營改增對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)及利潤的影響研究

方玲斐 杭州豐潭實(shí)業(yè)投資有限公司

在營改增背景下，要求各個(gè)行業(yè)都能夠按照產(chǎn)品或服務(wù)的增值部分來進(jìn)行納稅，從而有效地減少重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)。在我國稅制體系不斷完善的過程當(dāng)中，營改增經(jīng)歷了一定的發(fā)展，逐漸形成了覆蓋全國各地各個(gè)行業(yè)的局面。從2016年5月1日起，我國將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)以及生活服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等都全部納入營改增的試點(diǎn)范圍內(nèi)，在此之后，營業(yè)稅在稅收體系中已經(jīng)不復(fù)存在，增值稅的稅收體系也相對(duì)應(yīng)越來越完善。針對(duì)營改增政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)及利潤產(chǎn)生的影響進(jìn)行研究，有利于幫助房地產(chǎn)行業(yè)更好地了解增值稅稅收體系。以下主要圍繞著營改增政策在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中產(chǎn)生的稅負(fù)變化情況展開分析。

一、營改增政策在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中產(chǎn)生的稅負(fù)變化情況

在營改增政策實(shí)施之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房產(chǎn)時(shí)原本需要繳納的營業(yè)稅變成了增值稅。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在稅務(wù)繳納過程當(dāng)中，主要的稅種包括房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等仍然沒有產(chǎn)生較大的變化。具體來說，在營改增政策落實(shí)之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要將全部的房產(chǎn)銷售營業(yè)額作為征稅對(duì)象來征收營業(yè)稅，其稅率標(biāo)準(zhǔn)為5%，而在營改增政策落實(shí)之后，按項(xiàng)目《建筑工程施工許可證》2016年4月30日前劃分為老項(xiàng)目，后為新項(xiàng)目，老項(xiàng)目可以選擇按照5%的簡易計(jì)稅方式來征收稅，新項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的具體項(xiàng)目按照一般納稅人計(jì)稅方式來進(jìn)行計(jì)稅，增值稅率為11%，這就表示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅納稅流程在不斷的變化，使其能夠結(jié)合社會(huì)的發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)的客觀需求。在營改增政策逐漸落實(shí)之后，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的實(shí)際稅負(fù)方面的確存在一定的差異性。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這種變化是減少了稅負(fù)還是增加了稅負(fù)仍然有待于思考，但是根據(jù)國家方面的領(lǐng)導(dǎo)人闡述，在營改增政策全面實(shí)施之后，對(duì)于企業(yè)所產(chǎn)生的稅負(fù)會(huì)必然降低，因此在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展過程中，也必然會(huì)呈現(xiàn)這樣的局勢(shì)。2016年全面實(shí)施營改增之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅稅率還接受過調(diào)整。具體來說，2018年5月1日將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為稅率調(diào)整為10%，2019年4月1日將納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為所征收的增值稅調(diào)整為9%。相信在未來，增值稅的稅率仍然會(huì)進(jìn)一步的調(diào)整，使其能夠順應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展[1]。

二、營改增對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)及利潤方面產(chǎn)生的重要影響

（一）營改增為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的積極影響

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，原本征收的營業(yè)稅是一種價(jià)內(nèi)稅，在進(jìn)行征收時(shí)可能會(huì)產(chǎn)生重復(fù)征收的問題。但是相比較而言，增值率則很好地解決了這個(gè)問題，在增值稅的收取過程中能夠有效地減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)以及營業(yè)成本，防止重復(fù)問題的產(chǎn)生，這樣能夠幫助提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。具體來說，原本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)存貨時(shí)繳納的一般是營業(yè)稅，這是一種價(jià)內(nèi)稅，因此會(huì)包含在銷售的房產(chǎn)總價(jià)款之中，與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)存貨時(shí)所核定的銷售價(jià)格是基于其開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)所發(fā)生的成本，在這個(gè)項(xiàng)目中就會(huì)包括較為豐富的內(nèi)容，有房地產(chǎn)中的房屋存貨在銷售之前的安裝成本和裝修成本，對(duì)其中按照營業(yè)稅的征收范圍，安裝和裝修都屬于應(yīng)納稅范圍內(nèi)的勞務(wù)部分，這就表示在房地產(chǎn)的房屋存貨銷售之前，就已經(jīng)繳納了營業(yè)稅部分，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的房屋成本中仍然包括營業(yè)稅，在銷售房產(chǎn)時(shí)就會(huì)根據(jù)其核定的售價(jià)再重新繳納一次營業(yè)稅，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個(gè)生產(chǎn)到銷售房產(chǎn)的過程中多次重復(fù)繳納營業(yè)稅，同時(shí)使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要出售的房產(chǎn)整體成本都變得更高，必然會(huì)使整體的銷售價(jià)格提高，這對(duì)于整體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期的發(fā)展來說并不十分有利[2]。

自從2016年5月1日起國家全面推進(jìn)并落實(shí)營改增制度之后，這一項(xiàng)不合理的問題已經(jīng)得到了有效的改善和解決，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售自身所產(chǎn)出的房產(chǎn)之前所進(jìn)行的各種安裝以及裝修勞務(wù)部分，已經(jīng)不再像以往一樣繳納營業(yè)稅，而是繳納增值稅，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身所承擔(dān)的包括房產(chǎn)的安裝以及裝修等勞務(wù)部分的增值稅額能夠在其銷售房產(chǎn)時(shí)作為具體的進(jìn)項(xiàng)稅額來抵扣，這在一定程度上幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少了稅收負(fù)擔(dān)，也防止了稅收體系的稅額重復(fù)征收，有利于幫助促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的降低，進(jìn)而能夠推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期的發(fā)展[3]。

（二）營改增為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的消極影響

當(dāng)營改增政策為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來有利影響的同時(shí)也必然會(huì)存在一些客觀的問題。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，營改增稅制改革的落實(shí)和發(fā)展仍然處在起步階段，導(dǎo)致相關(guān)的一些制度方面建設(shè)仍不完善。也就是說，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣方面仍然存在一些漏洞，包括可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額憑證范圍不夠清晰等，可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營的過程當(dāng)中難以按照相關(guān)規(guī)定來獲得用于抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額憑證。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前的增值稅征收稅率要比原本的營業(yè)稅征收稅率高的多，這就導(dǎo)致在營改增政策執(zhí)行之后，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際承擔(dān)的稅收額要比原本的營業(yè)稅稅收額更高，使其稅負(fù)增加[4]。

實(shí)際上，營改增政策的落實(shí)過程當(dāng)中，本身就體現(xiàn)出一些問題，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅負(fù)方面產(chǎn)生了負(fù)面效應(yīng)，體現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)加重、企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員不熟悉增值稅流程。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始執(zhí)行增值稅的時(shí)間仍然較短，而在此之前很長一段時(shí)間內(nèi)他們都繳納營業(yè)稅，這就表示增值稅這種稅項(xiàng)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說仍然不夠熟悉，也不了解相關(guān)的業(yè)務(wù)流程，尤其是對(duì)于進(jìn)項(xiàng)抵扣環(huán)節(jié)的內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然沒有形成完整的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣認(rèn)知，對(duì)行業(yè)稅率的深入度不夠，對(duì)于日常業(yè)務(wù)自身取得的合法、合理憑證沒有進(jìn)行有效的管理，導(dǎo)致在成本發(fā)生進(jìn)項(xiàng)稅額時(shí)，應(yīng)進(jìn)未進(jìn)及發(fā)票管理不善，原本能夠用來抵扣增值稅銷項(xiàng)的進(jìn)項(xiàng)稅額會(huì)計(jì)憑證遭受損壞，進(jìn)而無法進(jìn)行抵扣，使一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要比原本繳納的營業(yè)稅額更高，加重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的積極性[5]。

三、營改增政策下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的建議

（一）重視房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)會(huì)計(jì)人員的培訓(xùn)

長期以來，相關(guān)政策體系不斷完善，應(yīng)當(dāng)充分了解營改增政策制度體系為企業(yè)帶來的積極效應(yīng)，充分利用增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣政策來實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身內(nèi)部稅負(fù)的減少。要做到這一點(diǎn)，就要求企業(yè)能夠?qū)?nèi)部的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行定期的培訓(xùn)，使企業(yè)的會(huì)計(jì)人員充分了解到增值稅的相關(guān)業(yè)務(wù)流程，并且熟悉增值稅稅收程序，對(duì)具體的抵扣情況做一個(gè)充分的了解，熟悉，并能夠整理和保管好在日常經(jīng)營過程中所取得的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣憑證，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在增值稅額的計(jì)算過程中，充分運(yùn)用好增值稅的進(jìn)項(xiàng)抵扣部分[6]。

重視對(duì)行業(yè)內(nèi)部財(cái)稅專業(yè)人員的培養(yǎng)，不但能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效地應(yīng)用營改增稅制變化所產(chǎn)生的積極效益，還能夠幫助企業(yè)的稅收管理人員充分了解增值稅納稅流程，進(jìn)而做好相對(duì)應(yīng)的稅收籌劃工作，減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要繳納現(xiàn)金稅額的稅收負(fù)擔(dān)，幫助企業(yè)保障日常經(jīng)營的穩(wěn)定性。因此，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，為了能夠在營改增之后適應(yīng)稅收變化產(chǎn)生的變化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期的發(fā)展，需要重視對(duì)財(cái)會(huì)人員的培訓(xùn)，防止企業(yè)在營改增稅制改革中被社會(huì)淘汰，限制房地產(chǎn)企業(yè)的長期性發(fā)展[7]。

（二）要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者具有長遠(yuǎn)的眼光，具有稅收方面的思想認(rèn)知

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展過程中，不但需要重視對(duì)企業(yè)自身財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)，使其具有更專業(yè)的眼光和財(cái)稅知識(shí)體系，還要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況來分析對(duì)。具體來說，營改增政策中，企業(yè)的稅收紅利主要是在流轉(zhuǎn)稅繳納環(huán)節(jié)產(chǎn)生的，但是當(dāng)營改增政策實(shí)施之后，也會(huì)產(chǎn)生極大的負(fù)擔(dān)問題，具體的變化情況目前來說仍然具有一定的爭議性，也就是說，可能會(huì)比原本的營改增制度改革之前繳納的稅款多，但是這種情況并不是長期性的，主要是由于營改增政策在我國逐步推行和落實(shí)以來，一些實(shí)際操作性的問題仍然有待于去解決和完善，相關(guān)的政策仍然不夠健全，直到后期營改增制度落實(shí)過程中，配套的制度完善并解決相關(guān)問題之后，營改增就會(huì)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來良好的稅收優(yōu)勢(shì)。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員在企業(yè)進(jìn)行企業(yè)管理的過程中，能夠具有長遠(yuǎn)的發(fā)展眼光，并積極樹立關(guān)于稅收的戰(zhàn)略思想認(rèn)知，不要由于目前的營改增政策加重了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)而采取消極的對(duì)待態(tài)度[8]。

四、結(jié)語

總體來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增政策體系的落實(shí)過程中，應(yīng)當(dāng)始終采取積極的態(tài)度，當(dāng)發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，對(duì)其進(jìn)行全面、細(xì)致的分析，并能夠結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況來有效地解決問題，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負(fù)，獲得更加長遠(yuǎn)的發(fā)展。