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    武漢市商品住宅的影響因素—基于SPSS 軟件

    2021-04-22 02:31:16趙蒞湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院
    環(huán)球市場 2021年10期
    關(guān)鍵詞:支配武漢市房價

    趙蒞 湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院

    一、引言

    近年來,房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展,在許多國家和地區(qū)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)運行,有利于提升居民住房水平。然而,隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展,居民對于對住房的需求不斷提高,房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的態(tài)勢,居高不下的房價一方面影響了人們的生活質(zhì)量,在另一方面也影響著社會經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。因此,正確認(rèn)識房地產(chǎn)的價格特征、影響因素,有助于提出行之有效的調(diào)控措施,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

    二、文獻(xiàn)綜述

    國內(nèi)諸多學(xué)者對房價波動的原因和影響因素進(jìn)行了深入的研究。如丁軍(2016)通過對2010—2016 北京、上海、深圳的房價進(jìn)行比較研究,得出產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與消費因素、財政與金融因素、金融與市場環(huán)境因素對房價的影響較大。孟慶斌,黃清華等(2017)指出隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快、各個區(qū)域間發(fā)展不平衡不充分的矛盾逐漸出現(xiàn),跨區(qū)流動加快。馮晨鵬(2018)提出從時間的層面來看,房地產(chǎn)對房價的短期影響較大,長期影響相對較小。

    武漢市作為湖北省經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快的城市,同樣面臨著房價攀升的問題,本文從供給和需求兩個方面進(jìn)行分析,通過收集2010—2019 年湖北省武漢市房地產(chǎn)方面的相關(guān)數(shù)據(jù),運用 SPSS25.0 對這些影響因素進(jìn)行定性分析,找出主要影響因素,建立回歸模型。

    三、我國房地產(chǎn)行業(yè)供求影響因素分析

    國內(nèi)外學(xué)者通過對房價進(jìn)行了大量研究后,普遍認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)、社會、政策、自然以及心理因素對房價影響較大,特別是房屋作為一種特殊的商品,其價格受房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響更為明顯。因此,在歸納整理相關(guān)文獻(xiàn)和資料后,本文從供給和需求兩個角度分析武漢市房地產(chǎn)市場。

    (一)需求因素

    1.地區(qū)生產(chǎn)總值

    探究一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,地區(qū)生產(chǎn)總值這個指標(biāo)絕對不能忽視,地區(qū)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展,不僅為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供良好的環(huán)境,還可以促進(jìn)房地產(chǎn)上下游等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。

    2.城市人口數(shù)量

    城市人口數(shù)量在一定程度上體現(xiàn)著地區(qū)城市化的水平,是推動住宅價格上漲的重要因素,住宅需求量與城市人口的規(guī)模正相關(guān)。隨著地區(qū)城市化進(jìn)程逐步加快,城市人口不斷增長,毫無疑問,住房成為剛需。

    3.城鎮(zhèn)居民可支配收入

    在消費支出中,個人可支配收入是影響社會投資與消費的重要因素,它是居民購買力和支付意愿的決定因素。從列表數(shù)據(jù)可以看出,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年增加,在房屋供給不變的情況下,意味著居民購買力逐年增強(qiáng),這使人們對住房的需求量增加。

    (二)供給因素

    1.住宅開發(fā)投資

    房地產(chǎn)開發(fā)投資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的源泉和動力,如果住宅投資資金迅速增加,這表明房地產(chǎn)市場也在飛速發(fā)展,住宅開發(fā)投資與房價是正相關(guān)的關(guān)系,供給資金增加,在需求基本不變的情況下,住宅價格下降,供給資金減少,在需求基本不變的情況下,住宅價格上漲。

    2.利率

    利率是政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要工具,如果銀行貸款利率較高,那么會加重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)負(fù)擔(dān),這會抑制住宅交易行為,減少房地產(chǎn)市場房屋的購買量,導(dǎo)致住宅價格降低。

    3.通貨膨脹率

    通貨膨脹對商品住宅的影響主要表現(xiàn)在兩個方面:第一,通貨膨脹導(dǎo)致商品住宅的成本增加。第二,通貨膨脹造成商品住宅投資型需求增強(qiáng)。在通貨膨脹的情況下,貨幣貶值速度加快,為了避免財富損失,人們轉(zhuǎn)而投向其他保值增值的產(chǎn)品。商品住宅投資當(dāng)仁不讓成為首選。

    四、多元回歸模型的建立和檢驗

    (一)模型指標(biāo)和數(shù)據(jù)的選取

    本文從需求因素和供給因素中各選取幾個具有代表性的因素,即地區(qū)生產(chǎn)總值、人均可支配收入、城市人口、住宅開發(fā)投資、利率、通貨膨脹率作為影響變量進(jìn)行研究。各項指標(biāo)的數(shù)據(jù)來自武漢市統(tǒng)計局網(wǎng)站所公布的2010 到2019 年各年武漢市統(tǒng)計年鑒,如表1 所示

    (二)模型的建立

    以房價Y 作為因變量,設(shè)定六個自變量指標(biāo)分別為:GDP 為X1,人均可支配收入X2,城市人口X3,房地產(chǎn)開發(fā)投資X4,利率X5,通貨膨脹率X6,建立如下的多元線性回歸模型:Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6+ε其中βn是回歸系數(shù),表示在其他影響因素保持不變的情況下,Xn 變化一個單位時,住宅價格Y隨之變動的單位數(shù)。β0為常數(shù)項。ε為剩余殘差,與四個自變量無關(guān),服從N(0,σ2)。

    五、多元回歸模型的建立和檢驗

    為了避免變量之間多重共線性的影響,本文通過Spss25.0 對表1中的數(shù)據(jù)做逐步回歸分析,得到下列數(shù)據(jù)表格:

    從上述表2 到表3 可以看出,SPSS 軟件通過逐步回歸得到了兩個模型,通過對比分析明顯可以看出第2 個模型更優(yōu)。R 值為0.984,R 方 值 為0.968,調(diào) 整R 方 為0.959,都接近于1,說明擬合優(yōu)度很好。DW=1.587,接近于2,表明無自相關(guān)性。方差分析表中,F(xiàn) 值為104.942,Sig 值為0.000,顯著性小于0.05,說明方程有統(tǒng)計學(xué)意義。在系數(shù)表中,地區(qū)生產(chǎn)總值和住宅竣工面積的Sig 值均顯著地小于0.05,通過顯著性檢驗。在共線性診斷中,各個變量的容忍度都大于0.2,自變量間不存在多重共線性。因此,第2個模型的回歸效果比較好。綜上GDP、城市人口、利率、通脹率四個變量在回歸過程中被剔除。重新建立回歸模型中X1為地區(qū)人均可支配收入,X2為房地產(chǎn)開發(fā)投資,因此多元線性回歸方程用標(biāo)準(zhǔn)化回歸系數(shù)來表示。

    表1 2010—2019 年武漢市房價影響因素統(tǒng)計表

    表2 模型摘要c

    表3 系數(shù)a

    Y=1.972X1-1.068X2

    六、結(jié)論與建議

    (一)結(jié)論

    通過分析武漢市房價的影響因素,可以得出人均可支配收入和房地產(chǎn)開發(fā)投資對房價的影響較大,人均可支配收入與房價呈正相關(guān),收入增加,使得居民購買能力增強(qiáng),相應(yīng)的也會導(dǎo)致武漢市住宅房價上升。由多元線性回歸方程可以看出,房地產(chǎn)開發(fā)投資與房價呈負(fù)相關(guān),房地產(chǎn)開發(fā)投資金額越大,如果需求相對穩(wěn)定,供給越多,房價就越低。

    (二)建議

    政府應(yīng)撥出???,同時,充分發(fā)揮市場的作用,發(fā)揮房地產(chǎn)商、房屋中介及私人業(yè)主等主體的能動性,讓他們向購房需求者們提供不同類型的綜合住房服務(wù),從而使用住宅的供求結(jié)構(gòu)得到改善。從源頭上,政府應(yīng)該發(fā)揮自身作用應(yīng)做好土地管理和規(guī)劃,在合理合法的范圍內(nèi)允許其他土地的供給源進(jìn)入市場,提高土地市場的供給量,從根本上減緩實際房價的上漲。

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