土地估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防對(duì)策探析

陸云 江蘇新大陸房地產(chǎn)土地評(píng)估造價(jià)咨詢有限公司

生態(tài)資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的相關(guān)研究最早可以追溯到19世紀(jì)20年代，當(dāng)時(shí)研究的方向主要包括：自然資源核算、生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價(jià)值評(píng)估等。但隨著我國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)腳步的加快，我國(guó)的自然環(huán)境和資源正在遭受著嚴(yán)重的破壞，因此我國(guó)也提出一系列的生態(tài)問題研究措施。改善生態(tài)環(huán)境和土地的合理利用以及管理都需要以土地為基礎(chǔ)，再進(jìn)行生態(tài)資產(chǎn)的研究?；诖藯l件下，本文以下內(nèi)容主要針對(duì)國(guó)內(nèi)目前生態(tài)資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的方式和土地生態(tài)資產(chǎn)的內(nèi)涵、特征以及土地生態(tài)資產(chǎn)價(jià)值的提出和思路作出重要分析和研究。

一、土地估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)

（一）評(píng)估技術(shù)失誤產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

（1）評(píng)估參數(shù)取值不當(dāng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段，一些行業(yè)的評(píng)估參數(shù)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，參數(shù)的穩(wěn)定性和可靠性不能保證。為此，相關(guān)的工作部門和估價(jià)師應(yīng)該對(duì)參數(shù)值進(jìn)行確定。（2）估價(jià)方法選取錯(cuò)誤帶來的風(fēng)險(xiǎn)。一些估價(jià)師還能結(jié)合相關(guān)的規(guī)定科學(xué)地選擇合理的估價(jià)方式，或者是一些估價(jià)師為了滿足客戶的需求而故意回避最適宜的估價(jià)方式，這在一定程度上存在一些風(fēng)險(xiǎn)。（3）土地估價(jià)報(bào)告內(nèi)容不完善帶來的風(fēng)險(xiǎn)。土地評(píng)價(jià)報(bào)告不完善，對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象存在的瑕疵不能進(jìn)行說明，不能列出影響自身權(quán)益的保護(hù)性條款，這些報(bào)告不完善的內(nèi)容容易給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。（4）欠缺評(píng)估基礎(chǔ)資料帶來的風(fēng)險(xiǎn)。土地評(píng)價(jià)有自身的方式方法，由于任何方式的選擇都需要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)數(shù)據(jù)的支撐，因此在進(jìn)行評(píng)價(jià)的過程中能否掌握豐富的資料對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果有重要的影響。

（二）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)

由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化改革相對(duì)較為滯后，使得早期企業(yè)多是從相關(guān)機(jī)構(gòu)延伸而來，雖然在市場(chǎng)化體系不斷驅(qū)動(dòng)下，具有獨(dú)立主體的評(píng)估機(jī)構(gòu)高速發(fā)展起來，但是由于我國(guó)高等教育體系在這方面人才培養(yǎng)的欠缺，使得這些企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)還受到較大限制。而在行業(yè)運(yùn)行過程中，由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，某些企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象視而不見，在市場(chǎng)發(fā)生外部因素變化時(shí)，無法有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)斐赡承┱＝?jīng)營(yíng)企業(yè)的利益也受到侵害。

二、土地估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防對(duì)策

（一）提升大數(shù)據(jù)應(yīng)用水平

在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代背景下，土地估價(jià)體系運(yùn)行必須以大數(shù)據(jù)和信息技術(shù)的應(yīng)用為基礎(chǔ)，尤其是在土地估價(jià)工作開展涉及因素不斷復(fù)雜化的情形下，將各種數(shù)據(jù)通過數(shù)據(jù)化的形式展現(xiàn)出來，借助各種有效途徑，全面收集數(shù)據(jù)并將其納入統(tǒng)一的信息管理平臺(tái)中，利用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)提升整體分析水平。在對(duì)具體的項(xiàng)目地塊進(jìn)行估價(jià)分析時(shí)，能將現(xiàn)有數(shù)據(jù)與大數(shù)據(jù)平臺(tái)的共性特征相對(duì)比，不僅能發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有數(shù)據(jù)中存在偏差的部分，使估價(jià)人員更為準(zhǔn)確地判斷評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，還能借助數(shù)據(jù)分析，有效避免估價(jià)工作中人為因素的影響，得出更為準(zhǔn)確的估價(jià)結(jié)果。大數(shù)據(jù)其相關(guān)技術(shù)的應(yīng)用，是未來土地估價(jià)工作開展的重要技術(shù)保障，對(duì)于相關(guān)企業(yè)和機(jī)構(gòu)而言，必須不斷加強(qiáng)對(duì)這方面技術(shù)應(yīng)用的重視程度，不斷加大硬件設(shè)備的投入力度，為相關(guān)工作開展和未來發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

（二）謹(jǐn)慎接受評(píng)估委托和認(rèn)真審查土地權(quán)屬

相關(guān)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)在接受委托之前需要從多方面對(duì)委托的項(xiàng)目進(jìn)行全面的了解。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)比較大的項(xiàng)目的話，應(yīng)該適當(dāng)拒絕。如果出現(xiàn)問題，不僅造成經(jīng)濟(jì)上的損失，同時(shí)也影響自身的聲譽(yù)。此外，在進(jìn)行土地估價(jià)的過程中，一些委托方故意隱瞞土地權(quán)屬問題，容易造成嚴(yán)重的糾紛，影響評(píng)估機(jī)構(gòu)。為此，在接受委托之前需要將產(chǎn)權(quán)的情況說明清楚，必須對(duì)產(chǎn)權(quán)的原件進(jìn)行審核和查詢，避免出現(xiàn)權(quán)屬糾紛的問題。

（三）提升工作人員專業(yè)技能

提升工作人員技能水平和綜合素質(zhì)是確保技術(shù)應(yīng)用的基本保障，尤其是新型技術(shù)的應(yīng)用，對(duì)操作人員的實(shí)際技能應(yīng)用也提出了更高的要求。對(duì)土地估價(jià)行業(yè)而言，做好這方面工作需要從三個(gè)層面入手：一是要能與相關(guān)高等職業(yè)院校等加大合作力度，通過校企合作等多種方式，不僅能有效提升現(xiàn)有工作人員的專業(yè)技能水平，還能為后續(xù)人才培養(yǎng)奠定良好的基礎(chǔ)。二是完善行業(yè)內(nèi)部人才交流渠道，對(duì)于違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范要求的工作人員，要將其驅(qū)逐出行業(yè)隊(duì)伍，而對(duì)于具有創(chuàng)新思維能力的高水平人才，則要能為其晉升和發(fā)展提供更為廣闊的市場(chǎng)空間。三是要能通過遠(yuǎn)程教育體系的構(gòu)建，為人才自我提升提供更加便利的渠道，加大行業(yè)內(nèi)部技能交流力度，通過多種不同形式，共同提升行業(yè)整體專業(yè)技能水平。

（四）提升行業(yè)經(jīng)營(yíng)水平

行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)水平的提升，構(gòu)建良好的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，才能更好地規(guī)避土地估價(jià)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于土地估價(jià)行業(yè)整體發(fā)展而言，需要在以下方面做好相應(yīng)的工作：首先是要構(gòu)建行業(yè)估價(jià)誠(chéng)信管理體系，由于我國(guó)土地估價(jià)行業(yè)本身建立時(shí)間較短，在發(fā)展過程中出現(xiàn)的負(fù)面事件都會(huì)給行業(yè)公信力帶來負(fù)面影響。因此必須從誠(chéng)信建設(shè)層面入手，通過完善的誠(chéng)信管理體系，全面提升行業(yè)整體發(fā)展的良好形象。其次是要能對(duì)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向有深入的了解，對(duì)土地評(píng)估所依賴的整體環(huán)境有更為深入的剖析，以此真正提升土地估價(jià)的準(zhǔn)確性，提升土地估價(jià)行業(yè)整體水平。最后是要能提升行業(yè)內(nèi)部信息資源共享水平，通過資源庫(kù)的構(gòu)建和有償交流機(jī)制的完善，使更多的公共信息資源能充分發(fā)揮出其應(yīng)有的作用，也能更好地提升我國(guó)土地估價(jià)行業(yè)整體發(fā)展水平。

三、結(jié)語(yǔ)

隨著土地行業(yè)的不斷發(fā)展，土地估價(jià)面臨的各種機(jī)遇和挑戰(zhàn)也不斷增加，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)及人員只有不斷提高優(yōu)化自身綜合素質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力，才能滿足市場(chǎng)要求，保證土地估價(jià)成果的質(zhì)量。