房地產(chǎn)稅與實(shí)體企業(yè)“去房地產(chǎn)化”

牛虎

【摘 要】 1998年“房改”以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，吸引了眾多實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，為此我國政府通過一系列房地產(chǎn)稅政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場，以求資金“脫虛向?qū)崱?，推?dòng)企業(yè)“去房地產(chǎn)化”，實(shí)現(xiàn)虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。文章以2008—2018年中國A股上市公司為研究樣本，建立雙重差分模型研究房地產(chǎn)稅與企業(yè)“去房地產(chǎn)化”之間的聯(lián)系，研究發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)稅政策的實(shí)施將降低實(shí)體企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)的概率與程度，加快企業(yè)“去房地產(chǎn)化”的步伐;房地產(chǎn)稅政策對(duì)國有企業(yè)“去房地產(chǎn)化”的影響更為顯著;稅收征管強(qiáng)度將會(huì)加大房地產(chǎn)稅對(duì)實(shí)體企業(yè)“去房地產(chǎn)化”的作用。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)稅; 房地產(chǎn)化; 雙重差分法

【中圖分類號(hào)】 F299.23;F124? 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 A? 【文章編號(hào)】 1004-5937（2021）10-0030-07

一、引言

房地產(chǎn)是中國的支柱產(chǎn)業(yè)。從公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，2011年的GDP為47.3萬億元，其中建筑業(yè)創(chuàng)造了11.2萬億元的財(cái)富，占比高達(dá)25%。在我國經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場的依賴日益增強(qiáng)之際，我國政府加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。2011年1月，重慶、上海開始實(shí)施房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。2013年十八屆三中全會(huì)進(jìn)一步指出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落，使套利空間減小，讓資金重新流回實(shí)體經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)稅的實(shí)施與推進(jìn)表明我國政府重新確定了房地產(chǎn)市場的居住功能，推進(jìn)“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格和銷售面積能反映短期的經(jīng)濟(jì)增長，并在中長期內(nèi)影響社會(huì)總投資[ 1 ]。在資本逐利性作用下，越來越多的企業(yè)，尤其是非金融企業(yè)，將現(xiàn)有的資源投入到投機(jī)性更強(qiáng)、收益更高的房地產(chǎn)等虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，不僅會(huì)導(dǎo)致實(shí)體企業(yè)脫離主營業(yè)務(wù)，加重實(shí)體企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)等虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的依賴程度，而且會(huì)造成資金無法進(jìn)入實(shí)體企業(yè)，最終導(dǎo)致資金“脫實(shí)向虛”，嚴(yán)重威脅金融與經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。由此可見，推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)“去房地產(chǎn)化”，專注主營業(yè)務(wù)，進(jìn)而引導(dǎo)資金“脫虛向?qū)崱保瑢?shí)現(xiàn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，成為現(xiàn)階段研究的重要任務(wù)。

為加大對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，房地產(chǎn)稅成為有效的舉措之一。房地產(chǎn)稅的實(shí)施將在市場上釋放相關(guān)信號(hào)，引導(dǎo)企業(yè)、政府與家庭做出對(duì)應(yīng)的決策。本文將研究房地產(chǎn)稅對(duì)實(shí)體企業(yè)“去房地產(chǎn)化”的影響，邊際貢獻(xiàn)在于：通過總結(jié)以往文獻(xiàn)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅的影響研究不足。由于缺乏與房地產(chǎn)稅相關(guān)的數(shù)據(jù)，主要學(xué)者的研究成果仍然停留在理論梳理，結(jié)論缺乏數(shù)據(jù)支撐，并且不同學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅的影響持有不同的觀點(diǎn)，難以達(dá)成一致。因此，本文在以往研究的基礎(chǔ)上，基于2008—2018年上市公司數(shù)據(jù)，利用雙重差分法研究房地產(chǎn)稅政策對(duì)實(shí)體企業(yè)“去房地產(chǎn)化”的影響，解決了以往文獻(xiàn)缺乏數(shù)據(jù)支撐的問題，是對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)的補(bǔ)充。同時(shí)，本文進(jìn)一步探討了稅收征管強(qiáng)度在房地產(chǎn)稅對(duì)實(shí)體企業(yè)“去房地產(chǎn)化”中起到的調(diào)節(jié)作用。

二、文獻(xiàn)綜述與理論分析

（一）文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)稅作為世界上大多數(shù)國家與地區(qū)的主要稅種，大體具有三種功能：第一，財(cái)政收入功能。朱為群和許建標(biāo)[ 2 ]認(rèn)為分享房地產(chǎn)稅改革決策權(quán)是完善地方稅體系的必然選擇，地方政府對(duì)地方稅享有決策權(quán)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)財(cái)政負(fù)責(zé)，并通過分析房地產(chǎn)稅的國際實(shí)踐經(jīng)歷得出房地產(chǎn)稅已成為基層政府重要收入來源的結(jié)論。李成瑞等[ 3 ]認(rèn)為合理的房地產(chǎn)稅能保證地方土地財(cái)政收入的穩(wěn)定性與可持續(xù)性。第二，調(diào)節(jié)收入分配。梁運(yùn)文等[ 4 ]認(rèn)為房產(chǎn)價(jià)值已成為影響城鎮(zhèn)家庭財(cái)富的最主要原因。張平和侯一麟[ 5 ]以納稅能力為基礎(chǔ)，發(fā)現(xiàn)在不同的稅制要素方案下，高收入家庭承擔(dān)總賦稅的一半以上，房地產(chǎn)稅具有明顯的調(diào)節(jié)財(cái)富差距的作用。第三，調(diào)控房產(chǎn)市場。普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為開征房地產(chǎn)稅能有效降低房價(jià)。王家庭和曹清峰[ 6 ]考察滬渝兩地房地產(chǎn)政策的實(shí)施效果，實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)稅能顯著降低普通住宅的價(jià)格。況偉大[ 7 ]研究了完全壟斷與完全競爭情形下房地產(chǎn)稅與房價(jià)的關(guān)系，認(rèn)為無論哪一種市場結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)稅的征收都將導(dǎo)致房價(jià)下降，住房市場壟斷性越強(qiáng)，房價(jià)越高，房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的抑制作用越強(qiáng)烈。張辰[ 8 ]從房地產(chǎn)的需求與供給兩方面考察，構(gòu)建局部均衡模型來研究房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響，發(fā)現(xiàn)無論長期還是短期，房地產(chǎn)稅均能抑制房價(jià)上漲，但影響的短期效應(yīng)要強(qiáng)于長期效應(yīng)。另外一種觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)稅的征收對(duì)房價(jià)的抑制作用有限。姚濤[ 9 ]認(rèn)為在5%的房產(chǎn)稅率下，房地產(chǎn)稅不能抑制房價(jià)泡沫。王敏和黃瀅[ 10 ]構(gòu)建動(dòng)態(tài)模型，以供給角度分析房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)稅在短期會(huì)拉低房價(jià)，但長期的抑制作用不明顯，甚至?xí)叻績r(jià)?，F(xiàn)有文獻(xiàn)很少考慮到房地產(chǎn)稅對(duì)企業(yè)這一微觀主體的影響，本文引入企業(yè)“去房地產(chǎn)化”具有一定的創(chuàng)新意義。

黃群慧[ 11 ]在討論中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)時(shí)，提出房地產(chǎn)業(yè)為虛擬經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在第三層次的實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)利潤率與回報(bào)低，金融市場不完善，房地產(chǎn)市場缺乏長效穩(wěn)定機(jī)制，房價(jià)攀升等原因造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)失衡，資金“脫實(shí)向虛”問題嚴(yán)重。楊海生和楊禎奕[ 12 ]發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)將強(qiáng)烈抑制實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的泡沫化趨勢(shì)將會(huì)產(chǎn)生社會(huì)財(cái)富效應(yīng)、經(jīng)濟(jì)周期效應(yīng)、通貨膨脹效應(yīng)、資源配置效應(yīng)等，總體而言經(jīng)濟(jì)的負(fù)效應(yīng)更為顯著[ 13 ]。劉志彪[ 14 ]認(rèn)為在我國信貸高度擴(kuò)張的背景下，不斷創(chuàng)新高的房價(jià)將會(huì)吞噬應(yīng)流入實(shí)業(yè)與中小企業(yè)的資金，導(dǎo)致原來專心做實(shí)業(yè)的企業(yè)開始涉及大量的房地產(chǎn)。企業(yè)的房地產(chǎn)投資與研發(fā)支出呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，工業(yè)企業(yè)參與房地產(chǎn)投資將會(huì)影響到企業(yè)的研究開發(fā)資金，進(jìn)而在短期與長期內(nèi)都會(huì)抑制企業(yè)創(chuàng)新活動(dòng)[ 15-16 ]。此外，房地產(chǎn)投資也影響企業(yè)經(jīng)營。Bernanke[ 17 ]認(rèn)為房價(jià)的大幅度調(diào)整將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債能力直線下降，降低投資能力，并再次沖擊資產(chǎn)價(jià)格，形成惡性循環(huán)。陳家干和王世杰[ 18 ]發(fā)現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化現(xiàn)象十分明顯，嚴(yán)重阻礙了我國的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。由此可見，我國有必要加快“去房地產(chǎn)化”的步伐，降低房地產(chǎn)泡沫，實(shí)現(xiàn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

（二）理論分析

房地產(chǎn)稅的征收意味著國家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，房產(chǎn)增加的持有成本將會(huì)抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。張坤和陜立勤[ 19 ]運(yùn)用供求模型，依據(jù)房地產(chǎn)的區(qū)域與市場價(jià)值將市場劃分為兩類地區(qū)，考慮房地產(chǎn)擴(kuò)圍下家庭、企業(yè)與政府的策略，發(fā)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言稅收的增加將導(dǎo)致房地產(chǎn)供應(yīng)商成本增加，生產(chǎn)者剩余減少，影響整個(gè)市場的供求，致使房地產(chǎn)投機(jī)商的數(shù)量減少，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行實(shí)體投資的機(jī)會(huì)成本相對(duì)下降，促進(jìn)企業(yè)投資轉(zhuǎn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。因此房地產(chǎn)稅的實(shí)施，會(huì)擴(kuò)大實(shí)體企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投資套利的成本，進(jìn)而降低實(shí)體企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的概率。但是毛豐付和李言[ 20 ]認(rèn)為房地產(chǎn)稅雖然會(huì)抑制地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)投資行為，但是由于資本等要素具有流動(dòng)性，地區(qū)內(nèi)房產(chǎn)稅的增加將會(huì)對(duì)周圍地區(qū)的房地產(chǎn)投資產(chǎn)生促進(jìn)作用。因此，房地產(chǎn)稅政策試點(diǎn)不一定是降低了總體實(shí)體企業(yè)房地產(chǎn)化程度，很有可能是將在當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)投資轉(zhuǎn)移到其他地區(qū)，這種情況下，觀察到的實(shí)證結(jié)果不會(huì)顯著，不存在顯著的降低。本文提出以下假設(shè)：

H1：房地產(chǎn)稅能夠降低實(shí)體企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的概率以及程度。

作為企業(yè)治理系統(tǒng)的重要一環(huán)，企業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)也會(huì)對(duì)企業(yè)投資產(chǎn)生一定影響。張艷秋[ 21 ]認(rèn)為股權(quán)性質(zhì)的差異會(huì)引起企業(yè)投資傾向的差異，中央部委控股企業(yè)與央屬國有控股企業(yè)管理者出于行政目標(biāo)的考量通常會(huì)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)持規(guī)避態(tài)度。我國國有企業(yè)，尤其是中央國企，決策受到政府行政命令的強(qiáng)烈影響。米旭明等[ 22 ]認(rèn)為中央政府對(duì)中央國企的嚴(yán)格監(jiān)管將要求企業(yè)專注主業(yè)，進(jìn)而約束并控制其房地產(chǎn)投資行為。房地產(chǎn)稅政策在民營企業(yè)中的影響弱于國有企業(yè)。本文提出以下假設(shè)：

H2：房地產(chǎn)稅對(duì)國有實(shí)體企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的概率與程度影響更明顯。

房地產(chǎn)稅的征收將加大企業(yè)面臨的稅負(fù)壓力與投資成本。張玲和朱婷婷[ 23 ]基于委托代理理論，分析稅收征管、企業(yè)避稅與企業(yè)投資效率三者之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)稅收征管的提高將增加企業(yè)面臨的避稅成本，顯著降低企業(yè)避稅程度，同時(shí)能增強(qiáng)資本市場對(duì)企業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ淖R(shí)別能力，幫助投資者了解企業(yè)，提高企業(yè)的投資效率。我國稅收征管強(qiáng)度高的地區(qū)，企業(yè)逃稅和避稅成本高，降低了企業(yè)房地產(chǎn)化程度，更易達(dá)到實(shí)體企業(yè)“去房地產(chǎn)化”的目的。本文提出以下假設(shè)：

H3：在稅收征管更加嚴(yán)格的地區(qū)，房地產(chǎn)稅對(duì)實(shí)體企業(yè)“去房地產(chǎn)化”影響更加顯著。

三、數(shù)據(jù)來源、研究設(shè)計(jì)與變量定義

（一）數(shù)據(jù)來源與樣本選擇

本文運(yùn)用雙重差分法研究房地產(chǎn)稅對(duì)實(shí)體企業(yè)“去房地產(chǎn)化”的影響。因此，本文選取房地產(chǎn)稅試點(diǎn)前（2008—2011年）與試點(diǎn)后（2012—2018年）中國A股市場上市公司作為研究樣本。所有使用的企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均來自CSMAR數(shù)據(jù)庫，并且本文依照如下原則對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選：（1）剔除數(shù)據(jù)不完備，無法進(jìn)行有關(guān)指標(biāo)計(jì)算的公司;（2）剔除金融保險(xiǎn)與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)公司;（3）剔除ST、PT類公司;（4）剔除所得稅費(fèi)用為負(fù)的公司。本文對(duì)數(shù)據(jù)樣本進(jìn)行了上下1%分位數(shù)的Winsorize縮尾處理?；谏鲜鲈瓌t，最終選取2 066家A股上市公司11年的數(shù)據(jù)，共計(jì)19 315個(gè)數(shù)據(jù)樣本。

（二）研究設(shè)計(jì)

國內(nèi)外學(xué)者常將雙重差分法用于政策評(píng)估[ 24-25 ]。雙重差分法的優(yōu)點(diǎn)在于能夠排除其他影響政策效果的可能因素，準(zhǔn)確反映政策實(shí)施的作用。但雙重差分法需要尋找合適的外生事件沖擊，否則會(huì)造成結(jié)果的偏誤。2011年房地產(chǎn)稅在重慶與上海試點(diǎn)，恰好是一次嚴(yán)格的“準(zhǔn)自然實(shí)驗(yàn)”，利用房地產(chǎn)稅試點(diǎn)來檢驗(yàn)房地產(chǎn)稅實(shí)施對(duì)實(shí)體企業(yè)“去房地產(chǎn)化”的影響，能夠有效避免變量之間的內(nèi)生性造成估計(jì)結(jié)果的偏誤。

為了構(gòu)建雙重差分法實(shí)證模型，本文將上市公司分為實(shí)驗(yàn)組與對(duì)照組，并設(shè)定變量realtaxi。辦公所在地在重慶與上海的上市公司為實(shí)驗(yàn)組，realtaxi=1;辦公所在地在其他地區(qū)的上市公司設(shè)定為對(duì)照組，realtaxi=0。同時(shí)，本文還設(shè)定時(shí)間虛擬變量來區(qū)分政策實(shí)施前后。房地產(chǎn)稅政策實(shí)施之前，即2011年之前，POSTt=0;房地產(chǎn)稅政策實(shí)施之后，POSTt=1。本文主要關(guān)注realtaxi與POSTt的交叉項(xiàng)系數(shù)。

（三）變量定義與說明

1.被解釋變量

本文研究房地產(chǎn)稅對(duì)實(shí)體企業(yè)“去房地產(chǎn)化”的影響，被解釋變量為實(shí)體企業(yè)“去房地產(chǎn)”水平。本文分別設(shè)置了虛擬變量（realest1it）與連續(xù)變量（realest2it）表示企業(yè)i在第t年是否進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)與“去房地產(chǎn)化”程度。如果企業(yè)i在第t年的分行業(yè)收入中包括房地產(chǎn)或物業(yè)收入，則虛擬變量（realest1it）取值為1，說明企業(yè)當(dāng)年有進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的行為，否則取值為0，說明未有進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的行為。同時(shí)，連續(xù)變量（realest2it）用于衡量企業(yè)“去房地產(chǎn)化”程度，使用當(dāng)年度該企業(yè)房地產(chǎn)或物業(yè)收入占總營業(yè)收入的比重來表示，如果沒有進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，則將其取值為0。連續(xù)變量（realest2it）數(shù)值越大，說明企業(yè)的房地產(chǎn)化程度越高，“去房地產(chǎn)化”水平越低。

2.解釋變量

根據(jù)以往的文獻(xiàn)研究，本文使用雙重差分法進(jìn)行政策評(píng)估，其核心解釋變量為realtaxi×POSTt。根據(jù)陳林和伍海軍（2015）的研究，雙重差分法交叉項(xiàng)系數(shù)的大小和符號(hào)表示了政策實(shí)施的作用，即房地產(chǎn)稅對(duì)實(shí)體企業(yè)“去房地產(chǎn)化”的凈效應(yīng)。

3.控制變量

為了排除其他影響企業(yè)房地產(chǎn)化的因素造成的偏誤，本文借鑒以往文獻(xiàn)引入相關(guān)控制變量。主要控制變量定義與說明如表1所示。

四、實(shí)證結(jié)果與分析

（一）描述性統(tǒng)計(jì)

表2為本文被解釋變量“去房地產(chǎn)化”的描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果。雖然上市公司中房地產(chǎn)化企業(yè)占比不高，但是企業(yè)房地產(chǎn)化的現(xiàn)象仍然值得密切關(guān)注。同時(shí)，房地產(chǎn)稅政策實(shí)施，對(duì)實(shí)體企業(yè)“去房地產(chǎn)化”有明顯效果。在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入動(dòng)機(jī)方面，政策實(shí)施前大概有12.35%的實(shí)體企業(yè)有進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的行為，政策實(shí)施之后只有9.81%的實(shí)體企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)稅政策實(shí)施使進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)體企業(yè)減少了2.54%，實(shí)體企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行套利的動(dòng)機(jī)明顯因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅的實(shí)施得到減弱。在“去房地產(chǎn)化”程度方面，政策實(shí)施前實(shí)體企業(yè)平均房地產(chǎn)化程度為4.91%，政策實(shí)施后房地產(chǎn)化程度降為4.07%?！叭シ康禺a(chǎn)化”的實(shí)現(xiàn)除了由于原有進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)體企業(yè)的退出，還來自房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)化程度的整體降低。被解釋變量在政策實(shí)施前后的明顯差異，說明房地產(chǎn)稅政策實(shí)施的沖擊存在，便于后期模型識(shí)別。

表3是本文控制變量的描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果。從表中可以看出，實(shí)驗(yàn)組與對(duì)照組中可能影響因變量的各類控制變量均未出現(xiàn)顯著差異。說明實(shí)驗(yàn)組和對(duì)照組的選取具有一定的合理性，政策效果的差異并不是由實(shí)驗(yàn)組和對(duì)照組自身特點(diǎn)造成的，也就使得實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果不會(huì)由于樣本差異造成偏差，滿足了雙重差分法使用的前提。

（二）主要實(shí)證結(jié)論

根據(jù)以往文獻(xiàn)，本文設(shè)定雙重差分法模型，具體模型如式（1）。其中，i表示企業(yè)，t表示年份。realestit為本文被解釋變量，表示實(shí)體企業(yè)“去房地產(chǎn)化”程度。realtaxi用于區(qū)分實(shí)驗(yàn)組與對(duì)照組。POSTt為時(shí)間虛擬變量，用來區(qū)分政策實(shí)施前后。Xit為本文控制變量。Industry、Year、？著it分別表示行業(yè)虛擬變量、年份虛擬變量與隨機(jī)誤差項(xiàng)。

表4是房地產(chǎn)稅政策對(duì)實(shí)體企業(yè)“去房地產(chǎn)化”影響的雙重差分法實(shí)證結(jié)果。在控制時(shí)間和行業(yè)效應(yīng)后，第（1）列實(shí)證結(jié)果顯示，交叉項(xiàng)系數(shù)為-0.2741，并且在1%的水平顯著，說明房地產(chǎn)稅政策實(shí)施對(duì)實(shí)體企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)機(jī)有明顯的削弱作用。政策實(shí)施后相比政策實(shí)施前，實(shí)體企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的概率降低了27.41%，達(dá)到實(shí)體企業(yè)“去房地產(chǎn)化”的作用。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅政策實(shí)施之后，實(shí)體企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的套利成本增加，房地產(chǎn)缺乏足夠的利益吸引實(shí)體企業(yè)進(jìn)入，從而達(dá)到“去房地產(chǎn)化”的目的。第（4）列中將被解釋變量替換為“去房地產(chǎn)化”程度，在控制時(shí)間和行業(yè)效應(yīng)后，交叉項(xiàng)系數(shù)為-0.0392，同樣在1%的水平顯著，說明房地產(chǎn)稅政策的實(shí)施使得實(shí)體企業(yè)房地產(chǎn)化程度降低了3.92%。在第（2）、（5）和第（3）、（6）列分別只控制了行業(yè)效應(yīng)以及時(shí)間效應(yīng)。從實(shí)證結(jié)果來看，房地產(chǎn)稅政策能夠降低實(shí)體企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的概率與程度，從而達(dá)到“去房地產(chǎn)化”的目的，具有一定的穩(wěn)健性，證明了H1。

本文需要關(guān)注的另一個(gè)問題是房地產(chǎn)稅政策實(shí)施的時(shí)間點(diǎn)。本文使用雙重差分法驗(yàn)證2011年房地產(chǎn)稅政策的實(shí)施效果，所以需要對(duì)政策變化的時(shí)間點(diǎn)做出準(zhǔn)確的判斷。具體來說，房地產(chǎn)稅的改革在2010年發(fā)改委出臺(tái)的《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》中已經(jīng)提出，但直到2011年才開始在重慶和上海試點(diǎn)。政策消息的提前公布可能會(huì)產(chǎn)生預(yù)期的結(jié)果。同樣的，房地產(chǎn)稅政策的影響可能會(huì)發(fā)生在政策實(shí)施的具體日期之后，存在滯后性。為了解決這個(gè)問題，本文進(jìn)行了兩次穩(wěn)健性檢驗(yàn)，分別選擇2010年和2012年作為房地產(chǎn)稅政策實(shí)施的時(shí)間點(diǎn)來考察其影響。具體實(shí)證結(jié)果如表5所示。

表5中，第（1）、（3）列將2010年作為政策實(shí)施時(shí)間，交叉項(xiàng)的系數(shù)均不顯著，說明政策相關(guān)消息的提前公布并未產(chǎn)生預(yù)期結(jié)果。同時(shí)，第（2）、（4）列將2012年作為政策實(shí)施時(shí)間，交叉項(xiàng)的系數(shù)依舊不顯著，說明房地產(chǎn)稅政策并未產(chǎn)生滯后影響。對(duì)房地產(chǎn)稅政策實(shí)施時(shí)間的檢驗(yàn)結(jié)果，進(jìn)一步證明了前文2011年房地產(chǎn)稅政策對(duì)實(shí)體企業(yè)“去房地產(chǎn)化”影響的正確性，同時(shí)也說明這種影響是直接的，不存在預(yù)期和滯后作用。

接下來本文進(jìn)行安慰劑檢驗(yàn)，以排除由于遺漏變量所帶來的估計(jì)誤差。如果遺漏變量與交叉項(xiàng)之間存在相關(guān)關(guān)系，則會(huì)造成估計(jì)的偏差。具體回歸結(jié)果如表6所示。表6中第（1）、（2）列報(bào)告了房地產(chǎn)稅政策試點(diǎn)地區(qū)500個(gè)隨機(jī)分配的估計(jì)數(shù)的平均值。結(jié)果顯示平均值幾乎為零，并且均不顯著，說明并不存在遺漏變量所帶來的估計(jì)誤差，前文實(shí)證結(jié)論保持穩(wěn)健。

（三）異質(zhì)性檢驗(yàn)

本文進(jìn)一步驗(yàn)證了房地產(chǎn)稅政策對(duì)國有企業(yè)和民營企業(yè)“去房地產(chǎn)化”影響的效果差異，并且為了進(jìn)行異質(zhì)性研究，將樣本劃分為國有企業(yè)和民營企業(yè)，具體實(shí)證結(jié)果如表7所示。表中第（1）、（2）列是民營企業(yè)分組實(shí)證結(jié)果，回歸系數(shù)均顯著為負(fù)，房地產(chǎn)稅政策的實(shí)施使得民營企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)概率降低了15.82%，房地產(chǎn)化程度降低了2.17%。第（3）、（4）列是國有企業(yè)分組實(shí)證結(jié)果，回歸系數(shù)均顯著為負(fù)，房地產(chǎn)稅政策使得國有企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)概率降低了35.5%，房地產(chǎn)化程度降低了4.76%。值得注意的是，房地產(chǎn)稅政策對(duì)國有企業(yè)“去房地產(chǎn)化”的影響效果明顯強(qiáng)于民營企業(yè)。這是因?yàn)閲衅髽I(yè)決策受到政府行政命令的強(qiáng)烈影響。

（四）進(jìn)一步研究：稅收征管強(qiáng)度的調(diào)節(jié)作用

房地產(chǎn)稅政策在不同地區(qū)的征管強(qiáng)度有所不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅在不同地區(qū)對(duì)實(shí)體企業(yè)“去房地產(chǎn)化”的影響存在差異。本文以稅收征管強(qiáng)度作為調(diào)節(jié)變量，以驗(yàn)證不同稅收征管強(qiáng)度下房地產(chǎn)稅政策對(duì)實(shí)體企業(yè)“去房地產(chǎn)化”的影響。具體模型如式（2）：

Tit為本省稅收總額，Ind1it為第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值，Ind2it為第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值，Openit為進(jìn)出口總額，GDPit為國民收入總值。

之后得出被解釋變量的擬合值，計(jì)算實(shí)際值與擬合值之比，即得出當(dāng)年該地區(qū)稅收征管的強(qiáng)度。

表8的回歸結(jié)果為加入了稅收征管強(qiáng)度和政策的交叉項(xiàng)后，房地產(chǎn)稅對(duì)實(shí)體企業(yè)“去房地產(chǎn)化”影響的變化情況。交叉項(xiàng)（realtaxi×POSTt×CTAISit）系數(shù)均在5%的水平顯著為負(fù)，說明隨著地區(qū)稅收征管強(qiáng)度的增加，房地產(chǎn)稅政策對(duì)實(shí)體企業(yè)“去房地產(chǎn)化”的影響更加明顯。這是因?yàn)槎愂照鞴軓?qiáng)度高的地區(qū)，企業(yè)逃稅和避稅的成本高，降低了企業(yè)房地產(chǎn)化程度，達(dá)到實(shí)體企業(yè)“去房地產(chǎn)化”的目的。

五、結(jié)論與政策建議

隨著我國加大對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，房地產(chǎn)稅的實(shí)施與推進(jìn)將會(huì)在一定程度上影響企業(yè)“去房地產(chǎn)化”的步伐。本文以2008—2018年中國A股上市公司為研究樣本，以辦公地為依據(jù)分別建立實(shí)驗(yàn)組與對(duì)照組，建立雙重差分模型，研究房地產(chǎn)稅的實(shí)施與實(shí)體企業(yè)“去房地產(chǎn)化”之間的聯(lián)系。本文得出三點(diǎn)結(jié)論：第一，房地產(chǎn)稅的實(shí)施將加大實(shí)體企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場的成本，進(jìn)而抑制企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場的投資概率與程度，加快實(shí)體企業(yè)“去房地產(chǎn)化”的步伐;第二，由于企業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)會(huì)影響企業(yè)的投資行為，本文將研究樣本細(xì)分為國有企業(yè)與民營企業(yè)，研究發(fā)現(xiàn)國有企業(yè)受到房地產(chǎn)稅的影響更大，其“去房地產(chǎn)化”進(jìn)程更顯著;第三，稅收征管強(qiáng)度將會(huì)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)稅對(duì)實(shí)體企業(yè)“去房地產(chǎn)化”的影響，具體來說，稅收征管強(qiáng)度高的地方將會(huì)加大企業(yè)的避稅與逃稅成本，進(jìn)而達(dá)到企業(yè)“去房地產(chǎn)化”的目的?；谝陨辖Y(jié)論，本文提出以下建議：

（一）逐步推進(jìn)房地產(chǎn)稅政策實(shí)施，加強(qiáng)實(shí)體企業(yè)“去房地產(chǎn)化”

我國試點(diǎn)房地產(chǎn)稅政策，能夠明顯改善企業(yè)房地產(chǎn)化現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)企業(yè)“去房地產(chǎn)化”。我國房地產(chǎn)市場存在價(jià)格持續(xù)上漲的預(yù)期，其較高的利潤率成為吸引企業(yè)競相投資的原因之一。房地產(chǎn)稅政策的實(shí)施，將會(huì)加大企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)投資行為的成本，達(dá)到企業(yè)“去房地產(chǎn)化”的目標(biāo)。 因此，應(yīng)該總結(jié)試點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)稅政策的優(yōu)點(diǎn)，逐步將房地產(chǎn)稅政策向全國推廣。

（二）拓寬民營資金的投資渠道，引導(dǎo)資金“脫虛向?qū)崱?/p>

在面對(duì)房地產(chǎn)稅政策時(shí)，我國民營企業(yè)去房地產(chǎn)化的敏感程度不如國有企業(yè)。這是因?yàn)槊耖g資金找不到合適的投資渠道，在房價(jià)上漲的背景下，將會(huì)大量涌入房地產(chǎn)市場[ 18 ]。因此，可以考慮加緊投資房地產(chǎn)行業(yè)的信貸政策，放松對(duì)民間資金的限制，打破資金壁壘，為民間資金找到合適的投資渠道，減輕企業(yè)房地產(chǎn)化。

（三）加大房地產(chǎn)稅實(shí)施力度與征管強(qiáng)度，抑制企業(yè)跨區(qū)投機(jī)行為

由于各地政府對(duì)稅收征管的力度各不相同，稅收征管的強(qiáng)度將會(huì)影響企業(yè)的逃稅避稅成本。因此，加強(qiáng)各地對(duì)房地產(chǎn)稅的征管強(qiáng)度，抑制企業(yè)的跨地區(qū)投機(jī)行為，能夠有效保證實(shí)體企業(yè)去房地產(chǎn)化發(fā)展。

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