學區(qū)房單價近20萬，房東跳價、惜售 上海二手房市場驟然升溫

黃一靈

你見過房屋中介勸客戶暫時不要買房嗎？這略顯魔幻的一幕，在2021年開年的上海發(fā)生了。

日前，小編走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，1月上旬，上海二手房房東跳價、惜售案例增多，中介二手房掛牌量卻減少。此外，部分學區(qū)房掛牌價格急劇跳漲，單價甚至直逼豪宅價格。對于無法承受跳價的客戶，已有中介建議暫時不要購買二手房，春節(jié)后再觀察。

賣房者的惜售和跳價，買房者的無奈和妥協(xié)，正在不斷發(fā)酵。業(yè)內(nèi)人士認為，目前上海二手房市場雖然成交量不及2016年，但是情緒和當時情況較為類似，已有焦躁性、恐慌性入市的氛圍?！霸降仍脚沦I不起，不管是不是自己的意向房源，都想搶一套?！?h3>學區(qū)房一月之間漲超20%

近年來，學區(qū)房是上海二手房市場的風向標，徐匯區(qū)是滬市有名的學區(qū)房聚集地。

負責徐匯某區(qū)域的房產(chǎn)中介負責人朱女士告訴小編：“在我們地區(qū)來說，學區(qū)房已經(jīng)是天價了，目前環(huán)比漲幅在20%-30%，以前從來沒有出現(xiàn)過這樣的價格，一直在創(chuàng)新高?！?/p>

“去年12月中旬我們成交一套30多平方米的雙學區(qū)房，價格410萬元。2021年1月，同一區(qū)域同樣面積的房子，價格就漲了80多萬元，房東掛牌505萬元，最后498萬元成交，一月之間漲幅超過20%。”朱女士表示。

據(jù)了解，不止學區(qū)房，朱女士負責區(qū)域內(nèi)的非學區(qū)房也在漲價，“我們地區(qū)非學區(qū)房的房源不多，但房價也漲了。”

小編走訪發(fā)現(xiàn)，上海楊浦東外灘區(qū)域、浦東梅園、張江、三林區(qū)域的二手房掛牌價格2021年以來也在漲，漲幅不一，學區(qū)房的漲幅高于非學區(qū)房。

1月10日掛牌的梅園二街坊僅37.72平方米的1985年建的“老破小”學區(qū)房，單價已經(jīng)高達19.8萬元/平方米，直逼湯臣一品?？杉幢銉r格如此之高，近一周該房已有9組中介帶看9次。小編在中介平臺上注意到，去年該小區(qū)一室戶的成交單價是14萬元/平方米左右。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，截至1月16日，上海全市二手房市場掛牌均價為58060元每平方米，比上月上漲2.82%。

從最近一周在售二手房漲/降價房源量上來看，上海全市漲價房源遠遠超過降價房源。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，1月9日-1月15日，上海每日漲價的房源是降價房源數(shù)量的多倍。

跳價、惜售，二手房陷流動性怪圈

在房東漲價的同時，目前上海二手房市場陷入流動性怪圈。

貝殼找房APP數(shù)據(jù)顯示，截至1月16日，上海共有3.58萬套二手房房源可供出售。然而剛剛過去的12月，上海二手房成交量逼近4萬套，去年9月和11月成交量同樣超3萬套。

上海二手住宅成交量及同比增速

不止一位中介告訴小編，上海二手房真的要“賣空”了。“基本上賣得差不多了，庫存房源一個小區(qū)能簽字的就一兩套?！蹦池撠熎謻|三林區(qū)域的中介說。

90后剛需購房者霈霈也告訴小編，她最近一個月的周末都在看二手房，因為她對學區(qū)房暫時沒有需求，所以看的大多都不是學區(qū)房，以為會沒有那么搶手，結(jié)果還是無房可買，看上的房東不愿意簽字，看不上的都有硬傷和瑕疵。

從小編的調(diào)研情況來看，性價比合適的房源的確稀缺，同時房東跳價、惜售（不收定金、不簽字）的現(xiàn)象越來越常見。

一方面是因為房東本身也是置換需求，不敢賣，擔心賣后買不到。上海二手房市場目前置換需求還是很強烈，大多二手房的房東也要購置新房或者換一套更好的二手房。朱女士稱：“現(xiàn)在的房東大多雖然把房源掛牌出來，但他們是不愿意收定金的，只接受買家看房，希望中介把買家續(xù)住，等自己搖到新房或者選好房子，再跟中介說收定金，到時候就是出價高者得?！?/p>

置換需求的房東要先買后賣，然而新房搖號頗有難度，導致其他房東也開始惜售，整個市場陷入流動性的怪圈。

霈霈和小編吐槽道：“我上周看中一套二手房，但中介通知我房東不肯簽字，說前面有兩組人也看中了，如果我有意向的話就出更高價。另一個要賣房的阿姨直接說自己看中的房子太貴了，就把自己的房子從550萬元改成580萬元掛牌。他們想買的房子漲了，就想賣個更高的價格?！?/p>

霈霈稱，她很多想看的房子臨時都看不了，中介告訴她是因為房東想捂到春節(jié)后的“金三銀四”再賣。一位在滬擁有多套房產(chǎn)的人士告訴小編，其預計2021年上海樓市還會繼續(xù)漲，所以本來想要賣房，但現(xiàn)在不準備賣了。

焦躁性入市不可持續(xù)

在這樣的走向下，上海二手房市場完全變成了賣方市場。一中介稱：“目前房源緊張，客多房少?，F(xiàn)在只要是房東能簽字的，不跳價的，都會成交?！?/p>

“如果房東真的誠意賣房，短則掛牌當天，多則兩三天，就能售出，買房的客戶幾乎沒有太多房源可以挑選?！敝炫空f道，“現(xiàn)在市場上真的有一波很恐慌的客戶，我們現(xiàn)在都在勸不愿意加價的客戶先不要買了，年后再看政府是否會出政策。”

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，目前上海二手房市場的確有焦躁性入市的情緒在里面，市場情緒明顯過熱。這是多種原因?qū)е碌模皇峭顿Y者買漲不買跌，隨著上海二手房市場升溫，有性價比的房源越來越少，供求關(guān)系失衡；二是新房市場打新熱不斷，但好項目又不多，只能轉(zhuǎn)向二手房市場；三是人為炒作氛圍開始形成，像最近學區(qū)房掛牌價格非理性上漲，單價甚至直逼豪宅價格；四則是今年農(nóng)歷新年較晚，本來1月應(yīng)該是樓市淡季，但因為過年較晚，部分投資者透支年后需求，會在年前落實。

“疫情也有一定的助推作用。疫情影響下，不少人無法出國，需求進一步擴大?！?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說道。

對于上海二手房后市，嚴躍進稱，的確有升溫可能，但調(diào)控可能也會隨之而來。盧文曦則判斷，目前上海二手房市場已經(jīng)過熱，加上央行對銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款設(shè)立紅線，再繼續(xù)升溫的可能性不大。其預計1月成交量會出現(xiàn)下墜，但短期市場熱度還會有慣性延續(xù)，價格不一定能降下來。

至于調(diào)控，盧文曦稱，1月-2月上海二手房市場可能會進入僵持、博弈的階段，3月份后的數(shù)據(jù)才是市場真正認同的交易量和交易價格。如果3月再維持現(xiàn)有的熱度，政府的調(diào)控措施一定會升級，這是毫無疑問的。

值得注意的是，1月11日，央行上海總部召開2021年上海貨幣信貸工作會議，會議稱將穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，合理控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模。

摘自《中國證券報》