房?jī)r(jià)難現(xiàn)普漲潮

楊現(xiàn)華

目前房企調(diào)控已經(jīng)從宏觀向微觀滲透，監(jiān)管已經(jīng)介入房企營(yíng)運(yùn)層面。房地產(chǎn)行業(yè)或許正一步步進(jìn)入“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”時(shí)代。

從年初由疫情擾動(dòng)導(dǎo)致對(duì)銷售的悲觀，到年底市場(chǎng)再次出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升局面，2020年的房地產(chǎn)交出了一份超預(yù)期的表現(xiàn)。以上海為首的一線城市房?jī)r(jià)又明顯上漲，這會(huì)重演上一輪的一幕向全國(guó)傳導(dǎo)嗎？

2020年，房地產(chǎn)銷售一舉扭轉(zhuǎn)了年初疫情期間的斷崖式下跌，銷售面積和銷售額再次創(chuàng)下歷史新高，全國(guó)商品房銷售均價(jià)無(wú)限逼近“萬(wàn)元時(shí)代”。

在房?jī)r(jià)中，一線城市房?jī)r(jià)又具有先行指標(biāo)特性。上一輪樓市熱就是從一線傳導(dǎo)至二線，直至向縣城蔓延。目前以上海為代表的一線城市房?jī)r(jià)已開(kāi)啟上漲行情，這讓市場(chǎng)再度擔(dān)憂。

但今夕不同往日。上一輪房?jī)r(jià)上漲的政策環(huán)境早已不復(fù)存在，“房住不炒”已成共識(shí)。目前房企調(diào)控已經(jīng)從宏觀向微觀滲透， 監(jiān)管已經(jīng)介入房企營(yíng)運(yùn)層面。房地產(chǎn)行業(yè)或許正一步步進(jìn)入“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”時(shí)代。

一線領(lǐng)漲

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2020年，全國(guó)商品房銷售面積17.61億平方米，比上年增長(zhǎng)2.6%;商品房銷售額17.36萬(wàn)億元，增長(zhǎng)8.7%。

從結(jié)構(gòu)來(lái)看，商品房銷售面積和銷售額的增長(zhǎng)主要依靠住宅，其他甚至構(gòu)成拖累。其中， 住宅銷售面積增長(zhǎng)3.2%，辦公樓銷售面積下降10.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降8.7%。銷售額上，住宅銷售額增長(zhǎng)10.8%，辦公樓銷售額下降5.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降11.2%。

2019年，全國(guó)商品房銷售面積出現(xiàn)下降后，2020年再度回升轉(zhuǎn)正，而且銷售額漲幅明顯快于銷售面積的增長(zhǎng)，這一局面從2015年開(kāi)始延續(xù)至今。在銷售額增速連續(xù)快于銷售面積漲幅之后，全國(guó)商品房均價(jià)距離萬(wàn)元只差臨門(mén)一腳。

根據(jù)銷售面積與銷售額計(jì)算，2020年，全國(guó)商品房均價(jià)為9860元/平方米。2015年時(shí)商品房均價(jià)不過(guò)6793元/平方米，尚不到7000元。

統(tǒng)計(jì)顯示，2019年全國(guó)商品房均價(jià)較上一年增長(zhǎng)了6.56%至9310元/平方米，2020年漲幅5.91%。考慮到這是在年初疫情影響、銷售大幅滑坡后的結(jié)果，即下半年房地產(chǎn)的銷售更為積極。

2020年1-2月，商品房銷售面積8475萬(wàn)平方米，同比下降39.9%;商品房銷售額8203億元，降幅達(dá)到35.9%。2020年上半年，商品房銷售面積69404萬(wàn)平方米，同比下降8.4%;商品房銷售額66895億元，下降為5.4%。

直至2020年1-8月商品房銷售額增速才首次轉(zhuǎn)正，銷售額為96943億元，增長(zhǎng)1.6%，1-7月份為下降2.1%。銷售面積要到“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季才持平。2020年1-10月份，商品房銷售面積133294萬(wàn)平方米，同比持平，1-9月份為下降1.8%。直至2020年前11月，商品房銷售面積增速才年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正。

與全國(guó)商品房銷售2020年下半年才開(kāi)始轉(zhuǎn)暖、銷售面積甚至年底才開(kāi)始轉(zhuǎn)正相比，一線城市的回暖要迅速得多，尤其是房?jī)r(jià)的漲幅更為明顯。

以上海為例，中指院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年，商品房市場(chǎng)累計(jì)成交金額6812.7億元，同比上漲21.3%，累計(jì)成交面積1824.7萬(wàn)平方米，同比下降0.4%。

上海房?jī)r(jià)從2019年11月開(kāi)啟上漲行情，房?jī)r(jià)從46986元/平方米上漲至2020年12月的50158元/平方米，期間成交均價(jià)累計(jì)上漲6.75%。在此期間，百城住宅價(jià)格上漲遠(yuǎn)不到4%，上海漲幅遠(yuǎn)高于百城房?jī)r(jià)漲幅。

具體來(lái)看，2020年4月開(kāi)始，上海房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)擴(kuò)大，5-6月環(huán)比漲幅分別為1%和1.26%，上半年累計(jì)漲幅達(dá)到4.11%，在一二線城市中排名首位。下半年上海房?jī)r(jià)增速開(kāi)始放緩。

深圳樓市更是一馬當(dāng)先。據(jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年，深圳新房住宅共成交45384套，同比增長(zhǎng)19.8%，成交量為自2016年以來(lái)的新高。由于限價(jià)等原因，深圳一手房房?jī)r(jià)漲幅并不明顯?！?15新政”可以看作是深圳樓市的分水嶺，政策出爐后樓市迅速降溫。

更加市場(chǎng)化的二手房市場(chǎng)中，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 2020年全國(guó)70個(gè)城中，深圳以同比14.1%的漲幅，居二手房?jī)r(jià)格漲幅首位。

一線城市房?jī)r(jià)漲幅在2020年四季度較為明顯。由于疫情的影響，統(tǒng)計(jì)局披露的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)在2020年一季度漲幅都處于穩(wěn)中有降的狀態(tài)，二季度反彈后三季度又走向分化。

2020年四季度，70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格上漲的城市數(shù)量已降至45個(gè)（含）以下，而在二、三季度，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量都在50個(gè)以上。不過(guò)四季度一線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始領(lǐng)漲。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2020年12月，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，高于二線城市和三線城市的0.1%;二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%，明顯高于二三線城市的0.1%和0.2%。

從2020年房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，一季度遇冷、二季度回暖，下半年調(diào)控下房?jī)r(jià)漲幅回落。在年底一線城市房?jī)r(jià)反彈時(shí)，二三線城市房?jī)r(jià)基本保持穩(wěn)定，并未受到一線房?jī)r(jià)上漲的影響。

需要注意的是，在“北上廣深”一線城市中，北京房?jī)r(jià)基本沒(méi)有太大變化。在嚴(yán)厲的調(diào)控政策、人口凈流出和不斷增加的供應(yīng)面前，北京房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。僅以存貨為例，截至2020年末，北京新房處于高位，出清庫(kù)存周期維持在約21個(gè)月。大量的庫(kù)存和不斷增加的土地供應(yīng)抑制了房?jī)r(jià)上漲。

一線城市房?jī)r(jià)率先反彈，之后往往會(huì)引發(fā)二三線乃至縣城樓市沖動(dòng)，上一輪樓市房?jī)r(jià)排浪式上升仍然歷歷在目。目前上海、深圳等一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯恢復(fù)且開(kāi)始領(lǐng)漲，這場(chǎng)景似曾相識(shí)。疫情帶來(lái)的深刻影響是否會(huì)引發(fā)新一輪的樓市躁動(dòng)呢？

房?jī)r(jià)回顧

上一輪房?jī)r(jià)的上漲是從2016年開(kāi)始的。從范圍更廣的百城房?jī)r(jià)來(lái)看，2015年末，百城平均房?jī)r(jià)10980元/平方米，與2014年末的10542元/平方米相比漲幅并不明顯。2016-2018年百城均價(jià)分別為13035元、13967元、14678元/平方米。與2015年相比，三年時(shí)間房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超30%，是10余年來(lái)房?jī)r(jià)漲幅最為迅猛的三年。

百城房?jī)r(jià)是從2016年開(kāi)始拉升的，而一線城市的房?jī)r(jià)早在2015年就已經(jīng)啟動(dòng)。2015年4月百城中的一線城市房?jī)r(jià)均價(jià)為28380元/平方米，而在更早前的2014年4月，一線城市房?jī)r(jià)平均為28858元/平方米。

自2015年5月開(kāi)始，一線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始恢復(fù)并迅速拉升。當(dāng)年5月，平均房?jī)r(jià)為28800元/平方米，2016年10月底就已經(jīng)躥升至40204元/平方米，不到一年半時(shí)間漲幅接近40%。此后一線城市樓市均價(jià)基本保持穩(wěn)定，2020年底均價(jià)才過(guò)42000元/平方米，四年出頭漲幅還不到6%。

二線城市與三線城市房?jī)r(jià)啟動(dòng)時(shí)間較為接近，但前期二線城市漲幅明顯快于三線城市。2016年2月底，百城房?jī)r(jià)中的二線城市均價(jià)為10036元/平方米，10月底已經(jīng)上漲到11605元/平方米，半年多時(shí)間漲幅超過(guò)15%。

三線城市樓市均價(jià)在2015年12月底為6740元/平方米，一年后的2016年年底均價(jià)為7410元/平方米，漲幅接近10%。2017年5月底三線城市均價(jià)漲幅才超過(guò)15%，趕上二線城市的漲幅用了近一年半，幾乎是二線城市同樣漲幅所用時(shí)間的一倍左右，此時(shí)一線城市更是早已經(jīng)在半年前完成了拉升期。

不難發(fā)現(xiàn)，上一輪房?jī)r(jià)的上漲是從一線城市開(kāi)始率先反彈，之后二線城市開(kāi)始復(fù)蘇，最后三線城市開(kāi)始上漲，直至最終縣城等地方也開(kāi)始出現(xiàn)樓市熱潮，房?jī)r(jià)呈排浪式上升盡顯無(wú)疑。

圖1：上海市樣本住宅平均價(jià)格走勢(shì)圖（單位：元/平方米）

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圖2：百城房?jī)r(jià)、一線房?jī)r(jià)走勢(shì)（單位：元/ 平方米）

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圖3：二、三線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)（單位：元/ 平方米）

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房?jī)r(jià)能在2015年和2016年次第反彈，離不開(kāi)一系列的政策寬松，最主要的就是政策基調(diào)。2014年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議連續(xù)兩年有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的字眼只字未提，會(huì)議指出推進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展是優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間格局的重要內(nèi)容，要有歷史耐心。

2015年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，對(duì)2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)正式定調(diào)去庫(kù)存。表示要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求。落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。

在宏觀政策指引下，具體細(xì)政開(kāi)始逐步寬松。首先是貨幣政策上，2014年底，央行首次降息，貨幣寬松開(kāi)始起錨，隨后2015年央行又連續(xù)降息降準(zhǔn)，流動(dòng)性寬松為房地產(chǎn)帶來(lái)大量資金，房?jī)r(jià)作為“貨幣現(xiàn)象”自然反應(yīng)明顯。

在貨幣政策寬松下，M2漲幅開(kāi)始反彈。2015年4月，M2漲幅跌至10.1%的低位，之后開(kāi)始反彈，2016年初漲幅達(dá)到14%。隨后才逐步回落，但直至2017年3月以后漲幅才跌破兩位數(shù)。M2漲幅重回兩位數(shù)要等到三年后的2020年了。

由于疫情影響，貨幣政策相對(duì)寬松，M2漲幅從2020年3月起都保持在兩位數(shù)以上，也正是在經(jīng)歷了2020年一季度的暴跌后，樓市成交在下半年迅速反彈。

限購(gòu)等政策的取消則從行政上放松了對(duì)樓市的管控。2014年中，呼和浩特打響了樓市取消限購(gòu)的“第一槍”，雖經(jīng)歷了出臺(tái)后回收、后又出臺(tái)的波折，限購(gòu)最終從官方文件中去除。

隨后各路城市紛紛跟進(jìn)。到了2015年40余個(gè)限購(gòu)城市中，僅剩北上廣等一線城市在堅(jiān)守，其余城市都放松或者取消了限購(gòu)政策。部分城市放松了首付比例、銀行放松了貸款利率，寬松政策無(wú)處不在。

在取消限購(gòu)的同時(shí)，另外一個(gè)大招上馬——棚改貨幣化。棚改對(duì)房?jī)r(jià)尤其是三四線城市的房?jī)r(jià)有著立竿見(jiàn)影的效果。自從棚改貨幣化安置加速以來(lái)，原本火熱的房?jī)r(jià)從一二線蔓延至三四線，多地排隊(duì)買房、搖號(hào)買房屢見(jiàn)不鮮。

棚改貨幣化安置初心本是解決居民保障性住房和部分地區(qū)的過(guò)剩庫(kù)存，但在客觀上也助推了部分城市房?jī)r(jià)的上漲。

根據(jù)廣發(fā)證券統(tǒng)計(jì)，從2009年到2013年，全國(guó)共完成棚戶區(qū)改造1364萬(wàn)套，主要是實(shí)物安置，投資主要由地方財(cái)政支持。

2014年，棚改開(kāi)始進(jìn)入貨幣化安置階段，這與當(dāng)時(shí)的庫(kù)存有關(guān)。從2014年開(kāi)始，伴隨著較為嚴(yán)重的三四線城市商品房庫(kù)存問(wèn)題，國(guó)家提出以貨幣化安置代替實(shí)物化安置，一方面避免重復(fù)建設(shè)產(chǎn)生更多的庫(kù)存問(wèn)題;另一方面，通過(guò)引導(dǎo)棚改居民購(gòu)買商品房，協(xié)助解決商品房庫(kù)存問(wèn)題。

海通證券測(cè)算，2014-2016年，棚改貨幣化安置面積分別為0.4億平方米、1.5億平方米和2.5億平方米，分別占當(dāng)年住宅商品房銷售面積的3.8%、13.6%和18.2%。這其中棚改貨幣化安置比例為9%、29.9%和48.5%。2018年起棚改貨幣化開(kāi)始逐步退出，三四線城市的樓市熱潮逐漸褪去。

貨幣或者限購(gòu)政策可以影響樓市的發(fā)展，行業(yè)的供需才是決定樓市當(dāng)下的關(guān)鍵。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015-2018年，全國(guó)商品房待售面積分別為71853萬(wàn)平方米、69539萬(wàn)平方米和58923萬(wàn)平方米，2018年末，商品房待售面積52414萬(wàn)平方米，較2015年下降了近2億平方米。

2015年，商品房待售面積占到了當(dāng)年商品房銷售面積的55.92%，2017年驟降至34.78%，降幅超過(guò)20個(gè)百分點(diǎn)。供需的變化必然導(dǎo)致價(jià)格的調(diào)整，在“買漲不買跌”的心理下，寬松的貨幣環(huán)境和購(gòu)買政策疊加供需的轉(zhuǎn)變，樓市經(jīng)歷了最為火熱的一段時(shí)期。

也正是在這幾年，千億房企俱樂(lè)部迅速擴(kuò)容，重倉(cāng)三四線樓市的房企紛紛崛起。2015年銷售過(guò)千億的房企不過(guò)7家，2018年迅速增加至30家左右，擴(kuò)容了近三倍。頭部房企的銷售從2000多億元一躍超過(guò)7000億元。

從2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，中央開(kāi)始提出堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，并著手建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，各項(xiàng)寬松政策逐漸收緊，限購(gòu)等措施再度來(lái)襲，樓市在2017年后逐漸趨穩(wěn)。

供需可以影響樓市和房?jī)r(jià)當(dāng)下的走勢(shì)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)都不是簡(jiǎn)單的供需關(guān)系。宏觀和微觀的政策之手更可以給房?jī)r(jià)帶來(lái)立竿見(jiàn)影的變化，甚至左右房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

歷史會(huì)重演，但不會(huì)簡(jiǎn)單重復(fù)。目前上海、深圳等一線城市雖然房?jī)r(jià)上漲明顯，但與之前的上漲驅(qū)動(dòng)因素并不相同。而且更為重要的是，目前房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)“層層設(shè)線”，再現(xiàn)普漲難上加難。

“3+2”紅線?

為什么上海房?jī)r(jià)在2020年上漲明顯呢？民生證券研究指出有幾點(diǎn)原因。首先，寬松貨幣流入樓市，推動(dòng)房?jī)r(jià)上行。疫情以來(lái)，中國(guó)開(kāi)始了新一輪的貨幣寬松，民生證券推斷，部分資金流入房地產(chǎn)， 推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。2020年4月以來(lái)，上海新增個(gè)人住房貸款明顯回升，可見(jiàn)貨幣寬松驅(qū)使了居民加杠桿購(gòu)房。

圖4：中國(guó)居民杠桿率（單位：%）

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民生證券還認(rèn)為，信貸資金的一部分被借款人用于購(gòu)買房產(chǎn)， 推動(dòng)價(jià)上漲。為促進(jìn)中小企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，銀行將信貸資金的一定比例投放于中小微企業(yè)，該類貸款中的一部分被借人用于購(gòu)買房產(chǎn)，或歸還尚未償?shù)陌唇屹?gòu)買房產(chǎn)。

疫情帶來(lái)的階段性貨幣寬松為市場(chǎng)注入了流動(dòng)性，上海放松戶籍政策則為樓市帶來(lái)了大量新增需求。2020年9月，上海將“符合基本申報(bào)條件即可落戶”的政策，范圍擴(kuò)大至在滬世界一流大學(xué)建設(shè)高校。對(duì)于臨港新片區(qū)和留學(xué)歸國(guó)人員的落戶同樣放松。

2020年上?！熬愚D(zhuǎn)戶”18418人，人才引進(jìn)落戶13043人，較上一年分別增長(zhǎng)了40.4%和48.4%，更多的落戶意味著購(gòu)房需求的上升。

此外，公辦、民辦學(xué)校同招新政對(duì)學(xué)區(qū)房需求高漲、長(zhǎng)期的需求積壓在疫情后帶來(lái)的改善需求大量釋放，都帶來(lái)了購(gòu)房需求的增加。

各地方如上海、天津和西安為代表的城市多是通過(guò)放松落戶、人才引進(jìn)等方式增加購(gòu)房的需求。但無(wú)論是落戶新政、學(xué)區(qū)房需求和短暫的貨幣寬松都只是嚴(yán)格調(diào)控下的“小修小補(bǔ)”，無(wú)法從根本上改變目前房地產(chǎn)嚴(yán)格調(diào)控的局面。即使疫情影響，國(guó)家也沒(méi)有放松對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控態(tài)度。

如前所述，2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，自此“房住不炒”幾乎出現(xiàn)在歷年中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)的表述中。也正是從2016年起，從一線城市開(kāi)始限貸限購(gòu)的政策又陸續(xù)加碼或者重現(xiàn)。

在重新加碼的房地產(chǎn)調(diào)控中，除了傳統(tǒng)的限購(gòu)限貸等政策之外，目前影響最直接且明顯的就是房企負(fù)債的“三條紅線”和房貸的“兩條紅線”。這也標(biāo)志著房地產(chǎn)的調(diào)控從宏觀指引介入到了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的微觀層面。

房企負(fù)債的“三條紅線”是在2020年8月為公眾所知曉的。其主要是將房地產(chǎn)企業(yè)分為四檔，并根據(jù)房企所處檔位控制其有息負(fù)債規(guī)模的增長(zhǎng)。

融資新規(guī)對(duì)房企有息負(fù)債規(guī)模設(shè)置了“三條紅線”，具體是指，一是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;二是凈負(fù)債率大于100%;三是現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)觸線的不同情況，試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔，分檔設(shè)定有息負(fù)債規(guī)模的增速閾值。

圖5：中國(guó)居民部門(mén)債務(wù)占GDP比重（居民部門(mén)杠桿率）（單位：%）

資料來(lái)源：Wind

即若“三條紅線”全部觸及，則房企的有息負(fù)債就不能再增加;若觸及兩條，則有息負(fù)債規(guī)模增速不得超過(guò)5%;觸及一條，則增速不得超過(guò)10%;一條未中，則增速不得超過(guò)15%。

除了“三條紅線”外，對(duì)于近一年拿地銷售比超過(guò)40%或過(guò)去三年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~連續(xù)為負(fù)的房地產(chǎn)企業(yè)，需提供最近半年購(gòu)地資金來(lái)源情況說(shuō)明和后續(xù)購(gòu)地繳款資金安排。進(jìn)一步削減其信用債發(fā)行規(guī)模，或在其核心指標(biāo)階段性控制目標(biāo)未實(shí)現(xiàn)之前暫緩發(fā)行債券，并對(duì)其信托融資、資管產(chǎn)品、海外融資等予以限制。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特性，即便部分房企自我造血能力略勝一籌，但多數(shù)房企仍是普高杠桿資金驅(qū)動(dòng)的以債養(yǎng)債模式。借新債還舊債是房企融資時(shí)主要訴求之一，無(wú)論是公司債、融資券還是票據(jù)發(fā)行基本概莫能外。

“三條紅線”的設(shè)置意味著房企的有息負(fù)債增長(zhǎng)范圍嚴(yán)格限制在可預(yù)期的范圍之內(nèi)，房企任意加杠桿上規(guī)模的時(shí)代將一去不復(fù)返。

2020年最后一天，金融機(jī)構(gòu)房貸的“兩條紅線”隨之而來(lái)。規(guī)定對(duì)銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款余額及個(gè)人住房貸款余額分五檔設(shè)置各自上限。

具體來(lái)看，第一檔主要是工農(nóng)中建交等七家大型銀行，按照要求其房地產(chǎn)貸款占比上限要求為40%，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%。以招行為首的多家股份制和區(qū)域銀行為第二檔，要求其房地產(chǎn)貸款占比上限為27.5%，個(gè)人住房貸款占比上限為20%。

第三檔為中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)，包括城市商業(yè)銀行、民營(yíng)銀行、大中城市和城區(qū)農(nóng)合機(jī)構(gòu)。第三檔房地產(chǎn)貸款占比上限為22.5%，個(gè)人住房貸款占比上限為17.5%。

第四檔為縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)，該檔房地產(chǎn)貸款占比上限為17.5%，個(gè)人住房貸款占比上限為12.5%。第五檔系村鎮(zhèn)銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限為12.5%，個(gè)人住房貸款占比上限為7.5%。

當(dāng)然，政策設(shè)置了過(guò)渡期。對(duì)超過(guò)占比上限2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的銀行，設(shè)置2年的達(dá)標(biāo)過(guò)渡期，對(duì)2個(gè)百分點(diǎn)以上的銀行延長(zhǎng)為4年。為配合資管新規(guī)的實(shí)施，資管新規(guī)過(guò)渡期（至2021年底）回表的房地產(chǎn)貸款不納入統(tǒng)計(jì)范圍。

房貸監(jiān)管是監(jiān)管首次公開(kāi)對(duì)各類銀行房地產(chǎn)貸款的余額提出了量化的集中度管理要求，并按機(jī)構(gòu)進(jìn)行分類管理。政策傳遞的信息明確，即對(duì)于銀行投向地產(chǎn)的信貸保持嚴(yán)控。

銀行對(duì)于地產(chǎn)類信貸的偏愛(ài)由來(lái)已久，地產(chǎn)融資具備單筆融資規(guī)模大、業(yè)務(wù)相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化、抵押物充分等優(yōu)勢(shì)，與銀行傳統(tǒng)信貸高度符合，這也造成了銀行對(duì)于地產(chǎn)類融資項(xiàng)目的依賴。

“3+2”的紅線設(shè)置，一方面控制住了房企的資金需求端;另一方面限制房企和購(gòu)房者的房貸來(lái)收緊“資金供給端”。這兩項(xiàng)政策都是在疫情之后推出的，表明國(guó)家沒(méi)有將放松房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，反而是繼續(xù)加碼。

雖然上海等部分一線城市房?jī)r(jià)有所反彈，但在政策層層設(shè)卡之下，房?jī)r(jià)再想回到彼時(shí)排浪式增長(zhǎng)的時(shí)代難上加難。在房企“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”時(shí)代，立足“房住不炒”，就是為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

計(jì)劃時(shí)代

銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清多次表態(tài)房地產(chǎn)是現(xiàn)階段中國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀?！?，要堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫。

日前有傳出約束房企融資的“三條紅線”將納入第二批房企。2020年8月12家房企成為首批試點(diǎn)企業(yè)，如今試點(diǎn)范圍正漸次展開(kāi)。

與以往的調(diào)控政策不同，房企負(fù)債的“三條紅線”和銀行放貸的“兩條紅線”將直接限制房企資金的數(shù)量級(jí)別。之前房企融資的政策約束多以融資渠道收緊為主。比如2017年公司債發(fā)行提高對(duì)房企資質(zhì)的要求，這間接海外債日漸成為房企重要融資渠道之一。

2019年， 發(fā)改委又收緊海外美元債，其中明確要求發(fā)行新債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。同時(shí)房地產(chǎn)通過(guò)信托融資的途徑同樣收緊，2020年初要求原則上2020年各公司房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額不得高于2019年末的存量規(guī)模。

不難發(fā)現(xiàn)，在對(duì)房企資金調(diào)控上，政策主要是收緊房企的融資來(lái)源，但并沒(méi)有對(duì)房企融資做出具體要求?！叭龡l紅線”則完全不同，房企的負(fù)債將受到嚴(yán)格控制，甚至可以說(shuō)，房企失去了融資的“自主權(quán)”，其規(guī)模增長(zhǎng)只能在“紅、橙、黃、綠”四檔內(nèi)變動(dòng)，融資的無(wú)序增長(zhǎng)一去不復(fù)返。

在規(guī)模為王的時(shí)代，房企對(duì)資金的需求如饑似渴。廣發(fā)證券表示，有息負(fù)債的規(guī)模直接決定了房企可以獲取的土地規(guī)模，以及未來(lái)可銷售貨值的彈性。不僅如此，從房企的ROE來(lái)看，近兩年TOP100房企的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的影響已經(jīng)很小，而凈利率也逐步從正貢獻(xiàn)變成負(fù)貢獻(xiàn)，只有權(quán)益乘數(shù)維持持續(xù)增長(zhǎng)，助推ROE穩(wěn)定在相應(yīng)水平上。

2015年以來(lái)，一批千億房企異軍突起，這些房企有一個(gè)共同的特點(diǎn)就是經(jīng)營(yíng)中放大杠桿、有息負(fù)債規(guī)模迅速膨脹。這種粗放式的增長(zhǎng)間接推高了房?jī)r(jià)，加大了行業(yè)和個(gè)體的風(fēng)險(xiǎn)。

尤其是房企的擴(kuò)張伴隨著房?jī)r(jià)的無(wú)序上漲。房企加杠桿融資然后高價(jià)拿地、以更高的價(jià)格出售樓盤(pán)獲取規(guī)模上的膨脹，規(guī)模擴(kuò)大后有了更大的品牌影響力、更多的人才流入和更強(qiáng)的融資能力，最終轉(zhuǎn)化為拿地優(yōu)勢(shì)的正向反饋。一輪一輪螺旋式向上攀升。

“三條紅線”自上而下打破了房企通過(guò)高杠桿謀求擴(kuò)張的路徑依賴，為房企粗放擴(kuò)張模式畫(huà)下休止符，也為行業(yè)的新格局打開(kāi)篇章。在房企融資中，銀行貸款是重中之重，半數(shù)左右或者絕大多數(shù)信貸資金多來(lái)自銀行。在限制房企融資設(shè)置“三條紅線”后， 銀行放貸的“兩條紅線”則直接堵住了房企資金的最大來(lái)源。

房?jī)r(jià)的暴漲需要寬松的信貸支持，房貸集中管理制度意味著未來(lái)房貸增速與整體信貸增速大體持平。

房地產(chǎn)貸款具有抵押物優(yōu)質(zhì)、壞賬率低收益高的優(yōu)點(diǎn)，天然成為金融機(jī)構(gòu)資金的優(yōu)選投向。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在行業(yè)周期筑底階段持續(xù)加杠桿爭(zhēng)取資源實(shí)現(xiàn)彎道超車，導(dǎo)致貨幣寬松時(shí)期金融資源往往過(guò)度流入房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)而推升價(jià)以及企業(yè)與居民杠桿。

廣發(fā)證券指出，對(duì)個(gè)體銀行而言，由于有抵押和風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重優(yōu)惠，房貸資產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。由于房?jī)r(jià)處于上升階段，抵押物價(jià)值上升，這進(jìn)一步放大放貸增加，形成正向反饋。但一旦房?jī)r(jià)高位加速不能為繼，正反饋循環(huán)很容易開(kāi)啟另外一個(gè)方向。房?jī)r(jià)下跌，抵押品價(jià)值縮水，房貸收縮，房?jī)r(jià)繼續(xù)下降，形成銀行體系對(duì)房地產(chǎn)的抽貸效應(yīng)。

而且，從居民杠桿率上來(lái)看，中國(guó)的居民杠桿率已經(jīng)突破了60%。2012年年底，中國(guó)居民杠桿率剛剛達(dá)到30%，2020年9月底就已經(jīng)達(dá)到61.4%的歷史高位。在這其中，從2012年年底到2015年年底居民杠桿率從30%增長(zhǎng)至接近40%， 三年時(shí)間增加了近10個(gè)百分點(diǎn)。從2016年初至2020年9月底，四年半多的時(shí)間居民杠桿率增加了超過(guò)20個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)加速之勢(shì)。

居民部分債務(wù)占GDP的比重已經(jīng)從2015年的39.2%增長(zhǎng)至2019年的55.8%。房子作為居住必需品，以及改善生活的需要，其在居民財(cái)富和國(guó)家資產(chǎn)中占比上升是合理的。但是一旦房產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)了居住品需求，成為投資品，微觀和宏觀沖突開(kāi)始出現(xiàn)。

個(gè)人按揭對(duì)購(gòu)房的影響立竿見(jiàn)影，房貸對(duì)房企的重要性同樣不言而喻?？刂沏y行業(yè)房地產(chǎn)貸款余額及個(gè)人住房貸款余額與“三條紅線”都是約束房企的資金端，其出發(fā)點(diǎn)在于立足降低行業(yè)金融屬性，控制供需雙方杠桿水平，實(shí)現(xiàn)中長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展。政策結(jié)果有望拉平地產(chǎn)周期，降低波動(dòng)。

平安證券指出，隨著房地產(chǎn)貸款集中度出臺(tái)，疊加 “三條紅線”融資穩(wěn)步推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)或步入“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”時(shí)代， 信貸資源進(jìn)一步向“好學(xué)生”集中 ，房企彎道超車難度較大，行業(yè)優(yōu)勝劣汰和集中度提升加快。

當(dāng)前中國(guó)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策。房?jī)r(jià)的暴漲需要寬松的信貸支持，房貸集中管理制度意味著未來(lái)房貸增速與整體信貸增速大體持平。

在“房住不炒”的政策基調(diào)下，在房地產(chǎn)貸款受約束和房企有息負(fù)債增長(zhǎng)受控制的背景下，一線城市房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)前幾年房?jī)r(jià)翻倍的情形，未來(lái)也很難出現(xiàn)一線城市房?jī)r(jià)大漲帶動(dòng)二三線城市房?jī)r(jià)超預(yù)期上漲的情形。