試論土地管理角度下房地產(chǎn)的健康發(fā)展

張雨燕 莒南縣行政審批服務(wù)局

前言：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與社會(huì)的進(jìn)步，人們的生活水平不斷的提高，對(duì)房地產(chǎn)的需求也不斷增高，近些年來(lái)，我國(guó)土地管理制度的不健全發(fā)展，導(dǎo)致我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的泡沫成分越來(lái)越大，房?jī)r(jià)的逐步提升，使得房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了“買房的人不居住，需要房子的人群又買不起房”的奇怪現(xiàn)象，因此，管理者應(yīng)該對(duì)土地管理制度進(jìn)行改革與升級(jí)，健全土地管理制度要求，保證房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，為人們的生產(chǎn)生活提供重要的依據(jù)與保障。

一、房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀及趨勢(shì)

我國(guó)城市化發(fā)展不斷加快，城市的人口數(shù)量不斷增加，人們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的需求量越來(lái)越大。我國(guó)當(dāng)前不完善的土地管理制度，導(dǎo)致我國(guó)城市的房?jī)r(jià)在飛速上漲，數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格的上漲趨勢(shì)比前十年翻了數(shù)倍，尤其是一些高檔的樓盤(pán)及學(xué)區(qū)房，其價(jià)格更是在翻倍的上漲。我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)引起了學(xué)術(shù)界以及產(chǎn)業(yè)界專家和學(xué)者的廣泛關(guān)注，這種“泡沫現(xiàn)象”的出現(xiàn)，最主要的原因還是土地管理制度發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題：圈地面積過(guò)大、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)于頻繁等等，這些均使得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中容易出現(xiàn)波動(dòng)，導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈條發(fā)生損壞，加大房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，給房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的損失。

二、落后的土地管理制度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

落后的土地管理制度導(dǎo)致我國(guó)的耕地資源與人口居住的資源不成正比，而且我國(guó)有限的耕地資源達(dá)不到世界水平的一半，大多數(shù)土地資源出現(xiàn)水土流失等現(xiàn)象，導(dǎo)致土地出現(xiàn)鹽堿化不能很好的滿足人們的生存需求，伴隨著我國(guó)人口飛速的增長(zhǎng)，土地資源與人們生活過(guò)程中所產(chǎn)生的矛盾也在不斷加劇。我國(guó)當(dāng)前還存在著許多土地不合法事件，土地制度存在著很多的弊端與漏洞，且還存在雙城雙軌制、地方政府對(duì)土地管理認(rèn)識(shí)不足、土地儲(chǔ)備操作不當(dāng)及土地管理制度不規(guī)范等現(xiàn)象，使得我國(guó)土地管理制度趨于落后，并且由于土地儲(chǔ)備操作的不當(dāng)使地價(jià)在飛速上漲，并土地管理制度法律法規(guī)的不科學(xué)性，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的“泡沫現(xiàn)象”起到了推波助瀾的作用，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨于惡性循環(huán)，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)及發(fā)展，因此，政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)土地管理制度的重視，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

三、改善土地管理制度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的措施

（一）重構(gòu)公有制體系，明確政府管理職責(zé)

政府管理者為了能夠更好的改善土地的管理制度，保證房地產(chǎn)業(yè)的順利經(jīng)營(yíng)與順利發(fā)展，在進(jìn)行房地產(chǎn)管理的過(guò)程中，需要對(duì)土地管理制度制定出多種多樣的管理策略與管理方式，嚴(yán)格明確土地管理制度中集體所有制與產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的關(guān)系。

政府工作人員要根據(jù)細(xì)致化的管理策略，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法行為給予嚴(yán)重的懲罰與打擊，有效保證人民的權(quán)利與利益，減少甚至避免政府官員出現(xiàn)以權(quán)謀私、權(quán)錢交易等行為，保證政府工作人員土地管理職責(zé)的科學(xué)性與明確性，每個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)有專門(mén)的管理人員進(jìn)行負(fù)責(zé)，確保土地管理產(chǎn)權(quán)及監(jiān)督和管理之間所存在的問(wèn)題能得以解決，加強(qiáng)土地資源的使用與分配工作，為房地產(chǎn)的健康發(fā)展提供重要的依據(jù)，消除房地產(chǎn)業(yè)的“泡沫現(xiàn)象”，這將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。

（二）修改土地管理法，健全法律體系

我國(guó)《土地管理法》仍舊存在一定的問(wèn)題，例如《土地管理法》注重土地的使用、土地的權(quán)益以及土地的利益等方面，然而對(duì)土地管理的利益方面存在很大的局限性與不平衡性。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步，傳統(tǒng)的《土地管理法》中，由于存在著許多傳統(tǒng)、單一、守舊的理念，已經(jīng)不能滿足我國(guó)當(dāng)代土地管理的需求與發(fā)展，而且傳統(tǒng)的《土地管理法》中一些不公平的條約，很容易出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中的矛盾情況的出現(xiàn)。針對(duì)這一情況，政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)《土地管理法》的改變與升級(jí)，結(jié)合當(dāng)前土地管理的情況及房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)，制定出科學(xué)合理的《土地管理法》，從而真正有效促進(jìn)土地管理制度的健全與完善，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)管理者能夠運(yùn)用更科學(xué)的方式進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)和規(guī)劃，有效保證房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)向提供重要的保障和依據(jù)。

（三）采取多元化的供房方式

根據(jù)法律，人們?cè)谶M(jìn)行自建房、合伙建房以及委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建房的過(guò)程中，為了滿足多種多樣的需求，要符合政府的需求，而政府也需要嚴(yán)格對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行科學(xué)控制，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的“泡沫現(xiàn)象”，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者在建房與售房的過(guò)程中，也要根據(jù)人們的不同需求以及經(jīng)濟(jì)情況來(lái)進(jìn)行供房，并有效控制好每人所買房的數(shù)量，從而保證大多數(shù)居民能夠滿足基本的住房需求。此外，對(duì)于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市這一問(wèn)題，首先需要符合相關(guān)規(guī)劃，確保其是工商業(yè)的經(jīng)營(yíng)用途，此外，必須依法進(jìn)行登記，即便獲得建設(shè)用地使用權(quán)后，也需按照之前的規(guī)劃用途對(duì)土地進(jìn)行使用。

結(jié)論：總的來(lái)說(shuō)，土地管理制度發(fā)展的落后性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)中有著很大的泡沫性，使得房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了惡性循環(huán)及發(fā)展的狀況，針對(duì)這一情況，土地管理者需要對(duì)土地管理制度進(jìn)行有效的改革與創(chuàng)新，突破傳統(tǒng)改革與管理的模式，有效促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)及發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展確定良好的基礎(chǔ)。