論房屋買賣合同中的撤銷權(quán)律師實務(wù)

摘 要 隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)領(lǐng)域熱度不減，房屋買賣過程中出現(xiàn)了很多新情況、新問題。合同撤銷權(quán)訴訟是律師代理民事訴訟案件中的難點，房屋買賣合同有其特殊性，對律師的專業(yè)性要求更高。本文從撤銷權(quán)的概念、特點入手，再通過對各類撤銷權(quán)案例進行分析，把理論和實務(wù)相結(jié)合，化抽象為具體，對房屋買賣合同業(yè)務(wù)中的撤銷權(quán)訴訟進行歸納總結(jié)，從而提高該類業(yè)務(wù)的實務(wù)操作能力。

關(guān)鍵詞 撤銷權(quán) 房屋買賣 合同 撤銷權(quán) 律師實務(wù)

作者簡介：蘭先鋒，浙江澤厚（麗水）律師事務(wù)所，二級律師，研究方向：房地產(chǎn)。

中圖分類號：D926.5 文獻標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.11.237

一、撤銷權(quán)的概念

撤銷權(quán)可以分為合同當(dāng)事人的撤銷權(quán)和債權(quán)人撤銷權(quán)。合同撤銷權(quán)是指當(dāng)事人所簽合同欠缺一定的生效要件，或合同違背法律基本價值取向，將損害一方當(dāng)事人權(quán)益，該當(dāng)事人享有的以其單方意思表示請求司法機關(guān)撤銷已成立的合同，使其停止履行的一種民事權(quán)力。債權(quán)人撤銷權(quán)即《合同法》第七十四條所規(guī)定的因債務(wù)人放棄其到期債權(quán)或者無償轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，或者以不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，對債權(quán)人造成損害，債權(quán)人有權(quán)請求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。這里的債權(quán)人應(yīng)作廣義的解釋。因律師辦案中都會涉及，故本文都將提到。

二、房屋買賣合同的特征

房屋買賣合同是指出賣人將房屋交付并且轉(zhuǎn)移所有權(quán)給買受人，買受人支付對價的買賣合同。這一合同的法律特征既有買賣合同的一般性特征，又有其自身的特點，第一，在合同分類上，它屬于諾成性合同、雙務(wù)合同、以及有償性合同。第二，它的標(biāo)的物特殊，為不動產(chǎn)之房屋，價值較大，所有權(quán)的轉(zhuǎn)移必須辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。第三，在合同形式上，它是要式合同。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。研究房屋買賣合同的撤銷權(quán)需要考慮到該合同的上述特殊性。

三、與房屋買賣合同有關(guān)的撤銷權(quán)種類及其區(qū)別

單從與房屋買賣合同有關(guān)的撤銷權(quán)來說，撤銷權(quán)作為我國民事法律的一項法律制度，法律淵源主要見于以下四個方面：

一是《民法通則》第五十九條，撤銷的理由有二，行為人對行為內(nèi)容有重大誤解和顯失公平。

二是《合同法》第四十七、第四十八條，撤銷的理由是在限制行為能力人、無權(quán)代理人訂立的合同中，合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權(quán)利，第五十四條，是撤銷權(quán)實務(wù)中最為通俗最為廣泛應(yīng)用者，撤銷理由包括三方面，因重大誤解訂立、顯失公平、一方以欺詐/脅迫或者乘人之危使對方在違背真實意思的情況下訂立合同。第七十四條，撤銷理由是債務(wù)人放棄其到期債權(quán)或者無償轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，損害債權(quán)人利益，屬于債權(quán)人撤銷權(quán)。

三是《民事訴訟法》第五十六條中，可以請求撤銷的情形是：民事訴訟中的第三人因不能歸責(zé)于本人的事由未參加訴訟，但有證據(jù)能夠證明法院已發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解書的部份或全部內(nèi)容錯誤，損害其民事權(quán)益。這一撤銷權(quán)的特別之處是——要求撤銷的對象是法院生效的法律文書，而不是房屋買賣本身，屬于特殊撤銷權(quán)。

四是《物權(quán)法》第一百零一條及《物權(quán)法解釋一》第十二條中設(shè)定的按份共有人的撤銷權(quán)，即“按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額，其他按份共有人有權(quán)主張優(yōu)先購買權(quán)”，當(dāng)這一優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時，其有權(quán)請求法院撤銷其他人對共有份額的買賣。

對于各種撤銷權(quán)的區(qū)分，我們可以從以下幾方面進行考察：

從撤銷權(quán)行使的主體來說，由合同一方當(dāng)事人行使的撤銷權(quán)是《民法通則》第五十九條、《合同法》第五十四條中規(guī)定的撤銷權(quán)；由第三人或善意相對人行使的是《合同法》第四十八條、第七十四條以及《民事訴訟法》第五十六條規(guī)定的撤銷權(quán)。共有人的撤銷權(quán)也是由法律上的第三人來行使。

從撤銷權(quán)的訴訟時效或除斥期間來看，《民法通則》沒有規(guī)定撤銷權(quán)的訴訟時效?！逗贤ā返谒氖藯l規(guī)定的權(quán)利期限是“合同被追認之前”；《合同法》第五十四條規(guī)定了除斥期間是“自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)”，第七十四條的撤銷權(quán)也作了同樣的規(guī)定，并增加了“自債務(wù)人的行為發(fā)生之日起五年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，該撤銷權(quán)消滅”的規(guī)定?！睹袷略V訟法》第五十六的撤銷權(quán)除斥期間是“自知道或者應(yīng)當(dāng)知道其民事權(quán)益受到損害之日起六個月內(nèi)”。根據(jù)《物權(quán)法解釋一》第十一條規(guī)定，共有人的撤銷權(quán)行使期限最低為15天，不論其他共有人在通知中限定了多少天或沒有限定；轉(zhuǎn)讓人未通知，且無法確定權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個月。

如果當(dāng)事人是主張物權(quán)請求權(quán)有關(guān)的撤銷權(quán)，目前已經(jīng)明確，不受訴訟時效限制。

從撤銷的后果來看，房屋買賣合同一般是一方返還房屋，另一方退還房款，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，一般是房租損失或資金利息。《合同法》第七十四條的后果則會導(dǎo)致已完成的房屋買賣被撤銷；《民事訴訟法》第五十六條撤銷權(quán)的后果是已生效的法律文書被撤銷?！段餀?quán)法》規(guī)定的撤銷權(quán)被法院支持后，原買賣合同撤銷，撤銷權(quán)人應(yīng)當(dāng)按“同等條件”購買房屋。

從法院的結(jié)案方式上看，撤銷權(quán)的案件都只能是判決結(jié)案（仲裁委員會是裁決），而不存在調(diào)解結(jié)案方式。案外和解，一方達到目的后原告撤訴結(jié)案的則是例外情形。

從管轄權(quán)來看，由買賣雙方行使的撤銷權(quán)可以由合同來約定糾紛解決是采用訴訟或仲裁方式，而由第三人行使的撤銷權(quán)只能向法院起訴，不存在仲裁方式。

四、與房屋買賣有關(guān)的幾種撤銷權(quán)案例

法律條文是抽象的，高度概括的，而案例是具體生動的，研究法律都需要借助案例進行說明，下面通過一些較為典型的案例對上文提到的撤銷權(quán)逐一進行解讀。

（一）因各種欺詐行為發(fā)生的撤銷權(quán)

2005年，原告蘭某向被告李某購買汽車修理廠，合同簽定后，全部付清18萬元價款，經(jīng)營一個月后發(fā)現(xiàn)該修理廠已被當(dāng)?shù)卣腥氩疬w范圍。再如，“兇宅”買賣合同：2013年3月原告虞某（買受人）與被告張某（出賣人）在房產(chǎn)中介的介紹下簽訂《房屋買賣合同》，向被告購買住宅一套，價款98萬元。正當(dāng)原告賣掉自己的房屋準(zhǔn)備搬入居住時，原告獲悉2011年9月份涉案房屋發(fā)生租客跳樓自殺當(dāng)場死亡的事件。遂起訴要求撤銷《房屋買賣合同》，退還已付購房款45萬元并賠償損失35000元。法院判決支持合同撤銷權(quán) 。endprint

法律對何為“兇宅”沒有明確規(guī)定，一般是指房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生自然人非正常死亡的事件，給居住者帶來恐懼感或不適感，降低當(dāng)事人的購買意愿，致使房屋價值貶值的房屋。從誠實信用原則出發(fā)，出賣人應(yīng)當(dāng)負有披露“兇宅”信息的義務(wù)，沒有披露就構(gòu)成不作為，屬于民法理論中“欺詐”的情形。被告隱瞞房屋系兇宅的事實，違背公序良俗和公共道德，居住這類房屋必然會對居住人心理上造成重大影響，不論居住人是有神論者還是無神論者，何況迷信與科學(xué)的界限有時難以劃清，在思想觀念多元化的當(dāng)今社會，不能一律要求每個人都是唯物主義者。

欺詐是指行為人故意制造假相、隱瞞事實的真相并可能使他人誤解上當(dāng)?shù)男袨?。虛假陳述是“作為”，?yīng)該告知而不告知，使對方作出了錯誤的意思表示，是“不作為”。欺詐的結(jié)果是使交易對象不能實現(xiàn)期望中的交易目的，違背了誠實信用原則，破壞了交易規(guī)則，一方受益而另一方受害。

前述二個案件都屬于“應(yīng)當(dāng)告知而不告知”，“隱瞞事實”，構(gòu)成“欺詐”，應(yīng)適用《合同法》第五十四條規(guī)定予以撤銷。

（二）因沒有代理權(quán)而發(fā)生的撤銷權(quán)

2015年10月，經(jīng)中介介紹，張某夫妻（買受人）向王某（女，已婚，夫妻關(guān)系不和，其夫李某長期在廣東經(jīng)商）一人購買麗水市綠城小區(qū)房屋一套，價款180萬元，因缺乏法律知識，《房屋買賣合同》中的出賣人由女方母親代簽（沒有書面委托書），并且收取了80萬元的房款，約定政府通知可以過戶時即辦理過戶手續(xù)。2016年7月買方搬入房屋居住，10月份男方回麗水后不同意追認，經(jīng)筆者參與協(xié)調(diào)，在買方同意增加5萬元房款后男方同意完善《房屋買賣合同》。本案就是《合同法》第四十八條規(guī)定的無權(quán)代理人簽訂的可撤銷合同。如果男方堅持不追認、不重簽合同的，該合同有被撤銷的風(fēng)險。合同撤銷后，買方難以收回已支付的80萬元房款，因為王某的母親有賭博惡習(xí)，房款已經(jīng)揮霍一空，買方又不能要求查封涉案房產(chǎn)，法院判決后將難以執(zhí)行。

（三）關(guān)于“學(xué)區(qū)房”—注意區(qū)分解除權(quán)還是撤銷權(quán)

擇校問題是教育界的熱門話題，為了迎合家長的擇校心理，多賣房快賣房，學(xué)區(qū)房就成了開發(fā)商的宣傳噱頭，引發(fā)了一些社會問題。

家住重慶市九龍坡區(qū)宮和-西香郡的業(yè)主稱，買房時，開發(fā)商承諾小區(qū)孩子可以就讀恒大小學(xué)，但今年恒大小學(xué)突然通知不招西香郡的孩子了，開發(fā)商一直裝聾作啞，問題無法處理。記者從富州新城的社區(qū)主任處了解到，李某在2009年與開發(fā)商簽的合同中，明確約定子女能夠就讀重慶八中，但在承諾的時間內(nèi)，八中未修建完成，以后的合同中開發(fā)商就不再寫這一條了……

有的開發(fā)商把這一內(nèi)容寫進了銷售合同，形成正式約定，有的寫在宣傳資料上。對于后者，根據(jù)最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，開發(fā)商對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，對合同的訂立及房屋銷售價格的確定有重大影響的，即使未載入合同，也應(yīng)視為合同內(nèi)容，開發(fā)商違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果合同中約定了“買這套房是為了孩子能夠在附近X學(xué)校就讀”這是合同目的，當(dāng)這一目的達不到時，依照《合同法》第九十四條第（四）項可以行使合同解除權(quán)，而不是撤銷權(quán)。如果合同沒有這種約定，學(xué)區(qū)房只是一個幌子，則買房人可以以欺詐為由行使撤銷權(quán)。

（四）侵犯夫妻共同共有權(quán)由共有人行使的撤銷權(quán)

2005年，麗水有對夫妻，女方長期在國外做服裝業(yè)務(wù)，收入較高，男方在麗水，沒有工作。他們在麗水市區(qū)有一套房屋。男方意識到收入水平相差懸殊，女方遲早會提出離婚，于是偽造了武漢公證處的公證書，內(nèi)容是女方已授權(quán)男方全權(quán)處理房屋。之后，男方單方以42萬元價格出售房屋，并且過戶完畢。

類似問題全國并不鮮見。結(jié)合《北京紀(jì)要》第六、第七條規(guī)定，對于合同的效力、撤銷權(quán)的認定，筆者認為需考慮以下問題，具體問題具體分析：

1.房產(chǎn)證上是一人名字還是二人名字。如果是一人名字，則該方單獨對外所簽合同有效。如果是二人名字，則存在無權(quán)處分之情形，存在撤銷權(quán)行使的情形。

2.是否已經(jīng)辦理過戶登記手續(xù)。已經(jīng)過戶登記的，一般要維護交易穩(wěn)定性，不予解除或撤銷；如果未過戶，則存在解除或撤銷的可能。

3.購買人是否屬于“善意第三人”。如果屬于善意第三人，則合同不能撤銷；反之，則存在撤銷的可能，夫妻另一方可以要求撤銷合同，追回房屋。

前述案例中，購買人屬于善意第三人，付清了房款，辦理了過戶登記，女方不能要求撤銷合同。女方只能起訴男方，要求賠償損失。偽造公文的刑事責(zé)任方面則可以向公安機關(guān)報案。

（五）侵犯按份共有人優(yōu)先購買權(quán)而產(chǎn)生的撤銷權(quán)案

原告系某市場服務(wù)中心，被告系某食品公司，第三人系購買房屋的自然人。1996年11月，原、被告簽訂了《營業(yè)用房拆建經(jīng)濟補償協(xié)議書》，約定雙方共同建造某市場內(nèi)的房屋，原告占20%權(quán)益，被告占80%權(quán)益，不論是租是賣均按此比例處理。2001年5月被告發(fā)生改制，2002年被告把房產(chǎn)證辦在自己名下，2015年7月27日被告與第三人簽訂合同，以65萬元價款出售房屋并辦理轉(zhuǎn)移過戶。同年7月20日原告向法院起訴，要求撤銷買賣合同，賠償損失13萬元。

本案屬于《物權(quán)法》第一百零一條規(guī)定的侵犯按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的案件，原告在行使權(quán)力時存在以下問題：

1.原告在1996年的協(xié)議書中約定取得的是債權(quán)，而不是物權(quán)。

2.原告主張撤銷權(quán)時沒有同時主張優(yōu)先購買權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法解釋一》第十二條第（二）項規(guī)定，原告應(yīng)在訴訟請求中同時提出優(yōu)先購買的請求。

3.原告主張優(yōu)先購買權(quán)超過除斥期間。根據(jù)《物權(quán)法解釋一》第十一條第（四）項規(guī)定，原告應(yīng)在共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日（即被告與第三人辦理過戶登記之日：2015年7月27日）起六個月內(nèi)，即2016年1月27日之前起訴。原告到2016年7月20日才起訴，超過了除斥期間。endprint

因此，原告的撤銷權(quán)不應(yīng)得到支持 。

（六）第三人侵權(quán)產(chǎn)生的撤銷權(quán)案

某酒店的住宿房間被一間一間地分別出售給80個業(yè)主，俗稱小產(chǎn)權(quán)酒店，酒店的經(jīng)營權(quán)又集中發(fā)包給他人經(jīng)營。2015年，酒店的開發(fā)商擅自把酒店一樓大廳堂共用空間分隔成4間臨街店面出售給第三人，侵害了業(yè)主的共有權(quán)。業(yè)主獲知該情況后，聯(lián)合起訴要求撤銷開發(fā)商與第三人之間的房屋買賣合同。

在本案中，不論房屋過戶與否，第三人均不屬于“善意第三人”，因為該標(biāo)的物屬于酒店的公共大廳，處于開放狀態(tài)，第三人通過查看現(xiàn)場就能發(fā)現(xiàn)出讓人無處分權(quán)這一事實，根據(jù)《物權(quán)法解釋一》第十六條第二款“受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，應(yīng)當(dāng)認定受讓人具有重大過失”，而其仍然決定購買，在未取得共有人同意的情況下下單購買，損害了80個業(yè)主的共同共有權(quán)，依法應(yīng)予撤銷。

（七）《民事訴訟法》第56條中第三人的撤銷權(quán)

案例：郭艷與黃桂華系夫妻，2007年他們購買了一套房屋，登記在黃桂華名下。2012年7月，經(jīng)中介介紹，黃桂華將房屋賣給孫南，雙方簽訂合同，約定價款291.5萬元，簽約當(dāng)天付定金20萬元，簽約后30日內(nèi)付款167.5萬元，余款104萬以公積金貸款方式支付，貸款支付后5日內(nèi)辦理過戶手續(xù)。履行中，買方支付了定金20萬元，8月11日支付65萬元，8月29日支付102.5萬元。因買方只能貸到公積金92萬元限額，賣方要求買方先行支付12萬元差額，為此雙方發(fā)生分歧，9月28日賣方向買方發(fā)出《解除合同通知書》，買方寄了《回函》。10月10日，買方轉(zhuǎn)帳支付了12萬元。12月份，買方向北京朝陽區(qū)法院起訴，要求賣方繼續(xù)履行合同，協(xié)助過戶。賣方認為其配偶郭艷對買賣不知情，其系無權(quán)處分，反訴要求確認合同無效。一審判決合同繼續(xù)履行，賣方協(xié)助辦理協(xié)戶，剩余房款應(yīng)在過戶時付清。賣方不服，提起上訴，二審維持原判。郭艷在一、二審中均以代理人身份參加訴訟。之后，郭艷以原審判決侵害其房屋共有權(quán)為由提起訴訟，要求撤銷原審判決。法院駁回了郭艷的訴訟請求。

郭艷的起訴理由不成立，主要有以下三方面不符合法律規(guī)定：

1.依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，法院不予支持。

2.郭艷知道前面的訴訟已經(jīng)發(fā)生，擔(dān)任了代理人，但其未申請以共同原告或第三人參加訴訟。

3.有證據(jù)證明，郭艷曾經(jīng)收到買方匯給她的房款15萬元，足以證明其知道前面的訴訟。

五、上述撤銷權(quán)案例對開展房屋買賣律師業(yè)務(wù)的啟示

作為房地產(chǎn)專業(yè)的律師，有必要對房屋買賣合同業(yè)務(wù)中的撤銷權(quán)進行全面了解，歸納總結(jié)，在實務(wù)中應(yīng)注意以下幾點：

一是在訴訟業(yè)務(wù)中，要注意合同無效與撤銷權(quán)的區(qū)別，尤其是代理原告起訴時，要謹(jǐn)慎研究，吃透案情，到底是訴無效還是訴撤銷權(quán)，訴訟方向錯了，接下來就會一錯到底。

二是在共有人優(yōu)先權(quán)類撤銷訴訟中，除了提出撤銷權(quán)，還要提出優(yōu)先購買房屋，否則還是會被法院駁回請求。要主張優(yōu)先購買的，要和當(dāng)事人討論并確定購買方案，資金來源，最好要有銀行資金證明開出交給法院。

三是在房屋買賣非訴訟業(yè)務(wù)中，要做好盡職調(diào)查工作，對交易雙方的主體、履行能力、履行風(fēng)險要充分評估。其次是要認真審查房屋買賣合同文本，每次交易都要重新逐條審查，具體問題具體分析，沒有放之四海而皆準(zhǔn)的合同。再次，要指導(dǎo)當(dāng)事人合同的全面履行工作，對有關(guān)的程序要保證做到位，通知、簽字、委托手續(xù)等都要做全做細，不能抱有僥幸的心理，因為，很多糾紛的根源是來源于不履行或履行不當(dāng)。最后，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有不足之處時要果斷采取補救方法、措施，防止撤銷權(quán)糾紛的發(fā)生。

總之，我們要對房屋買賣合同中的撤銷權(quán)法律問題進行總結(jié)，把理論和實踐相結(jié)合，同時注意實務(wù)中發(fā)生的新情況、新問題，提高律師專業(yè)化水平。

注釋：

兇宅的法律限定及房屋買賣中的披露義務(wù)//《中國法院2016年度案例》房屋買賣合同糾紛（第一版）.中國法制出版社.2016.179.

學(xué)區(qū)房打水漂該找誰說理兒.法制日報.2017年4月16日（308）社區(qū)版.

浙江省云和縣法院（2016）浙1125民初732號案件.

本案例來源于麗水某酒店業(yè)主咨詢——筆者注.

《中國法院2016年度案例》房屋買賣合同糾紛（第一版）.中國法制出版社.2016.167.endprint