高校老舊家屬區(qū)綜合管理工作提升的思考
——以陜西科技大學太華路家屬區(qū)為例

王 勇 史增瑜 屈 明

（陜西科技大學 陜西·西安 721001）

1 高校老舊家屬區(qū)存在問題

目前我國高等學校為適應發(fā)展需求，原有的校區(qū)不能滿足高?？焖侔l(fā)展，國內(nèi)眾多高校紛紛新建新校區(qū)，通過新校區(qū)建設(shè)滿足教學、科研、人才引進等方面的需求，因此國內(nèi)高校普遍存在多校區(qū)并存的現(xiàn)象。二十世紀，高校建設(shè)普遍以滿足高校教職工社會化綜合服務功能為目標，一方面建設(shè)布局教學、科研基礎(chǔ)建設(shè)，另一方面建設(shè)職工醫(yī)院、食堂、球場、賓館、住宅區(qū)等一系列設(shè)施。隨著各高校新校區(qū)的建設(shè)完成，高校主體遷移新校區(qū)，部分高校在老校區(qū)的管理，尤其是對于高校老舊家屬區(qū)在運行管理中也凸顯出諸多實際問題。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.1 老舊家屬區(qū)住宅樓基礎(chǔ)、配套設(shè)施陳舊

由于高校老舊家屬區(qū)住宅樓多數(shù)建設(shè)年代久遠，住宅樓在基礎(chǔ)、配套設(shè)施陳舊，存在許多問題。主要表現(xiàn)有（1）住宅樓樓頂由于無人監(jiān)管，老舊家屬區(qū)由于租戶普遍，造成租住戶隨意在樓頂晾曬、堆放雜物、甚至有人為破壞屋面防水，加之建筑時間已久，造成屋面防水失效，部分樓頂住戶住宅出現(xiàn)漏水、滲水現(xiàn)象；同時當時建造住宅樓時的雨水落水管年久失修，造成雨水外流，部分住戶住宅出現(xiàn)滲水現(xiàn)象；（2）許多高校老舊住宅樓外墻立面大多采用簡單的水泥粉刷，部分是水刷石和瓷磚貼面，房屋建筑建造年代久遠，由于風雨侵蝕及人為損壞等，剝落現(xiàn)象時常發(fā)生，也有較大安全隱患；（3）老舊住宅樓普遍存在住戶加裝防護網(wǎng)，部分住戶防護網(wǎng)占用公共空間，由于長期暴露室外，存在許多安全隱患；（4）老舊住宅樓上下水管網(wǎng)、電路老化，管道堵塞、水管爆裂時常發(fā)生；（5）由于老舊住宅樓普遍未加裝電梯，加之目前老舊家屬區(qū)居住多以退休老職工為主，造成上下樓困難。

1.2 老舊家屬區(qū)配套設(shè)施難以滿足需求

高校老舊家屬區(qū)在當年建設(shè)中對于車位、戶外活動設(shè)施考慮不足，隨著目前住戶經(jīng)濟收入增加、住戶購買私家車不斷增加，造成老舊家屬區(qū)車位嚴重不足，許多老舊家屬區(qū)每天都在上演搶車位現(xiàn)象。同時，車輛不規(guī)范停放，有些車輛甚至擠占消防通道，造成道路擁擠，人車尚未分流存在許多安全隱患。零星存在的車位是小區(qū)根據(jù)現(xiàn)狀臨時鋪設(shè)的，停車需求不能被完全滿足。二十世紀建筑高校住宅樓、家屬區(qū)建設(shè)更多考慮是滿足住戶居住要求，對于住戶戶外公共活動場地、設(shè)施建設(shè)普遍存在場地面積小、活動設(shè)施單一等問題。老舊家屬區(qū)中以退休職工居住為主，活動空間、設(shè)施難以滿足需求。老舊家屬區(qū)主干道、輔助道由于私家車輛碾壓，路面受損嚴重。

1.3 老舊家屬區(qū)配套綠化、景觀有待提升

大部分高校老舊家屬區(qū)綠化維持現(xiàn)狀，對原有的綠化布局、綠化種類未做調(diào)整。綠化工作僅僅圍繞對于存在安全隱患的樹木定時修剪、做好日常的防蟲等方面開展。對于老舊家屬區(qū)景觀改造提升尚未考慮，原有的花園、人行步道等已經(jīng)破壞，亟待維修。部分住戶私自占用公共綠化區(qū)，摘種蔬菜現(xiàn)象也時有發(fā)生。

1.4 老舊家屬區(qū)物業(yè)管理社會化困難重重

目前多數(shù)高校老舊家屬區(qū)每年支出的公共房屋修繕、綠化管養(yǎng)、安全保衛(wèi)、衛(wèi)生保潔、配套設(shè)施維護、社區(qū)管理等方面費用，都是由高校支付的，有高校后勤集團管理支付、有老校區(qū)管委會管理支付?？傊咝＠吓f家屬區(qū)住戶對于高校支付這部分費用已經(jīng)習以為常。隨著，高校住房改革大部分高校住宅樓產(chǎn)權(quán)已經(jīng)落到住戶自己手中，由于受長期高校住宅小區(qū)管理觀念影響，住戶很難接受物業(yè)社會化管理的發(fā)展趨勢，對于物業(yè)社會化管理有抵觸情緒，認為高校家屬區(qū)運營管理就是學校的義務，學校應該承擔這部分物業(yè)管理費用。住戶對于物業(yè)社會化的性質(zhì)、目的和作用認識不清，普遍存在有問題找學校的觀念。

2 陜西科技大學太華路家屬區(qū)現(xiàn)狀及存在問題

2.1 基本現(xiàn)狀

陜西科技大學太華路校區(qū)家屬院占地面積約7.5畝5002㎡，建筑面積約10500㎡，是二十世紀八十年代初建設(shè)的老舊小區(qū)?，F(xiàn)有兩棟六層磚混結(jié)構(gòu)家屬樓，其中1號家屬樓建筑面積4541㎡，自1984年建成至今已35年；2號家屬樓5202㎡，于1998年建成。家屬院現(xiàn)有住戶113戶，其中退休職工28戶，常住教職工及其子女約占40%，出租戶約占60%?，F(xiàn)設(shè)有太華路校區(qū)管理科，主要負責校區(qū)日常運行的后勤保障及社區(qū)管理工作，其中在編職工3人，聘用員工4人。

2.2 存在問題

2.2.1 基礎(chǔ)設(shè)施陳舊破損問題

太華路校區(qū)家屬院自建成之后，從未進行系統(tǒng)的維修改造，院內(nèi)原有道路、樓面防水、花壇等設(shè)施陳舊破損，上下水管道、閥門、供暖管網(wǎng)嚴重老化。

2.2.2 消防救護車輛出入通道及停車問題

現(xiàn)有家屬院大門寬度為1.5米，消防、救護、垃圾清運等車輛均無法進入，需繞行至教學區(qū)出入，如遇緊急情況存在協(xié)調(diào)開門耽誤時間的問題。自太華路校區(qū)建校至今，家屬院原有設(shè)計未考慮停車位，住戶車輛停放問題需要盡快解決。

2.2.3 綜合管理水平需要提升

現(xiàn)有家屬區(qū)住戶情況復雜，歷史遺留問題特殊，管理人員少、離校本部遠等原因，導致小區(qū)配套設(shè)施缺失、管理服務不到位，引起矛盾糾紛頻發(fā)。

3 陜西科技大學太華路家屬區(qū)提升綜合管理對策

3.1 完善管理制度，加強服務意識

修改制定了《維修工崗位職責》《家屬院門衛(wèi)崗位職責》《保潔員崗位職責》等管理制度，使工作人員進一步明確了崗位職責和要求。完善維修派工單和維修倒班制度，做到24小時服務不離人，隨時出現(xiàn)問題，隨時解決。加強日常對變壓器、上下水管網(wǎng)等故障易發(fā)部位的維護和保養(yǎng)，在現(xiàn)有條件下合理改造校區(qū)水電管網(wǎng)線路，優(yōu)化水電抄表方式，竭盡所能解決住戶的實際困難。

3.2 提升小區(qū)環(huán)境，做好垃圾分類

自2019年8月1日以來，太華路管理科多次接到街道辦和社區(qū)關(guān)于開展“垃圾分類”的通知和要求。為了更好的開展此項工作，通過張貼通知、發(fā)放宣傳畫和宣傳材料等方式不斷加強輿論引導，提高小區(qū)住戶全民參與的意識。定制了“垃圾分類”的標識，改造現(xiàn)有垃圾桶，并按規(guī)定在家屬院集中放置，同時引導住戶合理進行垃圾分類和投放。

3.3 做好安全防范，杜絕事故發(fā)生

太華路管理科積極配合公安部門開展“掃黑除惡”的宣傳和入戶摸排工作，先后走訪入戶發(fā)放登記表188份、宣傳資料50余份，起草《太華路家屬院住戶違規(guī)整改通知書》和《校區(qū)安全穩(wěn)定工作方案》，加強管理力度，確保安全無事故發(fā)生。

3.4 積極爭取政府老舊小區(qū)提升改造項目

為進一步落實中央“保民生、穩(wěn)投資、拉內(nèi)需”及西安市有關(guān)老舊小區(qū)改造部署要求，資產(chǎn)經(jīng)營公司在校黨委的堅強領(lǐng)導下，結(jié)合“不忘初心、牢記使命”主題教育活動，立足發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，聚焦太華路家屬院院內(nèi)管網(wǎng)老化，樓體外立面老舊，基礎(chǔ)設(shè)施年久失修，無消防通道、無停車位、無門禁安防系統(tǒng)等問題積極展開走訪和實地調(diào)研。經(jīng)多方努力，2020年太華路家屬院被列入政府“2020年老舊小區(qū)改造項目第一批改造計劃”，獲政府支持資金500多萬元。2020年3月開工以來，在政府和學校領(lǐng)導的安排部署下，在太華路管理辦公室工作人員的耐心溝通解釋下，老舊小區(qū)提升改造工程穩(wěn)步推進。已完成了室外公共管網(wǎng)的更換、樓頂墻體保溫層的增加、樓頂屋面防水的維修、樓外立面和公共樓道的粉刷、門禁系統(tǒng)以及停車位和綠化景觀等配套設(shè)施的改造。昔日的老舊小區(qū)已不復存在，映入眼簾的是煥然一新、整齊劃一的兩棟住宅樓，寬敞的大門既解決了消防車輛無法進入的問題，同時也提升了家屬區(qū)的整體形象。通過本次改造將完善基礎(chǔ)配套，提升房屋質(zhì)量及居住功能，改善小區(qū)景觀環(huán)境，完善公共服務設(shè)施，努力把老舊小區(qū)打造成居民的“幸福家園”。太華路家屬院改造項目得到了未央?yún)^(qū)住房和城市建設(shè)局以及未央?yún)^(qū)大明宮街道辦事處的大力支持，是政府切實以解決群眾民生的一項惠民工程，通過老舊小區(qū)升級提質(zhì)，進一步提高群眾的獲得感、幸福感和安全感。

4 小結(jié)

高校老舊家屬區(qū)要建立長期維護和運營管理的機制，確保改造效果長期有效；要不斷創(chuàng)新體制機制，充分吸引社會力量參與其中；要將全面了解老舊家屬區(qū)各住戶心之所想，做好服務保障和管理工作，讓每一位住戶也積極參與到改造建設(shè)“新家園”的過程中去，從而使其獲得幸福感和安全感，形成珍視改造成果的最終效果。