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    論不動產(chǎn)登記制度之完善

    2021-01-21 22:15:04諶雁
    家園·建筑與設(shè)計 2021年16期
    關(guān)鍵詞:制度完善不動產(chǎn)登記房地產(chǎn)

    諶雁

    摘要:我國的不動產(chǎn)登記制度自從頒布實施以來,進一步明確了不動產(chǎn)登記范圍、流程和機構(gòu)等內(nèi)容,同時相配套的法律法規(guī)也在進一步完善,權(quán)責 明晰,對于不動產(chǎn)交易規(guī)范化、標準化起到了重要意義?;诓粍赢a(chǎn)登記制度內(nèi)容,明確了當事人法律責任,也為相關(guān)事務(wù)開展提供可靠的參考依據(jù),規(guī) 避不動產(chǎn)登記不嚴謹性,對于房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展意義深遠。本文就不動產(chǎn)登記制度內(nèi)容現(xiàn)存問題著手分析,結(jié)合實際嘗試著提出合理的制度完善 措施,為后續(xù)工作提供參考。

    關(guān)鍵詞:不動產(chǎn)登記;制度完善;房地產(chǎn);法律效應(yīng)

    不動產(chǎn)登記制度本質(zhì)上屬于物權(quán)制度,由權(quán)利人申請,國家相關(guān)專職 部門對不動產(chǎn)物權(quán)和變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。2016 年 1 月 21 日,《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》頒布,隨著我國不動產(chǎn)登記制度的頒 布實施,為宅基地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、國有建設(shè)用地使用權(quán)等不動產(chǎn)權(quán) 利登記做出了相較于明確、細致的規(guī)定。隨后在相關(guān)部門的要求,進一步 壓縮不動產(chǎn)登記時間實施方案,確保各地區(qū)的不動產(chǎn)登記資料第一時間移 交到位,人員劃轉(zhuǎn)到位,優(yōu)化精簡不動產(chǎn)登記流程,以此來提升整體工作 效率,為廣大人民群眾提供更加優(yōu)質(zhì)、可靠的服務(wù)。

    1 不動產(chǎn)登記制度的意義

    不動產(chǎn)登記制度最初的提出是在 2013 年,伴隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅 猛發(fā)展,經(jīng)濟增速較快,導(dǎo)致不動產(chǎn)登記問題變得愈加嚴峻,如何有效解 決此類問題,積極推動不動產(chǎn)登記制度頒布實施十分必要。因此,頒布實 施不動產(chǎn)登記制度,一方面是為了推動基礎(chǔ)性制度建設(shè),促使物權(quán)法各項 規(guī)定全面落實,不動產(chǎn)教育規(guī)范、標準、安全,切實維護不動產(chǎn)權(quán)利人的 合法權(quán)益[1]。另一方面,增強行政制度合法性,對現(xiàn)有的依法行政制度積極 優(yōu)化完善,提高制度有效性。完善民主依法決策機制、評估與糾錯制度,落實職責到實處,確保各個環(huán)節(jié)有法可依、有章可循,提升不動產(chǎn)登記工 作有效性。總的說來,不動產(chǎn)登記制度關(guān)乎到我國經(jīng)濟發(fā)展,可以保證不 動產(chǎn)交易活動安全、順利進行,規(guī)避由于交易制度不完善誘發(fā)很多后期矛 盾沖突。

    2 不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)存問題分析

    2.1 缺少統(tǒng)一合理的不動產(chǎn)登記管理體制

    即便我國目前已經(jīng)頒布實施了不動產(chǎn)登記制度制度,但是缺少完全統(tǒng) 一的不動產(chǎn)登記制度,部分地區(qū)尤其是經(jīng)濟欠發(fā)達區(qū)域,人員的法律知識 儲備不足,很多人認為祖輩所建造的房屋就是自己的,但是在出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾 紛時卻沒有具體的證據(jù)可以證明,因此出現(xiàn)了很多不必要的糾紛沖突。即 便配套法律中做出了相應(yīng)的規(guī)定,但依法辦事和道德之間則出現(xiàn)了隔閡沖 突,很多群眾開始對法律的權(quán)威性產(chǎn)生質(zhì)疑,一定程度上損害了政府的公 信力?,F(xiàn)代社會的飛快發(fā)展,應(yīng)積極推動相關(guān)制度健全和完善,契合國情 來動態(tài)優(yōu)化調(diào)整,以便于支持社會主義現(xiàn)代化事業(yè)建設(shè)和發(fā)展[2]。

    2.2 不動產(chǎn)登記法律效應(yīng)不強

    目前我國的不動產(chǎn)登記工作中,配套法律法規(guī)效應(yīng)不強,僅僅是規(guī)定?了單一的法律效應(yīng),登記了和沒有登記的效應(yīng)表現(xiàn)卻模糊不清,細節(jié)考慮?不全面。這就導(dǎo)致在出現(xiàn)問題時缺少可參考的法律和制度依據(jù),一定程度?上影響到糾紛解決有效性,制約后續(xù)工作開展。還有很多地區(qū)由于法律教?育宣傳力度不足,制度執(zhí)行不嚴謹、不規(guī)范,影響到不動產(chǎn)登記工作成效[3]。

    2.3 不動產(chǎn)登記基礎(chǔ)信息整合難度較大

    不動產(chǎn)登記涉及到大量的資料信息,工作量大,原有的林業(yè)、房產(chǎn)和 土地等登記資料規(guī)模大、類型多樣,格式標準不統(tǒng)一,還有部分農(nóng)村宅基 地數(shù)據(jù)并不完善,存在數(shù)據(jù)丟失的情況,在統(tǒng)一登記后,短期內(nèi)按照新標 準進行檔案資料整合與存儲,是一項十分嚴峻的任務(wù)[4]。加之各部門之間的 數(shù)據(jù)信息共享程度不足,可能出現(xiàn)部門為了維護自身利益不愿意共享資料 的情況,或是資料移交不及時,大大降低了不動產(chǎn)登記工作效率。部分數(shù) 據(jù)缺失,無法追溯來源,制約后續(xù)不動產(chǎn)登記工作有序展開。另外,伴隨 著不動產(chǎn)登記工作的逐步展開,以往歷史遺留問題開始逐漸凸顯,房地不 符,有房無地等情況十分嚴峻,致使不動產(chǎn)登記工作無法順利進行。由于 群眾訴求無法得到滿足,甚至出現(xiàn)利益受損的情況,導(dǎo)致信訪案件數(shù)量也 隨之增加[5]。還有很多存量土地房產(chǎn),缺少測繪數(shù)據(jù)來源,登記申請需要以 往的土地資料提供支持,但是查找難度較大,不可避免的增加不動產(chǎn)登記工作壓力。

    3 不動產(chǎn)登記制度完善措施

    3.1 持續(xù)推行和完善實質(zhì)主義登機體制

    在物權(quán)法中對不動產(chǎn)物權(quán)登記制度做出了相應(yīng)的規(guī)定,配合單行的不 動產(chǎn)登記法,致使后續(xù)的不動產(chǎn)登記工作開展有了一定的法律基礎(chǔ)?,F(xiàn)有 不動產(chǎn)登記無法為交易主體提供相較于準確的無權(quán)信息,人為交易成本較 大,不可避免的市場經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。因此,建立統(tǒng)一的法律依據(jù),力求從 根本上解決以往不動產(chǎn)登記制度的弊端和不足。所以,應(yīng)繼續(xù)推行和完善 實質(zhì)主義登記體制,營造良好的工作環(huán)境。

    3.2 建立土地基礎(chǔ)的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度

    摒棄以往的房、地分立登記方法,汲取發(fā)達國家的不動產(chǎn)物權(quán)登記制 度經(jīng)驗教訓(xùn),立足于我國實際情況,建立合理的土地為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)物權(quán) 登記制度。土地作為不動產(chǎn)物權(quán)核心內(nèi)容,其他不動產(chǎn)物權(quán)均應(yīng)該立足于 土地權(quán)基礎(chǔ)上實現(xiàn)。房屋所有權(quán)是在土地使用權(quán)上,現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記制 度中其他不動產(chǎn)脫離土地權(quán)登記情況不符合法理,需要針對性優(yōu)化改進,助力不動產(chǎn)市場經(jīng)濟體制建立和完善[6]。

    3.3 擴大不動產(chǎn)登記范圍

    立足于現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記實體權(quán)利登記基礎(chǔ)上,進一步拓寬登記范圍,涵蓋農(nóng)村宅基地使用權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、采礦權(quán)、地上權(quán)和房地產(chǎn)租賃權(quán)等,均屬于不動產(chǎn)物權(quán)登記制度范疇。建立不動產(chǎn)物權(quán)順位等級制度,對于存 在多個性質(zhì)的物權(quán)需要依據(jù)先后順序,進行不動產(chǎn)登記。完善預(yù)告登記制?度,規(guī)避重復(fù)買賣情況出現(xiàn),全方位保障不動產(chǎn)登記安全。這樣才能更好 的滿足新時期不斷增長的不動產(chǎn)物權(quán)保護要求,實現(xiàn)不動產(chǎn)價值最大程度 上發(fā)揮。

    3.4 建立責任賠償制度

    不動產(chǎn)登記屬于行政行為,需要強化相關(guān)部門職能,如果是登記機關(guān) 操作失誤帶來的損失,應(yīng)該堅持權(quán)責統(tǒng)一原則,建立登記機關(guān)責任賠償制 度。在制度支持下,實現(xiàn)等級機關(guān)責任明晰,從登記收費中劃撥一定比例 的資金用于賠償用戶受損利益。與此同時,還要加強農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記管 理,實現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)城鄉(xiāng)統(tǒng)一管理,遵循統(tǒng)一標準來整理地籍資料,實現(xiàn) 土地使用權(quán)的宏觀管理。

    結(jié)論:

    綜上所述,我國不動產(chǎn)登記制度不斷健全和完善,伴隨著不動產(chǎn)登記 工作的新要求,配套法規(guī)完善要充分契合實際情況,充分契合市場經(jīng)濟發(fā) 展需求,在保障不動產(chǎn)交易安全的同時,全方位保障用戶的合法權(quán)益?;?于此種方式,有助于推動法制化國家建設(shè)和發(fā)展。

    參考文獻:

    [1]郝龍飛.“不動產(chǎn)預(yù)告登記效力”的模式選擇與路徑重塑[J].廣東開放 大學(xué)學(xué)報,2021,30(01):38-44.

    [2]盧衛(wèi)玲.基于不動產(chǎn)登記制度下的房產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展策略[J].老字號品牌 營銷,2021(05):57-58.

    [3]袁博.不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響與策略分析探討[J].商訊,2021(12) :165-166.

    [4]趙付欽,李延山.搭起便民“連心橋”——桐柏縣不動產(chǎn)登記工作紀 實[J].資源導(dǎo)刊,2021(04):28.

    [5]商桂華.基于與房地產(chǎn)經(jīng)濟互動視閾的不動產(chǎn)登記制度完善策略[J]. 商訊,2021(09):165-166.

    [6]李磊,于明明.動產(chǎn)和權(quán)利擔保統(tǒng)一登記制度的構(gòu)建——兼與不動產(chǎn) 登記制度的對比[J].征信,2021,39(03):88-92.

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