商業(yè)銀行房屋抵押貸款評估問題的研究

劉筱雨

房地產(chǎn)抵押貸款作為各商業(yè)銀行眾多抵押貸款業(yè)務(wù)中的重要內(nèi)容之一，已成為地產(chǎn)業(yè)與銀行間的重要紐帶。第三方評估機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)評估是否合情合理、公平公正，與銀行機(jī)構(gòu)、抵押人和評估機(jī)構(gòu)的利益密切相關(guān)。本文將通過對房地產(chǎn)抵押貸款各利益群體現(xiàn)存問題的探究與分析，從而提出相應(yīng)的對策建議，以期規(guī)范現(xiàn)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)程序，降低不良貸款率。

隨著國家經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、房地產(chǎn)政策的不斷改善及房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)抵押貸款已成為各商業(yè)銀行各類抵押貸款業(yè)務(wù)中重要組成部分。房地產(chǎn)抵押價格評估是否公正合理，關(guān)系著各商業(yè)銀行、金融機(jī)構(gòu)與抵押人進(jìn)行房地產(chǎn)資產(chǎn)抵押貸款時的切身利益?？茖W(xué)評估房地產(chǎn)抵押貸款的資產(chǎn)價值是防范不良貸款產(chǎn)生的重要環(huán)節(jié)，也是規(guī)范房地產(chǎn)市場行為和保障房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的重要保障。

一、房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵

房地產(chǎn)抵押貸款的評估是指為了確定房地產(chǎn)抵押貸款的額度提供評估價值參考依據(jù)的活動。房地產(chǎn)抵押貸款的評估行為活動中需要對房地產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行分估算和判定，判斷出所抵押的房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)下的市場價值。也可以說，房地產(chǎn)抵押貸款是指商業(yè)銀行和金融機(jī)構(gòu)對抵押人擁有法律所規(guī)定下完整產(chǎn)權(quán)的、用以抵押的房地產(chǎn)價值的確認(rèn)，以及確認(rèn)貸款額度的一種商業(yè)行為。

在貸款抵押中用于抵押的資產(chǎn)可以將其稱為抵押資產(chǎn)。被用于抵押的資產(chǎn)在抵押期間并不轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的占有權(quán)，只是作為一項物質(zhì)擔(dān)保用以保證債務(wù)人可以按時按期的履行義務(wù)的保障。若債務(wù)不能按期履行其義務(wù)則被用于抵押的資產(chǎn)將會由債權(quán)人依法進(jìn)行處分，因此，用于抵押的資產(chǎn)必須滿足由當(dāng)事人設(shè)定或者擬設(shè)定的資產(chǎn)具有合法效益。而根據(jù)《貸款通則》要求，商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)應(yīng)遵循合法原則、自主經(jīng)營原則、收益性安全性和流動性原則、自愿平等公平誠信原則、公平競爭原則、有擔(dān)保原則。

二、房地產(chǎn)抵押價值影響因素分析

（一）銀行機(jī)構(gòu)的影響分析

1.專業(yè)評估人員個人素質(zhì)不高。部分商業(yè)銀行在員工招聘工作中存在不夠嚴(yán)謹(jǐn)、內(nèi)部招收子弟人員等情況，使得入職員工個人素質(zhì)參差不齊，并且裙帶關(guān)系錯綜復(fù)雜。新入職員工并無專業(yè)知識又無相關(guān)經(jīng)驗的情況下，對于抵押資產(chǎn)的評估準(zhǔn)確性會造成極大的影響。

2.資產(chǎn)評估過于依賴第三方評估機(jī)構(gòu)。目前商業(yè)銀行對用以抵押的資產(chǎn)進(jìn)行評估主要依賴于相關(guān)事務(wù)所出具的評估報告，自身缺乏客觀獨(dú)立的審查機(jī)制，而評估機(jī)構(gòu)在出具評估報告時也難免的會出現(xiàn)錯失與遺漏，導(dǎo)致銀行不良貸款率升高。

3.政策風(fēng)險因素。房地產(chǎn)抵押貸款作為抵押貸款中一個重要的貸款類型，具有抵押貸款的普遍共性，即由于負(fù)債人延期償還、不能償還或不愿意償還債務(wù)本金及利息而產(chǎn)生的信用風(fēng)險或者違約風(fēng)險。但其同時具有一些難以預(yù)見而又無法規(guī)避的特定風(fēng)險，這種在房地產(chǎn)抵押貸款特定風(fēng)險即為政策風(fēng)險。若政府對房地產(chǎn)行業(yè)開展持續(xù)調(diào)控，那么就意味著對房地產(chǎn)市場的價格產(chǎn)生著巨大的影響，從而對商業(yè)銀行或參與貸款的金融機(jī)構(gòu)帶來政策風(fēng)險。

（二）評估機(jī)構(gòu)影響分析

1.評估行業(yè)的行業(yè)規(guī)范問題。我國的資產(chǎn)評估行業(yè)的監(jiān)管并不完善，目前我國對包括資產(chǎn)評估行業(yè)在內(nèi)的中介行業(yè)所實(shí)行的是行政許可制。根據(jù)財政部2017年所頒布的《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》來看，政府財政部門對資產(chǎn)評估行業(yè)所實(shí)施的是行政監(jiān)管、行業(yè)自律與機(jī)構(gòu)自主管理的監(jiān)督管理模式。多方監(jiān)督的模式固然有益，但在一定程度上導(dǎo)致對資產(chǎn)評估監(jiān)督管理的權(quán)利分散，且政府職能監(jiān)管部門無法了解到資產(chǎn)評估行業(yè)的一些本質(zhì)問題、評估行業(yè)各行業(yè)協(xié)會相互之間也缺乏必要的協(xié)調(diào)溝通，從而導(dǎo)致評估行業(yè)監(jiān)督體系的分裂和標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。

2.專業(yè)評估人才缺失問題。我國資產(chǎn)評估人才尚處在一種匱乏的狀態(tài)，在高等教育體系中本科及以上的資產(chǎn)評估專業(yè)培養(yǎng)規(guī)模較小，尤其是高素質(zhì)資產(chǎn)評估專業(yè)人才供需嚴(yán)重失衡。近年來相關(guān)經(jīng)濟(jì)院校雖開設(shè)資產(chǎn)評估專業(yè)，專門從事資產(chǎn)評估的專業(yè)人員數(shù)量已經(jīng)有所增長，但依然無法完全滿足市場對專業(yè)人員的需求數(shù)量。

（三）銀行與評估機(jī)構(gòu)的協(xié)同影響分析

銀行機(jī)構(gòu)與評估機(jī)構(gòu)雖然同為中介機(jī)構(gòu)，但銀行是作為金融機(jī)構(gòu)存在，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)是作為社會中介類機(jī)構(gòu)所存在的，兩者在機(jī)構(gòu)的運(yùn)作形式上有所不同，導(dǎo)致銀行機(jī)構(gòu)與評估機(jī)構(gòu)之間信息溝通機(jī)制不暢，進(jìn)而對抵押評估問題的信息也不對等，從而對抵押評估問題也無法完全的達(dá)成一致，不利于評估機(jī)構(gòu)與銀行機(jī)構(gòu)雙方的長期發(fā)展。

三、房地產(chǎn)抵押價值評估現(xiàn)存問題

（一）評估途徑和方法錯誤選擇，評估程序不合理。

房地產(chǎn)抵押貸款的評估程序主要包括：接收委托、簽訂約定書、編制作業(yè)計劃、搜集資料、評定估算、出具報告、檔案歸檔，其中，編制作業(yè)計劃是整個評估程序最為重要的環(huán)節(jié)。而由于銀行內(nèi)部缺乏專業(yè)的資產(chǎn)評估人員，導(dǎo)致其過度依賴于資產(chǎn)評估事務(wù)所的評估報告。資產(chǎn)評估的途徑和方法雖然多種多樣，但部分評估事務(wù)所單純的追求經(jīng)濟(jì)效益，在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款評估分析時，往往缺乏對個體差異的研究與分析，更沒有對評估方法和途徑的選擇行為，一份成品評估報告可以重復(fù)利用無數(shù)次，一個固定不變的評估報告可以連續(xù)數(shù)次使用，最終導(dǎo)致評估程序的不合理。

（二）評估人員責(zé)任體系不完善，職業(yè)能力缺失。

在現(xiàn)如今的社會經(jīng)濟(jì)態(tài)勢下，無論是評估人員或者是評估機(jī)構(gòu)都在追求經(jīng)濟(jì)收入，從而導(dǎo)致評估市場的無序競爭與評估業(yè)的混亂現(xiàn)象。尤其是目前我國在對資產(chǎn)評估人員的管理方面尚且只有道德規(guī)范要求，并沒有成熟的相關(guān)的責(zé)任體系與條例法規(guī)，從而導(dǎo)致有誤評估報告或評估行為在造成嚴(yán)重后果時責(zé)任人不明的情況。還有一部分評估人員空有其證，并無工作經(jīng)驗，將注冊評估師證件掛靠在評估事務(wù)所就可以得取分紅。在我國目前對資產(chǎn)評估行業(yè)的行業(yè)自檢管理方式下，難免會出現(xiàn)一部分沒有職業(yè)道德的漏網(wǎng)之魚。這也導(dǎo)致一部分評估事務(wù)所依賴與成品報告出具一些不實(shí)報告影響了商業(yè)銀行對這項抵押貸款的判斷。

（三）不良房地產(chǎn)抵押貸款難清理，抵押物不易變現(xiàn)。

當(dāng)債務(wù)人無法進(jìn)行債務(wù)清償時，債權(quán)銀行被迫對用于抵押貸款的資產(chǎn)進(jìn)行變賣來進(jìn)行貸款的全額清償，銀行出于擔(dān)心更大的損失與政府法院對抵押物快速處理的期望下，對用于抵押房地產(chǎn)的處理情況并不容樂觀，往往受買抵押房地產(chǎn)的人員會對房地產(chǎn)進(jìn)行低價要求，最終使得抵押房地產(chǎn)實(shí)際的清償價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于市場交易價格，從而增加銀行的不良資產(chǎn)率。假定在西安市有一筆房產(chǎn)抵押不良貸款的抵押物是一套在曲江新區(qū)的面積合適、產(chǎn)權(quán)明確的商品房，從這一房產(chǎn)的位置及權(quán)屬情況來看是極好的不良資產(chǎn)，如果處理得這筆貸款將會得到良好的清償情況。但其之所以被稱為不良就是因為在對其進(jìn)行處置的過程中容易出現(xiàn)變數(shù)。當(dāng)前我國商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)不良率已經(jīng)達(dá)到了2%，信托機(jī)構(gòu)的不良率更高。根據(jù)2018年東方資產(chǎn)管理公司所發(fā)布的《中國不良資產(chǎn)市場調(diào)查報告》的預(yù)測，2018年房地產(chǎn)業(yè)不良貸款的規(guī)模增幅預(yù)計不低于20%。

四、提高房地產(chǎn)抵押價值評估質(zhì)量的措施

（一）建立銀行評估職能部門，加強(qiáng)人才職業(yè)道德

對抵押資產(chǎn)的評估過程是銀行進(jìn)行信貸決策的重要組成部分，因此銀行機(jī)構(gòu)不應(yīng)該過度依賴于評估機(jī)構(gòu)，應(yīng)該從銀行內(nèi)部建立一個與評估相關(guān)的職能部門，使其獨(dú)立于信貸人員與專業(yè)評估人員，能夠?qū)υu估機(jī)構(gòu)所出具的評估報告進(jìn)行專業(yè)、客觀、公正的履行審查職責(zé)。其次，銀行應(yīng)注重現(xiàn)有信貸人員評估知識的再培訓(xùn)，使信貸人員能夠?qū)镜脑u估報告有一定的辨別能力與理解能力，同時加強(qiáng)其職業(yè)道德的深入教育，從而提升評估人才綜合素質(zhì)能力。

（二）銀行內(nèi)部建立抵押貸款風(fēng)險管控機(jī)制

銀行相關(guān)管理人員及從業(yè)人員需要樹立風(fēng)險管控的意識，高度重視并合理規(guī)避房地產(chǎn)抵押貸款的潛在風(fēng)險。商業(yè)銀行還應(yīng)當(dāng)在結(jié)合其自身的經(jīng)營情況的前提下，嚴(yán)格的將銀行信用評估系統(tǒng)利用起來，嚴(yán)格把控貸款的審批程序，規(guī)范貸款的操作過程。同時，在系統(tǒng)內(nèi)部選拔并派設(shè)貸款風(fēng)險管控的專業(yè)人員，對各項房地產(chǎn)的抵押貸款的風(fēng)險進(jìn)行測評與預(yù)估，也要不斷的提高貸款業(yè)務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)，要對其不斷進(jìn)行風(fēng)險意識和職業(yè)能力以及職業(yè)道德的培訓(xùn)與測評。

（三）完善評估行業(yè)的規(guī)章制度

完善房地產(chǎn)抵押評估的相關(guān)規(guī)章制度，首先要從房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行完善，對評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)提出認(rèn)證要求，適度增加評估事務(wù)所在職注冊評估師的數(shù)量。其次，房地產(chǎn)評估行業(yè)需要建立完善的評估結(jié)構(gòu)和評估人員的信用管理的制度，由評估師協(xié)會進(jìn)行建立起信用檔案，將評估人員的執(zhí)業(yè)情況和評估報告的質(zhì)量審核的情況和獎懲情況在適當(dāng)位置進(jìn)行公示，對不同情況的評估人員進(jìn)行不同程度的獎懲。再次，建立對評估報告的多重審核制度，建立“評估師自審—組內(nèi)經(jīng)理初審—機(jī)構(gòu)經(jīng)理再審—銀行機(jī)構(gòu)終審”的四審制度，嚴(yán)格把控評估報告質(zhì)量，確保評估報告真實(shí)程度。

（四）正確選擇評估的途徑與方法

資產(chǎn)評估的途徑和方法是資產(chǎn)評估的主要工具和手段，在資產(chǎn)評估工作中起著重要的作用，評估途徑和方法之間具有互相替代性和可比性。如果評估人員可以選擇到適當(dāng)?shù)脑u估途徑和方法，將為有效的完成評估任務(wù)提供了可能性。資產(chǎn)評估的途徑由市場途徑、成本途徑和收益途徑以及由其演變出的其他評估方法共同構(gòu)成。掌握評估途徑的內(nèi)涵，所應(yīng)用的前提條件和對評估參數(shù)的條件和要求，是了解評估途徑和方法的基礎(chǔ)，也是讓評估途徑和方法得以正確運(yùn)用的基礎(chǔ)。

（作者單位：西北大學(xué)現(xiàn)代學(xué)院）