房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制分析

邵敏

摘 要：現(xiàn)階段，隨著材料、人工等物價的上漲，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本隨之提高，“降成本”成為當(dāng)務(wù)之急。在雙重壓力下，必須加強(qiáng)全過程成本控制，促使財務(wù)創(chuàng)新升級，才能確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康發(fā)展?；诖?，本文筆者根據(jù)多年工作經(jīng)驗對房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制進(jìn)行簡要闡述。僅供業(yè)內(nèi)同行參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);全過程;成本控制;

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目在全過程成本控制中存在的問題

就目前情況看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)項目全過程成本控制方面存在以下一些問題： 第一，項目前期調(diào)研工作不到位，對市場的把握不夠準(zhǔn)確，無法為后期工作奠定良好的基礎(chǔ)。第二，項目招標(biāo)環(huán)節(jié)不夠合理。在實施工作中，經(jīng)常會出現(xiàn)串標(biāo)或非公開招標(biāo)的現(xiàn)象，而由于招標(biāo)工作規(guī)范性有所欠缺，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)難以選擇較為優(yōu)質(zhì)的單位，低價中標(biāo)現(xiàn)象更是時有發(fā)生，建設(shè)材料的質(zhì)量難以得到保證，為后續(xù)工作埋下了安全隱患。第三，由于部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展成本控制工作時，忽略了對設(shè)計階段成本的控制，導(dǎo)致項目施工階段浪費現(xiàn)象較為嚴(yán)重。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的優(yōu)化措施

（一） 前期調(diào)查研究階段的成本控制

1.加強(qiáng)市場調(diào)研

第一，房地產(chǎn)企業(yè)要對市場發(fā)展需求和未來的發(fā)展方向有一個較為清晰明確的認(rèn)識。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)要對房產(chǎn)銷售情況進(jìn)行較為科學(xué)的預(yù)測，對房產(chǎn)在市場中的競爭力有所判斷，以提高對房產(chǎn)預(yù)測價格的準(zhǔn)確性，準(zhǔn)確把握市場發(fā)展前景。

第三，房地產(chǎn)事業(yè)要對項目方案中的市場、環(huán)境、技術(shù)等內(nèi)容進(jìn)行分析，以提高項目在實際中的技術(shù)及經(jīng)濟(jì)可行性，保證項目在后期的順利實施。

2.確立科學(xué)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

在房地產(chǎn)項目中，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)主要與目標(biāo)市場整體的經(jīng)濟(jì)水平和客戶的實際接受程度有關(guān)。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要對因地域不同、階級不同和消費水平群體不同而存在的區(qū)別進(jìn)行分析，以便更加科學(xué)的確定所用建材的標(biāo)準(zhǔn)、價格及質(zhì)量條件，努力提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)性。

3.提高建設(shè)投資預(yù)估支出的準(zhǔn)確性

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，科學(xué)的建設(shè)投資預(yù)估支出可以為項目投資、工程招標(biāo)、資金籌措和工程限額設(shè)計等方面的工作提供較為可靠的支持。在編制建設(shè)投資預(yù)估支出時，房地產(chǎn)企業(yè)要腳踏實地，既不能估高，也不能估少。估高有可能會導(dǎo)致?lián)]霍資金的現(xiàn)象，估少有可能會因為追加投資而對投資計劃產(chǎn)生一定的破壞作用。在此種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以創(chuàng)建工程建設(shè)信息數(shù)據(jù)庫，以積累投資估算經(jīng)驗。同時，相關(guān)工作人員還應(yīng)該及時收集預(yù)估開銷指標(biāo)信息。另外，工作人員要根據(jù)開發(fā)項目的實際情況，不斷對相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行修改和完善，并以相關(guān)信息為基礎(chǔ)，科學(xué)確定項目定位，以便為相關(guān)工作提供參考。

4.加強(qiáng)設(shè)計階段的成本控制

設(shè)計作為項目開展的基礎(chǔ)，不僅會影響施工投資，還會影響項目竣工后的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強(qiáng)開發(fā)項目在設(shè)計階段的成本控制工作。第一，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用限額設(shè)計實現(xiàn)對成本的控制。第二，房地產(chǎn)企業(yè)可以將設(shè)計投標(biāo)和工程造價結(jié)合起來對成本進(jìn)行控制。第三，房地產(chǎn)企業(yè)可以加強(qiáng)對設(shè)計圖紙的審核工作，不斷對外進(jìn)行優(yōu)化，借此減少資金浪費現(xiàn)象，實現(xiàn)對成本的控制。比如香江國際發(fā)展有限公司所開發(fā)的南新倉國際大廈項目，其通過對地下停車場的優(yōu)化設(shè)計，在同等面積上增加了約 15%的停車位，大大減少了停車位的單位工程成本。

（二） 項目招標(biāo)階段的成本控制

1.采用智能化招標(biāo)系統(tǒng)

招標(biāo)環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制重點，其對成本控制工作具有極其重要的影響。房地產(chǎn)企業(yè)可以采用智能化招標(biāo)系統(tǒng)，以便最大限度地降低招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本。利用該系統(tǒng)，工作人員可以將傳統(tǒng)的靜態(tài)計價模式轉(zhuǎn)變?yōu)閯討B(tài)計價模式，其可以在費用定價內(nèi)對成本的各種影響因素進(jìn)行考慮和分析，以實現(xiàn)風(fēng)險分擔(dān)的目的。

2.對現(xiàn)行的評標(biāo)體系進(jìn)行完善

第一，房地產(chǎn)企業(yè)要提高評分比例的科學(xué)性，這部分工作由評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)，按照相關(guān)程序?qū)嵤Ｒ话闱闆r下，投標(biāo)單位的資格業(yè)績占 40%，技術(shù)標(biāo)占 30% ～40%，商務(wù)標(biāo)占 50%～60%。第二，在商務(wù)標(biāo)的評標(biāo)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)要遵守成本最低原則，同時還要對標(biāo)底復(fù)核機(jī)制進(jìn)行完善，以減少人為因素的影響，避免因標(biāo)底存在偏差而出現(xiàn)造價提高現(xiàn)象。第三，房地產(chǎn)企業(yè)要對評標(biāo)和定標(biāo)流程進(jìn)行改進(jìn)和完善。技術(shù)標(biāo)主要由工程部門、財務(wù)部門和審計部門共同評定，商務(wù)標(biāo)主要由招標(biāo)委員會評定。

（三） 施工階段的成本控制

1.選擇規(guī)范的工程承包企業(yè)和監(jiān)理單位

第一，在進(jìn)行工程承包商企業(yè)的選擇時，房地產(chǎn)企業(yè)要盡量選擇工期短、資質(zhì)好、報價合理的企業(yè)，在允許的情況下盡量縮減開發(fā)商工期，這在一定程度上可以節(jié)省工程造價。第二，開發(fā)商企業(yè)要以公開招標(biāo)形式為基礎(chǔ)，選擇業(yè)績優(yōu)秀、資質(zhì)較好、價格合適的監(jiān)理單位，為工程項目的順利實施奠定基礎(chǔ)，這不僅有利于開發(fā)商經(jīng)濟(jì)效益的提高，還可以實現(xiàn)對工程成本的控制。

2.對項目承包合同的內(nèi)容進(jìn)行確定

在簽訂項目承包合同時，房地產(chǎn)企業(yè)要時刻注意市場情況的變化。在合同中，要對施工過程中各自擁有的權(quán)責(zé)范圍進(jìn)行明確，并合理利用法律確定影響造價和工作延遲的因素，確保合同雙方切實履行好各自的職責(zé)。同時，企業(yè)要提前制定可行性較高的應(yīng)對方案，以避免索賠現(xiàn)象的出現(xiàn)。

3.明確材料設(shè)備價格

一般情況下，材料設(shè)備價格最高可占據(jù)建安工程費用的 50%以上，這是建安成本控制的重要內(nèi)容。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要對各材料設(shè)備在市場中的價格進(jìn)行了解，并隨時關(guān)注市場價格的波動情況。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還要做好各材料設(shè)備的采購工作，在保證質(zhì)量的前提下選擇價格低廉的產(chǎn)品。

4.控制變更簽證

在施工階段成本控制工作中，開發(fā)商需要加強(qiáng)簽證變更及審核工作。在實際施工過程中，相關(guān)人員需要對施工圖紙進(jìn)行全面的審核，以便及時找出設(shè)計中可能存在的不足與變更，盡量減少日后返工的次數(shù)。

（四） 提高成本核算水平，強(qiáng)化資金執(zhí)行監(jiān)控

第一，對設(shè)計變更建立嚴(yán)密的管理體系，明確設(shè)計變更類型，完善現(xiàn)場簽證流程，設(shè)立責(zé)任人權(quán)限，制定責(zé)任追究制度，避免結(jié)算時的經(jīng)濟(jì)糾紛;第二，對諸如電梯等價格高昂且直接影響建筑質(zhì)量的材料，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)集中自行采購，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)優(yōu)化邊際成本;通用地材可以由承包單位采購，因其更熟悉市場，但必須限定品質(zhì)、價格;仔細(xì)檢查材料樣板，委派專家進(jìn)場驗收，多措施解除安全隱患，做好入庫和領(lǐng)用登記，嚴(yán)禁亂用材料增加成本;第三，結(jié)合資金計劃與成本動態(tài)控制，科學(xué)判定施工進(jìn)度，工程款的支付應(yīng)與之相協(xié)調(diào)，當(dāng)實際發(fā)生額超過計劃進(jìn)度時，成本控制人員需及時分析原因，嚴(yán)重時要發(fā)出成本預(yù)警。

（五） 項目竣工階段的成本控制

在工程造價管理工作中，工程造價的確定是其重要內(nèi)容。在確定工程造價時，房地產(chǎn)企業(yè)要以現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)章制度為中心，根據(jù)甲乙雙方所簽署的合同，切實遵循實事求是原則，對各項變更環(huán)節(jié)展開仔細(xì)的核對。在項目工程結(jié)算審核時，工作人員要對所有的結(jié)算材料進(jìn)行仔細(xì)的檢查，保證其完整性，這些資料主要包括項目招標(biāo)文件、工程聯(lián)系單、原合同、合同補充協(xié)議、施工竣工圖等。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還要將項目竣工圖紙與項目的實際情況進(jìn)行對比，以確保其一致性和工程量計算的準(zhǔn)確性。

三、結(jié)束語

本文以房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制為中心，首先講述了房地產(chǎn)開發(fā)項目在全過程成本控制中存在的問題，然后提出了房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的優(yōu)化措施，希望對房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制有所幫助。

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉蘭芳 .2020. 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制探討[J].財會學(xué)習(xí) ， 第 5 期 .177-179.

[2] 苗學(xué)鳳 .2018. 試析房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制[J].全國流通經(jīng)濟(jì)，第24期 .61-62.