構(gòu)建公平合理的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配機制

周建國 周敏

摘要：構(gòu)建公平合理的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配機制能夠促使農(nóng)村宅基地進入土地市場，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入，從而促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和助力鄉(xiāng)村振興。文章通過分析農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配公平的困境，提出從明確分配主體、制定分配標準、建立健全分配監(jiān)管機制、建立規(guī)范有序的流轉(zhuǎn)市場、完善價值評估制度五個方面來構(gòu)建公平合理的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配機制。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村；宅基地使用權(quán)；流轉(zhuǎn)收益；分配機制

中圖分類號：F114文獻標識碼：A文章編號：1004-1494（2021）05-0084-05

基金項目：湖南省哲學社會科學基金一般項目“新中國農(nóng)村土地權(quán)利制度沿革與變遷趨勢研究”（16YBA297），2020年湖南省一流本科專業(yè)建設成果（法學專業(yè)）。

隨著城鎮(zhèn)化進程不斷加速，規(guī)模不斷擴大，城鎮(zhèn)化建設需要大量的土地，依靠土地集約利用方式已經(jīng)無法滿足用地需求，而在廣大農(nóng)村存在宅基地大量閑置或粗放利用的現(xiàn)象，形成二者之間矛盾的重要原因是農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)受阻，其中，宅基地土地流轉(zhuǎn)問題最為突出。對此，2018年1月，中共中央、國務院發(fā)布《關(guān)于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》（以下簡稱《意見》）要求：“完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置”“適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)”[1]。2019年9月，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導小組辦公室、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布《關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（以下簡稱《通知》）強調(diào)：“鼓勵村集體和農(nóng)民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅?！盵2]2021年4月，第十三屆全國人大常務委員會通過《中華人民共和國鄉(xiāng)村振興促進法》第四條規(guī)定：“堅持農(nóng)民主體地位，充分尊重農(nóng)民意愿，保障農(nóng)民民主權(quán)利和其他合法權(quán)益，調(diào)動農(nóng)民的積極性、主動性、創(chuàng)造性，維護農(nóng)民根本利益”；第六十七條規(guī)定：“縣級以上地方人民政府應當推進節(jié)約集約用地，提高土地使用效率，依法采取措施盤活農(nóng)村存量建設用地，激活農(nóng)村土地資源，完善農(nóng)村新增建設用地保障機制，滿足鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)、公共服務設施和農(nóng)民住宅用地合理需求?！盵3]2021年5月，在全國人大常委會舉行的鄉(xiāng)村振興促進法實施座談會上，全國人大常委會委員長栗戰(zhàn)書指出：“以習近平同志為核心的黨中央高度重視鄉(xiāng)村振興”“要保障好維護好農(nóng)民的合法權(quán)益，解決好農(nóng)民關(guān)心關(guān)切的利益問題，讓農(nóng)民吃上長效‘定心丸?！盵4]兩份文件和一部法律都對加強農(nóng)村宅基地管理，保護農(nóng)民權(quán)益，推進美麗鄉(xiāng)村建設和實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略具有十分重要的意義。

保障農(nóng)村宅基地使用權(quán)順利流轉(zhuǎn)的前提條件是公平合理分配流轉(zhuǎn)收益。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配是指國家或政府、宅基地所有權(quán)人、宅基地使用權(quán)人和其他權(quán)利主體參與分配流轉(zhuǎn)收益的一系列法律行為。當前，宅基地“三權(quán)分置”改革背景下，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配呈現(xiàn)較為混亂狀態(tài)，流轉(zhuǎn)收益分配不當問題非常突出，亟須建立公平合理的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配機制。推進宅基地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)不僅能夠提高農(nóng)村土地資源配置效率和緩解城鎮(zhèn)建設用地緊張需求，而且能夠促使農(nóng)村宅基地進入土地市場，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入，從而促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和助力鄉(xiāng)村振興。

一、構(gòu)建公平合理的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配機制的必要性

（一）確保農(nóng)村宅基地使用權(quán)順利流轉(zhuǎn)

隨著城鎮(zhèn)化建設不斷推進，城鄉(xiāng)各種資源要素自由流動，使得“三權(quán)分置”改革背景下農(nóng)村宅基地使用權(quán)的保障性功能日趨弱化，其財產(chǎn)性價值逐漸凸顯。2020年11月《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二○三五年遠景目標的建議》中提出：“保障進城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、收益分配權(quán)，鼓勵依法自愿有償轉(zhuǎn)讓。”[5]要求通過運用土地流轉(zhuǎn)市場的措施和辦法，對進城落戶農(nóng)民退出或轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)給予公平合理補償，并落實集體經(jīng)濟組織參與宅基地流轉(zhuǎn)收益的分配權(quán)。《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定：“國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅?！盵6]《中華人民共和國民法典》進一步具體規(guī)范了農(nóng)民宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)行為[7]。當前，從農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的實踐來看，廣大農(nóng)民迫切要求修改宅基地使用權(quán)主體的法律限制性規(guī)定，以適應宅基地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)范圍擴大的現(xiàn)實要求。在宅基地“三權(quán)分置”的架構(gòu)之下，新產(chǎn)生的資格權(quán)承擔了農(nóng)民身份屬性，繼續(xù)維持宅基地使用權(quán)的保障性功能，并維護農(nóng)村社會公共利益。宅基地使用權(quán)通過“適度放活”的政策可以提高土地資源利用效率和增加農(nóng)民收入，也可以使得其他權(quán)利主體的利益得到實現(xiàn)。為此，亟須構(gòu)建公平合理的流轉(zhuǎn)收益分配機制，建立健全農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場，推動宅基地使用權(quán)公開、公平、規(guī)范流轉(zhuǎn)。

（二）確保農(nóng)村宅基地各權(quán)利主體的合法利益

農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中主要涉及流轉(zhuǎn)出讓人、流轉(zhuǎn)受讓人、集體經(jīng)濟組織、國家等權(quán)利主體的利益分配。需要處理好農(nóng)民、集體經(jīng)濟組織和國家之間的收益分配關(guān)系，既要保護農(nóng)民獲得收益，又要保障集體經(jīng)濟組織和國家利益不受損害。農(nóng)民是享有宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益的最直接利益主體，依法享有宅基地使用權(quán)權(quán)益。集體經(jīng)濟組織通過參與分配宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益，實現(xiàn)其所有權(quán)權(quán)益。集體經(jīng)濟組織的宅基地所有權(quán)制度承載著國家利益，肩負著維護國家經(jīng)濟制度公有制的政治任務。國家是農(nóng)村宅基地發(fā)展權(quán)的主體，有權(quán)享有宅基地開發(fā)利益，參與分配宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益。當前，農(nóng)民、集體經(jīng)濟組織、地方政府等各權(quán)利主體進行流轉(zhuǎn)收益分配利益博弈，沒有一個恰當?shù)姆绞絹砥胶飧鞣嚼婊蛘哒业嚼嫫胶恻c，即使出臺有法律也會在實際執(zhí)行中阻力重重。目前立法的滯后或者法律所設置的障礙，是阻礙我國宅基地正常流轉(zhuǎn)的原因，其背后的因素之一是各方利益無法進行平衡[8]。因此，要確保農(nóng)村宅基地各權(quán)利主體享有合法的利益，必須構(gòu)建公平合理的流轉(zhuǎn)收益分配機制。

二、構(gòu)建農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配機制存在的困境

（一）農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配主體不明晰

宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配主體主要涉及宅基地使用者、集體經(jīng)濟組織、國家。農(nóng)民是宅基地使用權(quán)的主體，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實施，客觀上需要擴大宅基地使用權(quán)利用效能，讓農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)益最優(yōu)化。集體經(jīng)濟組織是宅基地所有權(quán)主體，在實踐中，村民委員會、村民小組、本集體組織成員等主體代替集體經(jīng)濟組織參與流轉(zhuǎn)收益分配。權(quán)利行使主體的多樣性在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配上會導致矛盾與爭議?！吨腥A人民共和國民法典》指出：“屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會依法代表集體行使所有權(quán)。”[7]在實踐中，存在村民委員會及其成員利用職權(quán)謀取私利，損害集體經(jīng)濟組織利益的現(xiàn)象。如宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)及其收益分配由村民委員會主導，農(nóng)民流轉(zhuǎn)主體意愿被漠視，部分農(nóng)民對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的價值不知情，造成農(nóng)民難以參與并獲得應得的流轉(zhuǎn)收益。流轉(zhuǎn)過程中還存在部分基層干部過分強調(diào)集體經(jīng)濟組織，在分配利益中降低了農(nóng)民本該享有的流轉(zhuǎn)利益。依據(jù)堅持“讓利于民”的原則，為了避免公權(quán)力的濫用及腐敗現(xiàn)象，維護農(nóng)民合法取得流轉(zhuǎn)收益，《通知》強調(diào)：“不得以各種名義違背農(nóng)民意愿強制流轉(zhuǎn)宅基地和強迫農(nóng)民‘上樓，不得違法收回農(nóng)戶合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作為農(nóng)民進城落戶的條件?！盵2]反映了黨和人民政府尊重農(nóng)民流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)的意愿，充分保障農(nóng)民的權(quán)利。

（二）農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配標準不明確

農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為一種法定的用益物權(quán)，進入土地市場進行流轉(zhuǎn)就會產(chǎn)生財產(chǎn)性收益。在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實踐中存在利益分配不公問題。

1.農(nóng)民亟須建立公平合理的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益的標準。農(nóng)民是宅基地上房屋的所有權(quán)主體，根據(jù)我國“房地一體”原則，農(nóng)民可以依法合理流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)，可以流轉(zhuǎn)宅基地上的房屋，流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的收益應直接歸農(nóng)民。農(nóng)民依法流轉(zhuǎn)自己的宅基地使用權(quán)意味著其放棄福利性保障，使得大部分宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益歸于集體經(jīng)濟組織，直接損害農(nóng)民個體的利益。農(nóng)民流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)，不是要放棄其享有的福利性保障，而是要將其福利性保障轉(zhuǎn)變?yōu)榈戎档膶嵨锘蛘哓泿疟Ｕ?。因此，亟須建立公平合理的宅基地使用?quán)流轉(zhuǎn)收益的標準，保障農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益。

2.集體經(jīng)濟組織亟須建立公平合理的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益的標準。根據(jù)法律政策，集體經(jīng)濟組織享有宅基地所有權(quán)，農(nóng)民享有集體經(jīng)濟組織無償提供的宅基地使用權(quán)，農(nóng)民流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)只能在本村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部，不能進行外部流轉(zhuǎn)。從宅基地使用權(quán)來源看，農(nóng)民的宅基地使用權(quán)來源于本集體經(jīng)濟組織的無償分配，當農(nóng)民流轉(zhuǎn)其宅基地使用權(quán)時，應取得本集體經(jīng)濟組織的同意。如果集體經(jīng)濟組織同意農(nóng)民流轉(zhuǎn)，就有權(quán)參與分得一部分流轉(zhuǎn)收益，這個額度應根據(jù)各地經(jīng)濟發(fā)展水平和農(nóng)村實際進行規(guī)定。但在實踐中，往往由集體經(jīng)濟組織主導流轉(zhuǎn)收益分配，導致大部分收益歸于集體經(jīng)濟組織，損害了農(nóng)民利益。同時也存在部分農(nóng)民以享有宅基地使用權(quán)的福利性保障為由拒絕向本集體經(jīng)濟組織分配部分流轉(zhuǎn)收益，從而損害集體經(jīng)濟組織的利益。因此，亟須建立公平合理的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益的標準，保障集體經(jīng)濟組織宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益。

3.國家亟須建立公平合理的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益的標準。國家為土地資源所有權(quán)和宅基地發(fā)展權(quán)的主體，應當成為宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益的分配主體之一，參與分享部分流轉(zhuǎn)收益。當前存在不適當?shù)挠^點，認為政府不是農(nóng)村宅基地的權(quán)利主體，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，不應當參與分配。因此，建立公平合理的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配標準，尤為重要。

（三）對農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配的監(jiān)管有待加強

《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定：“國務院自然資源主管部門統(tǒng)一負責全國土地的管理和監(jiān)督工作?！薄皣鴦赵菏跈?quán)的機構(gòu)對省、自治區(qū)、直轄市人民政府以及國務院確定的城市人民政府土地利用和土地管理情況進行督察。”[6]當前，國家對土地的監(jiān)管工作，對于預防與解決地方政府在土地利用和監(jiān)管過程中遇到的土地違法問題有積極的作用，但在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配的監(jiān)管上，需要提升監(jiān)管效力。宅基地流轉(zhuǎn)收益分配過程亟待進一步公開透明，例如，農(nóng)民的建筑物及其宅基地使用權(quán)被政府征收、征用時，由于農(nóng)民對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益的不知情，存在只能得到較少的補償現(xiàn)象，嚴重損害了農(nóng)民應得的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)利益。因此，亟須加強宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配的監(jiān)管。

（四）農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場有待規(guī)范

當前，農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場中，存在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的出讓方和受讓方獲取流轉(zhuǎn)信息不對稱的現(xiàn)象，流轉(zhuǎn)信息缺乏真實性；也存在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的出讓方和受讓方私自流轉(zhuǎn)，損害集體經(jīng)濟組織和其他農(nóng)民利益的情況。因此，必須建立健全規(guī)范有序的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場，為宅基地使用權(quán)的順利流轉(zhuǎn)創(chuàng)造有利條件。

（五）農(nóng)村宅基地使用權(quán)的價值評估制度有待完善

目前，農(nóng)村宅基地使用權(quán)價值評估制度有四點需要完善，一是宅基地使用權(quán)的價值難以正確評估。農(nóng)民依程序申請無償取得集體經(jīng)濟組織的宅基地使用權(quán)，未支付合理對價，難以形成真實價值評價標準。二是農(nóng)村宅基地使用權(quán)價值評估體系有待完善。三是農(nóng)村宅基地上房屋及附著物難以實現(xiàn)等價流轉(zhuǎn)，也難以實現(xiàn)其物的擔保價值。因為現(xiàn)行法律和政策對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，并且基于“房地一體化”原則，使得受讓方難以真正獲得宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，加大了其流轉(zhuǎn)價值的實現(xiàn)難度。四是農(nóng)村宅基地的保障性功能承擔著農(nóng)民生活的保障，在完善的社會保障制度建立之前，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價值難以有大的發(fā)展。

三、構(gòu)建公平合理的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配機制的建議

（一）明確農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配主體

1.農(nóng)民為農(nóng)村宅基地使用權(quán)主體。依據(jù)法律政策，農(nóng)民是宅基地上房屋的所有權(quán)主體和宅基地的使用權(quán)主體。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中必須切實保護農(nóng)民參與分配宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益?！吨袊伯a(chǎn)黨農(nóng)村工作條例》第四條指出：“堅持以人民為中心，尊重農(nóng)民主體地位和首創(chuàng)精神，切實保障農(nóng)民物質(zhì)利益和民主權(quán)利，把農(nóng)民擁護不擁護、支持不支持作為制定黨的農(nóng)村政策的依據(jù)。”[9]《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三十六條指出：“依法取得的宅基地和宅基地上的農(nóng)村村民住宅及其附屬設施受法律保護?！薄敖惯`背農(nóng)村村民意愿強制流轉(zhuǎn)宅基地，禁止違法收回農(nóng)村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作為農(nóng)村村民進城落戶的條件，禁止強迫農(nóng)村村民搬遷退出宅基地?！盵10]

2.集體經(jīng)濟組織為農(nóng)村宅基地所有權(quán)主體。集體經(jīng)濟組織既是宅基地所有權(quán)主體，也是宅基地使用權(quán)的管理者。作為宅基地所有權(quán)主體，集體經(jīng)濟組織依據(jù)其所有權(quán)主體資格分得一部分宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益。通過立法規(guī)定集體經(jīng)濟組織參與宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配份額，對超宅基地標準面積進行經(jīng)營的使用者，除了支付轉(zhuǎn)讓費用，超出宅基地標準面積的部分，按照每年實際經(jīng)營收入與超占部分面積比值向集體經(jīng)濟組織繳納宅基地有償使用費用。依據(jù)土地絕對地租理論，集體經(jīng)濟組織還享有宅基地絕對租金形式的流轉(zhuǎn)收益。作為宅基地使用權(quán)的管理者，可以對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配事務進行組織管理，又可以對流轉(zhuǎn)收益分配進行監(jiān)督。

3.國家為土地資源所有權(quán)和農(nóng)村宅基地發(fā)展權(quán)主體。第一，從土地資源所有權(quán)主體看，國家是土地資源所有權(quán)的主體，通過參與分配利益，既可以保障土地資源所有權(quán)主體的利益，又可以防止土地資源的不當流轉(zhuǎn)；第二，從宅基地流轉(zhuǎn)監(jiān)管主體看，政府作為流轉(zhuǎn)監(jiān)管者，要運用職權(quán)對宅基地使用權(quán)進入土地交易市場的流轉(zhuǎn)行為進行適度干預，保障宅基地使用權(quán)依法流轉(zhuǎn)，從而保護各權(quán)利主體的土地權(quán)益；第三，從土地權(quán)利角度看，國家作為宅基地發(fā)展權(quán)人，通過對宅基地進行合理開發(fā)利用，應獲得流轉(zhuǎn)收益；第四，從流轉(zhuǎn)收益分配角度看，國家依法通過稅收形式獲取流轉(zhuǎn)收益；第五，政府可以根據(jù)“取之于民，用之于民”原則，將分得的部分收益通過反哺農(nóng)業(yè)的方式，向農(nóng)業(yè)、農(nóng)民傾斜。

（二）制定農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配標準

通過立法，依據(jù)合理化差別的分配原則，在國家、集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民等權(quán)利主體中確定宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配標準。國家和集體經(jīng)濟組織應獲得小部分收益，農(nóng)民作為宅基地使用權(quán)人，是最直接的利益主體，應獲得絕大部分的收益。同時需要確定無償取得與有償取得宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配標準，初次與再次或多次流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)的收益分配的標準。

1.無償取得與有償取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)收益分配的標準。無償取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益包括兩部分：一是宅基地上房屋收益。房屋是農(nóng)民的私有財產(chǎn)，農(nóng)民可以對私有農(nóng)房依法進行處分，受讓人理應支付房屋的全部對價。例如，政府征收農(nóng)民房屋時，應給予農(nóng)民拆遷的補償、建新房或購新房的補償。二是宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益。指農(nóng)民流轉(zhuǎn)自己宅基地使用權(quán)后應得的合理補償。農(nóng)民在使用宅基地過程中發(fā)生使用權(quán)流轉(zhuǎn)，農(nóng)民理應獲得流轉(zhuǎn)收益，其當前和今后的利益均不受到影響。

有償取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益，指宅基地使用權(quán)主體在有效期限內(nèi)可以多次流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)取得的收益。宅基地使用權(quán)主體自有償取得宅基地使用權(quán)后，在有效期內(nèi)為了增加收益，可以進行多次流轉(zhuǎn)。集體經(jīng)濟組織不再獲取流轉(zhuǎn)收益。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)雙方依據(jù)合同法規(guī)定自行約定權(quán)利與義務，報村集體經(jīng)濟組織備案登記。

2.初次、再次或多次流轉(zhuǎn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)收益分配的標準。初次流轉(zhuǎn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)分為無償取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)后的初次流轉(zhuǎn)和有償取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)后的初次流轉(zhuǎn)兩種情形。其中，無償取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)后的初次流轉(zhuǎn)，按照無償取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)情形下的流轉(zhuǎn)收益分配處理；有償取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)后的初次流轉(zhuǎn)按照有償取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)情形下的流轉(zhuǎn)收益分配處理。

再次或多次流轉(zhuǎn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)收益分配按照有償取得流轉(zhuǎn)收益分配標準進行分配。由于宅基地使用權(quán)主體已向原宅基地使用權(quán)主體支付了合理對價，取得宅基地使用權(quán)，因此在再次或多次流轉(zhuǎn)過程中，宅基地使用權(quán)主體獲得流轉(zhuǎn)收益后，須依法依規(guī)向政府繳納相關(guān)稅費，集體經(jīng)濟組織不再分享流轉(zhuǎn)收益。

（三）建立健全農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配監(jiān)管機制

1.建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)監(jiān)管體系，確保宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)符合城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃和土地用途管制的要求?！吨腥A人民共和國土地管理法》第五條規(guī)定：“國務院自然資源主管部門統(tǒng)一負責全國土地的管理和監(jiān)督工作。縣級以上地方人民政府自然資源主管部門的設置及其職責，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務院有關(guān)規(guī)定確定?！钡诹鶙l規(guī)定：“國務院授權(quán)的機構(gòu)對省、自治區(qū)、直轄市人民政府以及國務院確定的城市人民政府土地利用和土地管理情況進行督察?！盵6]政府土地管理部門須加強對集體宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配和使用情況的監(jiān)管，設置專有賬戶，將集體分得的流轉(zhuǎn)收益統(tǒng)一管理并接受群眾監(jiān)督。

2.建立宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)分配過程公開制度。搭建信息平臺，向集體經(jīng)濟組織成員、農(nóng)民推送宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配的信息，讓集體經(jīng)濟組織成員知悉宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)分配過程，確保流轉(zhuǎn)分配過程公開透明。

3.設立集體經(jīng)濟組織的專門監(jiān)督機構(gòu)對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配進行監(jiān)督。

（四）建立規(guī)范有序的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場

1.因地制宜制定農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)市場的規(guī)章制度，規(guī)范流轉(zhuǎn)程序，促進流轉(zhuǎn)依法依規(guī)有序進行。

2.激發(fā)宅基地使用權(quán)主體參與宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)積極性。鼓勵閑置的、多余的宅基地參與流轉(zhuǎn)，在政策上對參與宅基地流轉(zhuǎn)的農(nóng)民給予照顧。

3.完善農(nóng)村社會保障制度，消除農(nóng)民思想上對宅基地流轉(zhuǎn)后生活的擔憂。

4.搭建宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)信息平臺，確保公布信息的真實性與準確性。

5.加強對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為的監(jiān)管，保證宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)按照市場規(guī)律合理合法地進行。

（五）完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)的價值評估制度

1.地方政府可以依據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平，適時公布宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的指導價格標準，以供農(nóng)民參考。既可以防止流轉(zhuǎn)主體利益受損，也可以防止土地市場的投機行為。

2.建立健全農(nóng)村宅基地使用權(quán)價值評估體系。

3.聘請第三方評估機構(gòu)進行農(nóng)村宅基地價值評估，將宅基地使用權(quán)的各種擔保價值化與透明化，防止對流轉(zhuǎn)農(nóng)民權(quán)益的侵害。

4.加強價值評估過程的監(jiān)管。村委會主要成員應全程參與宅基地使用權(quán)價值評估過程，通過監(jiān)督，保障宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時相關(guān)權(quán)利主體的合法利益，并為再次或多次流轉(zhuǎn)收益分配創(chuàng)造有利條件。

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責任編輯陳巍