抵押物抵債執(zhí)行后對案外人租金的法律思考

吳旎緣 吳錦華

一個案例：2014年4月29日四川媷舊房地產公司將位于樂至縣的一處商業(yè)一號樓九個鋪面抵押給西部某信托公司（以下簡稱：信托公司），商業(yè)二號樓十五個商鋪抵押給成都某商業(yè)銀行，并在當?shù)夭粍赢a交易中心辦理了抵押登記，2014年8月23日四川媷舊房地產公司（甲方，簡稱原出租人）將上述二十四個商業(yè)鋪面打包出租給自然人戴夕陽（乙方），合同約定：租期六年，前三年免租租金，第四年租金為48元/平方米/月，以后每年租金按5%遞增;乙方欠付租金或其他費用按照日千分之三支付違約金;乙方繳納履約保證金80萬元，預交2017年8月23至2017年11月22日租金;履約保證金在合同到期后，且經甲方驗收合格后十日內無息返還;合同還約定戴夕陽可以對商鋪進行轉租等內容。2017年11月30日資陽市中級人民法院通過司法拍賣無果后將商業(yè)二號樓十五個商鋪抵債并騰退給成都某商業(yè)銀行。2016年9月26日成都某法院對商業(yè)一號樓九個鋪面進行查封凍結，商業(yè)一號樓九個鋪面通過司法拍賣未果，2018年10月30日成都某法院出具抵債裁定，將上訴商鋪以二拍起拍價抵債給信托公司。信托公司并未辦理產權過戶登記。信托公司于2019年9月21日向商鋪實際使用人和承租人送達《告知函》，告知其：商鋪所有權已經由成都某法院裁定歸信托公司所有，請你接到本函后，主動與我公司聯(lián)系，協(xié)商完善租賃手續(xù)，否則將視為非法占用，我公司將收回房屋并追償占用期間的租金并追究法律責任，留下了聯(lián)系人、聯(lián)系電話等。

這樣一個實踐中的法律案例，涉及眾多法律關系，即租賃合同法律主體的繼承問題、租金收取起算時間點問題、債的抵消問題、債權債務的概括承繼問題以及降低租金的情勢變更問題等，在訴訟過程中，這些問題都成了爭議焦點，一個看似簡單的租金催收問題，變成眾多法律關系的合集，如果處理不當，會給金融公司帶來較大的經濟損失，甚至應收的租金得不到法院的支持。

一、租賃合同法律主體的繼承問題

即信托公司的主體資格是否適合問題。信托公司收到抵債裁定之后，依法成為涉案房產所有權人。事實依據(jù)：《抵債裁定》明確“該財產所有權，自本裁定送達某信托公司時起立即發(fā)生轉移”。法律依據(jù)有二：《中華人民共和國物權法》第二十八條“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第七條做了進一步的明確和細化。

依據(jù)買賣不破租賃的原則，被告戴夕陽先租，原告信托公司后買，依法有權承繼租賃關系中的出租方權利義務。《中華人民共和國合同法》 第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條第二款、《城市房屋管理辦法》第十一條也做了類似規(guī)定。我們認為，戴夕陽租賃前，涉案房產已設立了抵押權，信托公司作為抵押權人可依據(jù)《物權法》第190條的規(guī)定解除租賃關系，但這個賦權性規(guī)定信托公司可以不行使。

二、信托公司租金收取起算時間點問題

從案例中看到2018年10月30日成都某法院出具抵債裁定，信托公司2019年9月21日向戴夕陽送達《告知函》，2020年8月6日信托公司向樂至縣法院遞交訴狀等材料，2020年10月12日法院發(fā)放立案通知書。抵債裁定出具時間與《承諾函》的送達時間整整相差了近一年，《承諾函》要素的不周延，《承諾函》是否有效送達也成為爭議內容，因此，導致租金的起算點成為案件的爭議焦點。

信托公司認為租金起算點應該以抵債日起算，如果在《告知函》之前，戴夕陽不知以物抵債，導致誤將租金交付給原出租人，信托公司可以以不當?shù)美蛟鲎夥阶穬?戴夕陽認為2017年11月30日已按資陽中院的要求將商業(yè)二號樓十五個商鋪騰退給成都某銀行，原出租人提前收回部分租賃房屋，存在違約，原出租人應該將80萬元保證金退還給他或者抵扣租金;法院通過綜合平衡，合同總租金減去已交租金和履約保證金后的余額得到支持，且履約保證金的抵扣時間不超過《告知函》送達時間。我們認為，依據(jù)《中華人民共和國物權法》第197條規(guī)定，2016年12月信托公司查封凍結之時即可以收取孳息（租金）了，信托公司由于沒有及時行使孳息收取權，導致自身損失擴大。

三、債的抵消問題

戴夕陽租金交至2017年11月22日，房產抵債日期是2018年10月30日，抵債日至合同到期日欠付信托公司租金130余萬元，抵債日前欠付部分租金，戴夕陽主張以80萬元履約保證金抵消租金，部分商鋪未轉租出去不應收取租金，部分使用的商鋪租金過高應予調整。信托公司認為履約保證金是原出租人收取且并未轉交給新的所有權人，與信托公司無關;即使要抵消也不符合法律規(guī)定的條件，即租賃合同中無約定抵消的條款，法庭上戴夕陽也未舉證事后達成債務抵消的證據(jù)，即不滿足約定抵消的法律情形。租賃合同約定履約保證金的退還時間“合同到期后，且經甲方驗收合格后十日內無息退還”，也就是約定抵消的最早時間點至少是合同到期日2020年8月22日的十日之后，該時間點才具備法定抵消的條件，并且主張抵消的一方必須發(fā)出“通知”，直到在開庭時，戴夕陽也未向法庭舉證證明其向房屋原出租人發(fā)出債的法定抵消“通知”。

信托公司認為，原出租人在法庭上發(fā)出抵消的意思表示，但此時，原出租人只能以其自身的合法金錢債權與戴夕陽的金錢債權在等額范圍內進行抵消，該案中，就是原出租人應收未收取戴夕陽的租金與原出租人應退還戴夕陽的履約保證金在等額范圍內的返還問題。戴夕陽認為應該權利義務整體轉移，整體抵扣，法院判決采納了戴夕陽的意見;我們認為2017年11月30日資陽中院已責令戴夕陽將商業(yè)二號樓十五個商鋪騰退給成都某銀行，此時就應該將十五個商鋪對應的履約保證金50余萬元退還給戴夕陽，此時該部分的履約保證金即可法定抵扣后續(xù)應繳納的租金。

四、債權債務的概括承擔問題

戴夕陽一方提出了債權債務的概括承擔問題，即信托公司既然承接了房屋原出租人的權利，是不是也要全面履行房屋原出租人的義務呢？該案中，信托公司是不是應該履行返還80萬元履約保證金？用出租人應該返還的保證金與出租人應付未付的租金進行抵扣呢？我們認為概括承接債權債務缺乏法律依據(jù)：一是該案租賃合同涉及的標的物遠遠多于涉案標的物，租賃合同約定的履約保證金大部分與涉案標的物無關;二是原出租人并未將履約保證金轉交給信托公司;三是80萬元履約保證金的兩張票據(jù)，分別就履約保證金的對應的房屋進行了細分;四是如果概括承受，在房產抵債之前原出租人應收未收的租金也應由戴夕陽向信托公司履行。

法院依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第四條規(guī)定的“公平、等價有償”原則，認為“法律盡可能維護雙方當事人之間的利益均衡”為由，支持了概括承受。我們認為信托公司既沒有收到80萬元履約保證金，原出租人也沒有將80萬元保證金轉交給信托公司，讓信托公司對整個租賃合同（含成都某商業(yè)銀行執(zhí)行部分）的債權債務概括承繼，缺乏明確的法律規(guī)則依據(jù)，且信托公司所涉的9個商鋪對應的履約保證金約28萬元，而在原出租人應收未收涉案商鋪的租金約61萬元，那么戴夕陽將支付更多費用給信托公司，總費用將超過信托公司起訴要求支付租金，這在訴訟框架內形成一個悖論。

五、降低租金的情勢變更問題

戴夕陽一方在法庭上申請多位證人出庭作證，對信托公司的相關人員就空置商鋪進行電話詢價并錄音提交法庭，收取轉租商鋪的微信繳款截圖等各類證據(jù)，主要證明涉案商鋪的實際租金比租賃合同約定的租金要低很多，按照租賃合同支付租金不符合客觀實際。戴夕陽希望法院調整租金支付標準。我們認為實際上想適用《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十六條的情勢變更原則，該原則需具備四個條件：第一須有情勢變更之事實;第二情勢變更須發(fā)生在合同成立以后，履行終止之前;第三情勢變更須是當事人所不能預見的，且有不可預見之性質;第四因情勢變更而使原合同的履行顯失公平。

戴夕陽調租金的訴求不具備這四個條件，一是戴夕陽提交的證據(jù)里面，資陽中院對其所作的執(zhí)行筆錄：“租金很便宜，基本上是半租半送”，“我已將租金收到18年8月”。他與次出租人李文簽訂的轉租協(xié)議中，約定的租金單價為55元/平方米/月至63.39元/平方米/月 ，這個單價遠遠高于租賃合同約定的單價。這些自相矛盾的舉證，沒有出現(xiàn)情勢變更的事實;二是2020年8月22日合同就到期了，案件第一次開庭是在2020年11月18日，戴夕陽在這之前自始至終沒有向原出租人和信托公司主張情勢變更、調整租金，也沒有向人民法院起訴主張依據(jù)情勢變更要求調租，即，沒有在合同成立以后，履行終止之前提出;三是從戴夕陽舉證中多次提到其是總租方，租金的走勢需要個人獨立判斷，判斷失誤是商業(yè)風險，不屬于“當事人所不能預見的，且有不可預見之性質”;四是租賃合同租期為6年，前3年免租，而戴夕陽證據(jù)中顯示的多份轉租合同的免租期都是1個月或1.5個月，即使按照戴夕陽近期提交的租金租金水平計算，他也不存在虧損或較大虧損，即沒有出現(xiàn)“因情勢變更而使原合同的履行顯失公平”的情形。

一個看似簡單的司法抵債資產的案外人租金催收案例，涉及買賣不破租賃、抵債裁定的物權效力、告知函的法律要素、先押后租出租人的選擇權、債的約定抵消和法定抵消、合同部分提前終止后履約保證金的返還問題、債的概括承受與時間點劃界后分別承受、情勢變更原則等眾多法律關系，如果處理不慎，將可能給當事債權人造成不可挽回的損失。對司法抵債資產，我們應在第一時間充分利用法院的司法強制力的介入，摸清底數(shù)及時行權，或厘清與案外人的租賃法律關系，或者依法解除與案外人的租賃關系，確保自身權益得到最大化的維護。

（作者單位：澳門科技大學法學院? ? 西南財經大學法學院）