房價調控哪種模式更有效

謝九

我國樓市調控大多集中在需求側，但在供應側發(fā)力不夠，尤其是保障性住房的供應不足，無法從根本上解決樓市的供需矛盾。

從2016年“房住不炒”以來，我國的房地產(chǎn)調控堅持了4年時間沒有放松，僅今年年初，全國就有多個城市出臺了密集的樓市調控政策，但為什么嚴厲的樓市調控無法遏制房價上漲呢？

我國的樓市調控政策大多數(shù)是以打壓需求為主，比如提高限購門檻、提高二、三套房的首付比例和貸款利率、限制銀行資金違規(guī)進入樓市等等，這些措施對于打擊炒房者很有針對性，在短期之內也能給樓市降溫。但是從更長期來看，中國樓市的需求可謂生生不息，既有剛性居住需求，也有大量的投資需求，尤其在貨幣放水的背景下，人們并沒有太多對抗通脹的工具，樓市就成為人們最本能的選擇。

房價走勢最終由供需雙方共同決定，我國樓市調控大多集中在需求側，但在供應側發(fā)力不夠，尤其是保障性住房的供應不足，無法從根本上解決樓市的供需矛盾。

從國內的幾大重點城市來看，最近幾年房價真正出現(xiàn)下跌的只有北京。北京一向被視為國內房價最不可能下跌的城市，但是過去幾年二手房價跌幅高達兩成，原因就在于北京市的調控除了壓制需求，同時也在供給端集中發(fā)力。

2018年開始，北京市開始大規(guī)模推出限競房（限房價，競地價），將大部分限競房總價控制在500萬元以內，以此滿足更多普通剛需購房者的需求。最近幾年，北京市的土地供應大部分向限競房傾斜，導致新房供應井噴，2019年，北京的新房供應大增近60%，樓市庫存創(chuàng)下8年新高。最終使得北京樓市的供需天平出現(xiàn)實質性傾斜，這是北京這幾年二手房價格大跌的重要原因。

那么，我國很多地方政府的調控為什么不是重點解決供應端問題呢？原因很簡單，因為壓制需求端的調控成本很低，主要由購房者來承擔，而解決供應端問題需要地方政府犧牲巨大的土地財政收入。

房價調控是世界性難題，從國際上來看，房價控制相對較好的國家是新加坡和德國。這兩個國家控制房價的手段主要是增加供應，尤其是保障性住房。

新加坡的模式主要是政府為絕大多數(shù)居民提供公共住房，有超過8成的居民住在政府提供的價格相對便宜的組屋里，購房者還可以申請低利率的公積金貸款，購買公共住房對大多數(shù)新加坡居民沒有什么壓力。

中國在1998年啟動房改時，最初確定的路線是學習新加坡模式，以政府建立保障房為主，但是到了2003年，房地產(chǎn)被確認為支柱型產(chǎn)業(yè)，轉向了完全市場化的香港模式。

房價在過去20年時間里大幅上漲，帶來的負面問題越來越嚴重，最近幾年，中國開始重新思考房地產(chǎn)的發(fā)展模式。2016年，國務院提出“以建立購租并舉的住房制度為主要方向”，大力發(fā)展租房市場。個別不依賴土地財政的地方政府，甚至開始重拾新加坡模式，去年9月份，深圳市提出要學習新加坡，將來讓深圳市60%的市民住進政府提供的公共住房。

無論是德國模式還是新加坡模式，首先都需要政府做出更多的付出，否則再好的模式也只是擺設，最多只能學個皮毛。

摘編自微信公眾號“三聯(lián)生活周刊”