房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃探究

劉異玲

（東莞市建工集團(tuán)有限公司，廣東 東莞 523000）

近年來，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，人們對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注度也越來越高，而土地增值稅對(duì)房?jī)r(jià)具有重要的影響?；诖?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就要做好土地增值稅籌劃工作，這不僅可以為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展助力，還可以起到優(yōu)化我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的作用?；谕恋卦鲋刀惢I劃的重要性，就需要對(duì)土地增值稅籌劃面臨的問題進(jìn)行深入探索，積極尋求解決問題的對(duì)策，以促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的意義

近年來，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)稅收的重視度不斷提升，政府陸續(xù)出臺(tái)宏觀調(diào)控措施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)管理控制。房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)中涉及繳納多種稅收，且繳納金額也非常大，一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)通過對(duì)各種稅收進(jìn)行科學(xué)合理的籌劃，能夠?qū)Χ悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)有效規(guī)避，還可以合理降低企業(yè)的稅負(fù)，從而讓企業(yè)獲得更大的發(fā)展空間，企業(yè)收益也會(huì)有所增加。

二、土地增值稅籌劃概念

土地增值稅是征收轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過程中需要繳納的稅種，一般會(huì)按照30%-60%的稅率進(jìn)行征收，如果企業(yè)承建的是普通住宅，而且增值額沒有超過20%，則可以享受免稅政策。增值額的計(jì)算需要將扣除項(xiàng)目從收入中進(jìn)行扣除。因此，籌劃土地增值稅時(shí)需要充分考慮收入，同時(shí)還需要兼顧扣除項(xiàng)目。

納稅籌劃原則主要：在履行納稅義務(wù)之前就需要做好稅務(wù)籌劃工作，可以通過提前規(guī)劃控制企業(yè)的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)；納稅籌劃不能違背現(xiàn)行稅法規(guī)定，必須在合法的基礎(chǔ)上開展企業(yè)運(yùn)營(yíng)；在實(shí)施稅務(wù)籌劃之前，需要對(duì)經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行全面考慮，對(duì)方案是否可行能夠獲取多少經(jīng)濟(jì)收益要進(jìn)行綜合分析，不能只重視個(gè)別稅種節(jié)省的稅收金額，對(duì)于因其他措施而導(dǎo)致的稅收風(fēng)險(xiǎn)和額外支出的其他費(fèi)用也需要引起重視。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃面臨的問題

1.稅收籌劃目標(biāo)不夠清晰

對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，許多企業(yè)由于前期沒有做土地增值稅的籌劃工作，導(dǎo)致項(xiàng)目清算后企業(yè)面臨需要繳納巨額的稅款，甚至使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。這使得越來越多的企業(yè)老總意識(shí)到土地增值稅稅務(wù)籌劃的重要性。土地增值稅籌劃的步驟非常繁瑣，而且相比其他工作而言，該項(xiàng)工作對(duì)專業(yè)性的要求比較高，公司相關(guān)工作人員不僅要積累豐富的稅務(wù)籌劃工作經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)能力要求也比較高，而且需要非常了解且能夠熟練應(yīng)用稅收籌劃政策，對(duì)于稅收籌劃技巧也要準(zhǔn)確掌握，這是確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠順利開展稅收籌劃工作的基礎(chǔ)。但是，由于很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有制定清晰的稅收籌劃目標(biāo)，而且工作思路也不明確，因此會(huì)影響到企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃工作的順暢進(jìn)行。

2.對(duì)土地增值稅相關(guān)政策的落實(shí)存在不足

主要體現(xiàn)在以下幾方面：一是隨著國(guó)家對(duì)土地增值稅相關(guān)政策的頒布，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃出現(xiàn)了滯后性，已經(jīng)跟不上相關(guān)政策的發(fā)展，即使有些稅務(wù)籌劃符合相關(guān)政策要求，但是也會(huì)因?yàn)槭艿秸咦兓挠绊懚鴮?dǎo)致企業(yè)稅務(wù)籌劃和政策出現(xiàn)矛盾；二是國(guó)家相關(guān)稅務(wù)部門并沒有大力宣傳稅收政策，致使很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能全面了解有關(guān)稅收政策，制定的稅務(wù)籌劃措施也存在很多不足之處；三是對(duì)部分政策內(nèi)容解讀不夠統(tǒng)一，國(guó)家法律對(duì)某些問題僅僅做了原則上的規(guī)定，而各級(jí)地方政府的規(guī)定又有所不同，例如：對(duì)清算項(xiàng)目的成本分?jǐn)倖栴}，《土地增值稅清算管理規(guī)程》規(guī)定，可以采用合理的分配方法分?jǐn)偛煌愋头康禺a(chǎn)的成本費(fèi)用，而有些地方政府規(guī)定只能按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟取?/p>

3.房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收籌劃理論缺乏全面的認(rèn)識(shí)

我國(guó)很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不了解稅務(wù)籌劃理論，對(duì)于稅務(wù)籌劃的作用也沒有全面認(rèn)識(shí)，還有一些企業(yè)為了獲取更大的經(jīng)濟(jì)利益，在稅務(wù)籌劃中采取一些違法手段，最終勢(shì)必會(huì)受到法律的嚴(yán)懲。另外，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員將稅務(wù)籌劃與偷稅漏稅混為一談，認(rèn)為二者并沒有太大的差異。正是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在上述這些錯(cuò)誤觀念，導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)籌劃根本沒有發(fā)揮出應(yīng)有效用，即使有的企業(yè)制定了實(shí)施方案，也沒有嚴(yán)格按照方案予以執(zhí)行，最終導(dǎo)致稅務(wù)籌劃有名無實(shí)。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃的對(duì)策

1.進(jìn)一步明確籌劃目標(biāo)

稅務(wù)籌劃需要相關(guān)工作人員具有較高的專業(yè)知識(shí)和綜合能力，還要對(duì)各項(xiàng)稅收政策法規(guī)進(jìn)行全面了解，這樣才能勝任稅務(wù)籌劃工作。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想提高土地增值稅稅務(wù)籌劃的科學(xué)合理性，首先要確定稅收籌劃目標(biāo)。與其他工作相比，稅務(wù)籌劃工作有著更高的難度，而且需要在法律法規(guī)允許范圍內(nèi)開展工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目的就是為了合理減少稅負(fù)，提高利潤(rùn)，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和稅負(fù)的均衡發(fā)展。基于此，要對(duì)稅收籌劃目標(biāo)進(jìn)行科學(xué)有效的規(guī)劃，從而為企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

2.充分利用優(yōu)惠政策進(jìn)行合理籌劃

國(guó)家稅收政策規(guī)定納稅人出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額不超過20%的，土地增值稅減免，如果增值額超過了20%就要按照稅收政策繳納土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想享受免交土地增值稅優(yōu)惠政策，需做好幾方面的工作。一是合理設(shè)置銷售價(jià)格。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目之前，先要全面調(diào)查當(dāng)前行業(yè)具體情況，對(duì)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行全面了解，然后還需要和企業(yè)實(shí)際情況進(jìn)行結(jié)合，這樣才不會(huì)影響到企業(yè)預(yù)期盈利，設(shè)立的銷售價(jià)格也會(huì)比較合理，從而可以將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額限制在20%范圍內(nèi)。二是對(duì)項(xiàng)目增值額進(jìn)行合理控制，對(duì)項(xiàng)目扣除金額進(jìn)行合理設(shè)置。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)發(fā)展過程中，需要按照實(shí)際情況對(duì)項(xiàng)目增值額進(jìn)行處理。例如，根據(jù)實(shí)際情況需要追加開發(fā)成本，其中主要包括土地征用費(fèi)用、建筑施工費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等，以此對(duì)增值率進(jìn)行有效控制。三是分別核算增值額。按住宅和其他類型房產(chǎn)分別歸集成本費(fèi)用。以筆者所在公司目前正在清算的房地產(chǎn)項(xiàng)目為例：開發(fā)項(xiàng)目既有住宅又有商鋪、地下車庫(kù)等其他類型房產(chǎn)，針對(duì)這種情況，建議在項(xiàng)目前期規(guī)劃時(shí)就區(qū)分開不同類型的房地產(chǎn)，對(duì)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率控制在20%以下，這樣可享受普通住宅免稅政策；對(duì)于道路、園林等基礎(chǔ)配套設(shè)施在規(guī)劃時(shí)就劃為商業(yè)部分，通過降低商業(yè)部分的增值率，從而降低土地增值稅稅負(fù)。

例如，A項(xiàng)目中原房產(chǎn)類型設(shè)計(jì)：由地下室（2層）、兩層商業(yè)裙樓上建5座住宅塔樓（28-30層）組成。普通住宅和其他類型房地產(chǎn)（主要為商鋪、車位，銷售單價(jià)高、占比大），按可售面積計(jì)算占比為73：27（具體如表1所示）。

表1

該項(xiàng)目普通住宅占整個(gè)項(xiàng)目可售面積比例高達(dá)到73%，而預(yù)估收入占整個(gè)項(xiàng)目收入比例為31%，在土地增值稅清算時(shí)，如按普通住宅和其他類型房產(chǎn)的可售面積平均分?jǐn)偝杀?，將?dǎo)致其他類型房產(chǎn)分?jǐn)偝杀具^低，稅負(fù)率偏高，對(duì)此有必要針對(duì)該項(xiàng)目開展稅務(wù)籌劃。A項(xiàng)目中，企業(yè)通過重新修改設(shè)計(jì)方案，將項(xiàng)目劃分為住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)，住宅區(qū)由5棟住宅塔樓，商業(yè)區(qū)由1棟5層商業(yè)樓組成，同時(shí)將2層地下室、小區(qū)園林、住宅與商業(yè)交界處的小區(qū)道路劃在商業(yè)區(qū)，通過增加商業(yè)區(qū)可扣除成本，有效節(jié)約了土地增值稅稅額。

3.企業(yè)管理層應(yīng)強(qiáng)化對(duì)稅務(wù)籌劃的認(rèn)識(shí)

企業(yè)管理層是否持有正確的稅務(wù)籌劃觀念將對(duì)土地增值稅稅務(wù)籌劃工作產(chǎn)生直接影響，而且這也是企業(yè)開展稅務(wù)籌劃的思想基礎(chǔ)?；诖耍髽I(yè)管理人員一定要在合法的基礎(chǔ)上開展稅務(wù)籌劃工作，決不能采取違法手段。同時(shí)，企業(yè)管理人員要正確認(rèn)識(shí)避稅概念和方法，對(duì)其與偷稅漏稅的不同進(jìn)行全面認(rèn)識(shí)，從而可以有效避免違法犯罪行為的發(fā)生，在社會(huì)上為企業(yè)樹立正面的形象，這對(duì)于企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展十分有利。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要定期組織稅務(wù)籌劃相關(guān)工作人員進(jìn)行教育培訓(xùn)，以此增強(qiáng)其綜合素質(zhì)和專業(yè)能力，在符合企業(yè)實(shí)際情況的基礎(chǔ)上制定不違反法律法規(guī)而且和時(shí)代發(fā)展、市場(chǎng)變動(dòng)相一致的稅務(wù)籌劃方案。

五、結(jié)語(yǔ)

土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中占據(jù)重要的位置，企業(yè)管理人員應(yīng)增強(qiáng)對(duì)土地增值稅籌劃的重視，全面認(rèn)識(shí)稅務(wù)籌劃的意義，有效地解決稅務(wù)籌劃過程中存在的各種問題，如稅收籌劃目標(biāo)不夠清晰、落實(shí)政府土地增值稅相關(guān)政策存在不足等。通過明確籌劃目標(biāo)、合理運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策以及強(qiáng)化稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)等策略，實(shí)現(xiàn)合理降低土地增值稅的目的，減小企業(yè)的稅負(fù)壓力，使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中可以獲得更大的優(yōu)勢(shì)，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)提供幫助。