不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的類型化研究

蘇子涵

（華東政法大學(xué)，上海 200050）

一、不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的提出

物權(quán)具有絕對排他的效力，其得喪變更需有足由外部可以辨認(rèn)的表征，始得透明其法律關(guān)系，減少交易成本，避免第三人遭受損害，保護(hù)交易安全，[1]這種可由外部辨認(rèn)的表征，即為物權(quán)變動的公示方法，我們又稱為物權(quán)公示原則。我國物權(quán)法第六條①和第九條②分別明確規(guī)定了物權(quán)公示的原則和不動產(chǎn)登記、動產(chǎn)交付的公示方法。因此在我國，原則上對于基于法律行為而產(chǎn)生的物權(quán)變動，物權(quán)人要想取得物權(quán)，需要滿足法定的公示方法。

現(xiàn)實(shí)生活紛繁復(fù)雜，由于登記錯誤、原因法律行為效力變化、當(dāng)事人真實(shí)意思保留等原因，真實(shí)權(quán)利人與擁有物權(quán)公示外觀的權(quán)利人不一致的情形時有發(fā)生。基于此，2001年，我國學(xué)者孫憲忠和常鵬翱通過對客觀事實(shí)的總結(jié)，以保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的利益為目的，在理論界率先提出了“事實(shí)物權(quán)”這一概念。

事實(shí)物權(quán)，指沒有法定的物權(quán)公示要件，但是權(quán)利人能夠證明其享有真正物權(quán)。與事實(shí)物權(quán)相對的是法律物權(quán)，指具備法定公示要件，權(quán)利的正確性通過法定公示方式予以推定的物權(quán)。

需要闡明的一點(diǎn)是，本文探討的事實(shí)物權(quán)的范圍將限定在不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)，而不包括動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)在內(nèi)，理由主要有兩點(diǎn)。首先，動產(chǎn)的公示方式是動產(chǎn)占有的交付，而交付不需要借助國家公權(quán)力，僅由私人即可完成的公示行為。一般情況下，事實(shí)物權(quán)人對于自己所享有物權(quán)的動產(chǎn)都保有占有，因此對于法律物權(quán)人來說，其很難將標(biāo)的物處分，交付給第三人。其次，由于動產(chǎn)具有流通速度快、升值空間不大等特點(diǎn)，因此對于動產(chǎn)的救濟(jì)，事實(shí)物權(quán)人一般都通過損害賠償請求權(quán)或不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)來使權(quán)利獲得救濟(jì)，實(shí)踐中發(fā)生關(guān)于動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的糾紛也很少。因此，本文只對不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)進(jìn)行分析和探討。

不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的概念一經(jīng)提出，便在學(xué)界引發(fā)了對其性質(zhì)、保護(hù)方式等問題的廣泛討論。與之相反的是，我國司法實(shí)務(wù)界過去一直對此概念持保守態(tài)度，各地法院堅(jiān)持我國“債權(quán)形式主義”的物權(quán)變動模式，將登記作為不動產(chǎn)完成物權(quán)變動的唯一標(biāo)準(zhǔn)，真實(shí)物權(quán)人只能依靠更正登記、異議登記來尋求對物權(quán)的保護(hù)。直至 2009年，在《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題解釋》（法釋[2009]7號）③第一條第二款中，司法解釋承認(rèn)了商品房買賣關(guān)系中買受人的事實(shí)物權(quán)人地位。在當(dāng)前的司法實(shí)務(wù)中，對于不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的概念的承認(rèn)，各地法院基本已經(jīng)形成共識。但是，由于缺乏法律和司法解釋的明文規(guī)定，對于不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的成立條件、法律效力等問題，法官們認(rèn)識不甚統(tǒng)一，這也造成了各地法院對于不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的認(rèn)定具有任意性。比如A 法院認(rèn)為支付價(jià)款和交付是不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)成立的條件，但是B 法院則認(rèn)為基于物權(quán)法定原則，登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，未經(jīng)登記，事實(shí)物權(quán)人只能享有債權(quán)請求權(quán)。

事實(shí)物權(quán)非邏輯推演的產(chǎn)物，而是對生活觀察的結(jié)果，因此想要解決不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的司法混亂局面，就有必要從現(xiàn)實(shí)的糾紛出發(fā)，通過對不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)糾紛進(jìn)行類型化整理，探究其各自的共性和不同的特性，以求得探究不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)糾紛在現(xiàn)實(shí)中的解決。

二、不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的司法境遇和理論研究現(xiàn)狀

（一）不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的司法境遇

最高人民法院雖然在司法解釋和判決書中引入了事實(shí)物權(quán)的概念，但是并沒有對事實(shí)物權(quán)作出進(jìn)一步的說明，這也就造成了司法審判實(shí)踐中，法官們對不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的理解和認(rèn)識存在較大差異。當(dāng)前司法實(shí)踐對不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的認(rèn)識主要有以下三種：

第一，不承認(rèn)不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的存在，堅(jiān)持不動產(chǎn)登記生效主義的物權(quán)變動模式，未完成登記的不動產(chǎn)權(quán)利人，只依據(jù)約定享有債權(quán)。

在“林延香與劉愛華、劉愛平所有權(quán)確認(rèn)糾紛”一案中，④法官認(rèn)為，根據(jù)我國《物權(quán)法》第九條和第十四條的規(guī)定，登記是確認(rèn)不動產(chǎn)物權(quán)的唯一依據(jù)，在房屋買賣中，買方雖然已經(jīng)支付了全部價(jià)款，但依然只享有請求賣方交付房屋并協(xié)助辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記的合同之債，即荊州中級人民法院堅(jiān)持“物權(quán)法定原則”，對于未登記的事實(shí)物權(quán)人，不承認(rèn)其物權(quán)人的地位，而認(rèn)為其只享有債權(quán)。

第二，承認(rèn)不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的存在，但認(rèn)為其屬于在交易中不能對抗善意第三人，只能對抗法律物權(quán)人的特殊物權(quán)。

在“彭平與施田力物權(quán)確認(rèn)糾紛案”中，⑤法官認(rèn)為事實(shí)物權(quán)是法律物權(quán)的事實(shí)基礎(chǔ)，法律物權(quán)是事實(shí)物權(quán)的公示宣告，當(dāng)二者產(chǎn)生沖突時，在不涉及第三人利益保護(hù)、無需彰顯物權(quán)公示公信力的情況下，人民法院可在查明取得物權(quán)之原因法律關(guān)系基礎(chǔ)上，依據(jù)充分有效證據(jù)給予事實(shí)物權(quán)以保護(hù)，以重新確定法律物權(quán)層面上的真正權(quán)利歸屬。北京第三中級人民法院的法官在這里承認(rèn)了事實(shí)物權(quán)人的法益需要得到保護(hù)，但認(rèn)為此種法益在面對交易中善意的第三人時需要讓位，不能對抗交易中的善意第三人。

第三，不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)是一種介于物權(quán)和債權(quán)之間的權(quán)力狀態(tài)。

在“顧某某、鄭某某與被上訴人張某某、原審被告蔡某某、張某某與顧某某所有權(quán)確認(rèn)糾紛”一案中，⑥湖州中院通過對最高人民法院法釋【2004】15 號第十七條的解讀，認(rèn)為房屋買受人對房屋享有的權(quán)利隨著價(jià)款的支付、占有時間的延長、向出賣人請求過戶等行為逐步得到強(qiáng)化，在買受人履行完全部合同義務(wù)并對房屋實(shí)現(xiàn)占有后，買受人獲得無限接近于物權(quán)的權(quán)利。因此此種權(quán)利應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。在這里，湖州中院采用了動態(tài)化的視角，將房屋交易過程中買賣雙方權(quán)利義務(wù)的移轉(zhuǎn)視為由債權(quán)債務(wù)關(guān)系向物權(quán)關(guān)系移轉(zhuǎn)的過程。

由上可以看出來，法官們對不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)理解的差異不僅存在于對不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)存在與否持不同態(tài)度的法官之間，也存在于認(rèn)可不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的法官之間。

（二）不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的理論研究現(xiàn)狀

學(xué)術(shù)界對于不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)研究，多集中在分析討論不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的性質(zhì)，期望通過對不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)性質(zhì)的研究為其支持或者反駁該理論尋找到學(xué)理依據(jù)。當(dāng)前不同學(xué)說對于不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的研究已初步成型，主要有“物權(quán)說”“債權(quán)說”和“中間權(quán)利說”三種觀點(diǎn)。不同觀點(diǎn)各有利弊，且均有得以適用的具體場合。

首先，持物權(quán)說的孫憲忠教授認(rèn)為，事實(shí)物權(quán)人的利益應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。從權(quán)利主體對權(quán)利客體所享有的利益來看，物權(quán)人有權(quán)處分標(biāo)的物，這種權(quán)利和權(quán)利客體之間的關(guān)聯(lián)性表現(xiàn)為標(biāo)的物所蘊(yùn)含的利益歸屬，只要這種關(guān)聯(lián)性符合社會公共利益和交易之舉，即使這種關(guān)聯(lián)性沒有通過法定的公示方式表現(xiàn)出來，法律也不能排斥或者拒絕保護(hù)這種利益。[2]從登記本身來說，登記是外化物權(quán)人內(nèi)在支配意思的技術(shù)表征手段，是為物權(quán)本質(zhì)屬性服務(wù)的一種工具。[3]登記與物權(quán)歸屬之間并不存在必然聯(lián)系，不動產(chǎn)物權(quán)的效力并不來源于登記，登記只產(chǎn)生物權(quán)歸屬的推定，此推定可以通過事實(shí)物權(quán)人的舉證被推翻。從對物權(quán)的本質(zhì)分析來說，物權(quán)的根本屬性不是排他性而是支配性，[4]事實(shí)物權(quán)人不論是直接支配還是許可包括登記權(quán)利人在內(nèi)的其他人占有使用不動產(chǎn)，都是其自由行使支配權(quán)的體現(xiàn)。因此，不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于物權(quán)的一種。

其次，持債權(quán)說的學(xué)者認(rèn)為，物權(quán)的基本內(nèi)核是直接支配效力和排他效力。事實(shí)物權(quán)在未完成登記的情況下，無法轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物，且不能對抗交易中的善意第三人，將事實(shí)物權(quán)認(rèn)定為物權(quán)，是將物權(quán)的公示方式與物權(quán)的表現(xiàn)形式混為一談。我國作為堅(jiān)持嚴(yán)格的物權(quán)法定主義國家，法律明確規(guī)定登記是不動產(chǎn)物權(quán)的生效要件，不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的認(rèn)定，不僅與我國的法律規(guī)定產(chǎn)生沖突，而且會突破現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)二元體制。對于事實(shí)物權(quán)，完全可以通過賦予事實(shí)物權(quán)人以請求權(quán)等其他手段對其利益進(jìn)行保護(hù)。

最后，持中間權(quán)利說的學(xué)者認(rèn)為，傳統(tǒng)的物債二分的劃分標(biāo)準(zhǔn)體系，以登記作為物權(quán)變動與債權(quán)變動的唯一分界線，其本身就具有不周延性。在不動產(chǎn)的物權(quán)變動過程中，交付使得所有權(quán)的權(quán)能發(fā)生分割和轉(zhuǎn)移，因此應(yīng)當(dāng)采用實(shí)質(zhì)化的分析思維，認(rèn)為在不動產(chǎn)交易的過程中，以價(jià)款支付和交付占有組合而形成的時間，其性質(zhì)屬于介于債權(quán)和物權(quán)之間的中間型權(quán)利。[5]

筆者認(rèn)為，對于不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)性質(zhì)的探究，有助于法律特別是民法對事實(shí)物權(quán)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整，其作用和意義是不可否認(rèn)的。但是，作為成文法國家，我國法律的制定有著嚴(yán)格的規(guī)則體系，在當(dāng)前理論研究不充分、實(shí)踐發(fā)展不完善的情況下，法律很難認(rèn)定不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的性質(zhì)并將其納入法律體系，探討不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)性質(zhì)的現(xiàn)實(shí)意義有限。其次，對于不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)，我們談?wù)摰牟皇且粋€列舉出所有要素就得以定義的概念，想要通過一個“打包式”的觀點(diǎn)對不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)進(jìn)行定性，無疑是不合實(shí)際的。

三、不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的類型化分析

通過對司法審判實(shí)踐中不同情境下的不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)糾紛進(jìn)行類型化整理，筆者認(rèn)為可以將不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)分為約定型不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)、轉(zhuǎn)讓型不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)和家庭型不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)。不同類型的不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)，其構(gòu)成要件有所不同。

（一）約定型不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)

約定型不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)是指，本應(yīng)取得法律物權(quán)的權(quán)利人，以保留物權(quán)的意思表示，委托或指令他人就標(biāo)的物享有法律物權(quán)。其典型案例就是借名買房案件。借名買房，即實(shí)際購房人借他人名義購買房屋，但是當(dāng)事人約定房屋的實(shí)際所有權(quán)歸屬于實(shí)際購房人。

借名合同既是這類案件的典型特征，也是這類不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)糾紛的核心，因此首先有必要對借名約定在約定型不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)中所起到的作用進(jìn)行探究。我國《合同法》第五十二條規(guī)定，在不損害社會公共利益和違反法律強(qiáng)行性規(guī)范的前提下，允許當(dāng)事人自由訂立合同，因此借名合同原則上有效。在借名合同中，借名人和出名人必然會對不動產(chǎn)的歸屬作出約定。需要注意的是，這種關(guān)于約定是對物的歸屬的約定而非出名人對借名人享有請求權(quán)的約定。因此筆者認(rèn)為，在不涉及第三人時，法律應(yīng)當(dāng)充分尊重當(dāng)事人的意思自治，保護(hù)借名人的真實(shí)物權(quán)。我國是“債權(quán)形式主義”的物權(quán)變動模式，不承認(rèn)物權(quán)合意的獨(dú)立存在，但是在審判實(shí)踐中，對于諸如“保留所有權(quán)之意思”“約定產(chǎn)權(quán)分割的分家字據(jù)之類的合意”，法院是承認(rèn)其對于物權(quán)歸屬所起到的作用的。[6]在“吳重凡與鄭磊所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”中，⑦法院認(rèn)為，鄭磊本應(yīng)以自己名義購買訴爭房屋，取得訴爭房屋的所有權(quán)，但其以保留所有權(quán)的意思表示，依據(jù)協(xié)議書委托吳重凡購買訴爭房屋，使自身享有事實(shí)意義上的所有權(quán)……賦予登記以公信效力，僅是為保護(hù)因善意信賴登記而取得不動產(chǎn)權(quán)利的第三人所設(shè)，在不涉及第三人利益的情況下，當(dāng)事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)發(fā)生不一致時，法律注重客觀事實(shí)，雖然事實(shí)物權(quán)人對不動產(chǎn)的支配缺少登記的公示形式，但只要有充分的證據(jù)證明事實(shí)物權(quán)人有合法的依據(jù)足以確定該不動產(chǎn)的最終歸屬，就應(yīng)當(dāng)保護(hù)該事實(shí)物權(quán)人的真實(shí)權(quán)利。雖然法院在該案中并未說明該物權(quán)歸屬合意是否獨(dú)立于債權(quán)合同而存在，但是這并不妨礙法院依據(jù)當(dāng)事人的約定作出物權(quán)歸屬的判斷。對于借名買房案件來說，借名人與出名人之間關(guān)于物權(quán)歸屬的合意是借名人取得物權(quán)的正當(dāng)原因。因此，當(dāng)事人之間關(guān)于爭議不動產(chǎn)的物權(quán)歸屬是認(rèn)定約定型不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的核心構(gòu)成要件。

其次，對于借名買房型案件來說，當(dāng)事人之間借名買房的前提是由于某種原因，借名人無法使自己成為法律物權(quán)人，即借名理由是借名的前提條件。法院在對約定型不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)糾紛進(jìn)行處理時，其首先需要對借名理由是否合法進(jìn)行判斷，在此基礎(chǔ)上才能進(jìn)一步處理物權(quán)歸屬的問題。因此，借名理由既是判斷借名合同法律效力的關(guān)鍵，也是認(rèn)定約定型不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)成立的要件。

由于事實(shí)物權(quán)人對物權(quán)不享有法定的公示要件，因此其想要獲得法律保護(hù)，必須能夠證明自己是真正的權(quán)利人，即借名人需要證明對涉案房屋享有支配性的利益。在眾多證明方式中，出資和對爭議房屋的占有無疑是最為重要。出資是借名人取得物權(quán)的本源，但單純的出資可能是借名人與出名人之間存在債權(quán)債務(wù)的客觀反映。占有作為對物具有事實(shí)上管領(lǐng)力的事實(shí)，與出資相結(jié)合無疑能夠證明事實(shí)物權(quán)人對物的事實(shí)支配力。因此筆者認(rèn)為，正當(dāng)?shù)慕杳碛?、?dāng)事人之間物權(quán)歸屬合意以及出資事實(shí)和對爭議不動產(chǎn)的占有是約定型不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)成立的構(gòu)成要件。

法律保護(hù)物權(quán)“靜的安全”，但也同時保護(hù)物權(quán)“動的安全”。在追求經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的社會，只有通過物權(quán)的流通，才能實(shí)現(xiàn)物權(quán)的增值功能，因此“動的安全”所代表的法益優(yōu)先于“靜的安全”。在現(xiàn)實(shí)交易中，可以順暢流通的物權(quán)，均是法律物權(quán)，因此對于不具公示外觀的不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)來說，其天然就具有不得對抗善意第三人的弱點(diǎn)。對于約定型不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)糾紛，當(dāng)事人之間關(guān)于物權(quán)歸屬的合意是事實(shí)物權(quán)人取得物權(quán)的法理基礎(chǔ)和事實(shí)基礎(chǔ)，但與此同時，這種真實(shí)的意思表示也意味著事實(shí)物權(quán)人自愿承擔(dān)因其意思表示所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。因此，不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)人所擁有的事實(shí)物權(quán)不能對抗交易中的善意第三人。

（二）轉(zhuǎn)讓型不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)

基于買賣合同但未辦理登記的事實(shí)物權(quán)即為轉(zhuǎn)讓型不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)。在房屋買賣法律關(guān)系中，不動產(chǎn)買賣合同生效后，完成不動產(chǎn)登記前，一般會有一段長時間的間隔。在此時間內(nèi)，一般會進(jìn)行買方支付價(jià)款、賣方交付占有等履約行為。履約程度不同，買受人對于取得房產(chǎn)物權(quán)的期待也不同。在現(xiàn)實(shí)生活中，很多房地產(chǎn)開發(fā)商在交付房屋后的幾個月、幾年甚至幾十年間，都未給買方辦理房產(chǎn)登記，此時對不動產(chǎn)買受人的權(quán)益帶來極大風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)踐中糾紛時有發(fā)生。對于轉(zhuǎn)讓型不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)糾紛來說，其焦點(diǎn)問題有二：第一，履約至何種程度房屋買受人所享有的事實(shí)物權(quán)才可以被確認(rèn)。第二，對于已經(jīng)占有但未完成登記的買受人，其是否可以對抗交易中的第三人。

有學(xué)者以“所有權(quán)權(quán)能分割”為邏輯基礎(chǔ)，提出了“物權(quán)變動三階段論”。認(rèn)為存在一種既非物權(quán)又非債權(quán)的權(quán)力過渡狀態(tài)，該中間型權(quán)利由支付價(jià)款與交付占有兩個要素構(gòu)成，并具有實(shí)質(zhì)性的物權(quán)屬性。此種理論打破了傳統(tǒng)民法“物債二分”的權(quán)力劃分體系，產(chǎn)生了“債權(quán)-事實(shí)物權(quán)-登記物權(quán)”的三分體系構(gòu)造?！爸虚g權(quán)利形態(tài)說”的合理性和可適用性尚有研究空間，但是此理論對于轉(zhuǎn)讓型不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)構(gòu)成要素的認(rèn)定具有重要借鑒意義。

從合同的角度來看，支付價(jià)款是不動產(chǎn)買賣合同買方的主給付義務(wù)，而主給付義務(wù)的履行實(shí)際構(gòu)成了買受人取得不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的主要依據(jù)。因?yàn)橘I受人若不履行主給付義務(wù)，出賣人就享有合同解除權(quán)，可以通過解除合同使得買受人喪失取得房屋的正當(dāng)原因并要求買受人返還財(cái)產(chǎn)，因此支付價(jià)款不僅是買方的主給付義務(wù)，也是買方取得不動產(chǎn)物權(quán)的必備條件，是轉(zhuǎn)讓型不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)成立的構(gòu)成要件。但是，單純的支付價(jià)款尚不足以使得買受人的法律地位發(fā)生根本性的變化，因?yàn)閮r(jià)款的支付仍屬于履行合同義務(wù)的債權(quán)債務(wù)行為，要使得這種債權(quán)關(guān)系上升為物權(quán)關(guān)系，就必須有物權(quán)變動的合意，即交付占有。占有不僅是動產(chǎn)物權(quán)變動的法定公示手段，對于不動產(chǎn)物權(quán)變動來說，其具有強(qiáng)化債權(quán)正當(dāng)性的作用，比如租賃關(guān)系物權(quán)化的核心理由就在于占有的公示效力。[7]當(dāng)賣方將房屋交付給買受人，雙方當(dāng)事人之間關(guān)于買賣房屋的債權(quán)債務(wù)關(guān)系就上升為了物權(quán)變動合意，這時即使未完成登記，交易雙方當(dāng)事人之間也可以發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。因此，對于轉(zhuǎn)讓型不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)來說，在不涉及第三人時，價(jià)款的支付和占有的交付構(gòu)成事實(shí)物權(quán)人取得事實(shí)物權(quán)的構(gòu)成要件。

在轉(zhuǎn)讓型不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的外部關(guān)系中，不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)人能否對抗第三人是核心問題。對于第三人，具體可以分為出賣人的債權(quán)人和交易中的善意第三人。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋【2005】15 號）第十七條，⑧未辦理登記的買受人符合已經(jīng)支付全部價(jià)款、已經(jīng)實(shí)際占有房屋和未辦理登記無過錯三個要件，即能對抗出賣人的債權(quán)人。由此可見，最高人民法院在此對“物權(quán)變動登記生效原則”采取了一個緩和態(tài)度，并未堅(jiān)持不動產(chǎn)物權(quán)變動登記生效主義的原則。因此，對于轉(zhuǎn)讓型不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)人來說，只要符合上述三個構(gòu)成要件，就可以對抗出賣人的債權(quán)人。對于房屋買受人能否對抗交易中的第三人，筆者認(rèn)為其可以對抗交易中的惡意第三人，但不可對抗善意第三人，理由與上述約定型不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)原因相同，在此就不再贅述。

（三）家庭型不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)

家庭型不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)非一個要素型概念，而是對發(fā)生于家庭成員之間的不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)類型案件的集合。這里的家庭型不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)主要包括以下兩種情形：一，家庭成員共同出資購買房屋，登記在某一出資人名下。二，家庭成員中部分成員出資，登記在未出資的家庭成員名下。對于此種類型的不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)糾紛，其重要特點(diǎn)在于當(dāng)事人之間特殊的家庭關(guān)系，此種關(guān)系也使得不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的認(rèn)定與其他類型糾紛有很大不同。比如，由于家庭關(guān)系的存在，經(jīng)常會造成家庭成員間在一定程度上的財(cái)產(chǎn)混同。且家庭成員之間一般較少會對房產(chǎn)的歸屬作出明確的約定，這也給法官判斷當(dāng)事人的意思表示造成困難。在占有使用方面，家庭成員往往共同居住，占有往往不能反映房屋的實(shí)際歸屬。[8]因此在司法審判實(shí)踐中，法官注重房產(chǎn)來源的真實(shí)情況和當(dāng)事人之間的真實(shí)意思表示，一般根據(jù)出資事實(shí)和約定確認(rèn)物權(quán)歸屬。因?yàn)槌鲑Y事實(shí)是不動產(chǎn)物權(quán)取得基礎(chǔ)，而對不動產(chǎn)權(quán)屬作出的明確約定一般是家庭意志的直接體現(xiàn)?；诖斯P者認(rèn)為，對于家庭關(guān)系型不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)，出資事實(shí)和物權(quán)歸屬協(xié)議是認(rèn)定事實(shí)物權(quán)成立的構(gòu)成要件。

四、不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的法律效力

通過對不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的類型化分析可以發(fā)現(xiàn)，盡管認(rèn)定不同類型的不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的構(gòu)成要件不同，但是對于不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的法律效力來說，各個類型的不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)存在共性。

（一）不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)內(nèi)部法律效力

不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的對內(nèi)效力，即事實(shí)物權(quán)人和法律物權(quán)人之間的法律效力。在認(rèn)定不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的內(nèi)部法律效力中，作為民法基礎(chǔ)原則的意思自治原則優(yōu)先于物權(quán)公示原則得到適用。司法審判實(shí)踐應(yīng)當(dāng)在盡力探求當(dāng)事人真實(shí)意思表示的情況下，采取舉證責(zé)任倒置的方式，由事實(shí)物權(quán)人舉證證明自己對爭議標(biāo)的物所享有的真實(shí)物權(quán)，承認(rèn)登記只是物權(quán)公示的外觀，從而確定物權(quán)的歸屬，保護(hù)真實(shí)物權(quán)人的利益。

綜上所述，計(jì)劃生育政策的三種實(shí)行模式的軌跡是動態(tài)變化的，整體上呈現(xiàn)趨同化，具有一定的共通性和互補(bǔ)性。 基于此，計(jì)劃生育政策的實(shí)行不應(yīng)采用單一模式，而是根據(jù)社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求進(jìn)行回應(yīng)性的選擇。

（二）不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的外部法律效力

不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的對外效力，即不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)對除事實(shí)物權(quán)人和法律物權(quán)人以外的第三人所具有的法律效力。當(dāng)爭議的不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)進(jìn)入交易環(huán)節(jié)時，此時物權(quán)法對“動態(tài)的物權(quán)保護(hù)”優(yōu)先于對“靜態(tài)的物權(quán)保護(hù)”不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)人不能對抗交易中善意的第三人。但是需要注意的是，這里受到優(yōu)先保護(hù)的第三人需要滿足以下幾個條件：首先，存在不動產(chǎn)交易行為。因?yàn)橘x予第三人的物權(quán)取得以優(yōu)先保護(hù)的法律地位，根本目的在于保護(hù)交易秩序和交易安全，而這種保護(hù)的前提就是要有以法律行為表現(xiàn)出來的交易行為。如果第三人的物權(quán)是非依法律行為取得的，其就不受登記公信力的保護(hù)。其次，第三人是善意的。關(guān)于第三人善意的標(biāo)準(zhǔn)，法律沒有給出明確解釋。一般對于善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有三種，一是客觀善意主義，即考察登記簿上記載的權(quán)力狀態(tài)。[9]二是主觀善意主義，即考察第三人的主觀心態(tài)，其是否明知事實(shí)物權(quán)的存在。三是綜合模式，即既要考察登記狀態(tài)，也要考察第三人的主觀狀態(tài)。[10]中國的不動產(chǎn)登記制度建立不久，普及程度和管理制度等方面仍存在諸多問題，不動產(chǎn)登記不能完全反映物權(quán)的真實(shí)權(quán)力狀態(tài)。因此對于第三人善意的認(rèn)定，采用綜合模式比較穩(wěn)妥，即既要求交易第三人對不動產(chǎn)登記狀態(tài)做合理的調(diào)查，又要求其對登記簿之外的事實(shí)進(jìn)行合理調(diào)查，比如實(shí)地了解不動產(chǎn)的占有狀態(tài)、對不動產(chǎn)周圍情況進(jìn)行合理調(diào)查等。

以是否具有法定的公示外觀為標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)，就使得不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)在交易中天然存在缺陷，不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)人既不能有效行使物權(quán)中的處分權(quán)能，又不能對抗法律物權(quán)人將其處分時的善意第三人。因此，只有將不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的法律效力進(jìn)行內(nèi)部和外部的區(qū)分，才能維護(hù)交易安全的同時，更好地保障事實(shí)物權(quán)人的真實(shí)物權(quán)。

五、結(jié)語

在傳統(tǒng)民法債物二分的體系中，并不存在事實(shí)物權(quán)，但現(xiàn)實(shí)生活物權(quán)與債權(quán)的轉(zhuǎn)換并非是一蹴而就的。對于不動產(chǎn)物權(quán)來說，登記作為其法定公示手段，只是具有權(quán)利正確性的推定作用，而非確定作用，在不涉及交易第三人時，事實(shí)物權(quán)人通過推翻法律物權(quán)的正確性進(jìn)而證明事實(shí)物權(quán)的正確性，就可以受到法律的保護(hù)。但是在涉及交易第三人時，第三人無法也無義務(wù)了解物權(quán)關(guān)系的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，只能根據(jù)物權(quán)公示來做出判斷，并決定其交易前手享有正確的物權(quán)。此時保護(hù)交易安全優(yōu)先于當(dāng)事人的意思自治。

民法所調(diào)整的財(cái)產(chǎn)關(guān)系主要包括財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系和財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系。不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)，對內(nèi)關(guān)乎事實(shí)物權(quán)人與法律物權(quán)人之間的物權(quán)歸屬，對外涉及標(biāo)的物流轉(zhuǎn)和交易安全等問題，其法律價(jià)值和財(cái)產(chǎn)價(jià)值重大。在當(dāng)前理論界和司法實(shí)務(wù)界對不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)認(rèn)識不一的情況下，不宜輕易對不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的性質(zhì)作出定義。以類型化的視角，針對不同類型的不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)設(shè)計(jì)不同的構(gòu)成要件，并對不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)內(nèi)部效力和外部效力進(jìn)行區(qū)分，才更有利于協(xié)調(diào)不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)人和法律物權(quán)人以及交易第三人之間的利益平衡。

【注釋】

①《物權(quán)法》第六條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?！?/p>

②《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記?！?/p>

③《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題解釋》（法釋[2009]7 號）第一條第二款規(guī)定：“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。”

⑤（2014）三中民終字第11915 號判決書。

⑥（2010）浙湖民終字第63 號判決書。

⑦（2008）高民終字第862 號判決書。

⑧《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！?/p>