淺議銀行處置唯一住房思路及風(fēng)險(xiǎn)防范

鐘 鵬

處置唯一住房是銀行不良資產(chǎn)清收難點(diǎn)，呈現(xiàn)“執(zhí)行難、清場難、變現(xiàn)難”的特點(diǎn)，影響經(jīng)營不良資產(chǎn)效率、阻礙不良資產(chǎn)產(chǎn)出效益、降低依法清收效果，是銀行清收團(tuán)隊(duì)重點(diǎn)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)因素。唯一住房指債務(wù)人作為被執(zhí)行人除此房屋外，無任何可保障其基本居住條件的房屋。唯一住房中保障債務(wù)人及其家庭成員基本居住權(quán)后超出部分價(jià)值可供執(zhí)行，生活必需居住部分價(jià)值可被查封。清收實(shí)踐中存在債權(quán)主張勝訴無法變現(xiàn)情況，處置需把握被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬基本居住權(quán)與債權(quán)之間的平衡。

一、處置困難原因

（一）易變避債工具

一是失信“老賴”以唯一住房為借口拖延或拒絕執(zhí)行房產(chǎn)償還欠款；二是債權(quán)雙方產(chǎn)生糾紛啟動司法程序解決爭議時(shí)，債務(wù)人通過買賣、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移名下房產(chǎn)給善意第三人，造成執(zhí)行對象唯一住房，提出異議規(guī)避執(zhí)行；三是債務(wù)人濫用買賣不破租賃規(guī)則，在唯一住房上設(shè)立虛假租賃合同，擾亂市場秩序阻礙房產(chǎn)交易逃避處置。

（二）執(zhí)行不易操作

一是法官執(zhí)行尺度各異。因?qū)鶆?wù)人生活必需居住條件理解不同，有的認(rèn)為需最大限度執(zhí)行債務(wù)人名下唯一住房，嚴(yán)肅法紀(jì)；有的認(rèn)為需優(yōu)先保障被執(zhí)行債務(wù)人家屬基本居住權(quán)。二是自由裁量權(quán)濫用。自由裁量權(quán)范圍涵蓋置換住房面積、地段、何時(shí)執(zhí)行處置等，缺乏量化操作規(guī)定、無公眾監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)，易發(fā)生行賄、以權(quán)謀私、濫用等違規(guī)現(xiàn)象。

（三）社會因素考量

一是追求案件執(zhí)結(jié)效率。唯一住房執(zhí)行耗費(fèi)大量人力、物力、時(shí)間，法院面對執(zhí)結(jié)率考核，及人少案多現(xiàn)實(shí)，易產(chǎn)生執(zhí)行畏難情緒，拖延甚至擱置符合執(zhí)行條件的唯一住房處置。二是保障債務(wù)人居住權(quán)。實(shí)際執(zhí)行中需考慮唯一住房被執(zhí)行后能順利解決債務(wù)人及撫養(yǎng)家屬的居住問題，實(shí)現(xiàn)居住權(quán)利，維護(hù)社會穩(wěn)定。

二、處置思路探索

（一）判斷符合執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

一是窮盡各種執(zhí)行手段。債務(wù)人名下無住房、小產(chǎn)權(quán)房、違章建筑、農(nóng)村宅基地上房屋等可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)；二是衡量可供執(zhí)行空間。查看房屋面積大小、房間數(shù)量、裝修豪華程度等基本情況，是否超出生活必需居住用房要求，超出部分是否存在執(zhí)行空間；三是處置預(yù)期效果明顯。住房市場評估價(jià)格在滿足被執(zhí)行人及家屬基本居住需求后可以覆蓋全部或大部分債權(quán)，并且債權(quán)人同意減免未覆蓋部分；

（二）執(zhí)行維穩(wěn)得到保障

核實(shí)唯一住房是否存在長期空置、出租經(jīng)營；了解債務(wù)人收入、資金來源、家庭成員名下是否擁有其他住房；確保被執(zhí)行人及家屬有能夠維持生活必需的居住場所，人均居住面積高于最低住房保障面積，被執(zhí)行后居所位置參考地區(qū)廉租房或公租房地理位置。

（三）監(jiān)督法官執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

一是量化生活必需房屋面積標(biāo)準(zhǔn)，大小可參照人均廉租住房面積標(biāo)準(zhǔn)；二是監(jiān)督法官自由裁量權(quán)使用，了解檢察院對民事執(zhí)行活動監(jiān)督權(quán)限，擠壓因自由裁量權(quán)引發(fā)行賄、謀取自身利益空間；三是熟悉法律救濟(jì)渠道，保障債權(quán)雙方異議權(quán)利，啟動執(zhí)行聽證程序。

（四）采用合理處置方法

一是協(xié)議買賣。債權(quán)人、債務(wù)人、法院等主體協(xié)商通過“以大換小”“以優(yōu)換次”“以近換遠(yuǎn)”方式置換居住場所，將置換房屋價(jià)差償還被執(zhí)行人債務(wù)，債權(quán)人免除超出差價(jià)部分債權(quán)，同意債務(wù)人將部分執(zhí)行房款購置一套法院認(rèn)可住房。此法有利于保證債務(wù)人基本居住需求，有利于債務(wù)人獲得新住房所有權(quán)。二是強(qiáng)買強(qiáng)遷。執(zhí)行雙方無法達(dá)成協(xié)商一致，唯一住房符合拍賣、變賣條件，由法院采取強(qiáng)制拍賣、變賣處理，回收現(xiàn)金，用拍賣款與銀行欠款之間價(jià)差解決被執(zhí)行人住房問題。三是強(qiáng)制管理。法院選任房屋管理人將房屋出租，用回收租金償還欠款，可適用于借款人失聯(lián)，且抵押物有租賃價(jià)值情況。

（五）提供合適過渡措施

確保為被執(zhí)行人提供面積小、租金低、滿足被執(zhí)行人及家庭生活需求特征的周轉(zhuǎn)用房，或參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從被執(zhí)行房屋價(jià)款中預(yù)留五至八年租金，解決執(zhí)行安置問題。各方提供住房優(yōu)勢比較：法院可與政府協(xié)商提供部分廉租或公租房作為被執(zhí)行人過渡性住房，利于維護(hù)司法權(quán)威；債權(quán)人可與被執(zhí)行人協(xié)商或書面呈交法院認(rèn)可尋找置換住房，有助于解決法官少、案件多的實(shí)際困難，利于實(shí)現(xiàn)債權(quán)回收；債務(wù)人為避免不接受過渡性安置住房，提高執(zhí)行效率，可自行尋找過渡性用房。

三、處置風(fēng)險(xiǎn)防范

（一）做實(shí)貸前盡調(diào)

一是評估債務(wù)人信用。確認(rèn)人行征信內(nèi)容時(shí)效，加強(qiáng)銀行間信用互通，構(gòu)建銀行內(nèi)部客戶信用查詢平臺，交流失信客戶記錄信息，提高判斷客戶信用水平；同時(shí)鏈接外部工商、稅務(wù)、公安、司法等個(gè)人信用記錄系統(tǒng)，全方位定位債務(wù)人信用水平。二是核實(shí)還款來源真實(shí)。檢驗(yàn)債務(wù)人收入來源可靠性，證明收入資料真實(shí)，查詢其他還款渠道，保障還款能力，對購房用出租作為主要還款來源，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識。三是加強(qiáng)現(xiàn)場核查。實(shí)地查看抵押物情況，確認(rèn)抵押物是否帶有租賃、存在居住權(quán)、唯一房產(chǎn)等對潛在處置存在的影響因素，錄像留存抵押物狀態(tài)憑據(jù)。

（二）做細(xì)貸中審查

一是核準(zhǔn)債務(wù)人房產(chǎn)。辦理抵押貸款時(shí)詳細(xì)掌握客戶名下?lián)碛匈Y產(chǎn)數(shù)量，慎重將疑似唯一住房用作抵押，如有兩套以上住宅應(yīng)出示相關(guān)證明，如抵押用房與生活用房不屬同一房產(chǎn)，爭取一并抵押登記，防止生活用房因轉(zhuǎn)賣而喪失保障功能，增加回款保障。二是增加放款約定。約定貸款還清之前不轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn)；約定抵押房屋轉(zhuǎn)讓款或名下其他房屋轉(zhuǎn)讓款優(yōu)先償還銀行貸款，追索有貸款房屋轉(zhuǎn)讓所獲資金流向，為貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)留有充足處置回收來源；約定抵押物后續(xù)租賃條款，限制其長期租；約定有潛在唯一住房風(fēng)險(xiǎn)房屋價(jià)值評估中可扣除相當(dāng)于房屋租賃市場平均五至八年租金成本。三是探索轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。要求債務(wù)人向第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)繳納擔(dān)保費(fèi)，明確擔(dān)保公司承擔(dān)連帶償還貸款責(zé)任，轉(zhuǎn)移潛在處置唯一住房風(fēng)險(xiǎn)。

（三）做準(zhǔn)貸后管理

一是定期進(jìn)行核查。放款后定時(shí)實(shí)地核查抵押物，確保住房價(jià)值完好，發(fā)現(xiàn)抵押物價(jià)值降低或不能足額清償債務(wù)及時(shí)處置。定時(shí)關(guān)注借款人收入來源是否穩(wěn)定，還款能力是否變化，生活狀況是否正常，跟蹤抵押用房外生活用房的使用、變更情況。二是加強(qiáng)人員管理。樹立處置人員防范潛在唯一住房風(fēng)險(xiǎn)意識，開設(shè)專業(yè)培訓(xùn)，提高預(yù)警能力，完善團(tuán)隊(duì)建設(shè)，充實(shí)處置團(tuán)隊(duì)，嚴(yán)守法律規(guī)章。三是積極爭取首封。如相關(guān)債權(quán)出現(xiàn)不良，積極與法院溝通及時(shí)起訴，確保首查首封。