資本結(jié)構(gòu)大幅優(yōu)化“地產(chǎn)+”助力融創(chuàng)多元高質(zhì)量增長(zhǎng)

寧蒲

3月12日，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）披露2020年業(yè)績(jī)報(bào)告，作為率先披露年報(bào)的頭部房企，融創(chuàng)在疫情之年仍顯出不凡的韌性和信心。除營(yíng)收凈利以同比超36%的增速再創(chuàng)新高之外，這份年報(bào)更令人矚目的是債務(wù)結(jié)構(gòu)的超預(yù)期優(yōu)化：2020年底，融創(chuàng)凈負(fù)債率大幅降至96%，非受限制現(xiàn)金短債比提升至1.08，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率降至78%，在一年之內(nèi)實(shí)現(xiàn)“三道紅線”降至黃檔。

不僅如此，融創(chuàng)的非地產(chǎn)業(yè)務(wù)也交上了“驚喜”答卷：融創(chuàng)文旅管理利潤(rùn)同比大幅增長(zhǎng)311%，更有融創(chuàng)服務(wù)（01516.HK）于11月正式登陸港交所，至今市值漲幅近一倍。“地產(chǎn)+”產(chǎn)業(yè)能力不斷強(qiáng)化之下，融創(chuàng)的多元化高質(zhì)量增長(zhǎng)正邁向新階段。

年報(bào)公布后的三個(gè)交易日內(nèi)，融創(chuàng)中國(guó)漲幅約13%。今年以來(lái)，已有多家券商給予其“買入”“增持”評(píng)級(jí)，其中摩根大通、申萬(wàn)宏源均上調(diào)了融創(chuàng)目標(biāo)價(jià)。

營(yíng)收凈利大幅增長(zhǎng)資本結(jié)構(gòu)超預(yù)期優(yōu)化

2020年，新冠疫情、“三條紅線”政策等利空因素疊加，使得地產(chǎn)估值處于歷史低位，不過(guò)優(yōu)質(zhì)房企紛紛降杠桿、降融資成本、穩(wěn)周轉(zhuǎn)、增利潤(rùn)，市場(chǎng)加速分化。

年報(bào)顯示，融創(chuàng)2020年全年?duì)I業(yè)收入人民幣2305.9億元，同比增長(zhǎng)36.2%;歸母凈利潤(rùn)356.4億元，同比增長(zhǎng)36.9%，續(xù)創(chuàng)歷史新高。憑借深耕核心城市的優(yōu)勢(shì)，融創(chuàng)在55個(gè)城市銷售排名進(jìn)入前十，其中12個(gè)城市銷售金額排名第一，頭部?jī)?yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯。

在多家房企減緩拿地之時(shí)，融創(chuàng)的高質(zhì)量土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)盡顯。截至去年底，土地儲(chǔ)備約78%，土儲(chǔ)位于一二線城市，平均土地成本僅約4270元/平方米，這意味著融創(chuàng)在未來(lái)繼續(xù)降杠桿之時(shí)，面臨更小拿地支出壓力、擁有更大業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)潛力。

與此同時(shí)，截至2020年底，融創(chuàng)在手現(xiàn)金1326億元，非受限制現(xiàn)金超額覆蓋短期債務(wù)，流動(dòng)性充裕，而同時(shí)，有息負(fù)債同比下降6%。

手里錢多了、債少了，融創(chuàng)自2019年就開始的降杠桿也取得了顯著成效。截至2020年底，融創(chuàng)的凈負(fù)債率同比下降76.3個(gè)百分點(diǎn)至96%，非受限現(xiàn)金短債比提升至1.08，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率降至78%。在業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)行政總裁汪孟德表示，2020年三個(gè)指標(biāo)有大幅度提升，其中兩個(gè)已經(jīng)達(dá)標(biāo)，最后一個(gè)指標(biāo)會(huì)在2022年提前完成。

物業(yè)、文旅領(lǐng)跑“地產(chǎn)+”多元布局打開增長(zhǎng)空間

近年來(lái)，融創(chuàng)持續(xù)在深耕城市布局文旅、文化、會(huì)議會(huì)展、醫(yī)療康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)賽道，“地產(chǎn)+”已逐漸呈現(xiàn)出強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力，投資者從此次年報(bào)也得窺其成果。

2020年11月融創(chuàng)服務(wù)登陸港交所，成為港服規(guī)模前十的內(nèi)地物業(yè)公司，頭部?jī)?yōu)勢(shì)加速建立。根據(jù)年報(bào)，融創(chuàng)服務(wù)2020年收入46.23億元，歸母凈利潤(rùn)6.20億元，營(yíng)收凈利三年復(fù)合增長(zhǎng)率分別高達(dá)58%、152%。截至2020年底，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積約1.35億平方米，同比增長(zhǎng)155.1%。

物業(yè)服務(wù)正成為國(guó)家擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)的重要抓手，在新近公布的十四五規(guī)劃中，物業(yè)行業(yè)也首次被提及，這將為融創(chuàng)服務(wù)帶來(lái)確定性增長(zhǎng)。海通證券房地產(chǎn)分析師涂力磊認(rèn)為，未來(lái)幾年物業(yè)銷售仍將是融創(chuàng)收入的主要來(lái)源，一方面物業(yè)從銷售到結(jié)轉(zhuǎn)的周期在2年左右，另一方面融創(chuàng)2020年賬面合同負(fù)債2700多億元，由此推算公司未來(lái)兩年可結(jié)轉(zhuǎn)貨值較充裕，能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)。

除此之外，2020年，融創(chuàng)文旅也通過(guò)頻頻創(chuàng)新從而快速恢復(fù)。據(jù)了解，2020年下半年，其客流量同比提升33%，全年總客流超1億人次;2020年收入約38.8億元，同比增長(zhǎng)36%，管理利潤(rùn)達(dá)約6.27億元，同比大幅增長(zhǎng)311%。

這其中，在即將到來(lái)的北京冬奧會(huì)之際，融創(chuàng)冰雪已布局全國(guó)18個(gè)城市，規(guī)劃18個(gè)滑雪場(chǎng)，其中7個(gè)滑雪場(chǎng)已開業(yè)，總接待333萬(wàn)人次。通過(guò)整合超級(jí)冰雪IP——哈爾濱冰雪大世界，融創(chuàng)已成為國(guó)內(nèi)最大的室內(nèi)冰雪運(yùn)營(yíng)商，有望成為“冰雪經(jīng)濟(jì)”的領(lǐng)頭羊。據(jù)海通證券房地產(chǎn)分析師涂力磊等預(yù)計(jì)，融創(chuàng)文旅在未來(lái)三年或可保持30%以上年均增長(zhǎng)率。

此外，融創(chuàng)文化也在2020年取得長(zhǎng)足發(fā)展，完成了七大動(dòng)畫工作室布局，旗下Base首部原創(chuàng)動(dòng)畫電影《許愿神龍》收獲超1.6億票房;其參投的影片《刺殺小說(shuō)家》和《熊出沒(méi)·狂野大陸》在國(guó)產(chǎn)影視中口碑、票房不俗。未來(lái)，融創(chuàng)文化憑借全產(chǎn)業(yè)鏈布局有望發(fā)揮更大優(yōu)勢(shì)。

2020是考驗(yàn)之年，其間融創(chuàng)不僅繼續(xù)強(qiáng)化頭部?jī)?yōu)勢(shì)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)調(diào)整實(shí)現(xiàn)了資本機(jī)構(gòu)大幅優(yōu)化，更通過(guò)“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)打開了新的增長(zhǎng)空間。