不動產(chǎn)測繪特點及測繪技術(shù)芻議

劉小松

【摘要】本文將圍繞不動產(chǎn)測繪的實際特點進行分析討論，對不動產(chǎn)測繪技術(shù)加以深入探究，并予以實際案例佐證相關(guān)論點，以此減少測繪誤差的產(chǎn)生，切實保護人們的合法權(quán)益，在推動社會經(jīng)濟高速發(fā)展的同時，也為數(shù)字化建設(shè)打下堅實的基礎(chǔ)。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn);GPS-RTK;測繪技術(shù)? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.077

不動產(chǎn)是指具有權(quán)屬性質(zhì)的地上建筑物以及地塊，而不動產(chǎn)測繪則屬于地籍測繪，用于幫助人們獲取有關(guān)不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)與信息，通過對用地、房產(chǎn)要素等內(nèi)容進行測量，實現(xiàn)不動產(chǎn)的管理，為后續(xù)設(shè)計規(guī)劃、稅收、開發(fā)等工作提供基礎(chǔ)資料。為進一步明確不動產(chǎn)測繪所起到的作用，首先要對不動產(chǎn)測繪存在的相關(guān)特點進行深入了解。

1、不動產(chǎn)測繪特點分析

1.1權(quán)威性

不動產(chǎn)測繪需要依照國家法律法規(guī)開展相關(guān)工作，確保各項流程嚴(yán)格遵循標(biāo)準(zhǔn)條例，同時國家對不動產(chǎn)測繪所使用的測量設(shè)備與合同文件也提出了具體的規(guī)范性要求，測繪技術(shù)人員需要作為主要執(zhí)行人員，而測繪形成的結(jié)果要作為不動產(chǎn)檔案文件。此外在開展測繪的過程中，需要工作單位通過有關(guān)部門的核查與審批后才可開展測繪工程，并且不得在測繪時對不動產(chǎn)信息與數(shù)據(jù)進行調(diào)整與變更，也不可隨意完成估算。因此經(jīng)過審批后的不動產(chǎn)測繪本身具有極強的法律效應(yīng)與較高的權(quán)威性，在后續(xù)的轉(zhuǎn)讓、出售等環(huán)節(jié)都可作為法律依據(jù)，從而為產(chǎn)權(quán)歸屬人員的合法權(quán)益提供安全保障。

1.2內(nèi)容與比例方面

不動產(chǎn)測繪所涵蓋的范圍相對較廣，比如不動產(chǎn)測繪通常是以指定區(qū)域或單獨一個城市作為工作對象，并開展相應(yīng)測繪工作，與一般的地形測量不同，不動產(chǎn)測繪的應(yīng)用比例也較高，若使用的是城鎮(zhèn)地籍針對城鎮(zhèn)進行測量，則采用1：500的比例尺地籍圖，若使用的為農(nóng)村地籍針對城鎮(zhèn)郊區(qū)以及農(nóng)村區(qū)域進行測量，則需使用1：2000比例尺的地籍圖，這樣才能保證圖中的信息記錄與標(biāo)注清晰可見，在有限的空間內(nèi)充分實現(xiàn)圖表繪制。同時不動產(chǎn)測繪也要對不動產(chǎn)位置、權(quán)屬關(guān)系與用途進行有效統(tǒng)計。

1.3測量對象方面

不動產(chǎn)測繪依照測量任務(wù)可細(xì)分為：初始地籍，是指在某一時段內(nèi)，對管轄內(nèi)的全部土地進行詳細(xì)調(diào)查，之后建立相應(yīng)的冊薄與地籍圖;日常地籍，則針對土地數(shù)量、分布、權(quán)屬、動態(tài)變化進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整與變更。不動產(chǎn)測繪的側(cè)重點在于針對指定區(qū)域或城市的整體規(guī)劃進行細(xì)節(jié)內(nèi)容的統(tǒng)計，與地形測量針對地形的測量與勘探不同，其目的主要在于結(jié)合測繪信息實現(xiàn)不動產(chǎn)的控制與管理。

1.4人員要求方面

不動產(chǎn)測繪對技術(shù)人員的要求相對較高，由于相關(guān)人員大多來自產(chǎn)權(quán)管理部門，同時也要負(fù)責(zé)房屋估值與計量，要求能夠準(zhǔn)確計算房屋實際價值，因此，從事測繪工作的人員需要充分掌握具體的測繪方法并全面了解測繪業(yè)務(wù)，要擁有極為豐富的實踐經(jīng)驗，能夠有效解決測繪過程中出現(xiàn)的突發(fā)狀況。之后在確保技術(shù)人員能夠通過相關(guān)測試，具備符合審查標(biāo)準(zhǔn)的能力后，還要對人員的耐心與是否具備吃苦耐勞的精神進行檢測，只有保證測繪人員能夠具有實事求是的精神、堅韌不拔的意志，才能更好地在后續(xù)的施工、房地產(chǎn)變更等環(huán)節(jié)的補測工作中，高效完成數(shù)據(jù)獲取與分析。

2、不動產(chǎn)測繪技術(shù)探究

2.1數(shù)字測繪

數(shù)字測繪是指由專業(yè)測繪技術(shù)人員將房屋數(shù)據(jù)與信息傳輸?shù)教囟ǖ臄?shù)據(jù)儲存庫當(dāng)中，借助計算機系統(tǒng)、智能專家程序與神經(jīng)元網(wǎng)絡(luò)完成數(shù)據(jù)的加工、編輯與計算，之后通過數(shù)據(jù)測繪圖，完成數(shù)字化房產(chǎn)圖紙的精準(zhǔn)繪制。在實際應(yīng)用過程中要注意預(yù)先完成勘測點的信息收集，了解現(xiàn)場情況與工作內(nèi)容，確保制定的勘測計劃科學(xué)合理。該方法的優(yōu)勢在于極高的測繪精確性，能夠憑借互聯(lián)網(wǎng)、云平臺、數(shù)據(jù)庫進一步提高測繪效率，無論是在地籍測量方面，還是實際測量方面都能保持極高的測量質(zhì)量，同時也能最大程度的減少資源使用，避免過度浪費現(xiàn)象的形成。

2.2坐標(biāo)解析

坐標(biāo)解析法屬于一種基于數(shù)學(xué)理論的面積測量方法，其主要計算公式為：

P= 1/2∑Xi（Yi+1-Yi-1）

其中P代表宗地面積，Xi、Yi分別代表界址點的橫坐標(biāo)與縱坐標(biāo)，i則表示界址點序號，依照順時針方向進行從1到n的編排，n表示界址點的實際個數(shù)。該方法的優(yōu)勢在于使測量數(shù)據(jù)得到更直觀的呈現(xiàn)，進一步提升測量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，不僅能夠精確獲取房屋面積與房屋類型，還能針對建筑的用地面積與地質(zhì)參數(shù)進行有效測量，并結(jié)合相應(yīng)指標(biāo)實現(xiàn)精準(zhǔn)分析。但在實際運用過程中存在一定的條件限制，導(dǎo)致坐標(biāo)解析的應(yīng)用效率不如其余幾種不動產(chǎn)測繪方法。

2.3 GPS技術(shù)

GPS測繪技術(shù)又稱GPS靜態(tài)測量，主要利用GPS接收機與定位衛(wèi)星實現(xiàn)精準(zhǔn)測量，在使用時需要認(rèn)為GPS接收機天線在觀測過程中保持靜止?fàn)顟B(tài)，而在處理相關(guān)數(shù)據(jù)時則需將接收機天線位置當(dāng)作動態(tài)變量，并不會隨著時間的改變而變化。之后借助獲取到的衛(wèi)星數(shù)據(jù)變化來計算待定點的坐標(biāo)。在測量時需要注意保持兩臺以上的接收裝置，并分別設(shè)置在基線的兩個端點上，完成4顆以上衛(wèi)星的同步觀測，要求每時段需控制在45～120分鐘之間，使界限的定位精度能夠達(dá)到5mm+1×10-6·D，再將觀測基線組成封閉圖形，用以提高定位的準(zhǔn)確性。該方法的優(yōu)勢在于不必實現(xiàn)測量站之間的通視，能夠?qū)崿F(xiàn)全天24小時的作業(yè)，且操作方法相對便捷，對人員的技術(shù)水平要求較低。這主要是因為GPS接收機的自動化程度極高，在外測時通常只需量取天線，并完成開機后的參數(shù)設(shè)置，便可實現(xiàn)測站點三維坐標(biāo)的準(zhǔn)確獲取。此外，GPS靜態(tài)測量所需觀測的時間更短，每次測量大約只用30分鐘即可，可以保持極高的測繪效率。

2.4 GPS-RTK

實時動態(tài)測繪又稱RTK技術(shù)，是對GPS測繪技術(shù)進行優(yōu)化后的測繪方法，其工作流程可分為：預(yù)先在測量點安裝GPS接收裝置作為基準(zhǔn)點，之后使其與GPS人造衛(wèi)星建立網(wǎng)絡(luò)連接，負(fù)責(zé)接收測量后的信息數(shù)據(jù)，再將信息分別傳遞到測量站與流動站當(dāng)中。該方法能夠?qū)⒍喾N信息有機整合，借助導(dǎo)航原理，完成相關(guān)數(shù)據(jù)的分析與比對，并通過計算機程序計算出準(zhǔn)確的流動站坐標(biāo)，在完成信息回傳后，便可作為動態(tài)參數(shù)。同時在實際運用時要注意保證數(shù)據(jù)的精確度，為此可根據(jù)相關(guān)實驗進一步驗證RTK的具體精度，相關(guān)參數(shù)如表1所示。

由此可看出，該技術(shù)的精確度極高，基本與控制點實際成果沒有數(shù)據(jù)誤差，證明具有極高的應(yīng)用性。

2.5實際案例

本文將以項目房展測量作為分析對象，在實際測量過程中首先需要完成企業(yè)提供資料的準(zhǔn)確核對與校準(zhǔn)，之后完成相應(yīng)的布設(shè)控制，并利用測繪軟件完成自由坐標(biāo)的成圖制作以及表格計算，最后依照房產(chǎn)測量標(biāo)準(zhǔn)中的相關(guān)要求以及相應(yīng)地區(qū)的房屋面積計算規(guī)范完成測繪與數(shù)據(jù)計算。測繪完成后，需要根據(jù)不動產(chǎn)交易中心不動產(chǎn)宗地圖通知的管理準(zhǔn)則將房產(chǎn)分丘圖測繪成不動產(chǎn)宗地圖，確保測繪對象的內(nèi)容、界址點、界址線等信息能夠根據(jù)國有土地使用權(quán)證得以準(zhǔn)確呈現(xiàn)。相關(guān)數(shù)據(jù)為：五棟樓面積18742.33m2、六棟樓面積9350.27m2、七棟樓面積13547.63m2、十棟樓面積26547.31m2、十一棟樓面積21213.98m2、地下室面積3321.45m2、總面積87642.12m2。在驗收后可知：各棟樓的邊長尺寸均處在誤差范圍內(nèi)，能夠滿足面積測算的實際精度要求;對面積測算以及結(jié)果分?jǐn)傔M行校檢、核驗后發(fā)現(xiàn)，均符合相關(guān)規(guī)定以及面積要求;房產(chǎn)測量報告中的表格、圖、文件、數(shù)據(jù)參數(shù)都完整無誤。

結(jié)論：

綜上所述，通過對不動產(chǎn)測繪的實際特點進行分析討論，提出數(shù)字測繪、坐標(biāo)解析、質(zhì)量檢驗、GPS-RTK等不動產(chǎn)測繪技術(shù)，并予以實際案例進行驗證，確保相關(guān)行業(yè)能夠準(zhǔn)確獲取地理信息數(shù)據(jù)，推動我國經(jīng)濟社會高效建設(shè)。

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