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    我國房地產(chǎn)企業(yè)融資問題淺析

    2020-12-28 02:30:57利雅
    今日財(cái)富 2020年35期
    關(guān)鍵詞:銀行貸款房價(jià)融資

    利雅

    我國房地產(chǎn)住房商品化以來,走過了40多年的歷程,房地產(chǎn)行業(yè)一直是政府,人民關(guān)注的熱點(diǎn)?,F(xiàn)今房價(jià)一直高漲,政府增加了對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資限制的力度,房地產(chǎn)融資日益艱難。既要承受政府、市場的壓力,又要考慮房地產(chǎn)企業(yè)自身的融資問題,我國房地產(chǎn)必須要盡快轉(zhuǎn)變思路,解決融資難的問題。本文對我國房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行分析,結(jié)合房地產(chǎn)融資方式提出幾點(diǎn)適合我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展特色的建議,對我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有一定的指導(dǎo)意義。

    一、引言

    我國房地產(chǎn)自1978年提出住房商品化觀點(diǎn)以來,走過了40年多年歷程,這40多年之中,房地產(chǎn)行業(yè)一直深受政府及人們的關(guān)注。國家政策對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著很大的影響,為適應(yīng)不斷變更的政策去進(jìn)行各方面對融資計(jì)劃選擇的調(diào)整,是當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)的迫切需求。而房地產(chǎn)是典型的資金密集型企業(yè),融資就顯得非常重要。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)處于高質(zhì)量增長階段,可以不夸張地說,這里有房地產(chǎn)企業(yè)一份不可磨滅的貢獻(xiàn)在里面。

    隨著我國房價(jià)的持續(xù)上漲,為給房地產(chǎn)行業(yè)降降溫,各金融部門及政府紛紛提出多種限制政策,使房地產(chǎn)行業(yè)必須要建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系去獲得充足的資金支撐。

    二、多項(xiàng)調(diào)控措施出臺,控制房價(jià)持續(xù)上揚(yáng)

    中國的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過四十余年的發(fā)展,雖然不及外國的房地產(chǎn)企業(yè)市場那樣發(fā)達(dá),但也不缺大型房地產(chǎn)企業(yè)的茁壯成長。在房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展的歷程中,房價(jià)也越來越高,不少投資客炒房的現(xiàn)象出現(xiàn),另一方面,剛需人群卻仍然很多買不起房子,為此國家政府紛紛出臺政策去進(jìn)行調(diào)控。

    2003年以來,房價(jià)持續(xù)上揚(yáng),房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了新的發(fā)展階段,市場供需關(guān)系失去平衡,房價(jià)一路高升。2010年以來,炒房現(xiàn)象流行起來,政府也對房地產(chǎn)行業(yè)施加壓力,出臺了《關(guān)于遏制部分城市過快上漲的通知》,但影響不大,房價(jià)依然上漲。2011年-2013年政策時(shí)緊時(shí)松,其中有“新國八條”公布,限制力度加大,樓市降溫。還有央行多次降準(zhǔn)降息,對企業(yè)融資更有利。2013年出臺“國五條”。2014年-2015年,國家與央行皆出臺多個樓市利好政策,促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。特別2015年央行多種方式支持房地產(chǎn)資金流轉(zhuǎn),房地產(chǎn)出現(xiàn)多樣化融資的現(xiàn)象。2016年-2017年主要嚴(yán)禁相關(guān)互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)的融資行為,嚴(yán)重打擊了中小型房地產(chǎn)企業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)融資渠道,而且傳統(tǒng)的融資渠道受政府及經(jīng)濟(jì)市場限制,急需新的融資方式。政府也加大對房地產(chǎn)的限制政策,全國開始“五限時(shí)代”。2018年開始加強(qiáng)對貸款發(fā)放的審批,加大對那些信用度較低的房地產(chǎn)企業(yè)融資難度。2019年,兩會召開,政府指出推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。2020年,住建部多次約談房價(jià)上漲過快的幾個城市,“房住不炒”繼續(xù)是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的總基調(diào),“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的樓市預(yù)期管理在今年再度被重申。面對房地產(chǎn)市場調(diào)控的各種政策,房地產(chǎn)行業(yè)如何進(jìn)行有效的融資,值得我們?nèi)ヌ接憽?/p>

    三、我國房地產(chǎn)融資特點(diǎn)

    融資,從狹義來講,是指一個企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營狀況與發(fā)展而進(jìn)行資金籌集的行為與過程。從廣義上講,融資也叫金融,就是貨幣資金的融通,當(dāng)事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。

    房地產(chǎn)行業(yè)是一個對資金依賴很大的行業(yè),一個項(xiàng)目的開發(fā)前期需要大量資金投入,而收益的收回期間很長且十分分散,因此房地產(chǎn)企業(yè)不管在哪個發(fā)展階段,資金需求量大,融資方式的選擇就顯得尤為重要。我國房地產(chǎn)當(dāng)前融資具有如下特點(diǎn):

    (一)開發(fā)期投資資金占用量大,融資需求量大

    房價(jià)持續(xù)高速上漲的原因,也在于購買土地的費(fèi)用上漲。房地產(chǎn)行業(yè)初期,在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段,房地產(chǎn)需要大量的資金投入,例如土地購置的費(fèi)用就特別高。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)期,土地購置費(fèi)不僅每年有上升的趨勢,還在開發(fā)投資總額中占比越來越大,意味著初期成本不斷增加,整體開發(fā)的投資總額也在不斷增長,特別近幾增速特別快。

    (二)融資風(fēng)險(xiǎn)較大,政策調(diào)控嚴(yán)厲

    房地產(chǎn)行業(yè)已是我國支柱產(chǎn)業(yè),關(guān)系到國計(jì)民生。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展,也出現(xiàn)了市場秩序混亂的現(xiàn)象:土地價(jià)格高漲,房價(jià)增長快速,炒房現(xiàn)象等一系列問題,因此國家出臺了緊縮嚴(yán)厲的政策,房地產(chǎn)企業(yè)融資成本不斷增高。同時(shí),偏高的房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率,會導(dǎo)致一定的風(fēng)險(xiǎn)。而回收資金主要依靠銷售樓盤來獲得,但是房屋銷售也深受市場的多種因素影響。

    如今面對高漲的房價(jià),剛需人群買房越來越難,住建部越來越重視房地產(chǎn)市場存在的突出問題,堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房行為,支持合理自住需求。政策的出臺嚴(yán)重影響銷量,一旦樓盤賣不出去,資金收不回來,房屋積壓,債務(wù)越滾越大,資金鏈斷裂,會嚴(yán)重影響企業(yè)的運(yùn)行,企業(yè)會面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

    (三)融資方式單一,銀行貸款依賴度較高

    雖然融資額每年不斷增加,但是我國融資方式仍然比較單一,銀行貸款的占比依舊占重要的部分。國內(nèi)貸款是向國內(nèi)銀行貸款,個人按揭貸款是指將房地產(chǎn)抵押給銀行而向銀行獲得貸款,兩個都是依靠銀行進(jìn)行融資。因?yàn)殂y行貸款門檻低,因此銀行貸款就成了比較常見的融資方式。而近幾年的財(cái)政政策也相對緊縮,銀行貸款類的融資方式就沒那么便利安全,企業(yè)急需新的融資方式。

    一個企業(yè)的發(fā)展離不開資金的支持,房地產(chǎn)行業(yè)隨著前期的開發(fā)費(fèi)用不斷增長下,即其成本不斷增加,融資就變得困難了。再加上我們國家房地產(chǎn)行業(yè)融資至今未足夠成熟,仍然側(cè)重于外部融資,而國家政策又時(shí)常多變,這樣的融資結(jié)構(gòu)是很容易擊垮一個企業(yè)的。目前普遍現(xiàn)狀一般,融資方式需要再作調(diào)整。

    四、我國房地產(chǎn)企業(yè)的常見融資方式

    目前,我國房地產(chǎn)行業(yè)的常見的傳統(tǒng)融資方式有銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資;非傳統(tǒng)融資方式有房地產(chǎn)信托、互聯(lián)網(wǎng)融資、聯(lián)合開發(fā)。企業(yè)常常結(jié)合自身優(yōu)勢來進(jìn)行對這幾種融資方式的選擇。

    (一)銀行貸款

    銀行貸款是我國房地產(chǎn)企業(yè)常見的融資方式,一般為信用貸款和房地產(chǎn)抵押貸款,融資門檻相對較低,還款期限長,利率較低。但是近幾年國家政府政策調(diào)控力度較大,銀行貸款這條融資道路開始艱難。

    (二)股權(quán)融資

    股權(quán)融資是指企業(yè)的股東愿意讓出部分企業(yè)所有權(quán),通過企業(yè)增資的方式引進(jìn)新股東而籌集資金的一種融資方式。這個方式無需償還資本,融資金額大,改善企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),但是管理層可能會有內(nèi)部矛盾,且權(quán)利削弱,企業(yè)容易被收購。當(dāng)今政策與市場都不夠完善,很少房地產(chǎn)企業(yè)使用這個融資方式。

    (三)債券融資

    債券融資是指企業(yè)按法規(guī)發(fā)行債券,到期還本還息款給債券持有者的一種融資行為。此方式并非轉(zhuǎn)讓了所有權(quán),適用于應(yīng)急的短期融資,但門檻相對較高,并不是所有企業(yè)都能發(fā)行,不能及時(shí)償還時(shí),將面臨喪失榮譽(yù),負(fù)債增加。

    (四)REITs融資

    REITs在國內(nèi)稱房地產(chǎn)投資信托基金或房地產(chǎn)投資信托,它是通過發(fā)放收益憑證來收集投資,并由專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)投資給房地產(chǎn)項(xiàng)目,再將投資收益按投資比例分發(fā)給投資者。這個融資方式門檻低,上市公司或中小房地產(chǎn)企業(yè)皆可用,變現(xiàn)速度快,風(fēng)險(xiǎn)較低。但是尚處于起步階段,比較少企業(yè)接觸這個融資方式,融資成本也較高。

    (五)互聯(lián)網(wǎng)融資

    互聯(lián)網(wǎng)融資是指房地產(chǎn)通過互聯(lián)網(wǎng)這個平臺吸引大眾投資者。例如綠地集團(tuán)和阿里打造的“綠地寶”,融資金額達(dá)到2億元?;ヂ?lián)網(wǎng)融資程序簡單,門檻低,不需要大量專業(yè)背景,融資成本低。時(shí)下移動支付方式方便快捷,互聯(lián)網(wǎng)融資是適合中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式之一,政府也較支持該互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展。

    (六)聯(lián)合開發(fā)

    所謂聯(lián)合開發(fā)就是指管理商和開發(fā)商雙方約定共同進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的一種融資方式。優(yōu)勢在于共同承擔(dān)融資,降低風(fēng)險(xiǎn),但容易造成法律糾紛。

    以上是常見的幾種適合房地產(chǎn)的融資方式,每個融資方式都有各自的特點(diǎn),房地產(chǎn)企業(yè)只要合理組合或找到適合自己公司發(fā)展的方式,則能夠不斷發(fā)展壯大。

    五、對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資策略的建議

    選擇正確的融資策略,是房地產(chǎn)企業(yè)健康與迅速發(fā)展的一個重要因素。結(jié)合房地產(chǎn)融資特點(diǎn)及常見方法,以下提出對我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資策略方面的一些建議。

    (一)房地產(chǎn)企業(yè)要注重多元化融資

    單一的融資方式已不適合時(shí)代的發(fā)展,并且會提高風(fēng)險(xiǎn),增加融資成本。政策的瞬息變化,單一融資就容易受政策影響擊垮房地產(chǎn)企業(yè)。因此我們在融資時(shí),要結(jié)合自身的發(fā)展歷程,積極拓寬融資渠道。例如規(guī)模比較大的地產(chǎn)企業(yè)可以積極尋求海外融資,聯(lián)合開發(fā),發(fā)行股票、債券等。規(guī)模小的企業(yè)可以提高銷售回款,利用信托融資。

    (二)房地產(chǎn)企業(yè)要緊抓機(jī)遇

    在不斷嘗試多種融資方式時(shí),要看準(zhǔn)時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)要多留意政策變化及資本市場,了解預(yù)測未來融資方向,及時(shí)放手及收手。面對目前銀行貸款政策的變化已經(jīng)不能滿足企業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)嘗試股權(quán)融資及債券融資,以穩(wěn)健的步伐籌集大量資金。

    (三)房地產(chǎn)企業(yè)要充分考慮融資成本

    融資方式多樣的組合就是要以降低成本為目的,并要構(gòu)建一個合理的融資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過海外融資,股權(quán)債券等方式降低整體的融資成本,減少資金壓力。房地產(chǎn)企業(yè)本來就是一個需要大量籌資的企業(yè),在合理利用自身企業(yè)的資產(chǎn)積累、信用度、知名度去開發(fā)相應(yīng)的籌資項(xiàng)目,穩(wěn)定經(jīng)營,合理優(yōu)化融資渠道組合方式。

    六、結(jié)語

    在風(fēng)雨中走過了40多年,房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷學(xué)習(xí)及嘗試不同的融資方式。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展尚未完善,面臨著緊縮的宏觀政策及經(jīng)濟(jì)市場,融資困難重重,但我們對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展依然抱有期待。

    房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住機(jī)遇,充分考慮融資成本的前提下,合理安排多元化融資,有效降低房地產(chǎn)建設(shè)資金缺乏的壓力,努力籌措資金,維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

    (作者單位:廣州工商學(xué)院會計(jì)系)

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