聯(lián)合辦公

“雙創(chuàng)”概念于2015年提出后，蜂擁而至的資本與創(chuàng)業(yè)者推動聯(lián)合辦公行業(yè)快速崛起，后者也憑借靈活的空間與價格優(yōu)勢獲得青睞。在發(fā)展初期，聯(lián)合辦公行業(yè)的特征是燒錢換規(guī)模，再用規(guī)模換份額。因此，充沛且源源不斷的“彈藥”就是行業(yè)快速成長的核心支撐。經(jīng)過初期擴張之后，資本熱度逐漸減退，創(chuàng)業(yè)潮回落改變了聯(lián)合辦公行業(yè)的發(fā)展軌跡。

2020年，聯(lián)合辦公市場經(jīng)歷諸多動蕩，進(jìn)場、離場、乘勢抄底、固守城墻……各種信息都顯示，國內(nèi)聯(lián)合辦公市場已經(jīng)度過了近五年摸索期，開始了深度洗牌。縱觀目前市場上的企業(yè)，開始摸索出適合自身的發(fā)展策略，形成品牌競爭力與產(chǎn)品優(yōu)勢，行業(yè)逐漸往好的方向邁進(jìn)。

1 市場穩(wěn)步增長，城市下沉加速

2020年，疫情給傳統(tǒng)辦公物業(yè)與聯(lián)合辦公帶來巨大挑戰(zhàn)。行業(yè)競爭加劇、用戶減少與需求升級等成為挑戰(zhàn)，部分企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)優(yōu)化收縮，及時止損，以應(yīng)對低迷的市場環(huán)境。不過疫情的影響是暫時的，2013-2020年，國內(nèi)新增市場主體穩(wěn)步增長。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年全國新增市場主體2179萬戶，同比增長1.37%，日均新設(shè)企業(yè)達(dá)到2萬戶。2020年，全年新登記市場主體2502萬戶，日均新登記企業(yè)2.2萬戶，年末市場主體總數(shù)達(dá)1.4億戶。與往年相比年內(nèi)新增市場主體有所提高，或受惠于多項相應(yīng)的創(chuàng)業(yè)補貼。而總量的穩(wěn)定增加，帶來了巨大的客戶潛力，這也成為聯(lián)合辦公行業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)。

數(shù)據(jù)顯示，過去5年國內(nèi)聯(lián)合辦公市場飛速發(fā)展，2014年市場規(guī)模僅1.85億元，2019年達(dá)到25.83億元，增幅高達(dá)1396%。2020年，國內(nèi)聯(lián)合辦公市場營收規(guī)模預(yù)計達(dá)252.1億元人民幣，增值服務(wù)的市場空間在進(jìn)一步擴大。見圖1。

2014年，聯(lián)辦行業(yè)增值服務(wù)營收規(guī)模僅為1.4億元，市場空間占比約7%;而2020年增值服務(wù)市場空間規(guī)模達(dá)到8.43億元，占比約25%，逐年提高。值得注意的是，近年來頭部聯(lián)合辦公企業(yè)積極開展各類增值服務(wù)，調(diào)整收入結(jié)構(gòu)。如OFFICE ZIP就配套了OF咖啡、OZFit、PEPA+托育等多元布局，找尋新的利潤增長點，并在2020年收入占比顯著提高。隨著行業(yè)發(fā)展逐步成熟，產(chǎn)品同質(zhì)化問題漸顯。聯(lián)辦企業(yè)積極開展多元增值服務(wù)，不僅可以開拓收入源，增加產(chǎn)品獨特性，亦可以提高基礎(chǔ)空間的溢價能力，增加市場競爭力。

下一個5年，預(yù)計中國聯(lián)合辦公市場將保持穩(wěn)定增長，到2023年達(dá)到519.9億元，復(fù)合年增長率為40.3%。未來，在傳統(tǒng)商業(yè)、辦公物業(yè)中設(shè)立聯(lián)合辦公空間有望成為行業(yè)趨勢，這給存量物業(yè)的改造與資產(chǎn)價值提升提供了一定參考。

從滲透率來看，在發(fā)展初期，國內(nèi)一線與新一線城市的聯(lián)合辦公市場滲透率不足1%，2017至2018年顯現(xiàn)出明顯的增長。2019年，一線城市聯(lián)合辦公市場滲透率已經(jīng)達(dá)到7.4%，2020年會進(jìn)一步提高。隨著行業(yè)發(fā)展逐漸成熟，辦公空間的靈活性與服務(wù)多樣性優(yōu)勢逐漸被更多企業(yè)和個人接受，聯(lián)合辦公正變得越來越流行。

目前國內(nèi)聯(lián)合辦公市場主要集中在一線城市。不過，由于一線城市聯(lián)合辦公企業(yè)聚集，品牌競爭壓力大，招商與獲取優(yōu)質(zhì)項目的費用相對高昂，會令部分規(guī)模較小或現(xiàn)金流不充裕的聯(lián)合辦公企業(yè)發(fā)展承壓。近年來諸如杭州、成都等新一線城市積極進(jìn)行產(chǎn)業(yè)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)占比逐漸提高，客戶群體增長勢頭良好。相信未來不僅限于大型企業(yè)，中小型聯(lián)合辦公企業(yè)對新一線城市的拓展和布局也會增多。見圖2。

2 城市更新時代，存量物業(yè)改造新方向

過去二十年，可持續(xù)發(fā)展概念已在城市更新中得到普遍應(yīng)用，而城市更新現(xiàn)階段最核心的問題就是土地資源再分配，如何盡量減少對現(xiàn)有建筑物的拆除并有效利用城市土地資源。聯(lián)合辦公提供了對老舊建筑物更新并再運用的一種方法，如2020年11月，WeWork與上海廣場達(dá)成戰(zhàn)略合作，將新項目落地于上海廣場3～6層，總工位數(shù)達(dá)到3000以上。上海廣場自2018年由美羅、華凌、融創(chuàng)和御灃Collab四方共同收購后，便開始對商業(yè)部分進(jìn)行改造，并于2020年4月與WeWork中國合作，打造“商場+辦公”場景融合商業(yè)體。

商業(yè)物業(yè)在考慮價值提升時引入聯(lián)合辦公，不僅是為了去化要求，還可以為商業(yè)物業(yè)帶來多元的人群和社交需求，以及相對穩(wěn)定的人流和到訪率，為資產(chǎn)再升值提供一定助益。此外，現(xiàn)階段商業(yè)環(huán)境不斷變化，大型企業(yè)經(jīng)常面臨頻繁的人員變動，導(dǎo)致對靈活工作空間的需求不斷增加。另一方面，聯(lián)合辦公企業(yè)通常會為客戶提供額外的企業(yè)服務(wù)，以滿足客戶需求。這些服務(wù)也讓聯(lián)合辦公與傳統(tǒng)的寫字樓運營區(qū)分開來，使得前者對企業(yè)更具吸引力。

在行業(yè)發(fā)展由淺入深的時候，擁有充足現(xiàn)金流的聯(lián)辦企業(yè)乘勢擴張，而手握大量存量物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商亦開始入局，以緩解自持物業(yè)的去化壓力。見表1。如2020年6月，萬科旗下聯(lián)合辦公品牌牛小時Office蘇州社區(qū)正式開業(yè)。據(jù)了解，牛小時Office首個項目面積約6000～7000平方米，目前出租率在50%～60%。

開發(fā)商入局聯(lián)合辦公行業(yè)的案例并不在少數(shù)，早在聯(lián)合辦公興起之時，SOHO中國、金地、遠(yuǎn)洋和中駿等開發(fā)商就開始試水聯(lián)合辦公業(yè)務(wù)，但成效并不理想，如SOHO旗下SOHO3Q甩賣11個項目;中駿集團(tuán)、金地商置旗下的FUNWORK與ibase已停運大部分項目。

此番開發(fā)商二次進(jìn)局，是由于聯(lián)合辦公靈活的特性很好地契合了當(dāng)下高企的空置率。同時，開發(fā)商可以對現(xiàn)有業(yè)務(wù)進(jìn)行補充和延伸，利用自有物業(yè)試水，可為未來多元化業(yè)務(wù)拓展提供實驗藍(lán)本。

3 規(guī)模與盈利思辨，如何保持可持續(xù)性

一直以來，聯(lián)合辦公盈利能力頻遭質(zhì)疑，企業(yè)上市被否、估值下降，虧損持續(xù)擴大，資本也隨之回歸理性。缺少資本加持的聯(lián)辦企業(yè)擴張減緩，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入冷靜期。

公開資料顯示，2018年聯(lián)合辦公空間融資額達(dá)67.15億元，創(chuàng)歷史新高。2018年氪空間和優(yōu)客工場所獲融資額達(dá)45.44億元，占比近68%，中小型聯(lián)辦企業(yè)則難以獲得資本支持，發(fā)展舉步維艱。到了2020年，聯(lián)合辦公行業(yè)融資熱度略有回暖，年內(nèi)獲得資本加注的納什空間、WeWork中國，無一例外都是來自老股東。而優(yōu)客工場在年內(nèi)通過SPAC形式登陸資本市場，預(yù)計融資超4億，并且將從19位投資者手中獲得至少6650萬美元的投資。見圖3。

在融資艱難、疫情突襲的雙重壓力下，聯(lián)辦行業(yè)發(fā)展比預(yù)期差，包括有一些聯(lián)合辦公企業(yè)被爆出現(xiàn)資金鏈危機，拖欠租客押金。導(dǎo)致聯(lián)辦行業(yè)遭遇融資寒冬的核心因素，在于盈利與運營模式的可持續(xù)性。以優(yōu)客工場為例，截至2020年9月30日，優(yōu)客工場運營辦公空間數(shù)量達(dá)158個，較2019年底174個減少了16個，運營中的可用工位數(shù)量降至約5.8萬個，較2019年底7.3萬個減少了1.5萬個。優(yōu)客工場主動調(diào)整規(guī)模之外，又受疫情影響，凈收入有所下降。2020年前三季度，優(yōu)客工場凈收入為5.985億元人民幣，較2019年同期下降31.6%。見圖4。自2015年4月成立以來，優(yōu)客工場尚未實現(xiàn)盈利，2020年前三季度凈虧損達(dá)3.588億元，較2019年同期5.707億元收窄。2017至2020年第三季度，優(yōu)客工場累計虧損額接近20億元，主要由于門店擴張、重整、收購等需要大量的資金。

另一聯(lián)合辦公企業(yè)創(chuàng)富港，2020年上半年新增門店12家，全國簽約門店數(shù)量達(dá)到191家，簽約建筑面積合計26.92萬平方米，其中自營店占比94.59%。

規(guī)模增長的同時，營收與凈利潤亦有所提升。財報顯示，2020年上半年，創(chuàng)富港實現(xiàn)營業(yè)收入2.8億元，同比增長10.41%;實現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤0.18億元，同比增長103.73%。見圖5。

疫情導(dǎo)致客源流失與一線城市空置率高企雙重壓力下，創(chuàng)富港上半年仍能保持正向盈利水平，這無疑為聯(lián)合辦公行業(yè)低迷的市場帶來生機和希望，其經(jīng)營策略頗具參考意義。

一直以來，規(guī)模與盈利都是聯(lián)合辦公企業(yè)關(guān)注的問題。若將時間線拉長，創(chuàng)富港的營業(yè)收入雖然維持逐年上漲的趨勢，但盈利水平卻持續(xù)出現(xiàn)波動。從創(chuàng)富港2017年上半年至2020年上半年的凈利潤和新增運營面積數(shù)據(jù)來看，當(dāng)期新增面積上升時，凈利潤會出現(xiàn)明顯下降;當(dāng)期新增面積下降時，凈利潤則回升。出現(xiàn)上述情況的原因，不外乎是受新店裝修、招商周期影響，從而利潤出現(xiàn)延后性。另一方面，2016-2019年，創(chuàng)富港新增運營面積分別為2.78萬平方米、0.17萬平方米、7.19萬平方米、5.66萬平方米，當(dāng)年新店帶來的營業(yè)利潤分別為-1428萬元、158.87萬元、-1683萬元、-2035萬元。由此可見，開設(shè)新店的高額成本支出，也直接反映至企業(yè)的利潤上面。

總的來說，規(guī)模并不代表盈利，后者才是行業(yè)能夠持續(xù)發(fā)展的核心要素，如何在規(guī)模與盈利之間找尋一個合適的平衡點，將會是行業(yè)未來的重點課題。