黃岡市2019年上半年城市地價(jià)情況淺析與研判

張樂敏 程鳳 張樂星

摘要：城市地價(jià)是反映城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的重要指標(biāo)，更是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的基石。本文以黃岡市2019年上半年城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作為例，著重分析居住用地地價(jià)水平及發(fā)展趨勢(shì)，深入分析政策走向并預(yù)判未來(lái)地價(jià)走勢(shì)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)合理運(yùn)行提供決策參考。

關(guān)鍵字： 城市地價(jià) 居住用地? 決策參考

一、背景

土地價(jià)格是反映土地供應(yīng)關(guān)系的晴雨表，是調(diào)節(jié)土地利用方式的有力杠桿。地價(jià)能夠及時(shí)反映城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市發(fā)展的趨勢(shì)，因此地價(jià)水平是否合理是城市發(fā)展是否協(xié)調(diào)的重要參考[1]。國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在2019年《政府工作報(bào)告》指出：要改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。做好地價(jià)分析更是新時(shí)期促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的基石。本文以 2019年上半年黃岡市城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作為例，論述黃岡市居住用地地價(jià)的動(dòng)態(tài)變化情況，綜合分析地價(jià)水平及變化情況、深入分析政策走向并預(yù)判未來(lái)地價(jià)走勢(shì)[2]，為房地產(chǎn)市場(chǎng)合理運(yùn)行提供決策參考。

二、城市地價(jià)水平分析

1.2019年黃岡市上半年整體地價(jià)水平

2019年上半年黃岡市綜合地價(jià)水平值為789元/平方米，其中商業(yè)用地地價(jià)水平值為1489元/平方米，樓面地價(jià)為993元/平方米;居住用地為1163元/平方米，樓面地價(jià)為529元/平方米;工業(yè)258元/平方米，樓面地價(jià)為258元/平方米。2019年上半年黃岡市整體地價(jià)水平見表1。

2.地價(jià)水平變化趨勢(shì)

住宅用地在2015-2018年間呈上升態(tài)勢(shì)增長(zhǎng)，主要原因?yàn)閲?guó)家大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造，全方位改善民生居住環(huán)境，促使地價(jià)增長(zhǎng);在2018年-2019上半年，住宅用地增長(zhǎng)平穩(wěn)，一是因?yàn)榕飸魠^(qū)改造降溫，二是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，使得住宅用地增長(zhǎng)平穩(wěn)、緩慢。見表2

3.城市樓面價(jià)與房?jī)r(jià)比值分析

據(jù)黃岡市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示[3]，2019年上半年，黃岡市城區(qū)共實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積39.41萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售3107套，分別同比下降29.7%和29.26%。商品房每平方米銷售均價(jià)6467元，同比增長(zhǎng)15.83%。依據(jù)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)結(jié)果，居住用地地面價(jià)1163元/平方米，樓面價(jià)為529元/平方米，樓面價(jià)占房?jī)r(jià)的比例為8.18%，較2018年上半年（同比去年監(jiān)測(cè)的居住用地地面價(jià)1122元/平方米，樓面價(jià)為510元/平方米，而商品房成交均價(jià)為5471元/平方米）的樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)比值9.32%下降約1.14個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)《中國(guó)城市地價(jià)報(bào)告2018》中36個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市住宅用地地價(jià)房?jī)r(jià)比中位數(shù)為32.37%，一般而言一二線重點(diǎn)城市樓面價(jià)占房?jī)r(jià)的比例，高于其他城市。黃岡市作為三四線城市，樓面價(jià)占房?jī)r(jià)比與其城市地位基本一致，基本符合市場(chǎng)規(guī)律，樓面價(jià)占房?jī)r(jià)比處在合理范圍內(nèi)。

4.地價(jià)增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的比較

與2018年同期相比，2019年上半年黃岡市地價(jià)和房?jī)r(jià)均呈上漲趨勢(shì)，其中，商業(yè)地價(jià)為1489元/平方米，居住地價(jià)為1163元/平方米，分別上漲了2.41%、3.65%。依據(jù)黃岡市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2019年上半年，市區(qū)商品房每平方米銷售均價(jià)6467元，同比增長(zhǎng)15.83%。地價(jià)與房?jī)r(jià)同步增長(zhǎng)，但地價(jià)增幅明顯低于房?jī)r(jià)的增速。2019年上半年黃岡樓市整體穩(wěn)中有漲，主要是因?yàn)閲?guó)家及省級(jí)在棚戶區(qū)改造上面宏觀調(diào)控政策主要以穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)為主，同時(shí)，本市居民對(duì)學(xué)區(qū)房、“二孩”房、養(yǎng)老房的需求上升，黃岡市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“穩(wěn)重、緩升”的態(tài)勢(shì)。

三、政策背景分析

1.國(guó)家政策。繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。本輪房地產(chǎn)調(diào)控已歷時(shí)近三年，重點(diǎn)目標(biāo)由一線城市和重點(diǎn)二線城市，轉(zhuǎn)向三四五線城市，棚改貨幣化安置比例不斷下降，還建安置比例不斷上升，在一定程度上起到“釜底抽薪”的作用，未來(lái)三四五線土地市場(chǎng)趨于降溫，黃岡市購(gòu)房需求將有所緩和，同時(shí)進(jìn)一步促進(jìn)黃岡市房地產(chǎn)完善健康發(fā)展，土地市場(chǎng)仍將保持平穩(wěn)運(yùn)行。

2.省級(jí)政策。建立長(zhǎng)效機(jī)制，湖北今年房地產(chǎn)調(diào)控仍以“穩(wěn)”為主。2019年湖北仍然堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，繼續(xù)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，根據(jù)國(guó)家關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的要求，湖北將逐步建立符合實(shí)際的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)信息定期發(fā)布制度，深入開展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)，嚴(yán)查違法違規(guī)銷售行為。

3.黃岡市政策。黃岡市地方政策受到去年房貸新政的影響，住房公積金支持住房消費(fèi)政策的調(diào)整，主要是放寬了住房公積金提取條件和貸款年限，擴(kuò)大了按揭貸款樓盤數(shù)量，極大解決了年輕職工貸款購(gòu)房的剛性需求。

四、未來(lái)變化趨勢(shì)分析

從土地供給方面看，目前市區(qū)樓市仍是供應(yīng)不足，亟需加大土地供應(yīng)。2018年完成或基本結(jié)賬銷號(hào)的棚改項(xiàng)目已達(dá)到土地平整或掛牌出讓的條件，部分棚改項(xiàng)目地塊已經(jīng)開發(fā)建設(shè)甚至預(yù)售，如：楚之源·御墅灣、韻湖首府、碧桂園·翡翠公館、黃岡居然之家綜合體等項(xiàng)目，預(yù)計(jì)商品房大量推出時(shí)間為本年度的下半年。

由此觀之，2019年上半年，隨著棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的逐漸完結(jié)，土地供應(yīng)情況將有所緩解，但從土地凈地出讓到商品房上市仍然需要時(shí)間，市區(qū)樓市的供給仍然不足的情況下，期待房?jī)r(jià)短期大幅回調(diào)還有難度，未來(lái)一段時(shí)間仍然以維持現(xiàn)有調(diào)控政策為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)將維持穩(wěn)定，因此地價(jià)也處于穩(wěn)定勢(shì)態(tài)。

[1] 張曼，張瑞平，葛京鳳. 石家莊市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)更新相 關(guān)問(wèn)題及對(duì)策 [J]. 河北師范大學(xué)學(xué)報(bào) （自然科學(xué)版），2016， （04）.

[2] 范平. 蘭州市城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新銜接研究 [J]. 甘肅科技，2009，（21）.

[3] http：//www.hgfdcscxx.com/

1、2黃岡市國(guó)土資源監(jiān)測(cè)中心 湖北黃岡 438000? 3、黃岡市光華社會(huì)工作服務(wù)中心 湖北黃岡 438000