圍堵信貸資金違規(guī)流入樓市

唐郡　張穎馨

多地開始加強排查經(jīng)營貸、消費貸等信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市情況，排查范圍也從個人貸款拓展至普惠口徑的小微企業(yè)貸款。

2020年年底以來，部分炒房者利用低息的經(jīng)營貸資金投資樓市的消息不絕于耳，北京、上海、廣東等地銀保監(jiān)局紛紛要求轄內(nèi)銀行開展自查，嚴(yán)防經(jīng)營貸、消費貸等信貸資金流入樓市。對確認(rèn)用途違規(guī)的行為，要求及時采取實質(zhì)性管控措施。

某股份行人士對《財經(jīng)》記者表示，該行的排查涉及各個相關(guān)條線，對公業(yè)務(wù)部門的普惠小微企業(yè)貸款也被納入其中，“力度很大”。

據(jù)廣東銀保監(jiān)局通報，截至3月16日，其轄內(nèi)（不含深圳）銀行機構(gòu)4501個網(wǎng)點完成自查，排查個人經(jīng)營性貸款5678億元、個人消費貸款2165億元，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額2.77億元、920戶，其中廣州地區(qū)銀行機構(gòu)自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額1.47億元、305戶。

已經(jīng)查實的問題貸款，銀行已經(jīng)采取了終止額度、一次性全額結(jié)清、分期提前還款等整改措施，對存在違規(guī)問題的內(nèi)部員工開展了警示告誡、通報批評、積分扣減、經(jīng)濟處罰等問責(zé)。

此外，《財經(jīng)》記者獲悉，為防止經(jīng)營貸流向樓市，北京地區(qū)部分銀行開始提高經(jīng)營貸發(fā)放門檻，或是提高貸款利率。

“很多銀行，尤其國有大行，在嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管要求?！鼻笆龉煞菪腥耸扛嬖V《財經(jīng)》記者，“畢竟對樓市調(diào)控的要求是從兩會傳達(dá)下來的，政策起點很高?！?021年兩會期間，“房住不炒”第三次出現(xiàn)在政府工作報告中。報告重申了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策主基調(diào)，并提出因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

今年前2個月，居民中長期貸款新增近1.4萬億元。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，其中大部分是房貸，“說明房貸仍然增長較快?！便y保監(jiān)會主席郭樹清在國新辦新聞發(fā)布會上坦言，現(xiàn)在房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向還是比較強，“很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機，這是很危險的?！?/p>

“從去年開始，熱點城市出現(xiàn)了比較明顯的過熱的趨勢，并且出現(xiàn)了‘市場過熱、‘違規(guī)資金入市之間的惡性循環(huán)?！必悮ぱ芯吭焊呒壏治鰩熍撕聘嬖V《財經(jīng)》記者。

不過，多位銀行業(yè)人士亦表示，本次排查力度較大，但要徹底堵住“漏洞”也很難。據(jù)悉，當(dāng)前仍有貸款中介表示可以幫助購房者申請經(jīng)營貸用于購房，并聲稱“不可能會被發(fā)現(xiàn)”。

大小銀行齊動手：排查違規(guī)+提升信貸門檻

從去年年底開始，多家媒體報道，部分熱點城市出現(xiàn)低息經(jīng)營貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市，助推房價上漲。

《財經(jīng)》記者了解，此前上海地區(qū)多家規(guī)模較大的股份行確已在自查信貸資金違規(guī)流入樓市。近期，浙商銀行等幾家規(guī)模較小的股份行也將開始排查工作，參與排查的銀行數(shù)量正在增加。

同時，銀行排查范圍也從消費貸、經(jīng)營貸等個人貸款擴圍至普惠口徑的小微企業(yè)貸款。

某股份行人士告訴《財經(jīng)》記者，該行總行近日已出臺排查政策，“涉及各相關(guān)條線，就連普惠小微企業(yè)（貸款）也要加強資金用途，嚴(yán)禁流入樓市;信用卡貸款更不用講，一直以來嚴(yán)禁用做貸款首付?！?/p>

3月12日上午，一份落款時間為3月11日，題為《關(guān)于開展普惠抵押類貸款信息及流向核查的通知》的文件在社交App上流傳。

文件顯示，交通銀行普惠部正在對深圳地區(qū)2020年5月1日以后發(fā)放的1000萬元以下的普惠口徑貸款進(jìn)行核查，核查內(nèi)容包括：抵押物過戶時間與貸款申請時間間隔是否短于8個月;貸款發(fā)放前、后3個月，借款人及其配偶名下是否有新增房產(chǎn)。文件中提到，“本次排查為監(jiān)管機構(gòu)在2020年3月經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)排查后的又一次排查”。

為了防止經(jīng)營貸流向樓市，有銀行開始提高經(jīng)營貸發(fā)放門檻，或是提高貸款利率。圖/視覺中國

此外，據(jù)央視財經(jīng)報道，交通銀行正在深圳地區(qū)嚴(yán)查消費貸資金進(jìn)入樓市，若查實將提前收回貸款，并稱當(dāng)前已有幾例通報案例。

就以上情況，《財經(jīng)》記者向交通銀行方面求證，截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。

此前，一張某銀行上海分行出具的《個人貸款提前收回告知函》圖片在網(wǎng)絡(luò)上廣為流傳，內(nèi)容主要為某借款人因違反貸款用途相關(guān)規(guī)定而被銀行提前收回貸款。也有上海房產(chǎn)投資者接受媒體采訪時表示，由于挪用經(jīng)營貸資金買房，近期被銀行要求提前返還貸款。

《財經(jīng)》記者從多名北京地區(qū)銀行人士處了解到，自2020年底開始，多家銀行陸續(xù)加大信貸資金違規(guī)流入樓市情況的排查，如若出現(xiàn)資金用途不符合合同約定，就會暫停向借款人發(fā)放貸款，并要求借款人提前歸還貸款?！巴暌彩前凑者@種方式操作，不過今年的執(zhí)行力度更大。大致流程是銀行先自查，然后監(jiān)管會抽查。”

“通常情況下，銀行也不是就立即抽貸、斷貸，一般會先與客戶協(xié)商解決，遇到特殊情況再訴諸法律。但通過法律程序太麻煩，我們并不想這么折騰?！蹦彻煞葜沏y行客戶經(jīng)理直言。

為了防止經(jīng)營貸流向樓市，有銀行開始提高經(jīng)營貸發(fā)放門檻，或是提高貸款利率。北京地區(qū)某銀行客戶經(jīng)理告訴《財經(jīng)》記者，如在貸款資質(zhì)上，對新注冊企業(yè)等有至少滿6個月的時間要求，企業(yè)流水和借款人的收入流水要覆蓋貸款額的指定倍數(shù)等。與此同時，經(jīng)營貸的貸款利率相較此前有一定上浮。

貓鼠游戲不斷：中介障眼法頻出

消費貸、經(jīng)營貸等信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場并不鮮見。銀保監(jiān)會官網(wǎng)顯示，對個人消費貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場的相關(guān)處罰至少可以追溯到2015年。2017年，包括信用卡透支在內(nèi)的各類個人消費貸款被挪用作購房首付款，異化為“首付貸”進(jìn)入房地產(chǎn)市場，引發(fā)各界廣泛關(guān)注。

對此，監(jiān)管部門也屢次要求銀行對此開展核查、處置。去年4月，央行深圳中心支行就曾向轄區(qū)內(nèi)各商業(yè)銀行下發(fā)通知，要求自查房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況。

雖然監(jiān)管及銀行都在加強排查及問責(zé)力度，但信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的“漏洞”卻難以完全堵住，這其中一個重要原因便是非法中介的存在。

在北京地區(qū)擁有一套價值400余萬元住房的某廣告公司人員告訴《財經(jīng)》記者，此前準(zhǔn)備購買二套房，但因為首付資金不足，存在200多萬元的資金缺口。為了方便，他直接找到貸款中介。

“對方先是詢問了我的具體工作、名下有無公司、有無其他信用貸款等基本情況，隨后表示可以通過操作7家銀行，提供總額達(dá)到250萬元的信用貸款，貸款利率在4%左右，借款期限在3-5年。提到是否有更低利率的貸款，中介表示經(jīng)營貸利率最低可以做到3.85%，但需要將首套房進(jìn)行抵押。”上述廣告公司人員表示。

而當(dāng)該人員表示近期銀行加大力度排查信貸資金違規(guī)流入樓市，擔(dān)憂此后遭遇斷貸并被要求提前還款，貸款中介則稱“會幫助用戶規(guī)避資金流向問題，提交給銀行的會是合規(guī)合法的貸款材料，后續(xù)也不可能會被發(fā)現(xiàn)。”

另一種規(guī)避監(jiān)管的方式是直接提現(xiàn)。潘浩告訴《財經(jīng)》記者，違規(guī)資金流入樓市，監(jiān)管最困難的部分來自于，經(jīng)營貸放貸之后提現(xiàn)，給追蹤資金去向帶去的困難。

“如果銀行非要刨根問底地查的話，肯定查得到。”上海地區(qū)一銀行業(yè)人士則直言，當(dāng)前大部分借款人是通過多次轉(zhuǎn)賬的方式規(guī)避監(jiān)管，挪用經(jīng)營貸資金，銀行需要層層穿透去核查，但“大部分銀行沒有這個精力去穿透”。西南地區(qū)某銀行人士也對《財經(jīng)》記者表示，通過簽訂虛假合同偽造資金用途的方式挪用貸款不太好查。

監(jiān)管也已有應(yīng)對措施。北京銀保監(jiān)局1月30日表示，已第一時間開展大數(shù)據(jù)篩查，并就篩查發(fā)現(xiàn)的疑點線索向轄內(nèi)銀行機構(gòu)下發(fā)監(jiān)管提示函，要求各行對2020年下半年以來新發(fā)放的個人消費貸款和個人經(jīng)營性貸款合規(guī)性開展全面自查，重點排查是否存在消費貸、經(jīng)營貸資金被違規(guī)用于支付購房款等問題。

不過，銀行自查仍存在一定現(xiàn)實困難?！氨热缈蛻粲米錾a(chǎn)經(jīng)營的貸款用途，如果客戶一部分用在經(jīng)營，一部分用在樓市，客戶自身資金來源又多元化或業(yè)務(wù)很頻繁，有時候銀行也很難證明他資金流向樓市了?！鼻笆龉煞菪腥耸勘硎?。

另一股份行個貸業(yè)務(wù)人員向《財經(jīng)》記者介紹，每個銀行執(zhí)行情況不一樣，有的銀行主動大規(guī)模自查動力有限，可能就是監(jiān)管收到相關(guān)證據(jù)或者在銀行抽查時發(fā)現(xiàn)相關(guān)問題后，要求銀行整改。

“一方面，借款人可以通過貸款中介捏造證明資金用途的相關(guān)文件;另一方面，用戶也可以在某銀行拿到資金后打款至另一銀行，由于兩家銀行不在同一個銀行賬戶體系內(nèi)，第一家銀行根本無法監(jiān)測到借款人的最終資金流向?！鄙鲜鰝€貸業(yè)務(wù)人員直言，當(dāng)前監(jiān)管借助大數(shù)據(jù)分析，并通過協(xié)調(diào)不同銀行配合調(diào)查，能在一定程度上把握借款人的資金流向。“但要想完全堵住‘漏洞，確實很難?！?h3>二套購房收緊，剛需盡力保障

近年來，居民部門債務(wù)規(guī)?？焖偕仙饛V泛關(guān)注。央行在《2020年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》中提示居民部門債務(wù)風(fēng)險，直言“居民債務(wù)繼續(xù)擴張的空間已非常有限”。據(jù)瑞銀宏觀報告，房貸占中國居民債務(wù)余額的55%，過往居民負(fù)債增長與房貸規(guī)模擴張高度相關(guān)。

去年三季度開始，監(jiān)管出臺了一系列措施對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。房企融資“三道紅線”直接對房企債務(wù)總量及杠桿比率進(jìn)行限制;銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，從資金提供端限制資金過度流入房地產(chǎn)市場。

針對個別城市房地產(chǎn)市場過熱情況，天津、青島、南京等城市推出土地供應(yīng)“兩集中制”，即土地集中公示，集中招拍掛出讓，一年只賣3次地。據(jù)悉，“兩集中制”將覆蓋22個核心一線、二線城市。此外，上海、深圳等地還出臺了法拍房限購、二手房成交參考價格發(fā)布機制等因城制宜的調(diào)控手段。

系列調(diào)控手段下，有部分剛需購房者被“誤傷”。西南地區(qū)某城商行信貸審批人員告訴《財經(jīng)》記者，信貸資金違規(guī)流向樓市在自己所在銀行很少出現(xiàn)，但伴隨一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，他所在銀行持續(xù)收緊房貸額度，并限制房地產(chǎn)開發(fā)公司準(zhǔn)入，因此按揭貸款審批基本處于停滯狀態(tài)?！爱?dāng)?shù)赜脩糍彿繜崆楹芨?，但現(xiàn)在都在排隊等著按揭貸款審批重啟?！?/p>

不過，多位業(yè)內(nèi)人士對《財經(jīng)》記者表示，本輪排查政策對剛需影響有限。

西南地區(qū)某房企人士告訴《財經(jīng)》記者，銀行排查經(jīng)營貸用途對其所在房企的個人房貸影響不大?！皞€人覺得首套剛需應(yīng)該影響不大”，渤海銀行上海分行風(fēng)險管理部李悅亦對《財經(jīng)》記者表示，“政策出臺有利于治理當(dāng)前樓市亂象，平復(fù)超一線城市樓價扭曲的局面，是落實中央一再要求的‘房住不炒、提高人民尤其一線城市人民生活幸福感的舉措之一。”

此前上海銀保監(jiān)局發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強個人住房信貸管理工作的通知》也指出，要求銀行“重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求”。

有北京地區(qū)購房者表示，近期在向銀行申請貸款時受到限制。據(jù)《財經(jīng)》記者了解，受影響較大的主要是二套房購買者。此前，由于經(jīng)營貸款利率較低，有用戶想要通過向銀行申請經(jīng)營貸，購置二套房產(chǎn)作改善房或投資，但近期均被多家銀行拒貸。

“銀行排查經(jīng)營貸，目前主要還是對投機者的震懾作用，預(yù)計對于居民正常購房將不會產(chǎn)生影響。”潘浩說道。

（《財經(jīng)》記者張威對此文亦有貢獻(xiàn)）