“三權(quán)分置”背景下農(nóng)地價格收益還原法研究

田澤宇　張英蓉　熊小楊

摘要：三權(quán)分置政策實施以來，全國農(nóng)地流轉(zhuǎn)情況增加，文章針對農(nóng)地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格的確定方法進(jìn)行研究，將收益還原法與“三權(quán)分置”的背景結(jié)合，以有實行“三塊地”政策的甘肅省隴西縣為調(diào)查對象進(jìn)行調(diào)查與計算，結(jié)果與全國大部分土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格較為相符，證明了本研究農(nóng)地價格確定方法有一定的實際意義，在一定程度上能為農(nóng)地流轉(zhuǎn)價格提供參考，促進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：三權(quán)分置;收益還原法;農(nóng)地價格

一、引言

2014年末，中央提出了對農(nóng)村土地制度進(jìn)行改革，保障農(nóng)民權(quán)益，保護(hù)耕地，提出了“三權(quán)分置”，將土地承包權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)、土地所有權(quán)分開進(jìn)行。早在1978年改革開放時，農(nóng)村實行了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，把土地的承包經(jīng)營權(quán)歸農(nóng)民所有，極大調(diào)動了農(nóng)民的積極性，提高了農(nóng)民責(zé)任感，這對我國溫飽問題起了重要的推動作用?！叭龣?quán)分置”這一改革是農(nóng)村土地制度上的一次重大制度創(chuàng)新，是促進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的重大舉措。這對農(nóng)民來說無疑是一大喜訊，確保土地承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)都掌握在自己手中。農(nóng)民可以自由支配經(jīng)營權(quán)，可以將土地流轉(zhuǎn)給他人，獲取租金，也可以自己耕種。這一制度提出后，農(nóng)地價格這一問題也隨之而來，如何確定價格，怎樣確定價格才能保障農(nóng)民權(quán)益，價格過高，無人購買，價格過低，農(nóng)民收益則大大減少。為此需要確立一種合理的農(nóng)地價格方案，根據(jù)土地質(zhì)量，耕種作物，所需成本等各方面來確定價格。其中土地所有權(quán)價格可以參照征地價格（征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)）來確定;承包權(quán)價格，因為承包是不收費的，價格不好體現(xiàn);經(jīng)營權(quán)價格就是土地的流轉(zhuǎn)價格， 同時隴西縣是國務(wù)院確定的實行“三塊地”改革的33個試點縣（市、區(qū)）之一，在農(nóng)地流轉(zhuǎn)方面有相當(dāng)大的政策支持，農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場氛圍較好，本文以隴西縣土地經(jīng)營權(quán)的價格流轉(zhuǎn)為研究重點。

二、現(xiàn)有研究綜述

農(nóng)地價格評估有不同的方法，針對不同的情況選擇主要有收益還原法，成本逼近法，市場比較法等來計算，在“三權(quán)分置”時期制度的革新與農(nóng)地價格之間并沒有建立良好的聯(lián)系，但收益還原法與成本逼近法仍被人們廣泛運用。其中單勝道等（2000）提高收益還原法是收益還原法是將待估農(nóng)地在未來每年預(yù)期的純收益，以一定的收益還原率統(tǒng)一還原為評價時日總收益的一種方法。農(nóng)地的成本逼近法與市地評估運用的成本逼近法一樣，調(diào)查為取得農(nóng)地使用權(quán)而向農(nóng)地所有者或原農(nóng)地使用者支付的費用、還有農(nóng)業(yè)開發(fā)的基本工程配套和土壤改良等費用、以及當(dāng)?shù)囟愘M、利息、利潤來計算農(nóng)地價格，一般適用于新開發(fā)農(nóng)地的評估，但我國土地市場發(fā)展不完善，這種方法運用較少。楊慶媛等（1999）提出應(yīng)用收益還原法確定地產(chǎn)價格的關(guān)鍵是宗地的純收益測算。王露等（2012）認(rèn)為收益法考慮了土地承包經(jīng)營權(quán)的收益情況，評估結(jié)果易為雙方接受，相關(guān)參數(shù)也較易確定，適用于所有可流轉(zhuǎn)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)價格評估，是當(dāng)前農(nóng)用地估價中的主要方法。單勝道等（2002）認(rèn)為市場比較法是指在同一市場條件下，根據(jù)替代原則，以條件類似或使用價值相同的土地買賣、租賃實例與待估宗地加以對照比較，就兩者之間在影響該土地的交易情況、期日、區(qū)域及個別因素等的差別進(jìn)行修正，求取待估宗地在評估時日地價的方法，并從不同的角度出發(fā)，分析了市場比較法的優(yōu)缺點，還在市場比較法的前提下，拓展出了市場替代法，市場假想法。單勝道等（1999）文章中比較了市場比較法，市場替代法，市場假想法的優(yōu)缺點以及適用范圍。單勝道等（2002）對農(nóng)地價格影響因素這方面提出見解，認(rèn)為因素與因素之間具有相對獨立性，有自然因素，地形因素，氣候因素等。

雖然對農(nóng)地價格確定的方法有多種，但現(xiàn)階段適應(yīng)處于“三權(quán)分置”時期的農(nóng)地價格評估方法還存在眾多不足：首先如何在承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)、所有權(quán)分開的情況下，計算土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的價格。其次流轉(zhuǎn)的年限，隨著社會的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的提高，若農(nóng)地流轉(zhuǎn)30年，那么前10年根據(jù)當(dāng)時制度制定價格，但后20年國家發(fā)展，生活水平提高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，那么農(nóng)地價格不能保持現(xiàn)在的價格，這對農(nóng)民權(quán)益有一定消極影響，農(nóng)民的積極性也隨之降低，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)生活將發(fā)展緩慢，還有一些不可預(yù)測的負(fù)作用，對年限這一問題還沒有很好的解決方法。運輸成本時的費用：運輸成本，如種子、農(nóng)藥、機(jī)械用具、燃油費等，這一部分價格無法計算。切實調(diào)查農(nóng)戶時，農(nóng)民很容易忽略此部分費用，如果運用成本大時，還可以在計算時加上這部分的費用，費用很小時，便不能計算。導(dǎo)致農(nóng)地流轉(zhuǎn)價格評估也有一定的誤差出現(xiàn)，精確度不高。最后農(nóng)地利用方式的不同也導(dǎo)致農(nóng)地價格的差異：農(nóng)地利用方式的不同導(dǎo)致農(nóng)地質(zhì)量的好壞，質(zhì)量的好壞對農(nóng)地價格有正比的影響，質(zhì)量好則價格高，質(zhì)量壞則價格低等。

而在“三權(quán)分置”的背景下，由于三權(quán)分置政策實行的時間相對來說較短，有很多的新案例，新情況出現(xiàn)。并且在各省市的實行的情況各不相同，所以在農(nóng)地流轉(zhuǎn)方面各地情況也不相同。導(dǎo)致了現(xiàn)有的農(nóng)地價格確定方法并不能夠滿足現(xiàn)在的承包經(jīng)營權(quán)被分為承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)的情況，同時也缺乏與之相關(guān)研究和文獻(xiàn)。在這樣的背景下沒有很適用的農(nóng)地流轉(zhuǎn)價格的確定方法，針對這一種情況，筆者希望通過實地調(diào)查，從三權(quán)分置改革后農(nóng)戶憑借種植或出租而從農(nóng)地中得到的收益這一角度出發(fā)，著重使用收益還原法來確定對于農(nóng)戶合理的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格。

三、研究方法

（一）農(nóng)地價格確定方法：收益還原法

根據(jù)對現(xiàn)有文獻(xiàn)的研究以及結(jié)合現(xiàn)有的三權(quán)分置制度，了解到收益還原法是最為廣泛應(yīng)用在經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格確定的。收益還原法是依據(jù)農(nóng)戶在農(nóng)地上的總收益，即種植作物帶來的經(jīng)濟(jì)利益，總成本即在種植作物過程中花費的一些必要費用，兩者與收益還原率還原，得出農(nóng)地的收益價格，繼續(xù)作簡單的除法計算算出最后農(nóng)地流轉(zhuǎn)的價格。收益還原法需考慮的因素眾多，并且隨著社會發(fā)展其中客觀因素的取值也在變化，但是其原理都是一致的。在運用評估時需根據(jù)實際情況選擇合適的計算公式，其中確定計算步驟為兩步，這里分別稱為公式（1）與公式（2）。