美國房地產(chǎn)稅制簡介

段全偉 中國社會科學(xué)院大學(xué)（研究生院）

一、應(yīng)稅范圍

美國是世界上開征房地產(chǎn)稅最早的國家之一，其征收房地產(chǎn)稅的歷史起源于殖民時期，最早可以追溯到17世紀(jì)，經(jīng)過不斷地調(diào)整與改革，美國已經(jīng)成為了世界上房地產(chǎn)稅制最完善的國家之一。美國的房地產(chǎn)稅屬于地方稅種，稅法由各州制定，房產(chǎn)稅由地方政府進(jìn)行征收，稅收收入主要用于提供公共服務(wù)和進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。由于美國屬于聯(lián)邦制國家，各州在房地產(chǎn)稅法方面有著極大的自主權(quán)，因此，各州的房地產(chǎn)稅政策在稅率、免稅、估價等方面存在著諸多差異（黎顯揚，2009）。

美國房地產(chǎn)稅的課稅對象既包含房產(chǎn)，也包含地產(chǎn)。如果某房產(chǎn)坐落在某一地塊上，則房產(chǎn)和地產(chǎn)一并計稅；如果該地塊上沒有房產(chǎn)，則僅對地產(chǎn)計稅（任強(qiáng)，2015）。美國對土地以及地上的建筑物進(jìn)行征稅，各州的主要的房地產(chǎn)稅收對象為不動產(chǎn)，并沒有包括全部的不動產(chǎn)與動產(chǎn)，而對于無形財產(chǎn)和動產(chǎn)通常也不在應(yīng)稅范圍之內(nèi)。在征收房地產(chǎn)稅的過程中，政府會對資產(chǎn)進(jìn)行分類，而不同類型的資產(chǎn)通常有著不同的稅收政策。對于有些具有公共服務(wù)性質(zhì)的財產(chǎn)以及弱勢群體，各州政府有著相應(yīng)的免稅或減稅政策。而房地產(chǎn)的納稅人為房地產(chǎn)的擁有人，納稅人多為個人，通常包括房地產(chǎn)的擁有者、房地產(chǎn)的出租者。而房地產(chǎn)的承租者是否為納稅人，由于各州稅法的不同，有著不同的規(guī)定。

二、免稅制度

美國現(xiàn)行的稅收優(yōu)惠政策包括減免稅優(yōu)惠、延期納稅和稅款抵扣三種，其中減免稅優(yōu)惠是最為重要的優(yōu)惠政策，可分為免稅和減稅兩種。免稅是指對于個人或機(jī)構(gòu)的某些特殊財產(chǎn)進(jìn)行不同程度的免稅，適用于居民購買的第一套非經(jīng)營性自用房產(chǎn)，公共服務(wù)、宗教、慈善等非營利性的自用房地產(chǎn)以及文化、科研、環(huán)保等事業(yè)機(jī)構(gòu)的自用房地產(chǎn)。在大多數(shù)情況下，免稅是可以累加的。如果納稅人同時符合兩種或以上的免稅條件，那么就可以將多項免稅在稅基中一同扣除。美國重要的房地產(chǎn)免稅政策主要包括宅地免稅政策、退伍軍人免稅政策和老年人免稅政策。為解決房地產(chǎn)評估價值和納稅人當(dāng)期收入不匹配的問題，美國推出了房地產(chǎn)稅的“斷路器”的稅收抵免。斷路器可以簡述為，當(dāng)房地產(chǎn)稅納稅額超過納稅人收入一定比例后，在房地產(chǎn)稅中可以得到相應(yīng)的減免（何楊等，2018）。

減稅是指對于特定財產(chǎn)的部分價值不予課稅的優(yōu)惠政策。減稅主要包括稅基減免、稅率優(yōu)惠、免征優(yōu)惠三種類型。稅基減免是通過縮小計稅依據(jù)來實現(xiàn)稅收減免，其措施包括對于稅基評估的增長值進(jìn)行限制；稅率優(yōu)惠是指對于不同的群體、不同類別的財產(chǎn)實行差別稅率，大多數(shù)州的稅率介于0.8%與3%之間；免征優(yōu)惠則適用于按一定的標(biāo)準(zhǔn)對居民的普通住宅給予一定的免征優(yōu)惠。延期納稅是對由于外部原因造成納稅人的財產(chǎn)價值的大幅上升時仍按照財產(chǎn)的原有價值進(jìn)行納稅的一種稅負(fù)減免政策，而所納稅款與應(yīng)納稅款之間的差額可以推遲到以后進(jìn)行繳納，至于兩者的差額各州的規(guī)定有著不同的規(guī)定。稅款抵扣是在計算個人所得稅時將居民以貸款方式購入自用房產(chǎn)的貸款利息費用給予扣除。由于各州對于房地產(chǎn)稅法的不同，因此在房地產(chǎn)的免稅政策上就存在著差異，以下以佛羅里達(dá)州為例進(jìn)行更具體的介紹。

佛羅里達(dá)州法典規(guī)定如作了有關(guān)財產(chǎn)稅豁免事項。免稅申請應(yīng)該在每年的1月1日至3月1日之間做出，沒有按期提交免稅申請將導(dǎo)致喪失免稅資格，在特殊情況下允許延期申請。在初次申請獲得批準(zhǔn)后，大部分免稅資格將按照佛羅里達(dá)州法典由財產(chǎn)估價部門自動延期。自動延期保證納稅人不會因為錯過申請免稅而喪失免稅資格，然而也有部分免稅資格需要每年申請更新。在眾多免稅待遇中，住宅免稅是最為重要的一項。每個在1月1日時擁有并居住在佛羅里達(dá)州不動產(chǎn)的人，如果以該不動產(chǎn)為永久居住地，他將有資格獲得住宅免稅，可以獲得的免稅額度為25000美元。如果夫妻雙方中有一方為財產(chǎn)所有權(quán)人，另一方可以在本人同意下申請免稅。此外，居家使用的動產(chǎn)也可以獲得免稅待遇。

對于那些遭遇不幸的人，財產(chǎn)稅也給予優(yōu)惠待遇。例如佛羅里達(dá)州的完全終生殘族人、寡婦、鰥夫和盲人可以獲得500美元的免稅。退役軍人如果由于戰(zhàn)爭或者不幸在服役期間遭受10%或以上的殘疾程度，將獲得最高達(dá)5000美元的免稅。對于年齡超過65歲的人可以獲得額外的住宅免稅。住宅免稅額總計可達(dá)稅50000美元。對于年齡超過65歲且因為戰(zhàn)爭而殘疾的退伍軍人，其住宅上的財產(chǎn)稅可以減免。此外，獲得住宅減免稅的納稅人在享受免稅后如果仍有納稅義務(wù)，可以申請延遲納稅，應(yīng)納稅額超過上年收人5%的部分可以延期繳納。對于年齡超過65歲的納稅人，應(yīng)納稅額超過上年收入3%的部分可以延期繳納。但是，如果延期納稅，可能需要支付相應(yīng)的利息。此外，在估價過程中，享有住宅免稅待遇的房產(chǎn)增值也受到限制。住宅的增值不能超過前一年的3%或者當(dāng)年消費價格指數(shù)的增長。此優(yōu)惠待遇源自一項稱為“拯救我們的房屋”的政策（楊小強(qiáng)等，2011）。

另外，農(nóng)業(yè)用地的估價方法區(qū)別于商業(yè)用地。因此，如何區(qū)別商業(yè)用地和農(nóng)業(yè)用地非常重要。為了符合農(nóng)業(yè)用地的條件，在1月1日當(dāng)日，該土地需作為農(nóng)業(yè)用地使用或者合理努力使該地作為農(nóng)業(yè)用地使用。如果土地是善意地用于農(nóng)業(yè)用途，其價值就是基于其正常的農(nóng)業(yè)實用而非其市場價值。庭院不得作為農(nóng)業(yè)用地，而要按照市場價值估價；作為住宅一部分的庭院雖然與住房分開估價但可以獲得住宅免稅待遇。有關(guān)農(nóng)業(yè)用地的待遇需要在每年1月1日至3月1日之間申請。如果發(fā)生了所有權(quán)的變更或?qū)嵉乜疾彀l(fā)現(xiàn)土地未善意地用于農(nóng)業(yè)用途，土地將失去該資格。農(nóng)業(yè)用地資格不可轉(zhuǎn)讓，如果土地發(fā)生了轉(zhuǎn)讓則該土地的資格需要重新申請(楊小強(qiáng)等，2011)。

三、美國房地產(chǎn)稅的征收

（一）估價

美國房地產(chǎn)稅通常將房地產(chǎn)評估的市場價值作為計稅依據(jù)，市場價值是指在沒有任何外部條件干擾下，買方和賣方有充分信息的情況下，自愿交易所形成的市場價格。財產(chǎn)的估計通常包括比較銷售價格法、成本法以及收益法三種方法。

比較銷售價格法是通過比較最近交易的具有相似特點的房地產(chǎn)價格得出相應(yīng)房地產(chǎn)的應(yīng)稅價值，適用于有著充分的交易信息，交易數(shù)量較大的情況；成本法是通過評估資產(chǎn)的重置成本以及相應(yīng)的折舊因素來確定市場價值，適用于市場交易數(shù)量較少或者特殊的不動產(chǎn)的估計；收益法是通過分析計算房地產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值之和進(jìn)行市場價值的評估，適用于酒店、辦公樓等大型投資財產(chǎn)的評估。為提高房地產(chǎn)價值評估的效率，滿足在較短的時間內(nèi)實現(xiàn)對大量房地產(chǎn)價值的評估，美國將計算機(jī)批量評估系統(tǒng)與地理信息系統(tǒng)相結(jié)合以實現(xiàn)大量、快速的市場價值評估。

房地產(chǎn)稅作為一種地方稅種，各州對于房地產(chǎn)市場價值的評估有著不同的規(guī)定。比如新澤西州規(guī)定，房地產(chǎn)稅以房地產(chǎn)市場價為依據(jù)核定計稅價值，而紐約州則按照房產(chǎn)全部價值的一定比例作為計稅價值。在房地產(chǎn)的實際估價過程中，估計價值通常遠(yuǎn)低于市場的實際交易價格，一方面是出于政府吸引外來資本的需要①，另一方面是出于降低民眾對于房地產(chǎn)稅征收的不滿。大多數(shù)情況下，政府會將估計的房地產(chǎn)價值定為市場價格的3/4甚至一半。例如，加利福尼亞州房地產(chǎn)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)稅的課稅依據(jù)是房地產(chǎn)的市場價格，但僅以當(dāng)?shù)卣畬ｉT從事房地產(chǎn)價值評估部門所確定的市場價的40%作為課稅價格。根據(jù)13號法案的修訂，大部分由地方評估的不動產(chǎn)（與由州評估的財產(chǎn)對應(yīng)）按財產(chǎn)取得時的市場價格（基年價值），根據(jù)通脹情況調(diào)整后（經(jīng)調(diào)整的基年價值）作為該財產(chǎn)的評估價值(楊小強(qiáng)等，2011)。

（二）爭議處理

在土地估價人員對本地所有財產(chǎn)的完全市場價值進(jìn)行估價之后，如果納稅人對評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果有異議，首先可以與稅基評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行申訴，并提供必要的證據(jù)，以保證估價人員獲得更加全面的信息，雙方就爭議的事實進(jìn)行協(xié)商，若雙方就估價達(dá)成一致，則爭議解決，否則可以進(jìn)入下一程序進(jìn)行申訴。其次，在協(xié)商不能達(dá)成滿意結(jié)果之后，納稅人可以向政府復(fù)核委員會進(jìn)行申訴。委員會成員通常具有豐富的房地產(chǎn)評估經(jīng)驗和相關(guān)和法律知識，通常由政府直接任命。納稅人向委員會陳述理由并提供證據(jù)，由復(fù)核委員會對結(jié)果給出書面意見。如果復(fù)核委員會的申訴也沒有達(dá)成滿意的結(jié)果，那么納稅人可以向法院或法庭提起法律訴訟。在美國，房地產(chǎn)估價的爭議通常由專門的稅收法庭或稅收法院受理，地方未設(shè)稅務(wù)法庭或稅收法院的，由地方法院受理。在申訴期間，納稅人仍需要按通知單納稅。

（三）稅率

美國沒有統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅率，房地產(chǎn)稅率因為地區(qū)的差異而有所不同，大部分地區(qū)的稅率介于0.8%與3%之間。房地產(chǎn)稅率由地方政府根據(jù)財政支出預(yù)算計算出的房地產(chǎn)稅的數(shù)額與房地產(chǎn)的應(yīng)稅價值確定。首先，由地方政府確定本年度財政支出總額，并且通過預(yù)算收支總額決定財政支出中由房地產(chǎn)稅提供的數(shù)額，其次通過評估機(jī)構(gòu)確定房地產(chǎn)的應(yīng)稅價值，最后地方政府通過預(yù)算支出中房地產(chǎn)稅的數(shù)額和房地產(chǎn)的應(yīng)稅價值確定房地產(chǎn)稅稅率。比如，如果某地方政府下一年的財政預(yù)算支出為3億美元，其中由房地產(chǎn)稅來負(fù)擔(dān)的數(shù)額為2億美元，假設(shè)該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的應(yīng)稅價值為200億美元，那么該地區(qū)房地產(chǎn)稅的稅率為2億美元除以200億美元，即稅率為1%。

此外，美國的房地產(chǎn)稅制考慮較為周全，對未婚和已婚的標(biāo)準(zhǔn)不同，并根據(jù)房地產(chǎn)所處地理位置不同實行不同的稅率，如郡、城市和學(xué)區(qū)三者之間的稅率比例為1：1:5（胡怡建等，2017）。加利福尼亞州房地產(chǎn)稅稅率由基本稅率與附加稅率構(gòu)成，基本稅率為1%，附加稅率是根據(jù)到期政府債券與加利福尼亞州應(yīng)稅財產(chǎn)應(yīng)稅價值總額確定的一個百分?jǐn)?shù)，根據(jù)到期債券數(shù)額的不同，不同郡的稅率可能不一樣，同一郡不同地方的稅率也可能不一樣。

注釋：

①房地產(chǎn)稅既是一種受益稅，又是一種資本稅。房產(chǎn)稅的征收會影響資本的回報率和不動產(chǎn)的價格，因此盡管土地?zé)o法流動，但資本可以自由流動，在這一情況下房地產(chǎn)稅會扭曲資本的使用，導(dǎo)致資本從高稅率區(qū)域流向低稅率的區(qū)域，造成全國存量資本配置效率降低。因此，為吸引資本流入，政府存在壓低實際房地產(chǎn)稅稅負(fù)的動機(jī)。