淺談發(fā)揮土地儲(chǔ)備功能在經(jīng)濟(jì)學(xué)中的地位

于永澤

摘 要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市土地開始以重要的生產(chǎn)要素進(jìn)入到了市場(chǎng)中，使得土地資產(chǎn)價(jià)值不斷提升。通過建立土地儲(chǔ)備機(jī)制，能夠?yàn)槌鞘幸?guī)劃、建設(shè)與發(fā)展等工作開展產(chǎn)生直接影響。基于此本文通過對(duì)土地儲(chǔ)備功能在經(jīng)濟(jì)學(xué)中的地位進(jìn)行分析，提出幾點(diǎn)個(gè)人看法，僅供參考。

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備功能;經(jīng)濟(jì)學(xué);分析

在城市化進(jìn)程不斷開展背景下，城市經(jīng)營(yíng)逐漸成為城市管理中的重點(diǎn)。尤其是在土地儲(chǔ)備制度的實(shí)施下，使得土地儲(chǔ)備工作開展進(jìn)入到了全新的發(fā)展階段。通過從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度出發(fā)，在分析土地儲(chǔ)備功能及實(shí)施中存在問題的基礎(chǔ)上掌握實(shí)際情況，明確未來發(fā)展方向。

一、土地儲(chǔ)備功能

（一）提升市場(chǎng)調(diào)控能力

借助土地儲(chǔ)備制度，政府能夠?qū)ν恋匾患?jí)市場(chǎng)發(fā)揮壟斷作用，并利用土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)完成收購(gòu)、開發(fā)、儲(chǔ)備、出讓等工作。通過將分散的土地集中在一起，在做好優(yōu)化配置的基礎(chǔ)上制定適合的土地供應(yīng)計(jì)劃，完成土地儲(chǔ)備工作，提升政府在土地供應(yīng)規(guī)模能力方面的調(diào)控能力，確保土地的有效供應(yīng)。隨著政府調(diào)控能力的不斷提升，不僅可以對(duì)重點(diǎn)工程產(chǎn)生保障作用，同時(shí)也可以避免出現(xiàn)暴漲暴跌等問題，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供支持。

（二）加速基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

利用土地儲(chǔ)備制度政府方面可以完成土地資產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)工作，在獲取合法土地收益的同時(shí)避免出現(xiàn)收益流失等問題。在現(xiàn)階段發(fā)展中，城市土地歸屬于歸家，而土地使用則采取了有償制度，土地出讓收入也逐漸成為政府財(cái)政收入的重要來源之一，通過出讓儲(chǔ)備地塊，能夠?qū)崿F(xiàn)增值收益目標(biāo)。從另一層面來講，利用儲(chǔ)備土地進(jìn)行抵押貸款，不僅可以增加政府財(cái)政方面的收入，同時(shí)也可以為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金，為城市發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

（三）完善城市土地利用結(jié)構(gòu)

在過去發(fā)展中用地方面主要采取了劃撥方式、協(xié)議出讓方式供給等方法，而對(duì)于這些方法來講，使得出讓土地在成本方面比較低廉，同時(shí)也影響到了土地價(jià)值的展現(xiàn)，甚至還會(huì)出現(xiàn)土地資源浪費(fèi)等問題。通過使用土地儲(chǔ)備制度，使得土地資源配置方式發(fā)生了明顯變化，在提升配置土地資源能力的基礎(chǔ)上以多樣化的出讓方式提高了土地使用成本，優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)與空間。所以說運(yùn)用土地儲(chǔ)備制度能夠及時(shí)為需求者提供良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，在結(jié)合城市發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上做好功能定位工作，保證規(guī)劃布局的合理性，在調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)發(fā)展目標(biāo)。

（四）消除土地私下交易行為

在過去受到土地灰色市場(chǎng)的影響，使得土地增值所產(chǎn)生的資金流入到了社會(huì)個(gè)人、相關(guān)組織等手中，甚至還出現(xiàn)了土地交易腐敗問題等。但是在土地儲(chǔ)備制度實(shí)施下，以定期的方式及時(shí)公開土地儲(chǔ)備數(shù)量、區(qū)位以及登記等信息，使得信息透明度明顯提升。

（五）促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展

在傳統(tǒng)發(fā)展模式中城市用地規(guī)劃合理性不足，使得城市發(fā)展表現(xiàn)出了一定的不足，在土地開發(fā)方面表現(xiàn)出了散、亂、差等問題，對(duì)城市規(guī)劃、建設(shè)與管理等工作開展產(chǎn)生了不利影響，甚至還影響到了城市形象。隨著企業(yè)改制工作的不斷開展，使得一些許多偏僻、土地區(qū)位條件不佳的盤活土地資產(chǎn)出現(xiàn)了較大的困難，而借助土地儲(chǔ)備計(jì)劃，不僅可以實(shí)現(xiàn)對(duì)土地的在開發(fā)與利用，同時(shí)也可以提升對(duì)土地的盤活進(jìn)度，在有計(jì)劃釋放土地的基礎(chǔ)上形成一定的土地規(guī)模，為城市供給工作開展提供支持。借助土地供應(yīng)不僅可以對(duì)城市投資工作開展提供支持，同時(shí)也可以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，滿足城市快速發(fā)展需求。

二、土地儲(chǔ)備功能在經(jīng)濟(jì)學(xué)中的作用

（一）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)準(zhǔn)租

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為土地儲(chǔ)備中的委托代理人，需要做好收集、吸收與處理儲(chǔ)備信息等工作，而對(duì)于委托人來講嚴(yán)禁因能力局限而出現(xiàn)信息傳遞不完全等問題，避免儲(chǔ)備信息陷入被動(dòng)地位。因土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具備壟斷信息優(yōu)勢(shì)，所以在尋租能力上隨之增加。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)有著較強(qiáng)的專業(yè)性與技術(shù)性，而對(duì)于土地儲(chǔ)備的技術(shù)性特點(diǎn)來講，因市場(chǎng)價(jià)格變化的不確定性，也為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)運(yùn)用信息優(yōu)勢(shì)提供了支持，尋租行為難以準(zhǔn)確界定。對(duì)于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的服務(wù)目標(biāo)來講，從追求公益目標(biāo)轉(zhuǎn)移到了追求經(jīng)濟(jì)目標(biāo)上，而對(duì)于儲(chǔ)備收入價(jià)格來講，則是受土地儲(chǔ)備量、儲(chǔ)備活動(dòng)技術(shù)難度等因素來影響的。土地儲(chǔ)備執(zhí)行機(jī)構(gòu)中的收入包含財(cái)政補(bǔ)貼與土地儲(chǔ)備服務(wù)收入，而土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)針對(duì)利潤(rùn)方面的要求逐漸成為了準(zhǔn)租中的動(dòng)機(jī)。想要確保土地儲(chǔ)備保障體系的正常工作，避免土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)非法侵占政府資源，使得政府需要向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)提供賄賂金，當(dāng)政府土地儲(chǔ)備監(jiān)管體系針對(duì)代理機(jī)構(gòu)所采取的約束過于松散時(shí)，儲(chǔ)備指標(biāo)、技術(shù)指數(shù)隨之增加，需要支付的賄賂金更多。

（二）土地開發(fā)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)租

對(duì)于土地開發(fā)機(jī)構(gòu)來講，所具備的信息優(yōu)勢(shì)直接影響到了道德風(fēng)險(xiǎn)以及逆向選擇。受到第三方付費(fèi)的影響，使得道德風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為土地開發(fā)機(jī)構(gòu)運(yùn)用信息優(yōu)勢(shì)，在拆遷等環(huán)節(jié)中存在偷工減料等行為。從制度層面來講，因目前針對(duì)土地開發(fā)所提出的法律法規(guī)存在著一定的不足，在監(jiān)管細(xì)則方面表現(xiàn)出了完整性不足等現(xiàn)象，使得信息披露不完備等問題不斷出現(xiàn)。從執(zhí)行層面來講，在土地開發(fā)整理推行方面表現(xiàn)出了一定的不足，所采取的違規(guī)處罰手段不合理，使得土地開發(fā)機(jī)構(gòu)針對(duì)準(zhǔn)租金、被處罰罰金之間存在著正期望現(xiàn)象，最終也就出現(xiàn)了逆向選擇問題。當(dāng)政府監(jiān)管強(qiáng)度不足時(shí)，土地開發(fā)機(jī)構(gòu)逆向選擇的沖動(dòng)隨之增加。土地開發(fā)機(jī)構(gòu)借助道德風(fēng)險(xiǎn)、逆向選擇所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益也就成為了土地開發(fā)機(jī)構(gòu)中的準(zhǔn)租。但是當(dāng)土地開發(fā)整理完備性不足時(shí)，所產(chǎn)生的監(jiān)管力度隨之降低，而需要支付的賄賂金也在不斷增加，而賄賂金也就成為了土地開發(fā)機(jī)構(gòu)中的準(zhǔn)租。

（三）政府行為與決策

政府在面對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、土地開發(fā)機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)租時(shí)，應(yīng)當(dāng)做好決策工作。首先，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與土地開發(fā)機(jī)構(gòu)中的道德風(fēng)險(xiǎn)、逆向選擇處罰概率與政府監(jiān)督投入之間有著密切的聯(lián)系，所以就需要從加大監(jiān)督投入力度入手，在做好土地儲(chǔ)備監(jiān)督管理工作的基礎(chǔ)上做好改進(jìn)工作，及時(shí)針對(duì)代理機(jī)構(gòu)的資格進(jìn)行審核。由于土地儲(chǔ)備管理的總成本與土地你儲(chǔ)備量、儲(chǔ)備活動(dòng)技術(shù)之間有著密切的聯(lián)系，所以就要做好深入研究工作，保證決策的合理性。

（四）制定有效的政策

首先，應(yīng)當(dāng)及時(shí)消除信息不對(duì)稱問題。針對(duì)土地儲(chǔ)備來講，應(yīng)當(dāng)從制定定期檢查制度出發(fā)，以定期檢查的方式掌握土地儲(chǔ)備量具體情況，對(duì)土地儲(chǔ)備補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，在調(diào)動(dòng)代理機(jī)構(gòu)積極性的基礎(chǔ)上消除政府與代理機(jī)構(gòu)之間信息不對(duì)稱問題。通過建立出完善的信息公開體系，不僅可以延伸信息獲取渠道，同時(shí)也可以提升監(jiān)督管理力度，保障信息儲(chǔ)備效率的有效提升。其次，完善儲(chǔ)備信息傳導(dǎo)體系。對(duì)于土地儲(chǔ)備監(jiān)管部門來講，應(yīng)當(dāng)從發(fā)揮土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、土地開發(fā)機(jī)構(gòu)監(jiān)管作用入手，監(jiān)理處信息公告體系，及時(shí)更新技術(shù)參數(shù)，做好信息反饋工作。另外還可以利用專家?guī)灬槍?duì)信息穿戴體系進(jìn)行監(jiān)督，解決信息不對(duì)稱問題，確保土地儲(chǔ)備監(jiān)管信息的合理性。最后，提升監(jiān)管人員綜合素質(zhì)。因我國(guó)正處于土地儲(chǔ)備制度逐漸發(fā)展的階段，所以就要從提升監(jiān)管人員綜合素質(zhì)出發(fā)，在完善其知識(shí)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上規(guī)范儲(chǔ)備工作規(guī)范，加大對(duì)土地儲(chǔ)備法律、法規(guī)等方面的學(xué)習(xí)力度，在掌握相關(guān)程序與法律要求等基礎(chǔ)上做好分析工作，保證工作的凌合理性。對(duì)于監(jiān)管人員來講，應(yīng)當(dāng)定期開展專業(yè)培訓(xùn)活動(dòng)，提升監(jiān)管人員綜合素質(zhì)。

三、結(jié)語

綜上所述，在新時(shí)期發(fā)展下就要從發(fā)揮土地儲(chǔ)備制度優(yōu)勢(shì)出發(fā)，在完善制度內(nèi)容的基礎(chǔ)上做好創(chuàng)新工作，找出當(dāng)前發(fā)展中存在的問題，在展現(xiàn)土地儲(chǔ)備制度作用的基礎(chǔ)上做好深入分析工作，借助立法完善來均衡政府與民眾之間的利益。

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