社會(huì)轉(zhuǎn)型背景下的城市住房制度變遷與住房屬性演變

摘 要：住房制度變遷經(jīng)歷了住房福利模式階段、住房福利模式向住房貨幣化推進(jìn)的階段、社會(huì)轉(zhuǎn)型新時(shí)期的城市住房制度階段。伴隨著我國(guó)整體社會(huì)機(jī)構(gòu)、身份結(jié)構(gòu)、個(gè)體價(jià)值觀等方面的轉(zhuǎn)換或改變，不同住房制度階段的住房差異和住房屬性也隨之發(fā)生了深刻的變化。隨著住房市場(chǎng)化的推進(jìn)，住房的投資屬性逐漸凸顯，居住屬性受到嚴(yán)重?cái)D壓。黨的十九大以來(lái)，黨和政府始終堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，堅(jiān)持“房住不炒”的定位，發(fā)揮住房保障的兜底功能，住房居住屬性開(kāi)始回歸。住房屬性的演變進(jìn)程表明黨和政府為打造公平的住房格局、增進(jìn)民生福祉做出了不懈的努力。政府和相關(guān)部門要牢牢把握住房的居住屬性，正確引導(dǎo)公眾的住房消費(fèi)觀念，探索解決大城市住房突出問(wèn)題的長(zhǎng)效機(jī)制。

關(guān)鍵詞：社會(huì)轉(zhuǎn)型;住房制度變遷;住房差異;住房屬性

[中圖分類號(hào)] C913?????[文章編號(hào)] 1673-0186（2021）002-0100-012

[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A???? ????[DOI編碼] 10.19631/j.cnki.css.2021.002.008

1949年至今，中國(guó)經(jīng)歷了急劇的社會(huì)轉(zhuǎn)型，在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、法律和制度等層面發(fā)生了一系列的變遷，群體的價(jià)值觀念和消費(fèi)結(jié)構(gòu)也產(chǎn)生了深刻的變化。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，正在加快形成以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局，個(gè)性化、多樣化的消費(fèi)需求傾向日漸凸顯。各級(jí)政府為保障人民群眾的住房需求，制定了一系列的住房政策，對(duì)改善不同時(shí)期的住房問(wèn)題發(fā)揮了重要的作用。2020年10月29日，黨的十九屆五中全會(huì)審議通過(guò)的《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”[1]，表明政府始終堅(jiān)持以人民為中心的原則，越來(lái)越重視住房的居住屬性。住房改革的不同時(shí)期，由于各種因素的綜合作用，不同群體之間在住房水平、資源獲得等方面出現(xiàn)了一定的差異，住房隔離問(wèn)題日趨顯著，嚴(yán)重影響了社會(huì)穩(wěn)定和團(tuán)結(jié)。本研究梳理社會(huì)轉(zhuǎn)型背景下的城市住房制度改革進(jìn)程和住房屬性演變情況，不僅具有理論意義，還能為政府和相關(guān)部門著力完善城市住房供應(yīng)體系、加快解決大城市住房突出問(wèn)題提供一定的建議。

一、文獻(xiàn)綜述和研究思路

伴隨著我國(guó)城市住房制度的變遷，住房屬性和住房差異的特點(diǎn)也發(fā)生了一定的變化。通過(guò)梳理以往學(xué)者對(duì)城市住房制度變遷進(jìn)程、住房屬性以及住房差異的研究進(jìn)展，可以歸納出我國(guó)城市住房制度變遷相關(guān)研究的基本情況和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。

（一）文獻(xiàn)綜述

學(xué)者們對(duì)城市住房制度變遷的研究主要是對(duì)變遷歷程進(jìn)行詳細(xì)的梳理和展望，探討伴隨著住房制度變遷出現(xiàn)的住房差異、利益分化和居住屬性變化。

在住房制度變遷進(jìn)程中，城市居民的住房水平差異和利益分化日漸凸顯。出現(xiàn)住房差異的原因主要包括市場(chǎng)轉(zhuǎn)型論、權(quán)力維續(xù)論、家庭稟賦說(shuō)等理論解釋。以倪志偉（Victor Nee）為代表的市場(chǎng)轉(zhuǎn)型理論強(qiáng)調(diào)在再分配經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，直接的生產(chǎn)者獲得更多的機(jī)會(huì)結(jié)構(gòu)及向上流動(dòng)機(jī)會(huì)，市場(chǎng)轉(zhuǎn)型賦予直接生產(chǎn)者更多控制資源的權(quán)力，降低了再分配階層的權(quán)力和回報(bào)，直接生產(chǎn)者的地位逐步上升[2]，在住房市場(chǎng)領(lǐng)域，個(gè)體可以通過(guò)自身努力，爭(zhēng)取更好的住房條件。權(quán)力維續(xù)論強(qiáng)調(diào)住房市場(chǎng)化時(shí)期的住房差異很大一部分原因是由房改前的住房分配過(guò)程和住房私有化改革過(guò)程導(dǎo)致的。改革之前導(dǎo)致社會(huì)差異形成的體制分割因素在一定程度上依然延續(xù)并放大[3]。布勞和鄧肯認(rèn)為，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)階段，先賦性因素對(duì)資源分配有很大的影響，個(gè)體可以依靠代際積累獲得住房資源;市場(chǎng)化改革以后，社會(huì)分層結(jié)構(gòu)變得越具開(kāi)放性，個(gè)體可以通過(guò)自身努力獲取住房[4]。王楓萍站在新都市社會(huì)學(xué)中的集體消費(fèi)理論視角對(duì)我國(guó)目前住房所體現(xiàn)出的問(wèn)題進(jìn)行分析，認(rèn)為單純以市場(chǎng)化為取向的住房供給制度將一大批無(wú)購(gòu)買支付能力的社會(huì)弱勢(shì)群體完全排除在城市住房供給體系之外。因此，政府在制定和實(shí)施集體消費(fèi)品的供給制度時(shí)要以社會(huì)公正和正義為首要前提[5]。

一些學(xué)者就住房屬性的分類、定位問(wèn)題和影響因素展開(kāi)了討論。有研究者將住房屬性區(qū)分為居住、權(quán)利、歸屬以及投資屬性，并由此出發(fā)驗(yàn)證這幾個(gè)屬性對(duì)城市居民階層認(rèn)同和階層分化產(chǎn)生的影響[6]。有學(xué)者認(rèn)為必須把住房的社會(huì)屬性、商品屬性、財(cái)產(chǎn)屬性以及投資品屬性進(jìn)行綜合分析，在制度設(shè)計(jì)中做到對(duì)住房屬性的統(tǒng)籌兼顧，推進(jìn)住房供給側(cè)改革[7]。有研究者認(rèn)為住房具有資產(chǎn)屬性，對(duì)個(gè)體的財(cái)富積累和分配有很大影響。住房產(chǎn)權(quán)是調(diào)整生命周期收入的重要手段[8]。除此之外，還有很多學(xué)者開(kāi)始探索回歸住房居住屬性的對(duì)策。有研究者強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征對(duì)住房屬性有很大的影響，要使住房回歸居住屬性，就需要引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“再實(shí)體化”[9]。有學(xué)者認(rèn)為要通過(guò)政府和各方的努力，回歸住房的居住屬性，并合理適度發(fā)揮其投資屬性[10]。一些學(xué)者認(rèn)為需要充分理清政府和市場(chǎng)責(zé)任邊界問(wèn)題、住房資源分配的公平性問(wèn)題，以推動(dòng)我國(guó)住房事業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展[11]。

以往的研究成果對(duì)住房制度變遷、住房差異以及住房屬性的變動(dòng)問(wèn)題都進(jìn)行了深入的探討，對(duì)本研究具有一定的參考價(jià)值。尤其是從集體消費(fèi)理論的視角探討住房問(wèn)題，對(duì)思考我國(guó)住房供應(yīng)體系的完善有一定的啟發(fā)。在社會(huì)轉(zhuǎn)型背景下，政府和市場(chǎng)關(guān)系的變化、制度的變遷以及個(gè)體價(jià)值取向的變化都會(huì)帶來(lái)住房屬性的變動(dòng)，但是少有研究者探討住房屬性變動(dòng)的原因及帶來(lái)的影響。本研究主要聚焦于住房制度變遷背景下的住房差異和住房屬性演變，并思考住房屬性變動(dòng)的原因。

（二）研究思路

社會(huì)轉(zhuǎn)型是一種由封閉的、半封閉的傳統(tǒng)型社會(huì)向開(kāi)放的現(xiàn)代型社會(huì)轉(zhuǎn)型的發(fā)展過(guò)程[12]，主要表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化、機(jī)制轉(zhuǎn)換以及觀念的轉(zhuǎn)變。結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化是指當(dāng)前的社會(huì)整體結(jié)構(gòu)、社會(huì)身份結(jié)構(gòu)等均在發(fā)生轉(zhuǎn)化;機(jī)制轉(zhuǎn)換是指我國(guó)社會(huì)的社會(huì)流動(dòng)機(jī)制、社會(huì)保障機(jī)制、利益分配機(jī)制等在發(fā)生轉(zhuǎn)換;觀念轉(zhuǎn)變是指伴隨著前面兩種因素的轉(zhuǎn)換，人們的價(jià)值觀念也在發(fā)生轉(zhuǎn)變[13]。

住房是透視我國(guó)社會(huì)轉(zhuǎn)型的獨(dú)特視角，也是研究社會(huì)不平等的重要維度。在社會(huì)轉(zhuǎn)型的背景下，住房問(wèn)題的產(chǎn)生和住房屬性的變動(dòng)受到結(jié)構(gòu)、機(jī)制、觀念等方面轉(zhuǎn)化或轉(zhuǎn)變的影響。第一，伴隨著制度轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)機(jī)制的作用正逐步超過(guò)再分配機(jī)制，成為資源分配和地位獲得的重要方式，進(jìn)一步激發(fā)了市場(chǎng)活力，為不同個(gè)體提供了更多的選擇和機(jī)會(huì)。制度變遷理論強(qiáng)調(diào)制度行為主體為了追逐利益而進(jìn)行制度的變革。在改革開(kāi)放之后，一些地方政府為了追逐利益，開(kāi)始“放權(quán)讓利”，逐漸構(gòu)成了當(dāng)時(shí)我國(guó)制度轉(zhuǎn)型的特色。原有的封閉社會(huì)的資源逐步可以在開(kāi)放的社會(huì)中靠市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲取，群體之間的同質(zhì)性較弱，穩(wěn)定性較差，利益分化嚴(yán)重，住房差異日益明顯。在此基礎(chǔ)上，住房的屬性也發(fā)生了很大的變動(dòng)。第二，在住房制度變遷的不同時(shí)期，不同家庭或個(gè)體所持有的價(jià)值觀發(fā)生了變化，很多流動(dòng)人口出現(xiàn)家庭化遷移趨勢(shì)。一些個(gè)體將在大城市買房定居奉為奮斗目標(biāo)，導(dǎo)致大城市住房壓力日趨緊張。還有一些個(gè)體受利益所驅(qū)，購(gòu)買多套房產(chǎn)進(jìn)行投資，不斷追逐住房帶來(lái)的投資回報(bào)，進(jìn)而造成住房屬性定位的嚴(yán)重不清晰。第三，隨著社會(huì)保障機(jī)制的逐步完善，政府和相關(guān)部門在推進(jìn)保障房建設(shè)等方面做出了很大的努力，逐步推進(jìn)全體人民住有所居，推進(jìn)住房居住屬性的轉(zhuǎn)變。

本文主要是基于社會(huì)轉(zhuǎn)型背景，通過(guò)梳理住房制度變遷的過(guò)程，回答以下幾個(gè)問(wèn)題。第一，在我國(guó)社會(huì)身份、資源結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的過(guò)程中，住房問(wèn)題和住房屬性的特點(diǎn)有哪些？第二，我國(guó)社會(huì)流動(dòng)機(jī)制、保障機(jī)制的變動(dòng)對(duì)住房屬性的演變有哪些影響？第三，伴隨著居民個(gè)體價(jià)值觀念的轉(zhuǎn)變，居民消費(fèi)觀念也在發(fā)生變化，這一系列變化對(duì)住房屬性的變動(dòng)帶來(lái)哪些影響？

二、不同歷史階段的城市住房制度變遷

總體來(lái)看，我國(guó)城市住房制度變遷經(jīng)歷了三個(gè)重要的階段，主要包括住房福利模式階段、住房福利模式向住房貨幣化推進(jìn)的階段、社會(huì)轉(zhuǎn)型新時(shí)期的城市住房制度變遷階段。在這三個(gè)階段的歷程中，中國(guó)城市住房制度發(fā)生了深刻的變遷。

（一）1949—1978年：住房福利模式階段

從中華人民共和國(guó)成立到改革開(kāi)放之前的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)階段，政府主要采取的是與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房制度，即住房單位福利社會(huì)主義模式。在住房單位福利階段，城鎮(zhèn)職工不需要承擔(dān)建設(shè)住房的責(zé)任，而是由國(guó)家和單位承擔(dān)。住房分配主要依據(jù)城鎮(zhèn)職工在單位的工齡、職位高低等標(biāo)準(zhǔn)，且收取較低的租金。這種采取住房實(shí)物福利分配模式和低租金住房消費(fèi)方式的住房體制，具有歷史的現(xiàn)實(shí)性，為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出了很大貢獻(xiàn)。但是由于住房租金根本無(wú)法填補(bǔ)政府和企業(yè)單位對(duì)住房建設(shè)及維護(hù)而投入的巨額資金，使得國(guó)家和企業(yè)背負(fù)了巨大的住房建設(shè)壓力與財(cái)政負(fù)擔(dān)，住房生產(chǎn)始終處于低水平狀態(tài)。隨著城鎮(zhèn)人口的日益增多，單純依靠國(guó)家和企業(yè)有限的住房供應(yīng)根本無(wú)法滿足城市居民的基本居住需求。到改革開(kāi)放初期，我國(guó)的城鎮(zhèn)人均居住面積從解放初期的4.5平方米降低為3.6平方米[14]，“房荒”問(wèn)題嚴(yán)重，住房壓力日益凸顯。除此之外，由于福利分房的主要依據(jù)是職工的工齡和職位高低，而不考慮家庭結(jié)構(gòu)和數(shù)量，許多房屋的分配根本無(wú)法滿足職工家庭的實(shí)際住房需求。

隨著社會(huì)轉(zhuǎn)型的加速，政府逐步開(kāi)始重視生產(chǎn)建設(shè)，大力推進(jìn)工業(yè)化發(fā)展，雖然在住房建設(shè)方面也有一定的投入，但是城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的住房需求仍然無(wú)法得到滿足。在此階段，住房獲得和住房條件差異產(chǎn)生的原因主要來(lái)源于體制因素，具體體現(xiàn)在以下三個(gè)方面。第一，城鎮(zhèn)職工不同單位因資源掌握不同而造成分配住房的標(biāo)準(zhǔn)有差異，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)階段的住房資金大部分都是政府投入，而國(guó)有企業(yè)與集體企業(yè)相比，獲得的住房建設(shè)投資比例更大;此外，不同規(guī)模企業(yè)獲得的住房建設(shè)投入也不同，因而極易造成不同家庭住房條件和住房面積等方面的差異。第二，單位內(nèi)部按級(jí)別等標(biāo)準(zhǔn)分配住房的差異。在福利分房的過(guò)程中，一般都是按照行政級(jí)別的高低和工齡來(lái)分配住房，行政級(jí)別高或工齡長(zhǎng)的職工優(yōu)先獲得住房。在住房面積或住房質(zhì)量上更是遵循嚴(yán)格的住房等級(jí)分配標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，而不是按照職工的貢獻(xiàn)多少和剛性需求來(lái)分配住房，居住差異明顯。第三，擁有單位分配住房資格的群體與其他群體在住房方面的差異。由于住房建設(shè)投入資金的有限性，新房的分配苦樂(lè)不均，仍舊有一部分職工尚未分到住房或住房分配時(shí)間比較遲，一些真正需要房子的家庭分不到房子，個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)干部搞特殊化、走后門，以手中的權(quán)力謀取私利，嚴(yán)重影響了住房分配的公平和公正。綜合而言，這一時(shí)期住房分配模式充分體現(xiàn)了再分配權(quán)力的資源分配作用，抑制了企業(yè)和個(gè)人對(duì)住房的投入，而且很容易因?yàn)閱挝粚?duì)住房資源的掌握而造成行政職能濫用，許多居民的住房條件很難得到改善。對(duì)該階段的流動(dòng)人口而言，他們留在城市的意愿并不強(qiáng)烈，沒(méi)有家庭化遷移帶來(lái)的住房壓力。

（二）1978—2009年：住房福利模式向住房貨幣化推進(jìn)的階段

1978年以來(lái)，我國(guó)社會(huì)轉(zhuǎn)型進(jìn)入快速發(fā)展階段，我國(guó)開(kāi)始從自給半自給的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)階段轉(zhuǎn)變。1980年6月，中共中央、國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家建委黨組《全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》，正式提出住房商品化的政策，指出個(gè)人可以新建、購(gòu)買或擁有自己的住房[15]。自此，我國(guó)各級(jí)政府開(kāi)始對(duì)住房政策進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)行了一系列的住房改革，具體包括三個(gè)階段：一是試點(diǎn)售房，由政府統(tǒng)一建設(shè)房屋，向個(gè)人出售，在此階段，由于城鎮(zhèn)居民收入比較低，對(duì)購(gòu)房的承受能力也比較低，因此普遍持有“買房不如租房”的觀念，購(gòu)房積極性不高，試點(diǎn)售房的效果并不理想。二是住房的提租補(bǔ)貼，在此階段，各地進(jìn)行試點(diǎn)提高租金，增加工資，以鼓勵(lì)城鎮(zhèn)居民買房。三是“以售代租”，即將公有的住房折價(jià)出售給個(gè)人。1994年，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，該決定提出從國(guó)家和單位統(tǒng)包制轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家、單位以及個(gè)人按照一定比例共同承擔(dān)住房建設(shè)投資，建立并推行住房公積金制度，積極推進(jìn)租金改革，穩(wěn)步出售公有住房，加快經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作①。此階段提出的城鎮(zhèn)住房制度改革是為了適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，以滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的住房需求，也在一定程度上抑制了不合理的住房要求，逐步轉(zhuǎn)變了一些個(gè)體的住房消費(fèi)觀念。

1998年，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)受到一定影響，政府希望通過(guò)實(shí)現(xiàn)住房的商品化和社會(huì)化，推動(dòng)住房產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。因此，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，該通知明確提出“自1998年下半年起停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化”[16]。這一通知的提出，徹底告別了住房福利分配，建立了保障性住房和商品住房并行的雙軌住房制度。2003年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，該通知強(qiáng)調(diào)將房地產(chǎn)業(yè)確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，要充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，要提高普通商品住房的供應(yīng)②。自此，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)也從這一時(shí)期開(kāi)始經(jīng)歷不斷上漲的過(guò)程。隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，住房問(wèn)題成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)話題。城市居民中的中低收入階層日漸承受著巨大的購(gòu)房壓力，外地流動(dòng)人口很難在大城市買房落戶。在此過(guò)程中，保障性住房對(duì)外地人口有很大的限制，對(duì)維護(hù)社會(huì)公平和正義造成極大的影響。

隨著住房商品化進(jìn)程的推進(jìn)，住房?jī)r(jià)格不斷提高。為了促進(jìn)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，政府及相關(guān)部門出臺(tái)了一系列住房政策。2005年3月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，該通知強(qiáng)調(diào)，要高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作，大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期。2006年國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。這些政策的提出一定程度上改善了部分中低收入階層的住房條件。2007年，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，該意見(jiàn)明確指出“住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題。要始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的”③。一系列政策的提出，表明政府對(duì)住房居住屬性逐步重視，但是受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，住房的投資屬性仍舊發(fā)揮重要作用。2008年，面對(duì)全球金融危機(jī)帶來(lái)的嚴(yán)峻形勢(shì)，政府希望通過(guò)一系列措施進(jìn)行“救市”，在房地產(chǎn)行業(yè)采取的措施主要是擴(kuò)張性調(diào)控。2008年12月20日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，在加大保障性住房建設(shè)力度的同時(shí)，進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房的消費(fèi)。在2008年至2009年之間，全國(guó)的住房平均銷售價(jià)格迅速上升，抑制不合理的住房消費(fèi)行為成為政府和相關(guān)部門接下來(lái)亟待解決的問(wèn)題。在此過(guò)程中，有相當(dāng)一部分“夾心層”群體既沒(méi)有足夠的資本購(gòu)買商品房，又無(wú)法申請(qǐng)到保障性住房，住房囧相日趨凸顯。

住房貨幣化改革的提出，為市場(chǎng)直接勞動(dòng)者靠自身努力購(gòu)房提供了更多的機(jī)會(huì)，但是單位制度累積的集體性社會(huì)排斥現(xiàn)象仍舊比較嚴(yán)重。隨著房?jī)r(jià)的上漲，最早購(gòu)買單位福利房、房改房的群體不僅獲得了住房，而且可以積累更多財(cái)富購(gòu)買商品房。房改時(shí)無(wú)房戶或住房面積很小的居民、新參加工作的職工中低收入的無(wú)房居民則成為購(gòu)房困難的群體，他們不得不努力積累更多的財(cái)富以便買到合適的住房。綜合而言，在1978年到2009年之間，再分配權(quán)力的作用依然在延續(xù)，市場(chǎng)的直接生產(chǎn)者也獲得相應(yīng)的回報(bào)，并可以通過(guò)自身財(cái)富的積累購(gòu)買商品房，再分配權(quán)力和市場(chǎng)機(jī)制共同發(fā)揮對(duì)住房獲得的影響;除了政策對(duì)住房差異產(chǎn)生的影響，個(gè)體的居住方式、消費(fèi)觀念也對(duì)住房差異產(chǎn)生著一定的影響。

（三）2010—2020年：社會(huì)轉(zhuǎn)型新時(shí)期的城市住房制度變遷階段

2010年是我國(guó)社會(huì)轉(zhuǎn)型飛速發(fā)展的新階段，社會(huì)發(fā)展開(kāi)始由“加快發(fā)展速度”轉(zhuǎn)為“加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變”，政府和相關(guān)部門為實(shí)現(xiàn)全體居民共享改革發(fā)展成果，努力調(diào)整各項(xiàng)政策。根據(jù)全國(guó)人口普查的資料顯示，城市人均住房建筑面積由21.82平方米增加到了29.15平方米，住房基本設(shè)施和平均每戶住房間數(shù)的比重都有所改善;在城市居民中，購(gòu)買商品房的比重由2000年的9.21%上升到了2010年的26.02%①。2010年1月7日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，該通知規(guī)定要增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求②。該通知的發(fā)布在一定程度上緩解了城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題，有效抑制了以投資為目的的消費(fèi)行為。自此，最強(qiáng)限購(gòu)令在各地開(kāi)展，全國(guó)各地對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了“限購(gòu)、限貸、限價(jià)”。此后，政府開(kāi)始日益重視解決流動(dòng)人口的住房問(wèn)題。2010年6月，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委等七個(gè)部委聯(lián)合制定了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，該意見(jiàn)首次提出將有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員納入公租房供應(yīng)范圍，有效地解決了部分外地流動(dòng)人口的住房難題，有助于維護(hù)社會(huì)公平和團(tuán)結(jié)③。2013年10月，習(xí)近平總書記在中共中央政治局第十次集體學(xué)習(xí)時(shí)強(qiáng)調(diào)，“加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)。不斷實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的目標(biāo)”④。這一時(shí)期的住房制度改革實(shí)際上從市場(chǎng)調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)榱耸袌?chǎng)與住房保障并重的階段。2014年，共有產(chǎn)權(quán)房作為一種新的住房保障形式出現(xiàn)，這表明我國(guó)在探索保障性住房的道路上邁出了新的一步，有效地解決了部分中低收入群體的住房問(wèn)題。2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)將公租房擴(kuò)大到非戶籍人口，要求以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，這在很大程度上表明政府對(duì)滿足不同群體住房需求的決心。2015年11月，習(xí)近平總書記在主持召開(kāi)中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議中強(qiáng)調(diào)，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。隨后，全國(guó)各地的樓市開(kāi)始逐步去庫(kù)存，商品房?jī)r(jià)格有所降低，這一舉措對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、緩解金融風(fēng)險(xiǎn)具有重要作用。2016年12月，習(xí)近平總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議上進(jìn)一步指出要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性。2017年，黨的十九大報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”的定位，這為今后住房發(fā)展指明了方向，再次明確了房子的居住屬性。2018年5月19日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，進(jìn)一步明確了要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，再次強(qiáng)調(diào)了政府“房住不炒”的堅(jiān)定態(tài)度。2020年，政府和相關(guān)部門繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，不斷推進(jìn)各類群體住有所居、宜居、適居，很多城市也開(kāi)始落實(shí)租售同權(quán)的細(xì)則。在以居住功能為導(dǎo)向的住房政策實(shí)施中，各類群體的住房問(wèn)題逐步得到有效改善?？傮w來(lái)看，在社會(huì)轉(zhuǎn)型新階段，一系列住房政策的推進(jìn)，為住房居住屬性的定位提供了明確的方向。

在社會(huì)轉(zhuǎn)型新階段，住房的供給主要來(lái)自市場(chǎng)和政府供給。住房差異的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面。第一，有家庭財(cái)富積累的個(gè)體和無(wú)家庭財(cái)富積累的個(gè)體之間的差異。隨著大城市對(duì)人才的吸納，大量流動(dòng)人口涌入一線城市尋找就業(yè)機(jī)會(huì)，致使許多大城市的住房狀況日益緊張，但是由于房?jī)r(jià)飛速上漲，其增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于市場(chǎng)直接生產(chǎn)者在市場(chǎng)中獲得的利益回報(bào)，如果沒(méi)有原有的財(cái)富積累或家庭支持，個(gè)人靠自身的努力很難在短時(shí)間內(nèi)購(gòu)買大城市的住房。第二，戶籍差異帶來(lái)的保障性住房分配差異。在住房保障制度完善前期，大多數(shù)保障性住房都是提供給本地戶籍的低收入群體，政府的準(zhǔn)入機(jī)制有限，很多外地人口享受保障性住房的范圍受到限制。第三，房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)帶來(lái)的中低收入群體成為住房保障的夾心層。由于房?jī)r(jià)上漲，很多中低收入群體無(wú)法購(gòu)買商品房，這一類群體又很難申請(qǐng)到條件限制較多的保障性住房，成了住房保障的夾心層。綜合而言，在社會(huì)轉(zhuǎn)型飛速發(fā)展的階段，雖然市場(chǎng)機(jī)制的作用非常明顯，但是再分配權(quán)力仍舊在一定范圍內(nèi)發(fā)揮作用，表現(xiàn)在住房方面，除了父輩的財(cái)富積累之外，還有一部分體制內(nèi)單位通過(guò)使用政治權(quán)力為住房資源獲得提供便利，而大多數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的直接生產(chǎn)者只能通過(guò)自身勞動(dòng)來(lái)?yè)Q取住房資源。

三、住房制度變遷過(guò)程中的住房屬性演變

總體來(lái)看，住房兼具居住和投資兩種主要的屬性。居住屬性是住房的本質(zhì)屬性，也是最基本的屬性。從馬克思勞動(dòng)力再生產(chǎn)理論出發(fā)，住房最基本的屬性應(yīng)該是滿足勞動(dòng)力再生產(chǎn)基本居住需要，即居住屬性。因?yàn)樽》渴莿趧?dòng)力再生產(chǎn)的最主要場(chǎng)所，如果住房負(fù)擔(dān)過(guò)重或住房條件太差都會(huì)影響勞動(dòng)力再生產(chǎn)的數(shù)量和質(zhì)量[17]。除了居住屬性之外，住房還具有投資屬性。要正確處理好這兩個(gè)屬性之間的關(guān)系，以居住屬性作為最基本的功能依托，投資屬性為輔，如果顛倒兩個(gè)屬性的權(quán)重，將不利于住房市場(chǎng)的健康有序發(fā)展和社會(huì)的公平正義。在住房制度變遷過(guò)程中，由于社會(huì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中的政策、個(gè)體價(jià)值觀以及社會(huì)流動(dòng)機(jī)制等方面的變動(dòng)，住房屬性出現(xiàn)了一定的演變，對(duì)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了很大的影響。

（一）以居民需求為本的住房居住屬性發(fā)展階段

在住房福利模式到住房貨幣化階段發(fā)展的前期，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)推進(jìn)。政府越來(lái)越重視工業(yè)的發(fā)展，也在不斷通過(guò)各種靈活的住房政策滿足居民的住房需求，住房以居住屬性為主。在這一過(guò)程中，住房是作為一種集體消費(fèi)品由政府和單位相關(guān)部門分配給城市的體制內(nèi)職工，而體制外個(gè)體則被排除在福利分房之外，城市住房的建設(shè)和維護(hù)主要靠國(guó)家和企業(yè)單位統(tǒng)包，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)非常重。在此階段，公共租賃住房成為城鎮(zhèn)居民的主要住房構(gòu)成，租賃私房的比重非常小，并未產(chǎn)生因住房問(wèn)題累積的利益分化。除了基本的居住屬性之后，住房的其他屬性尚未凸顯。改革開(kāi)放之后，社會(huì)轉(zhuǎn)型加速進(jìn)行。隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，越來(lái)越多的農(nóng)村人口涌入城市尋找工作機(jī)會(huì)，住房需求持續(xù)上升。從住房類型看，城市住房類型呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，全國(guó)各大城市的公共租賃房的比重開(kāi)始下降，房改住房的比重有所上升;自2002年開(kāi)始，城市商品房所占的比重逐年上升。由于財(cái)富積累的有限性，大多數(shù)個(gè)體或家庭都是基于剛需購(gòu)房，住房的投資屬性尚不明顯?；谟?jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的單位制和戶籍制度發(fā)揮的作用逐漸減弱，但是也呈現(xiàn)出了原有權(quán)力維續(xù)的累積效應(yīng)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)的驅(qū)動(dòng)帶來(lái)住房投資屬性增強(qiáng)的階段

2003年，住房貨幣化模式正在穩(wěn)步推進(jìn)，隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化和政策的推動(dòng)，各級(jí)政府開(kāi)始發(fā)展外貿(mào)，推動(dòng)投資，積極促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在此過(guò)程中，政府開(kāi)始強(qiáng)調(diào)將房地產(chǎn)業(yè)確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的投資成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展給我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了極大的影響。伴隨著政府提出的寬松貨幣政策，住房?jī)r(jià)格迅速上漲。一些地方政府開(kāi)始依靠土地財(cái)政發(fā)展當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)，推動(dòng)住房投資屬性增強(qiáng)。隨著個(gè)體職業(yè)收入帶來(lái)的報(bào)酬遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住房投資帶來(lái)的報(bào)酬，越來(lái)越多的社會(huì)財(cái)富向住房領(lǐng)域積聚，住房的投資屬性逐漸加強(qiáng)，居住屬性被嚴(yán)重?cái)D壓。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，城鎮(zhèn)化水平提高，城市社會(huì)流動(dòng)性比較大。許多農(nóng)村人口越來(lái)越注重家庭團(tuán)聚、子女教育和生活質(zhì)量改善，并在文化、價(jià)值觀等方面對(duì)城市產(chǎn)生認(rèn)同。一些農(nóng)村流動(dòng)人口開(kāi)始逐步由原來(lái)的個(gè)體流動(dòng)到家庭化遷移推進(jìn)，且家庭化遷移的規(guī)模越來(lái)越大，對(duì)城市住房的需求也越來(lái)越大，進(jìn)而帶動(dòng)住房供需不足。隨著房?jī)r(jià)上漲，部分群體的住房需求無(wú)法得到滿足，嚴(yán)重影響了社會(huì)的正常流動(dòng)。在城市住房供需不足和住房?jī)r(jià)格嚴(yán)重上漲的背景下，一些利益團(tuán)體或個(gè)人對(duì)住房的投資屬性日益關(guān)注;此外，住房本身附加的公共服務(wù)優(yōu)勢(shì)，如重點(diǎn)學(xué)校和其他優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)設(shè)施等，成為個(gè)體及家庭開(kāi)始追逐的方向，一些房地產(chǎn)中介也趁此機(jī)會(huì)進(jìn)行宣傳和推廣，帶動(dòng)了炒“學(xué)區(qū)房”的熱度，很多家庭為購(gòu)買這種附加公共服務(wù)優(yōu)勢(shì)的住房，把家庭財(cái)富向住房領(lǐng)域全面傾斜。這種非正常的住房屬性追求，導(dǎo)致了住房原有的居住屬性受到很大的擠壓，也嚴(yán)重影響了部分個(gè)體或家庭的基本住房需求。

伴隨著社會(huì)轉(zhuǎn)型的加速，不同個(gè)體對(duì)住房消費(fèi)的非理性化認(rèn)識(shí)也影響了住房屬性的變動(dòng)。在孫洛龜在《房地產(chǎn)階級(jí)社會(huì)》中，強(qiáng)調(diào)了對(duì)土地的本體論反思，除了土地之外，住房是東亞社會(huì)安身立命的本質(zhì)意義，人們只有努力擁有房屋的所有權(quán)，最終才獲得一種本體論意義上的安全感[18]。在我國(guó)傳統(tǒng)的文化中，個(gè)體或家庭把擁有住房看作建立家庭和維護(hù)家庭穩(wěn)定的前提。在此過(guò)程中，住房的權(quán)利和歸屬功能開(kāi)始發(fā)揮作用，住房被認(rèn)為是階級(jí)分層的重要指標(biāo)，很多人把擁有住房看作在城市生活的身份象征，對(duì)租房居住有很大的偏見(jiàn)。很多青年將購(gòu)房奉為奮斗目標(biāo)，進(jìn)行非理性住房消費(fèi)，甚至通過(guò)啃老的方式購(gòu)買住房。這種傳統(tǒng)住房消費(fèi)觀念的非理性化，在很大程度上不利于經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展和社會(huì)健康有序地運(yùn)行。政府必須加大力度推進(jìn)租售同權(quán)，讓不同群體通過(guò)租房也能夠感受到房子帶來(lái)的歸屬感。

（三）住房投資屬性收縮和居住屬性回歸的階段

對(duì)住房投資屬性的側(cè)重，給經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展和社會(huì)的公平正義帶來(lái)了很大影響。當(dāng)住房的價(jià)格持續(xù)上漲時(shí)，居民的消費(fèi)導(dǎo)向就會(huì)轉(zhuǎn)為購(gòu)買住房，將房子作為價(jià)值載體。少數(shù)擁有多套房子的人，憑借炒房上升為富人階層，一些無(wú)房者則因?yàn)榧彝](méi)有可繼承的房產(chǎn)和住房?jī)r(jià)格的上漲，而一直處于中下層，嚴(yán)重影響了社會(huì)的健康有序發(fā)展。黨的十九大報(bào)告中明確指出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。這一定位明確表明國(guó)家對(duì)住房居住屬性的回歸。政府和相關(guān)部門開(kāi)始通過(guò)各項(xiàng)住房限購(gòu)令和金融政策嚴(yán)控炒房問(wèn)題，推動(dòng)租售同權(quán)，并加大對(duì)各類保障性住房的建設(shè)，不同性質(zhì)的住房陸續(xù)得到建設(shè)和推廣，在很大程度上緩解了不同類型群體的住房問(wèn)題，對(duì)住房居住屬性的回歸發(fā)揮了重要的作用。

從個(gè)人住房貸款余額的基本情況來(lái)看（見(jiàn)圖1），個(gè)人住房貸款余額從2011年的7.14萬(wàn)億元增加到2018年的25.75萬(wàn)億元，雖然總量一直在增加，但是個(gè)人住房貸款余額的同比增速?gòu)?017年開(kāi)始有所回落，這在很大程度上與房?jī)r(jià)增速放緩有關(guān)。在“房住不炒”的定位下，金融監(jiān)管單位開(kāi)始合理控制房地產(chǎn)貸款投放;各級(jí)政府和相關(guān)部門不再把房地產(chǎn)業(yè)作為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的手段，而是開(kāi)始重視實(shí)業(yè)發(fā)展。但是從個(gè)體角度而言，很多個(gè)體或家庭仍然認(rèn)為有房產(chǎn)比有房住更重要，想盡一切辦法購(gòu)買住房，并在此基礎(chǔ)上追逐“學(xué)區(qū)房”;還有的個(gè)體仍然希望通過(guò)投資房地產(chǎn)獲利，給其他有基本住房需求的個(gè)體或家庭帶來(lái)不利影響。政府和相關(guān)部門在推動(dòng)居住屬性回歸的過(guò)程中，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，推動(dòng)租售同權(quán)，保障租房者在租房期間享有的合法權(quán)益，鼓勵(lì)居民持有科學(xué)合理的住房消費(fèi)觀念。

綜合而言，在社會(huì)轉(zhuǎn)型背景下，伴隨著住房制度變遷，城鎮(zhèn)化水平的飛躍發(fā)展和價(jià)值觀念變化都對(duì)住房屬性的變化產(chǎn)生了極大的影響。在中華人民共和國(guó)成立至住房制度改革之前，住房的居住屬性占據(jù)主要地位，房子的主要功能是滿足人的居住需求;自1998年下半年開(kāi)始，政府和相關(guān)部門開(kāi)始推進(jìn)住房的市場(chǎng)化和商品化，住房的屬性從最初的居住屬性逐步轉(zhuǎn)為投資與居住屬性兼容;之后，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住房的投資屬性日益凸顯，嚴(yán)重?cái)D壓了居住屬性。黨的十九大報(bào)告中指出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，重新對(duì)住房的居住屬性進(jìn)行了定位。住房屬性變動(dòng)表明政府的政策傾向?qū)ψ》繉傩缘淖兓l(fā)揮了至關(guān)重要的作用，而個(gè)體價(jià)值觀、消費(fèi)觀的變動(dòng)也一定程度影響著住房屬性。住房居住屬性的回歸，充分表明了黨和政府把“以人民為中心”放在首位，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能把房地產(chǎn)放在首位，更不能因此影響人民對(duì)居住權(quán)的最基本需求。

四、總結(jié)與討論

2021年是中國(guó)共產(chǎn)黨成立一百周年，也是實(shí)施“十四五”規(guī)劃，開(kāi)啟全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家新征程的第一年。對(duì)住房居住屬性的明確定位和住房政策完善，是黨和政府堅(jiān)持以人民為中心發(fā)展思想的重要體現(xiàn)，也是在民生領(lǐng)域貫徹新發(fā)展理念，實(shí)現(xiàn)人民群眾共享改革發(fā)展成果有助于進(jìn)一步打破住房的階層壁壘，對(duì)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)行穩(wěn)致遠(yuǎn)、社會(huì)安定和諧具有重要作用。從歷史的經(jīng)驗(yàn)可以發(fā)現(xiàn)，在鞏固住房居住屬性的地位方面，不能完全依賴市場(chǎng)機(jī)制的作用，政府需要發(fā)揮主體作用。要處理好政府提供公共服務(wù)和市場(chǎng)化的關(guān)系，以保障性住房作為中低收入群體緩解住房困境的重要渠道，在市場(chǎng)調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上發(fā)揮住房保障的兜底功能。

政府和相關(guān)部門要在金融、財(cái)稅、土地政策等方面積極發(fā)力，建立維護(hù)住房事業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。第一，要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，保證政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。近幾年來(lái)，政府出臺(tái)了一系列住房政策，目的是抑制房?jī)r(jià)，保障居民住房的剛需。但是由于部分地區(qū)政策出臺(tái)的穩(wěn)定性和連續(xù)性較差，在一段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大起大落的現(xiàn)象。因此，必須建立住房制度發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。此外，各地政府還要堅(jiān)持一城一策、因城施策，嚴(yán)格加強(qiáng)土地財(cái)政的管理，制定合理的政策法規(guī)，避免區(qū)域結(jié)構(gòu)性矛盾日益突出。第二，要加強(qiáng)住房市場(chǎng)的監(jiān)管，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展。近幾年來(lái)政府在住房政策各方面的調(diào)整和改革，也逐漸證明政府對(duì)住房問(wèn)題的關(guān)心和改革的決心。政府應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和管理，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，嚴(yán)懲借“學(xué)區(qū)房”提高房?jī)r(jià)的行為。要繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，牢牢把握住房的居住屬性，正確引導(dǎo)公眾的住房消費(fèi)觀念，使消費(fèi)結(jié)構(gòu)趨向合理，有效抑制投資性需求。第三，要大力發(fā)展租賃住房。政府和相關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)政策性租賃住房的探索和發(fā)展，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，加快完善長(zhǎng)租房政策，推動(dòng)社會(huì)租賃環(huán)境的改善，讓更多的社會(huì)成員共享社會(huì)發(fā)展的成果。第四，要進(jìn)一步完善城鎮(zhèn)住房保障體系，加強(qiáng)技術(shù)支撐。政府和相關(guān)部門要進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房供給，增加流動(dòng)人口申請(qǐng)保障性住房的機(jī)會(huì)，讓更多的外地人口獲得公共租賃住房，以促進(jìn)社會(huì)的公平，增進(jìn)民生福祉。除此之外，政府和相關(guān)部門可以通過(guò)培養(yǎng)高技術(shù)人才，加強(qiáng)技術(shù)對(duì)住房保障制度的支撐，努力探索區(qū)塊鏈技術(shù)與住房領(lǐng)域的有效結(jié)合，加強(qiáng)住房監(jiān)管和空置房的應(yīng)用，有效防止福利陷阱的出現(xiàn)和政府住房資源的浪費(fèi)，促進(jìn)住房保障資源的有效利用[19]。

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The Change of Urban Housing System and the Evolution of Housing Property under the Background of Social Transformation

Zhang Jun

（Tianjin Municipal CPC Committee Party School， School of Marxism， Tianjin 300191）

Abstract： The change of the housing system has experienced the stage of housing welfare model， the stage of housing welfare model advancing to housing monetization， and the stage of urban housing system in the new period of social transformation. Along with the transformation or change of the overall social institutions in China， identity structure， individual values， etc.， the housing differences and housing attributes in different housing system stages have also undergone profound changes. With the advancement of housing marketization， the investment attributes of housing have gradually become prominent， and the housing attributes have been severely squeezed. Since the 19th National Congress of the Communist Party of China， the party and the government have always adhered to the people-centered development philosophy， firmly grasped the positioning of "housing to live without speculation"， played the role of housing security， and housing properties began to return. The evolving process of housing attributes show that the party and the government have made unremitting efforts to create a fair housing pattern and improve people's livelihood and welfare. The government and relevant departments must firmly grasp the residential attributes of housing， correctly guide the public's concept of housing consumption， and explore long-term mechanisms for solving prominent housing problems in big cities.

Key words： Social transformation; Changes in housing system; Housing difference;Housing property