金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展研究

王亞男 西藏大學(xué)

一、引言

拉薩市地處拉薩河中游河谷平原，城市沿東西方向建設(shè)，四面環(huán)山，屬于典型的帶狀發(fā)展城市。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，拉薩市房地產(chǎn)建設(shè)用地幾乎已經(jīng)開發(fā)殆盡，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)開始走向衰落，房屋租賃時(shí)代已然到來(lái)。

拉薩房地產(chǎn)市場(chǎng)具有“起步晚、起點(diǎn)高、規(guī)模小、發(fā)展快”等特點(diǎn)，研究金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，一方面，可以積極響應(yīng)中央政府“租售并舉”政策號(hào)召，為拉薩市房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展指明方向；另一方面，可以為國(guó)內(nèi)其他地區(qū)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)提供助力，具有一定的理論研究?jī)r(jià)值和實(shí)踐研究意義。

二、拉薩市金融支持住房租賃現(xiàn)狀

本部分主要從拉薩市金融支持住房租賃模式、住房租賃政策兩個(gè)層面展開分析。

（一）拉薩市金融支持住房租賃模式分析

目前，我國(guó)金融支持住房租賃的模式共包括貸款融資模式、債券融資模式、資產(chǎn)證券化融資模式、并購(gòu)基金模式以及綜合性金融服務(wù)平臺(tái)模式五類。通過訪談四大國(guó)有商業(yè)銀行西藏分行工作人員，發(fā)現(xiàn)西藏金融支持住房租賃模式發(fā)展相對(duì)滯后，主要以貸款融資模式、綜合性金融服務(wù)平臺(tái)模式兩類為主。鑒于此，本部分主要分析貸款融資模式和綜合性服務(wù)平臺(tái)模式的發(fā)展?fàn)顩r。

（二）拉薩市住房租賃貸款融資模式分析

貸款融資模式是金融支持住房租賃市場(chǎng)最主要的方式之一，通過進(jìn)行貸款融資，個(gè)人租戶可以減少期限錯(cuò)配，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定居住，企業(yè)開發(fā)者或運(yùn)營(yíng)者也可以加快業(yè)務(wù)開展步伐，適用于拉薩市這類住房租賃市場(chǎng)發(fā)展緩慢的地區(qū)。

為了了解拉薩市住房租賃貸款融資模式，項(xiàng)目組成員設(shè)計(jì)了拉薩市金融支持住房租賃調(diào)查問卷，就拉薩市住房租賃貸款業(yè)務(wù)展開調(diào)查。調(diào)查問卷顯示僅有40.91%的租戶聽說(shuō)過住房租賃貸款，其中11.1%的租戶在內(nèi)地使用過租房租賃貸款。針對(duì)貸款融資模式調(diào)查結(jié)果，項(xiàng)目組于2019年5月對(duì)銀行類金融機(jī)構(gòu)工作人員進(jìn)行了實(shí)地訪談，訪談結(jié)果發(fā)現(xiàn)盡管我國(guó)絕大部分地區(qū)已經(jīng)設(shè)計(jì)并推出了針對(duì)租房者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的住房租賃產(chǎn)品，但受經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度及自治區(qū)發(fā)展政策影響，西藏分行住房租賃貸款融資業(yè)務(wù)尚未正式運(yùn)行。

（三）拉薩市住房租賃綜合性金融服務(wù)平臺(tái)模式分析

住房租賃綜合性金融服務(wù)平臺(tái)是適應(yīng)“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代的產(chǎn)物，其開發(fā)和運(yùn)營(yíng)為住房租賃企業(yè)和個(gè)人提供了極大的便利，是未來(lái)金融支持住房租賃的必然趨勢(shì)和未來(lái)發(fā)展方向。縱觀國(guó)內(nèi)銀行類金融機(jī)構(gòu)，目前僅有中國(guó)建設(shè)銀行搭建了住房租賃綜合性金融服務(wù)平臺(tái)—CCB建融家園。

為了促進(jìn)拉薩市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，整合公租房、廉租房資源，規(guī)范租金收納，中國(guó)建設(shè)銀行西藏分行與西藏自治區(qū)住建廳、拉薩市住建局?jǐn)y手搭建了公租房管理系統(tǒng)，并以此為基礎(chǔ)著手構(gòu)建周轉(zhuǎn)房管理系統(tǒng)。目前，公租房管理系統(tǒng)已經(jīng)上線運(yùn)營(yíng)，但由于平臺(tái)開發(fā)運(yùn)營(yíng)時(shí)間有限，尚處于平臺(tái)搭建期，其作用仍停留在公租房房源和租戶信息錄入階段，住房租賃綜合性服務(wù)平臺(tái)的金融特性尚需進(jìn)一步挖掘。

三、拉薩市金融支持住房租賃問題及對(duì)策分析

通過調(diào)查拉薩市金融支持住房租賃現(xiàn)狀，梳理拉薩市金融支持住房租賃模式和政策，發(fā)現(xiàn)拉薩市金融支持住房租賃不僅存在普遍的市場(chǎng)問題，如市場(chǎng)發(fā)展滯后、政策宣傳不到位、融資渠道過窄、金融產(chǎn)品單一、潛在風(fēng)險(xiǎn)等，還存在特殊的地域問題，如政府主導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)、市場(chǎng)活力不足，租賃者收入水平高，金融需求低等，逐一對(duì)其進(jìn)行分析，并制定相應(yīng)的對(duì)策措施。

（一）明確定位，完善配套金融服務(wù)

發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，首先應(yīng)該明確其市場(chǎng)定位。自治區(qū)住建廳及拉薩市住建局在助推住房租賃市場(chǎng)發(fā)展之前，應(yīng)該確定好其政策支持的著力點(diǎn)及邊界范圍，明確政策性金融機(jī)構(gòu)支持界限、銀行類金融機(jī)構(gòu)支持力度、民間金融參與程度等內(nèi)容。在此基礎(chǔ)上，為了保證住房租賃市場(chǎng)可以全面、健康發(fā)展，自治區(qū)住建廳及拉薩市住建局應(yīng)積極推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)配套金融服務(wù)行業(yè)發(fā)展。一方面，拉薩市可以借鑒國(guó)內(nèi)外住房租賃配套服務(wù)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，有針對(duì)性的解決租賃租房抵押擔(dān)保、保險(xiǎn)、估值問題，必要時(shí)可以制定相應(yīng)的政策法規(guī)，解決租賃住房的土地性質(zhì)等問題；另一方面，拉薩市住建局應(yīng)聯(lián)合工商、公安等部門協(xié)同規(guī)范拉薩市住房租賃市場(chǎng)，堅(jiān)決打擊“黑中介”行為，維護(hù)租戶的合法權(quán)益。

（二）積極宣傳，普及住房租賃政策

人口流動(dòng)催生租賃需求。目前西藏自治區(qū)共有流動(dòng)人口38.9萬(wàn)，且多以經(jīng)商為業(yè)，其文化水平相對(duì)較低，對(duì)國(guó)家政策關(guān)注度低。針對(duì)拉薩市住房租賃消費(fèi)者對(duì)住房租賃政策了解不足這一問題，項(xiàng)目組成員認(rèn)為可以從以下幾方面著手：首先，拉薩市住建局應(yīng)提高對(duì)住房租賃市場(chǎng)的重視程度，尤其是在拉薩市土地資源告急的情況下，拉薩市住建局應(yīng)該將住房租賃市場(chǎng)作為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和管理的主戰(zhàn)場(chǎng)；其次，拉薩市住建局應(yīng)積極宣傳住房租賃政策，通過制定管理辦法、采取經(jīng)濟(jì)手段等方式引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展住房租賃項(xiàng)目；再次，可以借助互聯(lián)網(wǎng)、社交平臺(tái)、APP等網(wǎng)絡(luò)手段宣傳住房租賃政策、住房租賃產(chǎn)品，提高租賃住戶對(duì)住房租賃政策的了解程度。

（三）拓寬渠道，助推金融支持落地

住房租賃市場(chǎng)發(fā)展是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，是居住需求得以滿足的必然產(chǎn)物。針對(duì)拉薩市金融支持住房租賃面臨的融資渠道過窄問題，項(xiàng)目組認(rèn)為可以從以下幾方面著手進(jìn)行改善。第一，因地制宜，有選擇性的拓寬融資渠道。盡管目前我國(guó)已經(jīng)形成了五種住房租賃融資模式，但受經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度影響，并非所有融資模式都適合拉薩市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。拉薩市在拓寬融資渠道時(shí)應(yīng)結(jié)合自身特點(diǎn)，選擇適合自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的融資渠道，如貸款融資渠道、債券融資渠道、綜合性金融支持平臺(tái)等；第二，完善產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)金融支持落地。拉薩市住房租賃融資模式尚未產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，究其原因在于產(chǎn)品完全照搬發(fā)達(dá)城市模式，創(chuàng)新度低，水土不服。針對(duì)此問題，項(xiàng)目組成員認(rèn)為拉薩市銀行類金融機(jī)構(gòu)應(yīng)積極展開市場(chǎng)調(diào)查，深入挖掘拉薩市租戶住房租賃需求，并以此為依據(jù)完善現(xiàn)有住房租賃產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)供給和需求的有效匹配。

（四）金融創(chuàng)新，提供多樣金融服務(wù)

由于住房租賃市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間尚短，國(guó)內(nèi)與之匹配的金融產(chǎn)品數(shù)量相對(duì)較少。據(jù)項(xiàng)目組不完全統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)共有住房租賃類金融產(chǎn)品12種，其他金融支持主要表現(xiàn)為融資支持承諾、平臺(tái)建設(shè)承諾、咨詢服務(wù)承諾等。針對(duì)租房租賃市場(chǎng)金融工具和金融產(chǎn)品單一問題，本研究特提出如下建議：首先，積極推進(jìn)金融工具、金融產(chǎn)品創(chuàng)新進(jìn)度。一方面，鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)開發(fā)以產(chǎn)品為核心的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券；另一方面，打通抵押擔(dān)保綠色通行道，對(duì)于具有一定規(guī)模的租賃機(jī)構(gòu)，可以在充分權(quán)衡其運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的前提下為其提供抵押擔(dān)保貸款。

（五）因城施策，適度發(fā)展住房租賃

住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展應(yīng)該因城施策，根據(jù)人口凈流入的需求情況，客觀衡量租賃市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿凸┙o缺口。通過分析金融支持住房租賃市場(chǎng)潛在的區(qū)域性供給過剩風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、資金混同與挪用風(fēng)險(xiǎn)、期限錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)以及違約風(fēng)險(xiǎn)可以發(fā)現(xiàn)，上述風(fēng)險(xiǎn)之所以發(fā)生最主要的原因在于住房租賃市場(chǎng)的大規(guī)模發(fā)展，鑒于此，拉薩市發(fā)展住房租賃市場(chǎng)應(yīng)該堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)，做到因城施策，適度發(fā)展，具體發(fā)展建議如下：首先，調(diào)查拉薩市人口流量（包括人口凈流入量和人口凈流出量），合理估計(jì)拉薩市住房租賃需求；其次，加快保障性住房清理工作，整合住房租賃資源，提高保障性住房入住率，充分發(fā)揮政策性住房作用；再次，預(yù)估現(xiàn)有住房租賃市場(chǎng)缺口，有計(jì)劃、有節(jié)奏的推動(dòng)租賃住房建設(shè)，既要防止租賃住房不足帶來(lái)的居住困難，又要避免供給過剩所帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)和資源浪費(fèi)。

（六）活躍市場(chǎng)，健全租賃金融體系

針對(duì)拉薩市住房租賃市場(chǎng)政府主導(dǎo)，市場(chǎng)活力不足問題，項(xiàng)目組特提出如下建議：第一，堅(jiān)持政府在住房租賃市場(chǎng)發(fā)展過程中的主體地位。雖然我國(guó)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，但是鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性以及拉薩市在國(guó)家維穩(wěn)安全中的重要地位，拉薩市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展必須堅(jiān)持政府主導(dǎo)；第二，制定住房租賃政策法規(guī)及配套管理辦法，改善住房租賃市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，在強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)督管理的條件下，積極引導(dǎo)企業(yè)開發(fā)住房租賃項(xiàng)目；第三，建立拉薩市住房租賃金融體系。針對(duì)拉薩市政策性住房金融體系不完善、住房租賃金融支持薄弱等問題，構(gòu)建以政府為核心，各類金融機(jī)構(gòu)積極參與的多層次住房租賃金融體系。