貫徹落實(shí)物權(quán)法促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記

趙靜 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司撫州分行

不動(dòng)產(chǎn)注冊(cè)系統(tǒng)為持續(xù)的國(guó)際房地產(chǎn)管理和政府管理創(chuàng)造了明確的規(guī)則。它們對(duì)于改善產(chǎn)權(quán)的科學(xué)性來說非常重要。但是，由于法律對(duì)于注冊(cè)程序沒有明確的范圍，財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一注冊(cè)的組織沒有明確的規(guī)定，因此仍然存在分散的登記注冊(cè)程序。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀分析

目前，在中國(guó)至少有10個(gè)分支機(jī)構(gòu)或特許經(jīng)營(yíng)者是通過分散來登記不動(dòng)產(chǎn)的。土地使用權(quán)是國(guó)土資源管理部門、基礎(chǔ)設(shè)施和交通運(yùn)輸部的責(zé)任，林地是牲畜和林業(yè)部門的責(zé)任。并且交由相關(guān)的律師事務(wù)所負(fù)責(zé)，雖然這些律師事務(wù)所根據(jù)森林法、城市財(cái)產(chǎn)法和草法等法律，注冊(cè)了在中國(guó)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的權(quán)利和法律。但是從現(xiàn)行立法的角度來看，依舊存在著記錄散發(fā)郵件的標(biāo)準(zhǔn)格式，所以我們可以理解為這些不動(dòng)產(chǎn)登記沒有遵守統(tǒng)一登記的要求。只有在引入房地產(chǎn)綜合注冊(cè)系統(tǒng)之后，每個(gè)有權(quán)注冊(cè)房地產(chǎn)的部門才能有效制定有關(guān)注冊(cè)服務(wù)商和技術(shù)程序的特定規(guī)則和規(guī)定，并簡(jiǎn)化登記的程序規(guī)定。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)分散登記的弊端

中國(guó)房地產(chǎn)分權(quán)登記的權(quán)力下放情況取決于各種因素，例如歷史、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等。這種分散的注冊(cè)管理無疑在極大程度上阻礙了我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中對(duì)加強(qiáng)管理和促進(jìn)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，特別是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)權(quán)制度更加先進(jìn)，權(quán)利明晰，權(quán)責(zé)明確。使得這種登記方法變得越來越不適合經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展。

（一）影響了社會(huì)的和諧與穩(wěn)定

在不同部門的管理和登記中，農(nóng)業(yè)用地與森林，農(nóng)地與牲畜業(yè)用地，林業(yè)與牲畜用地所有權(quán)之間的界限仍然不明確，而且存在一定的沖突和誤解。根據(jù)黑龍江的情況來看，從1998年到2005年底，每年有數(shù)百起森林和農(nóng)業(yè)用地沖突發(fā)生在占地165，000公頃的國(guó)家森林中，并且有711多個(gè)森林和農(nóng)業(yè)用地沖突沒有得到解決。 目前，黑龍江省成立了土地糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu)，以解決這些糾紛。

（二）造成了大量的登記錯(cuò)誤

遵守各種類型的注冊(cè)程序和技術(shù)政策，很容易導(dǎo)致大量的登記錯(cuò)誤。特別是，森林區(qū)和其他類型的土地權(quán)利的記錄非常多余。由于1990年代的限制，森林證書相對(duì)廣泛，因此在許多地方都只使用“桌面證書”或“證書卡”。森林所有權(quán)證書通常覆蓋相對(duì)較大的區(qū)域，分配給東京林業(yè)局的經(jīng)認(rèn)證國(guó)家森林總面積為401，273公頃。在內(nèi)蒙古城市的森林普查期間，記錄了該城市以及歐尚市的所有土地，包括城市建設(shè)、農(nóng)場(chǎng)、森林省政府和前自治州政府都頒發(fā)了森林管理局證書，所以都被歸類為林區(qū)，結(jié)果，導(dǎo)致所有建筑工作都面臨違反林業(yè)管理局和森林法的行為。

三、貫徹落實(shí)物權(quán)法促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的建議

（一）以土地為基礎(chǔ)統(tǒng)一進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記有利于保持登記的持續(xù)性和長(zhǎng)久性

首先，土地區(qū)域是主要區(qū)域，因?yàn)楸仨殞⑵渌康禺a(chǎn)（例如房屋和樹木）粘在地面上，以使留在土地上的資產(chǎn)不再存在。其次，土地是最重要的，其他事物都是從屬的，土地和其他房地產(chǎn)的關(guān)系就好像是皮膚和頭發(fā)之間的聯(lián)系，土地是建設(shè)其他房地產(chǎn)的基礎(chǔ)。所以我們需要在現(xiàn)場(chǎng)編寫信息注冊(cè)的時(shí)候，需要有效明確其他屬性，土地注冊(cè)可以接受其他資產(chǎn)的注冊(cè)，但是其他資產(chǎn)的注冊(cè)如果沒有土地注冊(cè)就不能接受土地注冊(cè)。最后，土地使用權(quán)會(huì)在一定程度上受到限制，并且土地一旦發(fā)生著火或損壞，那么土地的使用價(jià)值就無法挽回。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)包含土地及其土地上的附著物

世界上大多數(shù)國(guó)家都認(rèn)為地下建筑物和林木是土地的一部分，土地注冊(cè)還需要包括土地附著物的注冊(cè)。民法將房屋和森林定義為土地服務(wù)的一部分，并且在不動(dòng)產(chǎn)登記法律的第96條的規(guī)定中，明確指出與土地建筑物，未與土地分離的產(chǎn)品，種植的種子和土地所有權(quán)有關(guān)的所有權(quán)利均為土地的一部分。僅與建筑物或其他工作場(chǎng)所相關(guān)的臨時(shí)用途設(shè)施不屬于土地。財(cái)產(chǎn)簿中的財(cái)產(chǎn)簿中使用了英美法系管轄權(quán)作為房屋的基礎(chǔ)，而林木是土地的一部分?！懊總€(gè)鄰國(guó)都是該國(guó)的重要組成部分?！毕惹耙逊N植或移植到土壤中的小樹（例如“種子和植物”）作為具有轉(zhuǎn)移特性的單獨(dú)對(duì)象存在，但在土壤中移植或種植時(shí)已放棄了它們的自由，就諸如失收的農(nóng)作物，果樹等。如果它們與他們認(rèn)為是對(duì)象的土地分離開來，它們就會(huì)與其他城堡一起成為不動(dòng)產(chǎn)，因此在它們分離之前，它們始終是土地的一部分。作家和其他建筑物將成為他們建造的土地的一部分。還是趙英美詞典的原版，《漢語(yǔ)簡(jiǎn)明英語(yǔ)法律詞典》，《牛津等官方和專業(yè)法律詞典》的意思。整體地形指標(biāo)，例如合法字典，但合法土地，這是天空下表面的三維空間，表面由表面組成，沒有任何生長(zhǎng)且不固定，包括土壤以及栽培植物的權(quán)利和其他土地權(quán)益。

（三）建設(shè)功能全面信息共享的平臺(tái)

在注冊(cè)和交換過程中需要合理交換有關(guān)所有者的信息，使用相關(guān)方法（例如數(shù)據(jù)交換接口）實(shí)時(shí)交換有關(guān)產(chǎn)權(quán)變更的信息以及其他相關(guān)信息。從法律上講，國(guó)家注冊(cè)系統(tǒng)會(huì)創(chuàng)建并實(shí)施信息，以保護(hù)公眾的知情權(quán)并降低房地產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)，并維護(hù)版權(quán)持有人的安全性，這是不動(dòng)產(chǎn)登記過程中要考慮的重要因素。

結(jié)語(yǔ)：換句話說，不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記是維持社會(huì)穩(wěn)定和保護(hù)人民利益的一種方式，能夠有效適合于現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并且為社會(huì)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。鑒于中國(guó)目前的土地注冊(cè)狀況以及缺乏分散的土地注冊(cè)，所以中國(guó)需要促進(jìn)土地注冊(cè)的統(tǒng)一性。完整的財(cái)產(chǎn)注冊(cè)系統(tǒng)可確保不動(dòng)產(chǎn)登記的標(biāo)準(zhǔn)化和準(zhǔn)確性，從而有效提高中國(guó)理財(cái)?shù)目茖W(xué)性和合理性。