騙局頻發(fā)，“以房養(yǎng)老”為何總爆雷

陶鳳 王晨婷

隨著老齡化社會(huì)的到來，傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式亟待創(chuàng)新，由此出現(xiàn)了“以房養(yǎng)老”等新探索。但該模式尚未正式推廣，卻已有不少不法分子聞風(fēng)而至。

2月24日，最高人民法院發(fā)布老年人權(quán)益保護(hù)十大典型案例，其中就包括居住權(quán)保護(hù)、老年人理財(cái)、“以房養(yǎng)老”等多方面內(nèi)容?！耙苑筐B(yǎng)老”騙局為何頻發(fā)？為何試點(diǎn)多年仍難以推進(jìn)？記者采訪了多位專家，探索“以房養(yǎng)老”困局。

變身“套路貸”

在最高法發(fā)布的案例中，高某訴劉某、龍某確認(rèn)合同無效糾紛案頗具典型性。2016年，高某經(jīng)人介紹，參加“以房養(yǎng)老”理財(cái)項(xiàng)目，與王某簽訂《借款合同》，約定王某出借220萬元給高某，高某將案涉房屋委托龍某全權(quán)辦理出售、抵押登記等。

但此后，龍某作為高某的委托代理人，為案涉房屋辦理了抵押登記，并出賣給劉某。劉某再次為房屋辦理抵押登記，登記的抵押權(quán)人為李某。王某、龍某、李某等人在本案交易期間，存在大額、密集的資金往來。

北京市朝陽區(qū)人民法院認(rèn)為，王某、龍某等人存在十分密切的經(jīng)濟(jì)利益聯(lián)系，相關(guān)五人系一個(gè)利益共同體，就案涉房屋買賣存在惡意串通，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定龍某代理高某與劉某就案涉房屋訂立的房屋買賣合同無效。

“各方惡意串通，造成委托人利益受損的行為，違反了《民法典》合同篇的相關(guān)規(guī)定，該民事行為無效。”曉德律師事務(wù)所主任陳文明向北京商報(bào)記者解釋稱，一般而言，在“以房養(yǎng)老”理財(cái)騙局中，行為人之間的惡意串通行為具有較強(qiáng)的隱蔽性，原告難以提供有力的證據(jù)予以證明。以房屋作為抵押物的民間借貸合同非常多見，這也是近年來屢禁不絕的“套路貸”中的一個(gè)典型套路。

除了將房屋抵押進(jìn)行借貸，中國政法大學(xué)金融學(xué)教授胡繼曄也告訴記者，部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以銷售虛構(gòu)的養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老山莊，或者以返本銷售、售后返租、約定回購等方式，銷售養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老山莊；或者以入住老年公寓后給予優(yōu)惠打折、不入住給予高于銀行利息分紅的方式，非法吸收公眾資金。

最高法認(rèn)為，此類“套路貸”難以根除的原因之一，是行為人常常在法律空白或者規(guī)定不明確的領(lǐng)域，利用老年人性格特點(diǎn)以及尋求投融資渠道的迫切心理，披上“迷惑外套”變裝成“以房養(yǎng)老”理財(cái)項(xiàng)目，進(jìn)而非法占有老年人房產(chǎn)。

推行困境

“以房養(yǎng)老”也被稱為“反向抵押貸款”，是指老年人將擁有產(chǎn)權(quán)的住房抵押給銀行或特定的金融機(jī)構(gòu)，以取得貸款，用于養(yǎng)老。老年人在世時(shí)仍保留房屋居住權(quán)，去世后則以住房還貸，該模式在國外已經(jīng)較為成熟，在國內(nèi)也早已開啟試點(diǎn)。

“因人口政策影響，目前獨(dú)生子女養(yǎng)老負(fù)擔(dān)過重是現(xiàn)實(shí)情況。積極應(yīng)對人口老齡化已經(jīng)成為國家的一項(xiàng)長期戰(zhàn)略任務(wù)?！弊罡叻褚煌ブ鲗彿ü偻醯ぴ诎l(fā)布會(huì)上表示。一對年輕夫妻需要贍養(yǎng)4個(gè)老人的情況比較普遍，家庭贍養(yǎng)負(fù)擔(dān)過重，國家養(yǎng)老同樣面臨較大負(fù)擔(dān)，創(chuàng)新養(yǎng)老模式成為當(dāng)務(wù)之急。

2013年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，提出要開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。2014年6月，中國保監(jiān)會(huì)就發(fā)布了《中國保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，自2014年7月1日起至2016年6月30日止，在北京、上海、廣州、武漢試點(diǎn)實(shí)施老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。2018年8月，“以房養(yǎng)老”開啟全國試點(diǎn)。

“以房養(yǎng)老”模式給“名下有房產(chǎn)、手中無現(xiàn)金”的老年人養(yǎng)老提供了一種全新的思路。從設(shè)計(jì)初衷來看，“以房養(yǎng)老”模式兼具現(xiàn)實(shí)的必要性和理論的可行性。但從實(shí)際推行結(jié)果來看，截至全國試點(diǎn)前夕，僅有幸福人壽一家保險(xiǎn)公司開展了該項(xiàng)業(yè)務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，四年來，幸福人壽累計(jì)承保僅139單（99戶），簽約意向客戶201單（141戶）。此后幾年，也未有完全成功的案例，甚至逐漸成為犯罪分子最愛的“幌子”。

“以房養(yǎng)老”為何叫好不叫座？資深保險(xiǎn)行業(yè)從業(yè)者劉偉告訴北京商報(bào)記者，“以房養(yǎng)老”這種模式試點(diǎn)已久，但鑒于我國的實(shí)際情況，房產(chǎn)作為家庭主要資產(chǎn)更傾向于傳承，目前老年人的接受度仍比較低。

陳文明認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”模式的推行，缺乏相關(guān)法規(guī)政策配套?！澳壳拔覈擃I(lǐng)域法律法規(guī)一片空白。一是土地70年產(chǎn)權(quán)，70年后相關(guān)權(quán)利的處理方法尚無明確規(guī)定。二是稅收問題。我國物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅政策未出臺(tái)，房產(chǎn)稅全國如何征收尚未明確，這些都會(huì)對‘倒按揭等產(chǎn)品的定價(jià)以及開展以房養(yǎng)老的意愿產(chǎn)生影響。三是拆遷問題。城市化進(jìn)程中的大量拆遷以及地方政府規(guī)劃的重新布局，都會(huì)引發(fā)拆遷費(fèi)補(bǔ)償不足、地價(jià)下跌等問題。”

同時(shí)，市場環(huán)境尚不成熟?！胺慨a(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定，波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，我國房地產(chǎn)評估體系不健全；保險(xiǎn)業(yè)誠信建設(shè)滯后，對以房養(yǎng)老這種長期性業(yè)務(wù)開展不利；資本市場也不成熟，如我國金融衍生品市場剛起步，尚無資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，保險(xiǎn)公司無法通過二級市場融資來分散風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品售前咨詢機(jī)制不完善，等等。在風(fēng)險(xiǎn)控制上，如長壽風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)等，難度也都比較大。”陳文明說。

尚需引導(dǎo)

雖然推行遇阻，但養(yǎng)老問題終需答卷?！耙苑筐B(yǎng)老”作為一種政策構(gòu)想，能否配以成熟的執(zhí)行環(huán)境，依舊值得期待。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為：“后續(xù)其實(shí)還是可以去創(chuàng)新，尤其是養(yǎng)老地產(chǎn)、大健康、大資管等領(lǐng)域可以合作，真正形成企業(yè)新的模式。當(dāng)然這中間一定要警惕各類非法集資等現(xiàn)象，法律風(fēng)險(xiǎn)也需要提示到位?！?/p>

“其實(shí)我身邊就有老年人是買了這個(gè)保險(xiǎn)的，但實(shí)際上保險(xiǎn)公司每個(gè)月返還的金額還是有限的。未來這個(gè)事情要想推進(jìn)的話，首先受眾要更明確，法制環(huán)境得優(yōu)化。我建議可以通過技術(shù)手段提前介入，保護(hù)老年人的合法權(quán)益。比如相關(guān)的材料、數(shù)據(jù)，可以通過區(qū)塊鏈進(jìn)行上鏈，防止房屋產(chǎn)權(quán)被層層套貸?！敝袊嗣翊髮W(xué)助理教授王鵬也建議道。

在避免把“以房養(yǎng)老”作為幌子套路貸方面，陳文明建議，在對套路貸采取刑事手段打擊的同時(shí)，亦應(yīng)進(jìn)一步完善民間借貸、擔(dān)保等法律規(guī)范，規(guī)制投融資領(lǐng)域亂象，讓行為人無路可套，維護(hù)當(dāng)事人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。同時(shí)也提醒公眾，還需時(shí)刻保持理性和冷靜，審慎選擇投融資渠道，以免落入請君入甕的套路之中。

“未來，包括以房養(yǎng)老、居家養(yǎng)老、旅居養(yǎng)老都是可以探索的方式，但需要一個(gè)過渡的階段?！眲ソㄗh，對于消費(fèi)者要做好教育引導(dǎo)，對“以房養(yǎng)老”還是要與傳統(tǒng)理財(cái)產(chǎn)品區(qū)隔開來，同時(shí)相關(guān)部門對于準(zhǔn)入機(jī)構(gòu)要進(jìn)行嚴(yán)格審核。