集體土地上房屋買賣合同無(wú)效后法律問(wèn)題研究

摘要：集體土地上房屋買賣存在無(wú)效和有效不同的判決結(jié)果，無(wú)效后應(yīng)根據(jù)《合同法》五十八條規(guī)定對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。其中無(wú)效案件中出現(xiàn)了不同的處理方式，文章對(duì)案例中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行梳理，對(duì)焦點(diǎn)進(jìn)行分析，最后對(duì)處理此類案件提供意見(jiàn)。

關(guān)鍵詞：集體土地;房屋買賣;財(cái)產(chǎn)分割

在司法實(shí)踐過(guò)程中，集體土地上房屋買賣合同存在認(rèn)定無(wú)效和有效的不同判決結(jié)果，無(wú)效的原因多是因?yàn)槌鍪劢o非本集體組織成員，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定導(dǎo)致合同無(wú)效。合同無(wú)效后如何處理，主要法律依據(jù)是《合同法》第五十八條規(guī)定1。無(wú)非是返還財(cái)產(chǎn)，無(wú)法返還的根據(jù)過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任。此類合同無(wú)效后也涉及了很多問(wèn)題，筆者篩選了幾則案例，并對(duì)其中具體涉及的問(wèn)題進(jìn)行梳理分析。

一、問(wèn)題及分析

（一）合同無(wú)效后，過(guò)錯(cuò)比例劃分存在不同。

（2019）魯0911民初4490號(hào)判決書(shū)中，判決合同無(wú)效，并返還房屋。因出賣方出售是明知對(duì)方是非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，認(rèn)為存在較大過(guò)錯(cuò)。在房屋升值后又合同無(wú)效收回房屋，違背誠(chéng)實(shí)信用原則，綜合考慮承擔(dān)80%的責(zé)任。買受方未認(rèn)真考察涉案房屋性質(zhì)，未充分了解是否存在禁止交易情形，未盡到謹(jǐn)慎的審查義務(wù)，承擔(dān)20%的責(zé)任。升值損失、評(píng)估費(fèi)按照上述比例分擔(dān)。裝修價(jià)值因與房屋一同返還出賣方，由出賣方支付給買受方。（2015）鄂江夏民二初字第01072號(hào)判決書(shū)，同樣因涉案房屋系禁止買賣的房屋責(zé)任比例劃分為出賣方70%和買受方30%。判決返還購(gòu)房款及利息的70%。（2013）洪經(jīng)民初字第358號(hào)判決書(shū)中，出賣方承擔(dān)損失60%，買受方承擔(dān)40%。

這三個(gè)案子同樣都是集體組織以內(nèi)的人出售給非本集體組織成員，都存在違背誠(chéng)信原則的情況，但三個(gè)案子對(duì)雙方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)比例認(rèn)定不一樣。司法實(shí)踐中此類情況較為突出，不同地區(qū)對(duì)于此類合同無(wú)效中的過(guò)錯(cuò)認(rèn)定不一樣。但可以看出的是，都認(rèn)為出賣方違背誠(chéng)信原則，出賣時(shí)的明知義務(wù)更重要一些，都超過(guò)了50%。認(rèn)定過(guò)錯(cuò)大小不一往往存在各種各樣的心證，但對(duì)此類情況，全國(guó)還應(yīng)該有一個(gè)統(tǒng)一的裁判標(biāo)準(zhǔn)，同樣類型的案子過(guò)錯(cuò)比例應(yīng)一致。出賣方以不知情或簽訂后才知道不允許交易抗辯的情況，不應(yīng)當(dāng)支持。相對(duì)買受方來(lái)說(shuō)，出賣方的義務(wù)更重一些，加之通過(guò)出賣方的法庭表現(xiàn)，法官心證得到出賣方應(yīng)當(dāng)是違背誠(chéng)信原則的。綜合二者，統(tǒng)一一個(gè)出賣方70%的責(zé)任更好。具體案件根據(jù)實(shí)際情況上下浮動(dòng)，而不是同樣類型的案件，裁判結(jié)果都不相同。更有甚者，對(duì)于另購(gòu)房屋的差價(jià)損失2或房屋上漲價(jià)格3都未支持，只支持了歸還購(gòu)房款和從合同約定交付房屋時(shí)間開(kāi)始到實(shí)際歸還款項(xiàng)之日止的利息。此類判決對(duì)出賣方的懲罰力度太小，有違合同法的基本原則。

（二）合同無(wú)效，但不返還房屋。

有的案件雖然判決合同無(wú)效，但并未判決返還房屋。法官不僅對(duì)合同效力進(jìn)行，還對(duì)案件所涉及的事實(shí)情況進(jìn)行分析，合同無(wú)效后怎樣才是最合理的解決方式。如何懲罰出賣人的不合理目的，如何通過(guò)判決平衡當(dāng)事人的利益都在考慮之中。買受方如果除本案訴爭(zhēng)房屋外，再有其他住房或住處，為了保護(hù)買受方的居住利益，認(rèn)為現(xiàn)階段不具備騰退訴爭(zhēng)房屋的客觀條件。4此類房屋的買賣多數(shù)是為了居住，并不是炒賣房地產(chǎn)的行為，往往涉及到的是最基本的權(quán)利。本案如果出賣方在外給買受方租住房屋后在要求騰房的話也不應(yīng)當(dāng)支持。法官明顯是認(rèn)為出賣方違背誠(chéng)信原則，合同雖然無(wú)效，但是應(yīng)當(dāng)保護(hù)買受方的居住利益，才作出此判決的。

還存在涉案房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給第三人后，不具備返還條件的情況。5涉案房屋已經(jīng)出售給第三人且實(shí)際由第三人家屬居住使用，暫不具備將該房屋返還給原告的條件，故出賣方主張返還涉案房屋的主張不予支持。可想此案，出賣方想要獲得房屋還需要向第三人提起訴訟，但后一個(gè)官司可能存在敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。按現(xiàn)階段對(duì)于集體土地房屋買賣合同效力的理解，如果第三人與出賣方同為同一集體經(jīng)濟(jì)組織的話，那么整個(gè)買賣合同將會(huì)被認(rèn)定為有效。第三人有合法擁有房屋的抗辯理由。

（三）涉案房屋已經(jīng)拆遷，拆遷利益分割。

此類房屋在買賣后，存在了拆遷行為，原房屋不存在，也就無(wú)法根據(jù)《合同法》要求返還房屋，只能對(duì)后面的拆遷利益進(jìn)行分割。此時(shí)要對(duì)拆遷協(xié)議中的具體費(fèi)用進(jìn)行分類，如建筑自拆清理費(fèi)、附屬物補(bǔ)償費(fèi)、房屋征收獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、搬家補(bǔ)助費(fèi)這些費(fèi)用應(yīng)認(rèn)定為是對(duì)拆遷前房屋實(shí)際使用人的補(bǔ)償，哪怕雙方有個(gè)過(guò)錯(cuò)比例，也應(yīng)當(dāng)歸拆遷前房屋的實(shí)際使用人。像出賣方對(duì)拆遷后的安置房屋和拆遷時(shí)的房屋征收補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)根據(jù)過(guò)錯(cuò)比例進(jìn)行分割。

有的案件的法官認(rèn)為6拆遷安置補(bǔ)償僅僅是涉案房屋價(jià)值的補(bǔ)償，并不包括宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償。從誠(chéng)實(shí)信用原則和維護(hù)交易穩(wěn)定的角度出發(fā)，即使該房屋買賣合同無(wú)效，買受方也無(wú)需承擔(dān)向出賣方返還財(cái)產(chǎn)的義務(wù)。

二、建議

法院在審理集體土地上房屋買賣合同首先應(yīng)統(tǒng)一裁判規(guī)則，具體無(wú)效還是有效應(yīng)當(dāng)有一個(gè)明確的定論。本文研究的是無(wú)效后涉案房屋的標(biāo)的分割問(wèn)題，只談?wù)摕o(wú)效后財(cái)產(chǎn)分割的建議。一是合同無(wú)效后，過(guò)錯(cuò)比例劃分大小應(yīng)統(tǒng)一。二是根據(jù)個(gè)案情況，可以出現(xiàn)判決合同無(wú)效但不返還房屋的個(gè)例。三是涉案房屋已經(jīng)拆遷的，應(yīng)對(duì)具體款項(xiàng)進(jìn)行細(xì)分，屬于拆遷前使用人的應(yīng)歸屬于具體房屋使用人。

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[3]崔建遠(yuǎn)：《合同法》（第六版）[M]，法律出版社，2016.

作者簡(jiǎn)介：張成浩（1995-），男，漢族，山東臨沂人，華北理工大學(xué)法律（法學(xué)）專業(yè)研究生。

1《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條：合同無(wú)效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2參見(jiàn)（2019）京0105民初36624號(hào)

3參見(jiàn)（2014）鄂洪山民商初字第00539號(hào)

4參見(jiàn)（2014）一中民再終字第03382號(hào)

5參見(jiàn)（2018）京0114民初16869號(hào)

6參見(jiàn)（2018）蘇0583民初17621號(hào)

（華北理工大學(xué)?河北?唐山?063210）