房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制分析

裴智宏國貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司廈門公司（361000）

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房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制分析

裴智宏
國貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司廈門公司（361000）

摘要：近年來隨著國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一系列調(diào)整政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了前所未有的沖擊。房地產(chǎn)企業(yè)將共同面臨著如何求生存、求發(fā)展的嚴(yán)峻同題。為了企業(yè)的生存和發(fā)展的同時(shí)實(shí)現(xiàn)利潤最大化，房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全過程成本控制是一種必然趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；全過程；成本控制

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來已經(jīng)成為人民消費(fèi)和投資的熱點(diǎn)。由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟和局部出現(xiàn)過熱，國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度也越來越大。隨著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的急劇變化，房地產(chǎn)企業(yè)面臨更多挑戰(zhàn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制已經(jīng)成為了各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得以取勝的重要法寶。筆者在深深感受到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈的條件下，為了適應(yīng)成本、價(jià)格在項(xiàng)目開發(fā)過程中的變化，實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制提出一些個(gè)人看法。

1　房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成

研究房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制，必須清楚開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成。房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本費(fèi)用構(gòu)成非常復(fù)雜，包括了內(nèi)部和外部因素，涉及環(huán)境、經(jīng)營、技術(shù)、管理等各方面，主要有土地成本、工程建設(shè)成本、相關(guān)稅費(fèi)、管理費(fèi)用、籌資費(fèi)用等等。

2　房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制的原則

2.1全面控制原則

全面控制是指全過程相統(tǒng)一的控制。成本費(fèi)用的控制應(yīng)充分調(diào)動(dòng)全體職員控制成本費(fèi)用的積極性。成本費(fèi)用控制還應(yīng)貫穿成本費(fèi)用控制的全過程，而不僅僅是對(duì)部分費(fèi)用支出的控制。

2.2管理層重視原則

企業(yè)的管理層對(duì)企業(yè)成本費(fèi)用控制的重視程度，直接影響著企業(yè)實(shí)現(xiàn)成本目標(biāo)的決心和信心，直接影響著企業(yè)控制項(xiàng)目開發(fā)成本的深度。在這個(gè)問題上，管理層必須做好帶頭作用。

2.3經(jīng)濟(jì)原則

成本費(fèi)用控制應(yīng)以經(jīng)濟(jì)效益為中心，應(yīng)以成本費(fèi)用最低、服務(wù)質(zhì)量最大化為目標(biāo)。

3　各個(gè)階段的成本控制

3.1投資決策階段的成本控制

投資決策階段包括投資機(jī)會(huì)選擇、項(xiàng)目策劃與投資決策，土地獲取等方面的工作，直接關(guān)系到項(xiàng)目投資的成敗。該階段的成本控制首先要建立科學(xué)的決策機(jī)制，在充分的市場(chǎng)調(diào)研和可行性研究的基礎(chǔ)上，以發(fā)展的眼光觀察市場(chǎng)，充分估計(jì)市場(chǎng)、政策、資金、經(jīng)營等方面的風(fēng)險(xiǎn)。在嚴(yán)密、科學(xué)的論證基礎(chǔ)上，進(jìn)行決策。項(xiàng)目的決策不僅要通過公司內(nèi)部的討論和論證，而且要經(jīng)過市場(chǎng)有關(guān)咨詢單位客觀、公正的可行性研究，以此來作為項(xiàng)目決策的基礎(chǔ)。

3.2項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是控制項(xiàng)目成本實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最直接的環(huán)節(jié)，一般應(yīng)注意抓好以下幾方面的工作。

1）項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托時(shí)，要向設(shè)計(jì)單位提供盡可能詳盡的準(zhǔn)確的相關(guān)設(shè)計(jì)資料及各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，特別要強(qiáng)調(diào)在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能從源頭控制成本。

2）初步設(shè)計(jì)完成后，企業(yè)要認(rèn)真審查比對(duì)，看布局是否合理，比如建筑設(shè)計(jì)時(shí)要盡量避免不必要的裝飾和過多的懸挑，在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟(jì)實(shí)用。

3）施工圖設(shè)計(jì)階段，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制最主要的一環(huán)?；A(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選用必須要有真實(shí)的地勘資料并對(duì)持力層進(jìn)行認(rèn)真選擇，避免在施工時(shí)出現(xiàn)超深或返工等現(xiàn)象。在施工圖設(shè)計(jì)完成后，除了要提交相關(guān)設(shè)計(jì)審查部門外，還要請(qǐng)專業(yè)管理人員對(duì)施工圖進(jìn)行仔細(xì)的審查，避免不必要的浪費(fèi)。

3.3施工招標(biāo)階段的成本控制

招標(biāo)書條款應(yīng)盡可能嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面。工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡可能的包死。要編制好標(biāo)底，有條件的單位應(yīng)盡量自行編制，工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，把工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限。合理使用固定總價(jià)、固定單價(jià)、可調(diào)總價(jià)的方式。對(duì)于施工工藝簡單、工期短、工程量難以確定、現(xiàn)場(chǎng)相應(yīng)的簽證工作較多的一些項(xiàng)目，最好采取成本加酬金的方式。選擇綜合組織管理能力強(qiáng)的項(xiàng)目組織和項(xiàng)目經(jīng)理。

3.4工程施工階段的成本控制

工程施工階段是資金大量投入的階段，如果不加強(qiáng)對(duì)施工階段的控制，就可能會(huì)造成投資失控，從而超過預(yù)期的目標(biāo)成本，產(chǎn)生較大的投資浪費(fèi)。

3.4.1工程變更管理

由于工程的建設(shè)周期往往較長，涉及的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和法律關(guān)系十分復(fù)雜。受自然條件和客觀因素影響大，可能導(dǎo)致項(xiàng)目的實(shí)際情況與招標(biāo)的情況不符。因此在施工過程中難免會(huì)出現(xiàn)工程變更。當(dāng)變更不可避免時(shí)，應(yīng)從成本控制的角度遵循以下原則：如果出現(xiàn)了變更，應(yīng)當(dāng)盡快變更。工程變更后，應(yīng)當(dāng)盡快落實(shí)變更，否則只會(huì)加大變更帶來的成本損失；對(duì)于變更所涉及到的費(fèi)用要及時(shí)估算，以便在工程成本動(dòng)態(tài)控制中做到心中有數(shù)，防止超出目標(biāo)成本。

3.4.2妥善處理索賠

工程索賠是在工程承包合同履行中，當(dāng)事人一方由于另一方未履行合同所規(guī)定的義務(wù)或者出現(xiàn)了應(yīng)當(dāng)由對(duì)方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)而遭受損失時(shí)，向另一方提出賠償要求的行為。正確開展索賠，有利于促進(jìn)雙方加強(qiáng)管理，嚴(yán)格履行合同，合理確定工程造價(jià)。

3.5竣工結(jié)算階段的成本控制

工程造價(jià)的確定是工程造價(jià)管理的重要環(huán)節(jié)，在確定工程造價(jià)時(shí)，堅(jiān)持以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理規(guī)定為依據(jù)，按照甲乙雙方的約定，根據(jù)工程竣工圖結(jié)合隱蔽簽證，現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行相關(guān)的審核計(jì)算，審查乙方有沒有按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作，是否有丟、落項(xiàng)工程。核實(shí)每一項(xiàng)工程變更是否確實(shí)實(shí)施。該增的增，該減的減，實(shí)事求是。

工程項(xiàng)目結(jié)算審核過程中，首先，應(yīng)查看結(jié)算資料是否齊全，包括原合同、合同補(bǔ)充協(xié)議、招標(biāo)文件、編標(biāo)答疑、詢價(jià)記錄、圖紙會(huì)審紀(jì)要、工程聯(lián)系單、施工竣工圖。其次，核對(duì)工程施工竣工圖與實(shí)際工程情況是否完全一致，工程變更內(nèi)容是否與實(shí)際竣工情況一致，工程量的計(jì)算是否正確，材料的市場(chǎng)價(jià)計(jì)價(jià)是否正確，計(jì)價(jià)取費(fèi)是否明確。

另外，查看甲供材料、施工水電費(fèi)等需要扣回款項(xiàng)是否應(yīng)該扣回，結(jié)算報(bào)告中應(yīng)有綜合說明，對(duì)甲乙雙方焦點(diǎn)問題的工程量計(jì)算，計(jì)價(jià)、取費(fèi)及其他事宜規(guī)定等等進(jìn)行詳細(xì)說明。

3.6銷售階段的成本控制

一般情況下，房地產(chǎn)銷售費(fèi)用為房地產(chǎn)商品銷售價(jià)格的2％～4％，費(fèi)用數(shù)額非常龐大，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)利潤的高低有著直接影響。如何控制銷售成本關(guān)鍵取決于如何進(jìn)行銷售策劃，廣告費(fèi)用如何支出，應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目規(guī)格大小、檔次及所在地的經(jīng)濟(jì)條件等多方面因素來確定。

21世紀(jì)是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，利用網(wǎng)絡(luò)開展房地產(chǎn)營銷來降低銷售成本是一種十分有效的手段。

3.7期間費(fèi)用成本控制

期間費(fèi)用主要由財(cái)務(wù)、人工、行政費(fèi)用組成。由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的期間費(fèi)用的靈活性非常高。更需要加強(qiáng)對(duì)期間費(fèi)用的計(jì)劃控制。公司財(cái)務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了要承擔(dān)控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督其他相關(guān)部門的有關(guān)費(fèi)用支出情況。

3.7.1財(cái)務(wù)費(fèi)用控制

首先制定項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃，然后根據(jù)總體開發(fā)計(jì)劃來制定資金使用計(jì)劃，再結(jié)合項(xiàng)目總體銷售計(jì)劃，確定融資計(jì)劃。另外，融資的方式有很多種，應(yīng)選擇財(cái)務(wù)費(fèi)用最合理的方式。

3.7.2人工費(fèi)用控制

人工費(fèi)用包括基本工資、崗位津貼、出差補(bǔ)助、加班補(bǔ)助及其他補(bǔ)助、獎(jiǎng)金等。依據(jù)公司人事部有關(guān)規(guī)定確定公司員工的工資，依據(jù)國家和公司的有關(guān)規(guī)定確定各項(xiàng)補(bǔ)助，依據(jù)公司事先確定好的獎(jiǎng)優(yōu)懲劣的制度確定獎(jiǎng)金額。

3.7.3行政管理費(fèi)用控制

行政管理費(fèi)包括通訊費(fèi)用、業(yè)務(wù)活動(dòng)費(fèi)用、車輛費(fèi)用、辦公用品費(fèi)用等。通訊費(fèi)用根據(jù)員工所在崗位和工作性質(zhì)等核定每月最高報(bào)銷限額，憑相關(guān)發(fā)票單進(jìn)行限額內(nèi)的實(shí)報(bào)實(shí)銷。業(yè)務(wù)活動(dòng)費(fèi)用有一定的特殊性，使用時(shí)應(yīng)先向領(lǐng)導(dǎo)申請(qǐng)，同意后再使用，報(bào)銷時(shí)要填寫詳細(xì)的情況說明，并按公司規(guī)定的審批程序進(jìn)行報(bào)銷。車輛交通費(fèi)、過路過橋費(fèi)、停車費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)實(shí)報(bào)實(shí)銷管理；維修費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)事前審批，作到限額報(bào)銷。所有費(fèi)用的報(bào)銷要有真實(shí)的憑據(jù)。

4　結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目全過程成本控制是目前立足于房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵，應(yīng)引起企業(yè)界的高度重視，真正把房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制工作落實(shí)到行動(dòng)上，落實(shí)在具體的措施上，提高全員的行動(dòng)意識(shí)，為企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)與發(fā)展做出貢獻(xiàn)，為企業(yè)創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益。