淺議房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析與對策

陳靜

（四川航天職業(yè)技術(shù)學(xué)院,四川 成都 610100）

從房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)來看，成本投資力度大、資金回報時間長是其最為明顯的特征，這些特征都在一定的程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的風(fēng)險性。為此，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風(fēng)險的研究工作中，需要相關(guān)工作人員加強(qiáng)對其重視程度。根據(jù)不同的經(jīng)營管理策略，采取更具針對性的解決策略，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的有效提升，降低企業(yè)的風(fēng)險，促進(jìn)整個行業(yè)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險分析

（一）政策風(fēng)險

政策風(fēng)險，主要指的是在國家相關(guān)的政策的影響下，產(chǎn)生的一系列的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的風(fēng)險。在整個行業(yè)的發(fā)展過程中，國家和政府部分為了保障市場的穩(wěn)定運(yùn)行，提升行業(yè)的發(fā)展質(zhì)量，往往會根據(jù)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)和發(fā)展規(guī)劃，做出有針對性的計劃和調(diào)整。近年來，為了有效避免“炒房”現(xiàn)象的發(fā)生，政府部門加大了對房地產(chǎn)房價的控制和調(diào)整。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來講，對其帶來了巨大的沖擊。首先，在產(chǎn)業(yè)政策方面。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，政府的相關(guān)政策對其發(fā)展發(fā)揮著重要的作用，可以說是決定了整個行業(yè)的未來發(fā)展。如果采取的積極的政策，將能夠在很大的程度上促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。反之，如果國家的形式政策不好，將會限制房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。其次，在金融政策方面。國家采取積極的金融政策，能夠為產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的市場環(huán)境，為企業(yè)的發(fā)展提供充足的基金支持。如果采取了消極的政策，銀行的信貸能力都會下降，限制房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步再擴(kuò)大。最后，在土地政策方面。所有的房產(chǎn)項目都需要在固定的土地范圍之內(nèi)開展。房地產(chǎn)企業(yè)要充分考慮土地成本對房產(chǎn)項目開發(fā)的影響，選擇合適的地皮，提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）建造風(fēng)險

建造風(fēng)險主要指的是在工程項目建設(shè)中面臨的風(fēng)險，包括與承包商的協(xié)商、合同的簽訂、工程的施工建設(shè)等方面的內(nèi)容。企業(yè)在招標(biāo)的過程中，要選擇社會信用度較高，聲譽(yù)較好的施工企業(yè)，降低不必要麻煩的發(fā)生。在企業(yè)進(jìn)行合同的簽訂，是因為雙方有著共同的利益和發(fā)展目標(biāo)，而這種利益和發(fā)展目標(biāo)體現(xiàn)在合同中，就是雙方關(guān)于某一項目的合作。而在這過程中，雙方是否具備了簽訂合同的資格、是否具備了履行合同的能力，就是潛在的風(fēng)險。如果在后期的工作開展過程中，雙方無法根據(jù)合同約定的內(nèi)容履行相關(guān)的規(guī)定，就會在很大程度上制約著雙方的進(jìn)一步發(fā)展，對于雙方的利益都會產(chǎn)生影響。根據(jù)相關(guān)的調(diào)查和研究發(fā)現(xiàn)：許多的企業(yè)在簽訂合同的過程中，會由于表達(dá)不明確、專業(yè)知識不夠、管理能力不夠等因素產(chǎn)生一定的影響。

（三）銷售風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)項目開發(fā)的最終目的是為了房產(chǎn)的銷售，獲得較高的經(jīng)濟(jì)效益，這也是整個流程的最終結(jié)果。為進(jìn)行銷售的過程中，需要選擇合適的時機(jī)，根據(jù)市場上的實時狀況，利用互聯(lián)網(wǎng)媒體平臺或者發(fā)揮名人效應(yīng)、采取優(yōu)惠政策等，促進(jìn)房產(chǎn)的銷售。

二、房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險的對策及防范措施

（一）做好項目開發(fā)前的可行性報告

房地產(chǎn)項目的開發(fā)和管理的工作內(nèi)容十分復(fù)雜，其涉及眾多的管理部門和內(nèi)容。為此，在進(jìn)行開發(fā)之前，需要安排相關(guān)的工作人員對房產(chǎn)開發(fā)的可行性做好準(zhǔn)確的分析。在進(jìn)行充分的市場調(diào)查和報告分析之后，聯(lián)系施工企業(yè)，開展項目建設(shè)。

（二）對建筑工程造價進(jìn)行合理的管控

建筑企業(yè)開展工作的目的是為了企業(yè)效益，因此，在進(jìn)行風(fēng)險的管理時，首先需要解決的問題便是建筑工程的造價問題。施工管理中，管理者必要對于人員的支出、物資支出、各項設(shè)備的購入等各個方面的運(yùn)用，做好嚴(yán)格的控制與管理。只有這樣，才能夠?qū)τ诠こ痰脑靸r進(jìn)行有效的管理，對工程的造價進(jìn)行全線的規(guī)劃與管理，保障工程建設(shè)的每個項目的支出都能夠在預(yù)期范圍之內(nèi)，從而實現(xiàn)工程造價管理的目標(biāo)。在這個過程中，要對支出賬單進(jìn)行反復(fù)檢查，如果出現(xiàn)了問題，應(yīng)該及時解決。

（三）對施工質(zhì)量進(jìn)行有效管理

任何一項工程項目建設(shè)中，其質(zhì)量問題都是首要的，因此，在進(jìn)行施工管理時，還要加強(qiáng)對施工質(zhì)量的管理，這也是給予房屋使用者的重要成果之一。就整個工程管理進(jìn)度而言，主要分為前期準(zhǔn)備、建設(shè)中期的管理以及工程竣工的管理，從多個角度進(jìn)行分析和判斷，降低風(fēng)險。

（四）創(chuàng)新銷售模式和管理模式

在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的深刻影響下，各個產(chǎn)業(yè)在發(fā)展中都充分結(jié)合了互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢。在進(jìn)行房產(chǎn)的銷售時，可以利用社交媒體、互聯(lián)網(wǎng)傳播渠道，傳播銷售信息。

結(jié)束語：總體來看，在房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的過程中，會面臨著各種各樣的風(fēng)險。為了有效保障房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)獲得長遠(yuǎn)的發(fā)展，必須要加強(qiáng)對其經(jīng)營和開發(fā)的風(fēng)險研究和管理，采取針對性的解決策略，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。