房地產(chǎn)價格與居民消費關系研究綜述

□文/程美淋

（西華大學經(jīng)濟學院 四川·成都）

［提要］近年來，我國房價上升和居民消費下降并存的局面引發(fā)國內大量學者進行研究。本文基于既有文獻成果，對部分國內外研究房地產(chǎn)價格與居民消費的文獻進行梳理，主要從房價對消費的影響效應、傳導機制等方面進行文獻回顧，并根據(jù)觀點不同分為“有正向作用”“有負向作用”和“影響不明確”。進一步分析發(fā)現(xiàn)我國房價上升抑制居民消費，并對研究前景進行展望。

一、引言

自1998年住房商品化改革以來，我國的房地產(chǎn)就進入了一個飛速發(fā)展的階段。房價高且上漲速度過快，與此同時，國內消費增長乏力，部分學者認為制約中國經(jīng)濟發(fā)展的一大因素就是消費不足。消費、投資、出口是拉動中國經(jīng)濟增長的三駕馬車，但近年來消費占GDP的比重持續(xù)下降，經(jīng)濟發(fā)展的矛盾不斷突出，房價上漲同居民消費的關系是什么，房價上漲是否抑制了國民消費都是值得思考的問題。國家統(tǒng)計局指出，當前全球經(jīng)濟增長放緩，國內周期性問題與結構性矛盾疊加，經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加大。在這種情況下，為了有效地拉動居民消費，深入探討房地產(chǎn)價格同居民消費的關系已經(jīng)迫在眉睫。

不同于國外學者在研究房地產(chǎn)同消費之間關系中得出的一致結論，即房價上漲促進了居民消費，我國學者的研究出現(xiàn)了相互“掐架”的局面，迄今為止仍未得出一致的結論。本文梳理了國內外相關文獻，試圖厘清房地產(chǎn)價格與消費之間的關系，深入研究房價同消費之間的影響傳遞機制，找出學者研究結論迥異的原因所在，以期為我國居高不下的房價及消費不足的問題建言獻策，為政府部門更好地制定政策提供思路。

二、相關理論文獻回顧

根據(jù)經(jīng)濟學理論研究相關文獻可以發(fā)現(xiàn)，房價能夠通過四種傳導機制影響消費，分別是財富效應、預期效應、替代效應與房奴效應。房地產(chǎn)的財富效應是指，由于房地產(chǎn)價格的上升引起所有者資產(chǎn)價值的增加，從而引起消費傾向提高的效應。所謂預期效應，是指住房價值上漲，消費者對未來自身財富和收入的信心會增加，進而增加消費。此外，房價上升的替代效應是指當房價上升時，使未持有者中原本有購房欲望的人放棄購房，從而提高消費的情況。顏色、朱鐘國（2013）在引入中國特征元素進行分析時，將房奴效應定義為：“由于房價的上漲速度過快，中國年輕一代及其父母為了盡早購房，極力壓縮日常消費，增加儲蓄用于還貸?！?/p>

由于上述幾種效應對消費既具有正向影響，又存在負向影響，整體上房地產(chǎn)對消費的關系是無法確定的。因此，要研究房價產(chǎn)價格波動究竟是如何影響消費，就需要從理論上厘清幾種主要的傳遞機制，提出正確的分析角度，并進行進一步研究。

三、房產(chǎn)價格對消費的影響傳遞機制分析

（一）財富效應。房產(chǎn)在我國經(jīng)濟和居民財富中占據(jù)重要地位。大量研究文獻對住房價格變化的財富效應進行了深入的考察。學者們大部分承認在國內存在房地產(chǎn)的財富效應，只有少部分學者持相反觀點。針對財富效應強弱的異質性，學者們從居民年齡、住房屬性、家庭房產(chǎn)數(shù)量、所有權狀態(tài)等分別進行考慮，相關研究成果顯著。

部分學者認為房價上升對消費的促進作用主要是由財富效應所驅動的，其中宋勃（2007）利用我國1998～2006年的房地產(chǎn)價格和居民消費的季度數(shù)據(jù)建立誤差糾正模型得出結論，在我國房地產(chǎn)市場存在財富效應，房地產(chǎn)價格的正向沖擊會對居民消費產(chǎn)生正向影響。李育、劉凱（2019）使用微觀家庭調查數(shù)據(jù)實證分析認為中國擁有住房家庭具有顯著的財富效應，住房財富凈值平均增加1%會引起平均消費增加0.5%，但購房行為會對非住房產(chǎn)生“擠出效應”。

還有部分學者認為財富效應的強弱在不同個體間存在較大的異質性，如John Y等（2005）使用了英國的微觀數(shù)據(jù)來估計家庭消費對房價的反應，發(fā)現(xiàn)房價變化同消費增長存在正相關關系，消費對房價的敏感性可能取決于居民年齡和房屋所有權狀態(tài)。由于住房兼具消費屬性和投資屬性，張傳勇和王豐龍（2017）等人均指出，當住房僅能滿足家庭居住需求時，住房價值的波動不會影響消費，但當住房用于投資時，房價對消費有明顯的促進作用。顏建曄等（2019）運用“中國家庭數(shù)據(jù)追蹤調查”進行實證分析，結果顯示，財富效應對于有房者的正向影響在不考慮遺產(chǎn)動機及潛在換房需求的情況下顯著，而且房價上漲對無房者存在明顯的消費擠出。

當然，學者們并非一致認為在中國存在財富效應，也有少部分學者持相反觀點，如李濤、陳斌開（2014）基于中國城鎮(zhèn)家庭調查數(shù)據(jù)強調住房主要呈現(xiàn)消費品屬性，因此價格變化不會通過財富效應影響消費，只有資產(chǎn)效應會產(chǎn)生微弱影響。綜上所述，本文認為財富效應明顯存在于國內房地產(chǎn)市場，且會因個體差異、房產(chǎn)持有數(shù)量差異和地區(qū)差異出現(xiàn)異質性。

（二）預期效應。依據(jù)生命周期理論，居民消費行為會受到未來預期的影響，當有房者預期自己房產(chǎn)價值將會上漲時，消費者對未來自己擁有的財富充滿信心，就會增加消費。近些年，我國房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲，促使很大一部分人對房價保持著良好的預期，因此總會盡早購房，使消費出現(xiàn)虛假繁榮。在地區(qū)差異上，樊錦霞等（2018）在傳統(tǒng)完全信息和理性人假設的基礎上放松了理性預期假設，建立了一個非完全預期模型，實證結果顯示中部地區(qū)和東部地區(qū)的非完美預期對消費具有顯著抑制作用，對西部地區(qū)居民消費則有促進作用。在預期對消費產(chǎn)生的效果上，學者們持有不同的觀點。如萬曉莉等（2017）強調，當人們是前向預期時，預期到的資產(chǎn)價格變動并不會對消費產(chǎn)生影響，即消費并不會因為預期到的房價變化進行調整。但賈培龍等（2017）基于2009年1季度至2015年3季度央行城鎮(zhèn)儲戶問卷調查數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，一方面房價預期上漲會對消費意愿呈負向作用；另一方面卻在一定程度上提高了消費意愿。最終實證結果顯示，房價預期上漲會對消費產(chǎn)生擠出作用，降低消費。本文認為其主要取決于消費者有無房產(chǎn)，對于未持有房產(chǎn)者，負向影響更為顯著。

（三）房奴效應。“房奴”是指居民沒有足夠的消費能力，只能運用抵押貸款購房，在其后的20～30年間償還貸款，從而擠壓日常消費的群體，國內背負住房貸款的人口數(shù)量十分龐大。顏色和朱鐘國（2013）認為房奴效應主要包括為購買住房而極力提高儲蓄和為償還貸款而形成的對消費的長期擠出。在此基礎上，李江一（2017）利用中國家庭金融調查2010年和2013年微觀面板數(shù)據(jù)實證研究發(fā)現(xiàn)購房動機和償還貸款動機對消費的擠占分別是7.4%和15.8%，前者通過降低邊際消費傾向產(chǎn)生作用，而后者會使家庭受到嚴重的流動性約束從而擠壓消費。趙振翔、王亞柯（2019）利用中國家庭金融調查（CHFS）數(shù)據(jù)，基于“傾向評分－雙重差分”方法分析指出房奴效應對消費和儲蓄的影響是分階段的，在購房前，家庭儲蓄增加而消費降低，購房后，家庭會儲蓄下降、消費增加。部分學者認為房價上漲會對居民儲蓄產(chǎn)生作用從而間接影響消費，如陳彥斌、邱哲圣（2011）提出房價的快速上漲使得富裕型家庭出于投資性需求加大購房力度，從而進一步推動房價上漲，部分剛需家庭為了追趕房價不得不提高儲蓄率，高房價對消費儲蓄存在一定的扭曲作用。從以上文獻中我們不難發(fā)現(xiàn)，房奴效應在國內廣泛存在，對居民日常消費具有較強的負向作用。

（四）替代效應。從理論上講，房價上升可能會使租房者或潛在購房者放棄購房，從而消費上升。謝文佳（2019）將替代效應歸結為兩部分，一類是房價上漲使居民增加儲蓄不利于消費升級；另一類是居民無力購房而增加消費利于消費升級，由此房價對消費的最終影響是不確定的。為說明方便和更具有普遍意義，替代效應可總結為當房價上升時，使未持有者中原本有購房欲望的人放棄購房，從而提高消費的情況。Yoshikawa和Ohtaka（1989）就發(fā)現(xiàn)，當日本住房價格上升時，更多的日本年輕人傾向于增加奢侈品的消費，這種現(xiàn)象被稱為“絕望的消費”。杜莉（2012）利用對上海城鎮(zhèn)居民的入戶調查數(shù)據(jù)分析得到，對于非自有房家庭來說，替代效應大于流動性約束效應，因此房價上升時往往推遲或放棄購房計劃，同時消費會增加。裴育、徐煒鋒（2017）選用中國家庭追蹤調查（CFPS）數(shù)據(jù)實證研究發(fā)現(xiàn)房價上漲速度越快，替代效應越強，對消費的促進作用就越明顯。但由于中國人傳統(tǒng)觀念中房子是稱之為家的先決條件，個人擁有住房的欲望遠勝于其他國家。此外，我國的租房市場尚不完善，因此我國居民的替代效應影響相對較小。

四、對房價與消費關系問題的研究結論

從文獻梳理中發(fā)現(xiàn)，房價對于消費的作用主要是通過四種影響渠道：財富效應、預期效應、房奴效應和替代效應得以實現(xiàn)。而國內外關于房價變動對于消費的影響研究結論不盡相同，尚未達成一致意見，當前主要觀點大致分為三類：“有正向作用”“有負向作用”和“影響不明確”。

（一）房地產(chǎn)價格變動對居民消費的正向作用。學者們針對房價變動對消費的作用進行了大量實證研究，盡管部分研究存在爭議，但大多數(shù)國外學者對房價變動對消費具有正向作用達成了共識。國內方面，黃靜、屠梅曾（2009）率先使用家庭微觀調查數(shù)據(jù)對家庭個體行為進行有效檢驗，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)財富對居民消費有顯著促進作用。實證得出住房財富每增加1%，耐用消費品增加0.08%～0.12%。劉建江等（2005）從消費函數(shù)理論角度建立LC-PIH模型研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)會從增加所有者財富水平、增強消費信心和消費信貸三個環(huán)節(jié)來促進消費。趙西亮等（2014）基于居民收入調查（CHIP）數(shù)據(jù)考察房價對居民儲蓄影響情況，發(fā)現(xiàn)房價上漲會降低各種住房類型家庭儲蓄，顯著提升消費。方齊云、胡飛（2018）也認為房價對消費支出的影響為正，但會因家庭收入的不同存在異質性，其中中等收入階層家庭消費支出受到的影響最大。

（二）房地產(chǎn)價格變動對居民消費的負向作用。居民消費在我國國民經(jīng)濟中占有重要地位，近年來，在國內房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮的情況下我國消費卻始終低迷。張沖（2017）指出由于近幾年房價持續(xù)增長，使得非房地產(chǎn)市場有效需求嚴重不足，導致后期消費乏力，對我國經(jīng)濟產(chǎn)生不良影響。謝潔玉等（2012）使用中國城鎮(zhèn)調查數(shù)據(jù)分析得出房價對消費的抑制作用在不同主體間差異明顯，對有未婚男性的家庭、已經(jīng)有房的家庭尤其現(xiàn)有住房價值低的家庭影響更為顯著。陳健等（2012）基于我國31個省級區(qū)域的面板數(shù)據(jù)利用Hansen門檻模型進行實證分析發(fā)現(xiàn)，房價上升會對消費產(chǎn)生負面效應，且負面效應會隨著信貸約束的放松程度而產(chǎn)生非線性的變化。李春風等（2013）采用我國29個省市的年度數(shù)據(jù)構建動態(tài)面板模型多角度進行了實證分析，指出房價波動對非居住消費有財富效應，對居住消費有擠出效應，且財富效應小于擠出效應，對非居住消費和居住消費的影響還存在較強的地區(qū)異質性。

（三）影響不明確。一些學者認為房價與消費之間沒有聯(lián)系，如Elliott（1980）發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)財富對消費不產(chǎn)生影響。Levin（1998）也分析了住房市場和股票市場的財富效應，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的財富效應對消費沒有任何本質影響。萬曉莉、嚴予若（2017）認為對消費有重要影響的是居民收入而非房價。

還有一些學者的研究表明，房價上漲在某些方面能夠促進消費，也會一定程度上抑制消費，最終對消費無顯著影響。李國學（2006）研究認為，房價波動對居民收入的影響是復雜的，取決于財富效應及預算約束等正負兩方面力量對比。顏色、朱國鐘（2013）也有類似觀點，他們指出家庭消費受房價變動造成家庭財富增值的財富效應和巨大房貸壓力形成的房奴效應共同作用。Sungwon Cho（2011）的研究結果表明，高收入家庭的財富效應產(chǎn)生了積極而顯著的影響，但高收入家庭正財富效應通常被低收入家庭的負財富效應所抵消，由此總體房地產(chǎn)財富效應可能是模棱兩可的。

綜上所述，國內外針對房價與消費關系的研究開展較早，也在定性研究的基礎上不斷向定量研究邁進，已經(jīng)成為較為成熟的理論體系。但大多數(shù)學者重點研究了房價對消費的影響結論，卻忽視了產(chǎn)生這種結果的機理和原因。本文將影響結論與傳導機制并重，對相關文獻進行梳理，分析得出研究結論的原因，有助于更好地理解房價與消費的關系。

五、總結

國內外學者運用實證或數(shù)理方法對房地產(chǎn)與消費之間關系進行了檢驗，深刻分析了兩種變量間的傳導機制，最終得出房價上漲促進、抑制或無影響于消費的結論。不同于國外學者近乎一致認為房地產(chǎn)價值上漲會促進消費，由于國內存在住房價值上升和居民消費下降并存的局面，國內學者的研究結論存在較大的爭議。通過梳理部分相關研究文獻，本文傾向于“抑制論”，即房價上漲抑制了居民消費支出。理由有如下兩個方面：

（一）考慮房產(chǎn)持有數(shù)量的異質性。首先，對持有1～2套房產(chǎn)的家庭來說，房價不論是上漲還是下降，對其消費影響不大，因為此時住房用于自住，個人可支配支出并不會增加。其次，對持有3套及以上房產(chǎn)家庭來說，消費可能會增加。但根據(jù)凱恩斯的理論，高收入階層的邊際消費傾向低于中低收入階層。所以，增加的資產(chǎn)價值投入到消費中的部分遠遠低于中低收入階層因房價上漲而減少的消費。最后，對未持有房產(chǎn)家庭來說，鑒于中國人“有房才有家”觀念根深蒂固及租房市場不完善因素，居民的購房欲望強烈。因此，房價上漲勢必擠壓居民日常消費，住房貸款更是提前透支了其后10～30年消費支出。

（二）考慮影響傳遞機制。在中國傳統(tǒng)觀念的影響下，房地產(chǎn)價格的替代效應遠遠小于國外，對消費的促進作用極小。通過以上持有房產(chǎn)數(shù)量異質性的分析顯示對財富效應的影響也有限，而房奴效應的抑制作用卻十分明顯。