從家庭住房變遷看住房制度改革史

胡鐠元

[摘 要]住房制度改革以來(lái)，中國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)迅速發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住房條件不斷改善。由于住房不可移動(dòng)且使用壽命長(zhǎng)，住房消費(fèi)是一個(gè)多維的體系，包括家庭對(duì)房屋面積、建筑形式、產(chǎn)權(quán)形式、城市區(qū)位等多方面的偏好和選擇。文章根據(jù)住房自有化率、住房市場(chǎng)化程度、人均住房面積等對(duì)家庭住宅變遷情況進(jìn)行分析，進(jìn)而窺見(jiàn)中國(guó)住房政策改革史。

[關(guān)鍵詞]住房變遷;制度改革;自有率

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.03.023

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，城鎮(zhèn)化水平也顯著提升?；诔青l(xiāng)居民對(duì)改善居住條件的渴求，我國(guó)住房政策進(jìn)行了一系列市場(chǎng)化改革，城鎮(zhèn)居民的居住質(zhì)量、社區(qū)環(huán)境等得到很大提升。通過(guò)對(duì)我國(guó)住房制度改革歷程進(jìn)行梳理，可以從家庭住房變遷的情況中得到制度改革影響的印證。

1 住房制度改革歷程

1.1 福利分房階段（1949—1977年）

新中國(guó)成立初期，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及大量機(jī)關(guān)單位進(jìn)駐城市，推動(dòng)了城市化水平的提高和城市人口的迅速增長(zhǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致城市住房需求量的大幅增加。這一階段，我國(guó)實(shí)行“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度，城市住房發(fā)展水平低下，人均居住面積僅4.5平方米，住房分配存在著明顯的不均衡問(wèn)題。

1.2 福利分房向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型階段（1978—1997年）

盡管住房分配制度滿足了廣大居民的住房需求，但由于住房的投融資機(jī)制被嚴(yán)重扭曲，住房建設(shè)投資規(guī)模逐年下滑，導(dǎo)致住房供給長(zhǎng)期不足。這也促使政府于1978 年啟動(dòng)了以住房商品化為方向的住房供給制度改革。1990—1997年，房地產(chǎn)業(yè)整體平穩(wěn)發(fā)展，投資額由253.3億元上漲至3178.4億元，商品房的開(kāi)發(fā)和建設(shè)等均處于穩(wěn)定的高位運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。

1.3 住房全面市場(chǎng)化階段（1998—2004年）

1997年亞洲金融危機(jī)暴發(fā)后，我國(guó)決定將房地產(chǎn)業(yè)作為刺激內(nèi)需的重點(diǎn)。1998年《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中提出“促使住房業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”，并于當(dāng)年停止住房分配，建立并完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次住房供應(yīng)體系。

新的住房制度實(shí)施后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房屋年竣工面積從不足2億平方米躍升至10億平方米，房地產(chǎn)年開(kāi)發(fā)投資額也從4000億元躍升至10萬(wàn)億元，不僅使廣大居民的住房需求得到更好滿足，也成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心動(dòng)力。

1.4 市場(chǎng)化疊加調(diào)控階段（2005—2019年）

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)也引出了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等一系列問(wèn)題。以2005年3 月的“國(guó)八條”為起點(diǎn)，政府開(kāi)始采取一系列手段對(duì)房市進(jìn)行調(diào)控。中國(guó)經(jīng)濟(jì)于2014—2016年面臨下行壓力，房地產(chǎn)存量較多，政府在“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“去庫(kù)存”的訴求下，接連出臺(tái)了“放松限購(gòu)限貸、加強(qiáng)信貸支持、稅收減免”等刺激政策。受調(diào)控政策影響，2015年、2016年全國(guó)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售額快速回暖。2016 年10月至今，中央政治會(huì)議提出“抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫”后，各城市為落實(shí)“房住不炒”要求，紛紛發(fā)布限購(gòu)、限售、限貸等政策，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)再次迅速降溫。

圖1 2005—2018年我國(guó)住宅銷(xiāo)售情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒。

2 家庭居住狀況變化

隨著住房制度改革的推進(jìn)，許多家庭的住房都經(jīng)歷了從“三代同堂一間房”到“三代同堂三間房”，再到父母與子女分開(kāi)居住的變遷。居住模式的轉(zhuǎn)變和住房的變遷除了與所處的人生階段、社會(huì)地位有關(guān)，與住房政策的改革也密不可分。

2.1 住房自有率

住房自有率是指居住在自己擁有產(chǎn)權(quán)住房的家庭戶數(shù)占社會(huì)整體住房家庭戶數(shù)的比例，是國(guó)際上用于考察居民居住條件的常用指標(biāo)。住房自有率的變化在很大程度上與人口年齡組成和家庭結(jié)構(gòu)變化相關(guān)，也反映了居民在住房消費(fèi)方式選擇上的變化。

根據(jù)我國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)，2010年中國(guó)城市家庭住房自有率為78.95%，較2005年下降了3%。這樣的變化正符合住房政策改革應(yīng)帶來(lái)的影響。2000—2005年處于我國(guó)住房制度改革第三階段，政府出臺(tái)多重政策刺激購(gòu)房消費(fèi);2005年之后，為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，一系列調(diào)控政策出臺(tái)給樓市降溫。央行最新調(diào)查顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)住房擁有率高達(dá)96%，這一定程度上是由于近幾年各項(xiàng)住房保障政策的出臺(tái)及完善使得低收入家庭的住房條件得到明顯改善。

2.2 住房市場(chǎng)化程度

通過(guò)二十年的住房改革，我國(guó)住房市場(chǎng)完成了從計(jì)劃配置向市場(chǎng)配置的轉(zhuǎn)型，為加快居民住房條件的改善提供了必要條件。

住房市場(chǎng)化程度=購(gòu)買(mǎi)及租賃商品房（含二手房）的家庭數(shù)/總家庭戶數(shù)。本文以市場(chǎng)化和半市場(chǎng)化住房（商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房）占所有住房存量的比例來(lái)表示住房領(lǐng)域的市場(chǎng)化程度。中國(guó)社會(huì)狀況綜合調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)2010年城鎮(zhèn)住房的市場(chǎng)化程度為44.98%，其中城市住房市場(chǎng)化程度為 54.11%，鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化程度為29.98%。2015年，我國(guó)地級(jí)及以上城市居民獲得自有住房的各類(lèi)途徑中，購(gòu)買(mǎi)商品房占到了60%左右。由此可以看出，在家庭住房變遷的過(guò)程中，我國(guó)城鎮(zhèn)居民自有住房的市場(chǎng)化程度得到快速提高，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品房已成為最主要渠道。

2.3 人均住房面積

人均住房面積是衡量家庭住房狀況的常用指標(biāo)。家庭住房的變遷往往伴隨著人均住房面積的提高。隨著住房保障制度等住房政策的推行和住房市場(chǎng)化的發(fā)展，住房擁擠程度得到緩解，居住條件明顯提升。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)住房困難戶比例從2000年的11.57%下降到2010年的8.42%，其中城市家庭住房困難戶比例降幅為2.83%。隨著以住房商品化為方向的住房制度改革的推進(jìn)，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積一直呈上升趨勢(shì)，從1978年人均3.6平方米到2018年人均39平方米，增長(zhǎng)近10倍。這樣大幅的增長(zhǎng)主要是由于人們?cè)跒楦纳凭幼l件而進(jìn)行房屋變遷時(shí)往往將居住面積的提高作為關(guān)鍵的考慮因素。

3 結(jié)論與建議

從以上數(shù)據(jù)和分析中可以看出，家庭住房的變遷與住房政策改革息息相關(guān)。住房制度的市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型大大促進(jìn)了我國(guó)居民住房條件的改善，也為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了活力。

根據(jù)住房過(guò)濾模型，商品房的主要購(gòu)買(mǎi)者為高收入家庭，低收入家庭居住在舊房子而不是新房子。因此，結(jié)合以上分析可知，雖然居民居住條件大大提升，但政府在制定住房政策時(shí)還應(yīng)重點(diǎn)完善住房保障制度，關(guān)注農(nóng)民工群體、城鎮(zhèn)異地就業(yè)轉(zhuǎn)移人群等外地人口及困難家庭。通過(guò)為外來(lái)無(wú)房人口提供廉租房、保障房服務(wù)，規(guī)范租房市場(chǎng)秩序。同時(shí)，政府還應(yīng)繼續(xù)關(guān)注城鎮(zhèn)中原有住房困難家庭，對(duì)人均居住面積低于8平方米的家庭提供一定住房補(bǔ)貼，規(guī)范住房保障申請(qǐng)，依法保障該類(lèi)家庭在經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房和廉租房申請(qǐng)中處于優(yōu)先地位。對(duì)于住房中存在的不平等問(wèn)題，政府也應(yīng)予以重視，增加擁有多套住房家庭的持有成本和交易成本，抑制投資性購(gòu)房帶來(lái)的炒房問(wèn)題。通過(guò)調(diào)控手段，推動(dòng)我國(guó)住房市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，保持良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

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