存量房交易稅收征管中應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)的探討

李志娟

房地產(chǎn)金額估計(jì)技術(shù)和存量房買賣稅收征管之間的關(guān)系十分密切。當(dāng)下，導(dǎo)致本國稅收流失的主要原因還是由于存量房買賣環(huán)節(jié)的“陰陽合同”現(xiàn)象過于嚴(yán)重，因此新時期稅務(wù)部門增強(qiáng)稅收征管事務(wù)重點(diǎn)應(yīng)該是運(yùn)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加大存量房買賣稅收的征管力度。本文以存量房評估征稅基奠為依據(jù)，對山西省存量房評估征稅開展簡明扼要的介紹，并聯(lián)合海內(nèi)外的實(shí)踐經(jīng)歷，探討了收益法在存量房評估征稅中的運(yùn)用，以期為山西省存量房評估征稅提出一些參考。

一、引言

在中國，買房置業(yè)是大部分家庭最重要的事情之一，特別是隨著人們生活水平不斷提高，買房置業(yè)變成了人們成家立業(yè)的大前提。在城市買房變得常態(tài)化，房地產(chǎn)行業(yè)稅收對于財務(wù)收入的貢獻(xiàn)有增無減。近幾年，在山西省房產(chǎn)買賣行業(yè)中，存量房憑借其自身優(yōu)勢，在房屋買賣市場上得到了快速地成長，其社會地位也變得愈來愈高。

二、存量房評估征稅概述

存量房買賣活動在不斷活躍的同時，暴露出來的稅收征管問題也日益凸顯。存量房買賣稅收存在政策體系復(fù)雜、稅源分布零散、征稅對象特殊、計(jì)稅辦法獨(dú)特等不相同于其他稅收事務(wù)的特點(diǎn)，這些都給稅收征管事務(wù)提出了更高的需求規(guī)范，稅收政策執(zhí)行、稅款申報征收、稅收風(fēng)險管理阻力重重，從實(shí)際成效來看，稅務(wù)部門的征管手腕對存量房買賣的管控頗顯吃力。面對現(xiàn)狀，山西省稅務(wù)局應(yīng)積極主動作為，阻斷存量房買賣稅收征管紕漏，提升稅收征管質(zhì)效。一地方可以確保稅收收入，為地方公共資源供應(yīng)財政支持。另一地方，存量房能滿足不相同收入群體的消費(fèi)須要，為實(shí)現(xiàn)全社會"住有居所"的保障供應(yīng)了基奠。因此，查找當(dāng)下存量房買賣的稅收征管紕漏，解決稅收的征管困難，提高稅收的征管效果是非常實(shí)際的。存量房是指已投入使用并取得產(chǎn)權(quán)證明的房屋。這是與增量房有關(guān)的概念，增量房指的是新建商注資的、即新購房，由房地產(chǎn)開發(fā)商注資。因此，通常把存量房稱為"二手房"。

受前幾年房地產(chǎn)行業(yè)熱潮的作用，大量存量房被閑置儲藏，盤活這些存量房是最直接的提升住宅供應(yīng)。精確指引和規(guī)定存量房行業(yè)成長，對國民經(jīng)濟(jì)的成長和緩解房價快速增長都具有舉足輕重的含義。存量房買賣是房屋的一種再次購買，已完成了房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移記錄，取得了房屋所有權(quán)證。存量房買賣包括契稅，印花稅，等多種稅收，因此在征管稅中難度大，重要性較高，急切須要借助必要的技術(shù)手腕增強(qiáng)稅收。存量房評價征稅是對存量房買賣的申報金額采取使用房地產(chǎn)估價技術(shù)實(shí)行的一項(xiàng)評估，其本質(zhì)上是稅務(wù)部門對納稅人的計(jì)繳依據(jù)是不是契合理由實(shí)行的審核評定。將科學(xué)估價技術(shù)納入存量房評估稅征收事務(wù)不僅可以減少陰陽合同帶來的稅收風(fēng)險，阻斷錯誤紕漏，同時提高稅收審核評定事務(wù)的客觀性和公開性，減少爭議的發(fā)生，真正維護(hù)國家權(quán)益，有效預(yù)防稅收風(fēng)險。更重要的是，開展儲量房評估征稅事務(wù)，對推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革的理念、技術(shù)和人才存貯，具有深遠(yuǎn)含義。

三、山西省存量房評估稅征收事務(wù)的開展情況

由房地產(chǎn)一體化稅收管理事務(wù)成長而來，起點(diǎn)比對高。早在06年，一些城市就開始了試點(diǎn)事務(wù)，研發(fā)應(yīng)用于房地產(chǎn)整合征收軟件的開發(fā)。在需求規(guī)范市政府在做好數(shù)據(jù)搬移、模式創(chuàng)新和基礎(chǔ)規(guī)范調(diào)整等事務(wù)的基奠上，全盤開展這項(xiàng)事務(wù)，進(jìn)一步增強(qiáng)對存量房稅收的征管。經(jīng)過多年的奮斗，山西省存量房評估稅征收事務(wù)已得到很大完善：一是對評估稅地區(qū)的覆蓋范圍不斷擴(kuò)大;二是從住宅類型擴(kuò)展到商用房屋的評估征收范圍;三是把評估稅的依據(jù)從簡單政府指點(diǎn)引導(dǎo)金額逐步提高到更精確的第三方評價;四是擴(kuò)展軟件的功能應(yīng)用，將房地產(chǎn)整體征稅的應(yīng)用范圍從存量房買賣征管擴(kuò)展到增量房買賣，以積累更多的數(shù)據(jù)儲存到房地產(chǎn)稅。當(dāng)下，相較于其他先進(jìn)省市來說，山西省的存量房評估征收事務(wù)還略有滯后，主要問題是：一、評估稅尚沒有實(shí)現(xiàn)全盤覆蓋地域征稅;二是評價技術(shù)過于狹隘，僅采取使用行業(yè)比對法，特別是對商用住房而言，還沒有采取更合適的收益辦法;三是評價數(shù)據(jù)滯后，不能落實(shí)自動創(chuàng)新;四是住建部尚未完全與住宅部門聯(lián)網(wǎng)。

四、收益法評估稅的國內(nèi)外實(shí)際經(jīng)歷

當(dāng)下山西省存量房評估稅雖已涵蓋商務(wù)住宅，但仍采取使用了行業(yè)比對的方式。由于商用房產(chǎn)具有顯著的收益性，利用收益法對評估實(shí)行了全球廣泛接受的做法。與其它辦法對比，收益法的理論是成熟的、適合使用性很強(qiáng)的，也契合買家注資的內(nèi)心需求。

（一）美國的房地產(chǎn)評價中使用了收益法，主要是資本化。資本化辦法是運(yùn)用目標(biāo)群體的未來收益率實(shí)行合理折現(xiàn)，從而得到評估價值的方式。運(yùn)用資本化法，估價師應(yīng)科學(xué)合理研判房地產(chǎn)的未來利潤、持有時間和資本化率，以確保估價能夠很好地體現(xiàn)房地產(chǎn)被評價的內(nèi)在值。資本化法的主要適合使用條件是：被評價的房地產(chǎn)處于穩(wěn)定運(yùn)營狀態(tài);行業(yè)上有大量的可比例，包括風(fēng)險、利潤、費(fèi)用和物業(yè)特征等，其中包括行業(yè)風(fēng)險、利潤、物業(yè)特征等。近幾年來，收益法在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的輔助下，對未來收益分析、貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析等領(lǐng)域不斷進(jìn)步，借助先進(jìn)的技術(shù)支持對房地產(chǎn)金額的估計(jì)起到了重要作用。

（二）與其他國家及地域有所不同，中國香港在房地產(chǎn)稅上有一個十分接地氣且本土化的名字，叫做"差餉"。香港差餉有鮮明的特點(diǎn)，它計(jì)稅的依據(jù)不是對課稅目標(biāo)的評價，而是對應(yīng)課差餉的租值實(shí)行了估計(jì)，即假定房地產(chǎn)空置租期為統(tǒng)一估價日，可計(jì)算年租。香港差餉評稅的辦法分成租金比對、收入支出（溢利）、建筑費(fèi)用法（資本法）這三種。其中，具有利益性的辦法就是收入支出。具體的計(jì)算辦法有兩種：應(yīng)課差餉租價=總收入*A%應(yīng)課差餉租價=純利*A%=（收入總開支）*A%A%是由行業(yè)研究和分析決定的。收入支出法僅適合使用于為贏利而供應(yīng)的物業(yè)，其本質(zhì)上是根據(jù)房客實(shí)際經(jīng)營者供應(yīng)的盈虧表來評估房客在一年的營業(yè)收入和支出，從而對房客在合理情況下所獲的營業(yè)利益實(shí)行評估，再從租客的利潤中扣除房客回扣，余數(shù)為租戶所支出的房客（即差餉租價）和房客的租價。租客獲得的回扣包含利率，租戶收益和風(fēng)險賠償。隨著CAMA系統(tǒng)及GIS系統(tǒng)的應(yīng)用，香港差餉估價署也在批量評價中使用。提出規(guī)范商鋪估價的辦法，建設(shè)地域信息評估模塊，運(yùn)用設(shè)立分區(qū)規(guī)定商鋪模板，大大減少了收益法的重復(fù)性事務(wù)。

（三）雖然本國一些先進(jìn)的省市引入收益法時候不長，但由于其研究起點(diǎn)較高，本國的學(xué)術(shù)制度相對成熟，不滯后于海外的發(fā)達(dá)國家。但在實(shí)踐收益法地方，由于房地產(chǎn)行業(yè)成長的變革和社會經(jīng)濟(jì)要素等地方的作用，純收益和資本化率明確是十分艱難的，本國的收益法在實(shí)踐上落后于先進(jìn)的外國。在存量房評估征收地方，南京市地稅局、北京市地稅局對收益法實(shí)行了較為出色的批量征收辦法。南京市地稅局堅(jiān)持以簡單為主的收益法批量評價原則，運(yùn)用行業(yè)估價想法對收益實(shí)行改造，采取使用"分區(qū)基礎(chǔ)規(guī)范金額"模式，基礎(chǔ)規(guī)范金額求取的辦法為：借助將某一類房地產(chǎn)設(shè)為原始樣本的商用房，根據(jù)所掌握的專業(yè)用房客觀收益資料，按收益法計(jì)算。一般的估價法求得分區(qū)基礎(chǔ)規(guī)范金額。這種設(shè)置房地產(chǎn)樣本在每個區(qū)內(nèi)的辦法，本質(zhì)上是為了忽略對房地產(chǎn)價值作用的個體要素，為每一區(qū)內(nèi)某類商務(wù)房地產(chǎn)的金額供應(yīng)規(guī)范，從而減少大量重復(fù)事務(wù)，實(shí)現(xiàn)大批量評稅。北京市地稅局在實(shí)行收益法批量評估試點(diǎn)時，充足考量到個案收益的作用性要素，明確了整體營運(yùn)費(fèi)用率的規(guī)范。一地方，借助統(tǒng)計(jì)辦法，對作用案件的特性要素和買賣金額之間的有關(guān)關(guān)系，明確了作用收益的主要要素和各個要素之間的作用。在對個案收益的精確度和可行性實(shí)行了認(rèn)定之后，形成了個案收益的作用系數(shù)表。另一地方，利用專家的經(jīng)歷，大力開展行業(yè)調(diào)查，以此確認(rèn)不相同用途房地產(chǎn)的運(yùn)營資本率的規(guī)范，在批量評稅區(qū)內(nèi)，對具有代表性的商務(wù)房地產(chǎn)，分別使用相對應(yīng)的收益法批量評稅模式。

五、應(yīng)用收益法在山西省實(shí)行存量房評估征稅

應(yīng)用收益法對商務(wù)房評估事務(wù)實(shí)行評估，是存量房評價征稅成長的一個必經(jīng)過程。如何參考全球?qū)φ鞫惖慕?jīng)歷，促進(jìn)山西省對存量房的評估和征稅進(jìn)一步成長，是一個具有極其實(shí)際含義的問題。筆者覺得，在山西省應(yīng)用存量房評估稅征收事務(wù)，應(yīng)注意下列問題：首先，應(yīng)用收益法評估稅征收想法要融合行業(yè)比對的思想。批量評估是征稅和社會化房地產(chǎn)評價的重大區(qū)別，提議以香港差餉評價的方式，參考行業(yè)比對法想法，將相似的房地產(chǎn)分成一大類，設(shè)立規(guī)范樣本，可以極大減少重復(fù)的評估事務(wù)，減少了評價資本。其次，設(shè)想各類可能發(fā)生的實(shí)際情況。當(dāng)下，本國其他省區(qū)在選擇收益法時，往往把安全利率和風(fēng)險調(diào)整值加在一起，做法太過簡單了，沒有考量到不相同類型的房屋，不相同時間的抵押貸款方式，不相同的抵押貸款方式，房屋折現(xiàn)率也不相同。提議按照美國的房地產(chǎn)評價辦法，從多個角度、多角度來考量，計(jì)算合理的整體資本化率為折現(xiàn)率。最后，對純利率的計(jì)算要盡全力確保正確。當(dāng)下，本國其它省份關(guān)于明確房地產(chǎn)收益的辦法往往是直接計(jì)算，這種辦法不夠科學(xué)。作者提出，在明確一個房地產(chǎn)收益的時候，不僅要參照相似于房地產(chǎn)的利潤來明確，而且要充足研究行業(yè)的漲勢，充足地聯(lián)合大背景房地產(chǎn)買賣行業(yè)，以便對純收益實(shí)行更精準(zhǔn)的確認(rèn)，減少誤差。此外，要盡可能摒棄參照案例的特殊要素，從而獲得健康行業(yè)前提下房地產(chǎn)在法例法規(guī)上所容許的最好使用方向的純收益。利用純收益值的評估成果，才能更好地保護(hù)征納兩者的權(quán)益。

六、結(jié)語

存量房評估稅是一個極其特殊的稅務(wù)事務(wù)，它在事務(wù)思想、辦法、事務(wù)困難等地方有明顯不相同于以往的稅務(wù)事務(wù)。這是一個持久的、繁復(fù)性和摸索的重大事務(wù)，要各級稅務(wù)職員幾年如日地辛勤耕耘。在房地產(chǎn)稅改革進(jìn)一步深化、房地產(chǎn)稅法征收即將開始的當(dāng)下，如何更好地利用房地產(chǎn)評估技術(shù)，進(jìn)一步做好山西省存量房評價征稅，須要各級稅務(wù)干部聯(lián)合事務(wù)實(shí)踐，進(jìn)一步考量。

（作者單位：山西金大地房地產(chǎn)估價有限公司）