基于城市規(guī)劃與城市城市可持續(xù)發(fā)展研究

邱雄先

摘要：城市規(guī)劃是通過(guò)規(guī)劃方案控制城市土地利用，合理組織城市空間布局和發(fā)展，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的技術(shù)手段。房地產(chǎn)開發(fā)是將各種原材料結(jié)合起來(lái)，為人們提供各種建筑用途的活動(dòng)。這是一個(gè)土地開發(fā)或轉(zhuǎn)變?yōu)樽》康倪^(guò)程。

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃;房地產(chǎn)開發(fā);城市可持續(xù)發(fā)展

一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)在聯(lián)系

城市規(guī)劃是通過(guò)規(guī)劃方案控制城市土地利用，合理組織城市空間布局和發(fā)展，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的技術(shù)手段。房地產(chǎn)開發(fā)是結(jié)合各種原材料為人們提供各種建筑活動(dòng)。這是一個(gè)土地開發(fā)或轉(zhuǎn)變?yōu)樽》康倪^(guò)程。在某種程度上，它們是城市建設(shè)的不同階段，它們的共同目的是服務(wù)城市，創(chuàng)造良好的生活生產(chǎn)環(huán)境，滿足人們的需求。城市規(guī)劃是城市房地產(chǎn)開發(fā)的“領(lǐng)頭羊”，指導(dǎo)和制約著城市房地產(chǎn)的發(fā)展。城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍(lán)圖是以房地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)，在開發(fā)過(guò)程中根據(jù)新形勢(shì)進(jìn)行調(diào)整和補(bǔ)充。

二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)

（一）城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個(gè)體最優(yōu)

城市規(guī)劃考慮在全市乃至更大范圍內(nèi)合理組織土地利用，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點(diǎn)。它尋求的是城市發(fā)展的總體最優(yōu)模式，這種模式往往不是最優(yōu)的，甚至對(duì)某一地區(qū)或某一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極為不利。房地產(chǎn)開發(fā)是一種個(gè)體經(jīng)濟(jì)行為。開發(fā)商總是從自身利益出發(fā)，選擇最佳區(qū)位，采取最賺錢的開發(fā)模式，并要求較高的容積率。如果沒有規(guī)劃和管理，其開發(fā)活動(dòng)很可能造成交通擁堵、環(huán)境污染、城市公共設(shè)施缺乏等現(xiàn)象。

（二）城市規(guī)劃的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為

我國(guó)城市總體規(guī)劃的期限一般為20年，即城市規(guī)劃的最終形式是20年后城市的物質(zhì)形態(tài)，城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展利益是其重要依據(jù)。對(duì)于城市土地投資者和開發(fā)商來(lái)說(shuō)，最重要的是如何在最短的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行投資。為了獲得最大利潤(rùn)，短期行為目標(biāo)成為衡量項(xiàng)目可行性的重要依據(jù)。城市發(fā)展建設(shè)要協(xié)調(diào)好長(zhǎng)期利益與短期利益的關(guān)系。通過(guò)一次短期的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，可以實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖，實(shí)現(xiàn)城市的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展。如果過(guò)分強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，就會(huì)失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)遇;如果過(guò)分強(qiáng)調(diào)短期利益，可能會(huì)加重未來(lái)城市的負(fù)擔(dān)，損害城市的城市公共利益。

（三）城市規(guī)劃的相對(duì)穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性。

我國(guó)的城市規(guī)劃需要較長(zhǎng)的時(shí)間，規(guī)劃完成后具有法律效力。經(jīng)過(guò)幾年的實(shí)施，會(huì)有所修改，內(nèi)容和表現(xiàn)形式都比較穩(wěn)定。在競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的市場(chǎng)體系中，房地產(chǎn)開發(fā)要抓住機(jī)遇，注重開發(fā)后的收益，這往往會(huì)導(dǎo)致意想不到的行為。城市房地產(chǎn)的快速發(fā)展對(duì)現(xiàn)有的城市規(guī)劃產(chǎn)生了很大的影響。對(duì)城市發(fā)展有重大影響的開發(fā)項(xiàng)目，甚至導(dǎo)致政府決策與規(guī)劃目標(biāo)背道而馳，以致整個(gè)規(guī)劃理念被打破，城市發(fā)展格局被徹底打亂，原有規(guī)劃毫無(wú)意義。

三、市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

（一）城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用

我國(guó)《城市規(guī)劃法》規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)的土地利用和建設(shè)，必須符合城市規(guī)劃，實(shí)行規(guī)劃管理”。具體而言，必須對(duì)城市建設(shè)用地的性質(zhì)、區(qū)位、面積、外觀、高度、建筑密度、容積率等進(jìn)行規(guī)劃管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)是利潤(rùn)最大化，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律影響，沒有規(guī)劃干預(yù)，很容易導(dǎo)致過(guò)度開發(fā)、任意開發(fā)和忽視城市公共利益。因此，有必要通過(guò)規(guī)劃手段對(duì)其進(jìn)行規(guī)制。

（二）城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)

基于詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證的城市規(guī)劃為開發(fā)商提供了大量的信息和開發(fā)依據(jù)。城市規(guī)劃可以指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的選址、方案選擇和價(jià)格評(píng)估。合理的城市規(guī)劃還可以增強(qiáng)投資者的信心，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，形成一批開發(fā)“熱點(diǎn)”。

（三）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段

房地產(chǎn)開發(fā)必須經(jīng)過(guò)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)才能進(jìn)行工程建設(shè)。合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)可以節(jié)約投資，降低成本。在上級(jí)規(guī)劃許可的范圍內(nèi)，可以獲得更多的物業(yè)和更多的用途，使開發(fā)商獲得最高的經(jīng)濟(jì)效益，滿足人們生活和生產(chǎn)的需要。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)必須接受城市規(guī)劃的統(tǒng)一管理，才能得到城市規(guī)劃的指導(dǎo)和推動(dòng)。而規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)開發(fā)尋求合理經(jīng)濟(jì)效益的必要手段。所有這些都要求房地產(chǎn)開發(fā)商增強(qiáng)城市規(guī)劃意識(shí)，了解房地產(chǎn)開發(fā)所在城市的規(guī)劃情況，掌握一定的規(guī)劃知識(shí)和技術(shù)，在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下更有效地開展開發(fā)工作。

四、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)發(fā)展的表現(xiàn)

（一）過(guò)度開發(fā)

在追求利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的驅(qū)使下，往往會(huì)導(dǎo)致一些領(lǐng)域的發(fā)展和進(jìn)步。我們看到的是，在住宅小區(qū)的開發(fā)或改造過(guò)程中，開發(fā)部門對(duì)住宅空間的重視是為了提高入住率。一壓再壓，盡量增加建筑密度，簡(jiǎn)單的決定因素密集的布局，往往導(dǎo)致居住區(qū)外觀單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降。

（二）開發(fā)的隨意性。

在城市開發(fā)活動(dòng)中，不同土地利用方式的收益水平也不同，這導(dǎo)致開發(fā)部門的開發(fā)行為具有一定的隨機(jī)性。

（三）對(duì)城市公共開發(fā)的冷落。

城市公共設(shè)施是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和前提，服務(wù)于社會(huì)的利益。但由于缺乏直接的經(jīng)濟(jì)效益，以市政設(shè)施、綠化、道路等公共設(shè)施為主體的城市公共發(fā)展一直沒有得到發(fā)展部門的積極投入。

結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)要服從城市規(guī)劃，開發(fā)過(guò)程中遇到的新現(xiàn)象、新情況要及時(shí)反饋給城市規(guī)劃部門;城市規(guī)劃要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理，與房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展相適應(yīng)，使規(guī)劃容易進(jìn)行實(shí)施?？傊鞘幸?guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該相互理解、相互協(xié)調(diào)、相互作用，實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展建設(shè)的良性循環(huán)。

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