山東省房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與前景探析

摘要：近年來，國家不斷加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，“三線四檔”“土地供應(yīng)兩集中”等政策密集出臺，為房地產(chǎn)市場帶來了新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。本文從山東房地產(chǎn)市場的運(yùn)行現(xiàn)狀出發(fā)，分析了市場面臨的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，并為推動市場健康穩(wěn)定運(yùn)行提出意見建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場;挑戰(zhàn);機(jī)遇

一、市場基本運(yùn)行情況

（一）開發(fā)投資穩(wěn)定增長，增速高于全國平均水平

前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資7560.3億元，同比增長10.1%。從房屋類型看，住宅投資5911.3億元，占比為78.2%，同比提升0.4個(gè)百分點(diǎn);增長10.7%，高于全部開發(fā)投資增速0.6個(gè)百分點(diǎn)。從全國看，全省開發(fā)投資增速居全國第11位，高于全國平均水平1.3個(gè)百分點(diǎn)，分別高于江蘇和廣東4.7和4.4個(gè)百分點(diǎn)。

（二）市場開放程度較高，省外入駐企業(yè)較多

一是非公有企業(yè)占據(jù)主體地位，市場充分競爭格局已經(jīng)成形。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，非公有企業(yè)的比重為88.4%;在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，非公有企業(yè)的比重為80.4%。非公有制比重大，意味著市場更加開放。二是省外企業(yè)入魯便利，帶動產(chǎn)品品質(zhì)提升。全國綜合實(shí)力排名前100位的房企，已超過半數(shù)進(jìn)駐山東市場，碧桂園、萬科等頭部企業(yè)已在全省半數(shù)以上的市布局。省外企業(yè)入駐，為本土企業(yè)提供了學(xué)習(xí)先進(jìn)管理模式和運(yùn)營方式的機(jī)會，也有助于帶動房屋建筑品質(zhì)提升。

（三）銷售市場理性運(yùn)行，改善型需求是重點(diǎn)

從銷售速度看，銷售面積和銷售額呈現(xiàn)平穩(wěn)回落態(tài)勢。前三季度，全省商品房銷售面積10814.7萬平方米，同比增長20.6%，較上半年回落13.2個(gè)百分點(diǎn)，其中，期房銷售面積9804.6萬平方米，增長19.4%，較上半年回落14.4個(gè)百分點(diǎn)。

從銷售結(jié)構(gòu)看，改善型需求是主體。自2016年提出“房住不炒”定位以來，改善型住宅銷售面積占全部商品房銷售面積的比重由2016年的73.1%，逐步提升至2020年的84.3%，2021年前三季度為84.7%。

（四）惠企政策受益多，企業(yè)預(yù)期整體良好

近年來，全省發(fā)布了非公十條、民營經(jīng)濟(jì)35條、實(shí)體經(jīng)濟(jì)45條等一系列扶持政策。2020年底至今，省政府連續(xù)出臺了三批落實(shí)“六穩(wěn)”“六?！贝龠M(jìn)高質(zhì)量發(fā)展政策。調(diào)研顯示，全省有34.3%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)反映受益于相關(guān)政策支持;在受益企業(yè)中，72.8%受益于減稅降費(fèi)，49.9%受益于簡政放權(quán)。

三季度企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營景氣狀況調(diào)查顯示，全省7696家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，84.1%的企業(yè)下季度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃較本季度增加或持平;91.6%的企業(yè)對下季度生產(chǎn)經(jīng)營狀況預(yù)期樂觀或持平;91.7%的企業(yè)對下季度本行業(yè)運(yùn)行狀況預(yù)期樂觀或持平。

二、面臨的挑戰(zhàn)

（一）企業(yè)資金鏈趨緊

在調(diào)控政策嚴(yán)格、信貸額度收縮的環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金流動性受到影響。一方面，開發(fā)貸額度明顯減少，房企資金占用量大。前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)國內(nèi)貸款到位1023.3億元，占到位資金的比重為10.0%，較去年同期回落4.5個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，銷售市場降溫，資金回籠緩慢。部分房企反映，在“金九銀十”銷售旺季，銷售近于停滯。前三季度，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款到位5729.7億元，增長24.8%，較上半年回落20.0個(gè)百分點(diǎn)。

二是各項(xiàng)成本不斷攀升

從房屋建造成本看，建材價(jià)格大幅上漲，單位房屋竣工價(jià)值（已竣工房屋本身建造價(jià)值，不含土地價(jià)值）也呈上升態(tài)勢，前三季度為2957.6元/平方米，同比上漲6.9%。從土地成本看，部分項(xiàng)目土地費(fèi)占計(jì)劃總投資的比重超過50.0%，全省土地購置費(fèi)占開發(fā)投資的比重已達(dá)25.3%。

三是商品房去庫存壓力增加

目前商品房銷售市場觀望態(tài)度抬頭，銷售放緩，部分地區(qū)庫存顯著增加。前三季度，全省房屋待售面積2603.6萬平方米，超過去年全年水平;增長4.3%，增速較上半年提升2.5個(gè)百分點(diǎn)。從地區(qū)看，全省16個(gè)市中，9個(gè)市待售面積增長，其中3個(gè)市增速超過20.0%。

三、發(fā)展的機(jī)遇

“十四五”發(fā)展規(guī)劃對新型城鎮(zhèn)化、城市功能提升、交通一體化以及養(yǎng)老托幼服務(wù)產(chǎn)業(yè)等提出了新目標(biāo)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了新機(jī)遇、新空間。

（一）新型城鎮(zhèn)化提供廣闊發(fā)展空間

目前全省城鎮(zhèn)化率為63.1%，“十四五”期間將達(dá)到65.0%左右。此間，平均每年需增加城鎮(zhèn)人口38.6萬人，按人均住房面積40平方米計(jì)算，每年新增住房需求1544.0萬平方米。隨著城鎮(zhèn)化水平的提高，城鎮(zhèn)居民改善型需求增加。以城鎮(zhèn)居民年平均住房面積增加0.5平方米計(jì)算，現(xiàn)有的6408.8萬城鎮(zhèn)人口，每年新增的改善型需求面積為3204.4萬平方米。

（二）城市更新工程帶來發(fā)展機(jī)遇

未來，全省將進(jìn)一步轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實(shí)施城市更新行動，老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等改造的支持環(huán)境顯著增加。“十四五”期間，全省將開工老舊小區(qū)改造240萬戶，開工棚戶區(qū)改造50萬套。2021年前三季度，已開工老舊小區(qū)項(xiàng)目1978個(gè)，65.5萬戶，棚戶區(qū)項(xiàng)目10.3萬套，后續(xù)開發(fā)空間較大。

（三）交通建設(shè)拓展城市發(fā)展區(qū)域

“十四五”期間，全省將加強(qiáng)省會、膠東、魯南經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)城際鐵路規(guī)劃建設(shè)，加強(qiáng)城市間的快速聯(lián)系;推動“濟(jì)南青島兩核輻射，臨棗濟(jì)菏一帶相連”經(jīng)濟(jì)圈一體化交通網(wǎng)建設(shè)，充分服務(wù)三大經(jīng)濟(jì)圈一體化發(fā)展;城市內(nèi)部區(qū)域的互聯(lián)互通也將更加密切。通過此類交通體系的建設(shè)，沿線城市發(fā)展將提速，對房地產(chǎn)市場也具有積極作用。

四、幾點(diǎn)建議

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、波及面廣。全省房地產(chǎn)業(yè)擁有超萬億元的市場，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方方面面具有牽一發(fā)而動全身的關(guān)鍵性作用，維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)市場穩(wěn)定運(yùn)行不容忽視。

（一）發(fā)揮政策工具箱作用，健全長效調(diào)控機(jī)制

房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立應(yīng)圍繞市場調(diào)控、土地供給改革、房地產(chǎn)金融改革、財(cái)稅政策改革等重點(diǎn)內(nèi)容。充分處理好房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會民生保障等各方面的關(guān)系，建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租售并舉的住房制度。堅(jiān)持因地制宜、因城施策，充分發(fā)揮政策工具箱作用。堅(jiān)持進(jìn)行雙向調(diào)控，及時(shí)預(yù)調(diào)微調(diào)，確保房地產(chǎn)市場在合理區(qū)間運(yùn)行。

（二）完善金融市場調(diào)控機(jī)制，落實(shí)差異化管理模式

面對房地產(chǎn)市場的新形勢，應(yīng)切實(shí)落實(shí)融資新規(guī)，建立因地制宜、動態(tài)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測和預(yù)警機(jī)制，有效調(diào)控房企杠桿水平，降低房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)需進(jìn)一步發(fā)揮正向引導(dǎo)作用，優(yōu)化房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，完善差別化信貸政策，既滿足房企合理資金需求，又保障剛需和改善群體住房需求。

（三）多方協(xié)同發(fā)力，降低庫存積壓風(fēng)險(xiǎn)

重點(diǎn)關(guān)注商品房庫存積壓風(fēng)險(xiǎn)加大的地區(qū)，加大對房地產(chǎn)市場的跟蹤監(jiān)控力度;加強(qiáng)與規(guī)劃、國土等部門之間的溝通，根據(jù)市場需求，合理分類供應(yīng)土地，優(yōu)化房屋供給結(jié)構(gòu);引導(dǎo)房企合理制定投資計(jì)劃，探索將工業(yè)、商辦地產(chǎn)向眾創(chuàng)空間、孵化器等轉(zhuǎn)化。

作者簡介：賈曄，1985.05，女，山東淄博人，研究生，中級統(tǒng)計(jì)師，從事工作：固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域統(tǒng)計(jì)工作。