轉(zhuǎn)型已是大勢(shì)所趨。未來(lái)，數(shù)字化或許是企業(yè)突破現(xiàn)狀的一大利器。無(wú)論是線上營(yíng)銷、還是智慧物業(yè)，亦或是智慧商業(yè)，數(shù)字化運(yùn)用在行業(yè)中日益深入。推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)重塑增長(zhǎng)和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的必然選擇。

1 六成TOP50房企數(shù)字化投入增長(zhǎng)

2020年，TOP50房企從資金投入到組織投入較2019年均顯示出明顯的增長(zhǎng)，這一比例達(dá)到了60%，有28%的房企在投入上保持持平。其中，在數(shù)字化投入上快速增長(zhǎng)的企業(yè)達(dá)到16家，主要用于全國(guó)性推廣落地的新項(xiàng)目、新系統(tǒng)上線，投入資金超千萬(wàn)元以上，甚至有的投入已經(jīng)超過(guò)億元，14家房企在戰(zhàn)略推進(jìn)下保持持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，投入資金也在千萬(wàn)元以內(nèi)，見(jiàn)圖1。

在數(shù)字化投入上，一個(gè)很明顯的現(xiàn)象是，在企業(yè)內(nèi)部超過(guò)90%的TOP50房企均把信息部門作為集團(tuán)的一級(jí)部門，且大部分由副總裁級(jí)別掛帥，信息化團(tuán)隊(duì)人數(shù)也獲得快速擴(kuò)充。

目前，TOP50房企已初步形成地產(chǎn)數(shù)字化格局，從數(shù)字化發(fā)展戰(zhàn)略、投入規(guī)模、數(shù)字化對(duì)管理流滲透和業(yè)務(wù)流賦能方面來(lái)看，已有18%房企正在嘗試數(shù)字化引領(lǐng)業(yè)務(wù)發(fā)展;58%房企處于數(shù)字化主動(dòng)優(yōu)化業(yè)務(wù)發(fā)展;24%房企處于數(shù)字化被動(dòng)支撐業(yè)務(wù)發(fā)展。

從細(xì)分領(lǐng)域來(lái)看，與銷售業(yè)績(jī)強(qiáng)相關(guān)的智慧營(yíng)銷，受物業(yè)上市潮、提升服務(wù)的智慧社區(qū)和全屋智能，會(huì)員體系相對(duì)成熟的智慧商業(yè)領(lǐng)域，房地產(chǎn)“制造化”必經(jīng)之路的智慧建造，五大領(lǐng)域成為今年的市場(chǎng)熱點(diǎn)。

2 兩大主流模式加碼科技領(lǐng)域

房企在踐行數(shù)字化的過(guò)程中，為了增強(qiáng)數(shù)字化業(yè)務(wù)能力，TOP50房企紛紛嘗試自建、投資或合作方式進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型，并呈現(xiàn)出自我孵化、對(duì)外投資兩大主流模式。

資金實(shí)力強(qiáng)的頭部房企往往采用自我孵化模式，他們更看好數(shù)字化轉(zhuǎn)型的長(zhǎng)期價(jià)值，愿意持續(xù)投入，并青睞于自研產(chǎn)品和品質(zhì)控制。而數(shù)字化建設(shè)雖起步較晚但有較強(qiáng)的對(duì)外投資經(jīng)驗(yàn)的房企，往往直接投資科技公司，增強(qiáng)自身數(shù)字化能力，同時(shí)擺脫地產(chǎn)屬性限制。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，TOP50房企中90%已經(jīng)投資了科技公司。其中，投資數(shù)量最多的為碧桂園、龍湖和萬(wàn)科，分別是21家、11家和10家。從持股情況來(lái)看，持股多為 50%以上;100%控股科技公司的房企占75%。從細(xì)分領(lǐng)域來(lái)看，房企投資的科技企業(yè)所涉及的業(yè)務(wù)類型較廣，業(yè)務(wù)方向達(dá)到22個(gè)，其中軟件開發(fā)、智慧社區(qū)、智慧建造占據(jù)前三位，分別占比23%、20%和13%。

從企業(yè)來(lái)看，碧桂園在廣泛開展高校和科技巨頭合作基礎(chǔ)上，其全資子公司廣東博智林機(jī)器人公司目前已在機(jī)器人研發(fā)使用方面取得階段性成果。同樣，近年來(lái)綠地集團(tuán)也在科技領(lǐng)域有較大的投入，并積極尋求與科技公司的深度合作，包括與華為簽訂戰(zhàn)略合作。美的置業(yè)則聯(lián)合?？低?、美云智數(shù)、云智易等行業(yè)頭部企業(yè)，共同布局智慧生態(tài)等。圖2為TOP50房企已投資科技公司數(shù)量。

但兩種模式又各有優(yōu)缺點(diǎn)。

自身孵化的科技子公司，產(chǎn)品自定義的程度較高，在具體的實(shí)踐過(guò)程中容易根據(jù)自身業(yè)務(wù)特色，做出差異化的產(chǎn)品;另外，自我孵化數(shù)字化團(tuán)隊(duì)，以集團(tuán)資源為背書，擁有很好的孵化環(huán)境;且資金支持較為充沛。但數(shù)字化團(tuán)隊(duì)完全從內(nèi)部孵化，投入成本較高，孵化周期也會(huì)比較長(zhǎng)。除此之外，回本周期難以測(cè)算，由于整體缺少一個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，在走向外部市場(chǎng)時(shí)，很難與競(jìng)爭(zhēng)激烈的外部對(duì)手抗衡。

除了自我孵化之外，TOP50房企也強(qiáng)化了對(duì)地產(chǎn)科技類企業(yè)的投資，嘗試通過(guò)資本的力量增強(qiáng)自身的數(shù)字化基因，這是一種見(jiàn)效快的方式，能夠直接導(dǎo)入成熟產(chǎn)品。但投資成本高、風(fēng)險(xiǎn)大，由于難以直接把控，反過(guò)來(lái)也可能因?yàn)槭袌?chǎng)殘酷的環(huán)境而面臨生存壓力，加上房企和地產(chǎn)科技類企業(yè)的組織架構(gòu)并非一體，管理難度大于自有團(tuán)隊(duì)。

3 自我孵化是TOP50 房企的優(yōu)先選擇

TOP50房企中自我孵化科技企業(yè)數(shù)達(dá)147家，遠(yuǎn)超過(guò)對(duì)外投資科技企業(yè)數(shù)的63家。究其原因，主要是因?yàn)樽晕曳趸纳鎵毫π?，而投資科技公司會(huì)因?yàn)橥獠渴袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力過(guò)大，存在比較大的生存風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，為滿足企業(yè)數(shù)字化需求，在資金支持充沛的前提下，自我孵化科技公司相對(duì)比較容易。但需要注意的是，自我孵化的科技公司整體缺少一個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，往往很難與競(jìng)爭(zhēng)激烈的外部對(duì)手抗衡。

在科技企業(yè)投資領(lǐng)域，市場(chǎng)上存在許多不同業(yè)務(wù)類型的科技企業(yè)，在投資熱度、投資回報(bào)率等因素的綜合考慮下，房企資本往往會(huì)選擇業(yè)務(wù)成熟度較高的科技企業(yè)，對(duì)于業(yè)務(wù)成熟度較低的科技企業(yè)，房企資本相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)更保守一點(diǎn)，因此房企對(duì)外投資科技企業(yè)數(shù)會(huì)遠(yuǎn)低于自我孵化科技企業(yè)數(shù)。

除此之外，TOP50房企的數(shù)字化也存在明顯的分化，無(wú)論是自我孵化科技企業(yè)數(shù)還是對(duì)外投資科技企業(yè)數(shù)，TOP1～20房企都要遠(yuǎn)高于TOP21～50房企。在資本集中在TOP1～20房企的情況下，分化現(xiàn)象將加劇，見(jiàn)圖3、圖4。

未來(lái)十年，數(shù)字化會(huì)成為未來(lái)新的生產(chǎn)力，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)字化是大勢(shì)所趨，與其被動(dòng)接受，不如讓數(shù)字化主動(dòng)賦能中國(guó)房地產(chǎn)，我們要對(duì)地產(chǎn)科技進(jìn)入到房地產(chǎn)張開雙臂，擁抱它們進(jìn)入到房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中。

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從快速擴(kuò)張階段邁入有質(zhì)量的發(fā)展階段，從開發(fā)時(shí)代進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代。房企本身的業(yè)務(wù)也在不斷發(fā)生變化，正在逐步從單一的住宅產(chǎn)品開發(fā)商轉(zhuǎn)型成為生活服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，企業(yè)的核心業(yè)務(wù)模式也面臨重大變化。在這樣的大背景下，企業(yè)要掌握信息化和數(shù)字化，才能支撐管理的精細(xì)化。無(wú)論是嘗試自我孵化，還是投資或合作方式，只要適合企業(yè)自身發(fā)展，都將有益于企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

作者簡(jiǎn)介：丁祖昱，易居集團(tuán)CEO。